臺灣臺北地方法院民事簡易判決

原告

邱金財

兼上一人

訴訟代理人

賴璱姿

被告

漢揚興業股份有限公司

法定代理人

吳來居

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國110年3月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、兩造合意以本院為第一審管轄法院，有卷附房屋租賃契約書（下稱系爭租約）第23條第3款在卷可憑，本院自有管轄權。按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。原告起訴時原聲明為：「㈠被告應將門牌地址臺北市○○區○○○路0段000○000號地下室房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告。㈡被告應給付新臺幣（下同）156,000元，及自民國109年9月19日起至遷讓系爭房屋之日止，按月賠償。嗣於109年11月23日具狀追加原告邱金財（下稱邱金財），最終變更聲明為：「㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應自109年9月19日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告624,000元。」（見本院卷第85、187頁），核與上開規定相符，應予准許。

二、原告主張：被告於104年7月20日與邱金財簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），承租臺北市○○區○○○路0段000號地下一樓房屋，另同址137號地下一樓約定供承租人無償使用，約定租賃期間自104年10月20日起至109年9月19日止，共計4年11個月，每月租金156,000元，押租金156,000元；原告賴璱姿（下稱賴璱姿，與邱金財原為夫妻，於106年間離婚）則於106年10月3日取得系爭房屋及土地所有權（權利範圍1/2，另權利範圍1/2仍屬原告邱金財所有），系爭房屋為原告二人共有。賴璱姿於109年7月曾帶新承租人至系爭房屋查看，於109年8月4日口頭告知被告若要續約，應於租期屆滿前告知，於109年9月間交付被告新租約，惟被告要求刪除新租約部分條款，否則不續約，雙方爭執不下並未續約，詎109年9月19日租期屆至，被告既未遷出，亦未給付租金，即屬無權占有，為此請求被告給付不當得利所得每月156,000元；另依系爭租約第14條請求每月按租金3倍468,000元（＝156,000元×3）之違約金，以上數額共計每月624,000元（＝156,000元＋468,000元），為此依租賃關係、不當得利、系爭租約提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應自109年9月19日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告624,000元。

三、被告則以：訂約前系爭房屋閒置數年而不堪使用，伊花費600萬元整修，伊當時要求簽10年租約才能攤提成本，邱金財表示10年租約需公證，才提議分成兩個租約都是4年11月，雙方當時已約定租期為10年，伊有繼續承租權利；109年5月間邱金財與伊討論續約時，伊表示景氣不佳希望調降租金，邱金財拒絕調降，仍延續舊約租金，待2、3年後視情況調整。然109年9月間賴璱姿出現表示她是新房東，將不再續租，賴璱姿貪圖其他承租人之高額租金，不惜毀約，伊要求原告履行契約；又原告請求違約金過高，違反內政部所訂住宅租賃契約書第13條等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

四、本院之判斷：

㈠遷讓房屋部分：

1.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段定有明文。原告主張被告於104年7月20日與邱金財簽訂系爭租約，約定租賃期間自104年10月20日起至109年9月19日止，每月租金156,000元等情，業據原告提出與其所述相符之房屋租賃契約書為證（見本院卷第17頁以下），核與被告提出系爭租約內容相符（見本院卷第137頁以下），被告對於系爭租約上其簽名為真正並不爭執，系爭租約既經被告本人簽名，依民事訴訟法第358條第1項規定，該房屋租賃契約書推定為真正。依系爭租約第3條約定，租賃期間自104年10月20日起至109年9月19日止；第14條第1項租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人；簽約注意事項第13條「租期屆滿」約定：承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。（見本院卷第19、23、33頁）。系爭租約於109年9月19日租賃期限屆滿，租賃關係消滅，則原告邱金財依租賃物返還請求權、系爭租約前揭約定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還邱金財，洵屬有據。至原告賴璱姿雖為系爭房屋之共有人，依系爭租約僅於第1條列明房屋所有權人為邱金財、賴嘉哲，租約最末所列出租人僅有邱金財，可知契約當事人為邱金財與被告；而房屋所有權人因個人因素非不可授權他人為己訂立租約，再依系爭租約第15條第1項固約定：「出租人於房屋交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在」，卷內並無證據證明原告賴璱姿就系爭房屋共有部分係邱金財所讓與，依債之相對性原則，原告賴璱姿自無從依租賃關係、系爭租約主張權利，併予說明。

2.至被告辯稱雙方訂約時已約定租期為10年云云，未舉證以實其說，難信為實；縱系爭租約第28條記載「租金調幅」，亦僅表明「...本契約期滿後，若雙方要續約，也依此租金調幅辦理。意即第1到59個月，月租金為新台幣156,000元整；第60到118個月，月租金為新台幣162,000元整。」，依字面解釋，雙方僅就日後續約之租金調整預為約定，並無變更系爭租約第3條租賃期限之意思，被告此部分所辯，並非可採。況且被告自承其於109年8、9月知悉原告無續約之意思，且其欲剔除新合約30、33條約定，但原告不同意，兩造沒有簽約等情（見本院卷第194、195頁），益徵系爭租約所表彰之租賃關係，因兩造未續約而消滅至明。

㈡不當得利部分：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。查被告於租賃期限屆滿後迄今未將系爭房屋返還原告，已如前述，其占有系爭房屋即屬無法律上原因，堪認被告自109年9月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月受有相當於租金數額156,000元計算之利益，致原告邱金財、賴璱姿受有不能使用系爭房屋，而受有相當於無法收取租金之損害。是原告二人依不當得利返還請求權，請求被告自109年9月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告二人相當於租金數額156,000元計算之利益，自屬有據（應給付原告邱金財、賴璱姿各78,000元）。

㈢違約金部分：依系爭租約第14條第2項約定：「承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月租金3倍支付違約金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異議。」（見本院卷第23頁）。查被告於租賃期限屆滿後，即未給付租金，迄今仍未將系爭房屋遷讓返還原告（見本院卷第195頁），原告邱金財自得依上開約定請求違約金。惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益（消極損害、預期利益等）為衡量標準。本院審酌系爭租約之租賃期間為4年11個月，每月租金為156,000元，被告自109年9月20日起未依約履行遷讓返還系爭房屋之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金收入及租金轉投資之收益，目前社會經濟處於存款低利率之狀況，且原告已另請求被告按月給付相當租金額156,000元之不當得利，佐以原告提出與其他承租人間預擬之不動產租賃契約書（見本院卷第45頁），顯示預為10年長期租賃，且前五年每月約定租金為213,872元，原告因被告違約於租約屆期後仍未遷讓返還房屋，而無法按預期計畫出租他人所受損害等情，認原告請求按月依租金3倍即468,000元計算之違約金尚屬過高，應予酌減為按月依租金0.5倍即78,000元計算違約金為適當。是原告請求被告自109年9月20日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告邱金財違約金78,000元之範圍內，應屬有據。原告逾此範圍之違約金請求，不應准許。

五、綜上，原告依租賃關係、不當得利、系爭租約請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予邱金財，並請求被告自109年9月20日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告邱金財、賴璱姿不當得利各78,000元；另自109年9月20日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告邱金財違約金78,000元，為有理由，應予准許；原告逾此範圍之其餘請求，為無理由，應予駁回。

六、本件係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。為衡平之故，依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。依職權確定本件訴訟費用額為178,144元（第一審裁判費），由被告負擔。