臺灣臺北地方法院小額民事判決

原告

張守德

被告

兆基管理顧問股份有限公司

法定代理人

李建成

訴訟代理人

巫芸甄律師

上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，於中華民國110年11月25日言詞辯論終結，本院判決如下︰

主文

事實及理由

一、原告主張：原告藉由租屋網之刊登廣告於民國109年10月9日與被告就門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000號4樓402之房屋(下稱系爭房屋)簽訂租賃契約(下稱系爭租約)並約定每月租金新臺幣(下同)18,000元，租賃期間為109年10月9日至110年10月8日，被告先前在租屋網網站中之廣告刊登對系爭房屋之使用坪數所記載者為13坪，且簽約前當時和原告接洽之業務張智銘更明確告知其上記載之13坪係出租房屋之實際屋內使用空間而不包含公設部分，故原告就系爭房屋與被告簽訂系爭租約，入住後之原告為符合申請臺北市政府租金補貼規定便要求被告之業務人員前來測量屋內空間，惟系爭房屋經實際測量後竟只有8.1坪，被告所交付予原告使用居住之系爭房屋有坪數不足之瑕疵即其給付顯未依債之本旨，而該等無法補正之坪數不足之瑕疵，原告獲悉後已通知被告，原告確因被告之不完全給付受有溢繳租金之損害，故被告所溢收坪數不足之租金亦屬無法律上原因而受有利益。又系爭房屋在原告居住時亦曾發生漏水之瑕疵，被告經原告通知在為期6天後之期間始派員將其修繕完畢，依系爭租約第8條第4項第1款約定，系爭房屋因不可歸責於承租人之漏水瑕疵，原告本可請求扣除(免收)修繕期間即6天之租金全額，故被告就該6天已收取之租金數額部分自無法律上原因。被告於2個月租賃期間坪數不足卻溢繳租金之不當得利為13,570元（計算式：⑴月租金18,000元÷13坪＝1,384.6元(每坪租金單價)⑵1,384.6元(每坪租金單價)×8.1坪(實際坪數)＝11,215元(每月應收租金)⑶月租金18,000元－每月應收租金11,215元＝6,785元(每月溢繳租金)⑷每月溢繳租金6,785元×2(月/租賃期間)＝13,570元。）；就漏水瑕疵可免除租金之不當得利3,800元（計算式：⑴含水雜費、垃圾收取費之月租金19,000元÷30天＝633.33元(每天租金數額)⑵每天租金數額633.33元×6(天/修繕天數)＝3,800元），爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告17,370元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告辯稱：原告於109年10月間於租屋網站591瀏覽廣告，並致電訴外人老謝租屋有限公司，欲預約看房，然其告知該房屋已出租，並詢問其租金預算與欲承租之區域後，將該訊息轉介被告。被告於109年10月間帶被告前往系爭房屋，雙方並於同月9日簽訂系爭租契約，被告於簽約時明確告知並於契約上記載租賃坪數為23.35平方公尺，嗣後雙方於109年12月9日終止租賃關係。原告實際使用之坪數為26.9平方公尺，較系爭租賃契約內約定之租賃坪數23.35平方公尺更大，故被告所交付予原告之租賃標的物並無坪數不足之瑕疵，亦無溢收租金；原告並未針對漏水之情形為舉證之責，或該漏水如何導致系爭房屋無法居住使用等或修繕期間等為說明，難認被告已盡舉證之責，倘認原告得依前開約定請求修繕期間減免租金，應以系爭租約所約定之每月租金為計算基礎，被告每月收取之水費與垃圾收取費其對價分別為提供水與收取垃圾之服務，原告將每月之水費與垃圾收取費一併納為租金計算標準，顯已逾越契約約定範疇等語。並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張其於109年10月9日與被告就系爭房屋簽訂稱系爭租約，約定每月租金18,000元，租賃期間為109年10月9日至110年10月8日等情，業據其提出系爭租約影本乙份在卷可稽（見本院卷第19-53頁），並為被告所不爭執，原告主張之前揭事實，堪信為真實。

四、原告主張被告應返還其於2個月租賃期間坪數不足卻溢繳租金之不當得利13,570元，及就漏水瑕疵可免除租金之不當得利3,800元云云，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查，

㈠原告主張系爭房屋之使用坪數廣告上記載13坪，惟經實際測量後竟只有8.1坪，而請求被告返還其於2個月租賃期間坪數不足卻溢繳租金之不當得利13,570元云云，固據其提出廣告訊息上房屋坪數記載13坪為證（見本院卷第55頁、第183-189頁），惟被告否認該等廣告係其所刊登，且稽諸該廣告之刊登人，係「林先生 老謝租屋有限…」，並非被告，原告復未提出證據證明前揭廣告係被告所刊登，故其主張被告刊登之廣告上記載系爭房屋使用坪數為13坪云云，並不可採。而觀諸系爭租約第1條第1項第2款，記載系爭房屋之面積為23.35平方公尺，而右上角記載「26.9平方公尺，8.137坪」（見本院卷第21頁），是系爭房屋之實際坪數較系爭租約上記載者為多，則原告請求坪數不足卻溢繳租金之損害，即無理由。

㈡原告請求因漏水瑕疵可免除租金之不當得利3,800元云云，經查，系爭租約第8條第5項約定：「雙方同意下列因不可歸責於承租人致租賃標的物需維修者，除本條第三項之情形外，承租人得請求包租業按下列約定扣除維修期間部分或全部租金，但惟承租人應立即通知包租業，包租業將於12小時內維修聯繫事宜，承租人應配合檢修及同意包租業得立即進入標的物進行修繕，承租人如有違反則不得要求包租業扣除該期間之租金，租金經減免後，承租人不得因同一事實另向包租業請求損害賠償：㈠漏水：免收修繕期間之租金全額，修繕期間以15日為上限。……」（見本院卷第25頁），是依前揭約定，免收修繕期間之租金全額之要件為系爭房屋因不可歸責於承租人而需維修者，承租人應立即通知包租業，且應配合檢修及同意包租業得立即進入標的物進行修繕，被告既否認原告有前揭減免租金之情事，而原告並未就有不可歸責於其之漏水情事、其已立即通知包租業者並配合修繕等情予以舉證，則原告請求因漏水瑕疵可免除租金之不當得利，亦不足採。

五、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付17,370元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併予敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。按適用小額訴訟程序事件法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第436 之19定有明文，爰依後附計算書確定本件訴訟費用額如主文第2 項所示金額。

臺北簡易庭