110年度北小字第4648號｜民事：返還保證金｜裁判日期：111 年 07 月 27 日

臺灣臺北地方法院小額民事判決 110年度北小字第4648號原告徐唯量訴訟代理人蕭嘉豪律師複代理人葉芸律師被告學學空間有限公司兼上法定代理人盧士傑上列當事人間請求返還保證金事件，於中華民國111年6月26日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告學學空間有限公司應給付原告新臺幣肆萬柒仟元，及自民國一百一十年九月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣捌佰柒拾元由被告學學空間有限公司負擔，餘新臺幣壹佰參拾元由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告學學空間有限公司如以新臺幣肆萬柒仟元預供擔保，得免為假執行。事實及理由要領一、原告起訴主張：原告前於民國104年3月間向被告盧士傑接洽租賃台北市○○區○○○路0段000號4樓內之一個獨立空間（下稱系爭空間），約定每月租金17,000元，自104年4月1日起租，保證金為51,000元。原告並當場先交付部分保證金35,000元及104年4月租金17,000元，並於104年5月轉帳保證金餘額16,000元及104年5月租金17,000元，共計33,000元至被告指定帳戶。嗣調整每月租金18,000元，原告並補足保證金為54,000元。於109年3月間，原告與被告學學空間有限公司（下稱學學公司）改簽立辦公室服務條款（下稱系爭條款），仍係由原告向被告學學公司承租系爭空間，約定期限自109年4月1日起至110年3月31日，調整每月租金18,000元，系爭條款並記載留存保證金為54,000元。嗣被告於109年12月22日邀原告商談接續合約部分，卻未依約到場，原告嗣於110年1月7日偶遇被告，並表示要商談租賃事宜，被告卻藉詞離開。縱認原告逾期致租約自動續約，然此亦係因被告未依約於109年12月22日到場商談契約事宜，後又表示自動續約所致。況由兩造通訊紀錄可知，原告於110年1月9日亦告知被告不續租，系爭條款亦於續約開始前2個月即已終止，故兩造租賃關係於110年3月31日屆滿終止。依系爭條款第4點約定，被告學學公司應於點交完成後30個工作天內退還保證金予原告，然被告學學公司迄今未返還保證金54,000元。又被告盧士傑為被告學學公司之法定代理人且為唯一股東，被告盧士傑至少成立11間公司，且均以空間租賃為主，顯有濫用公司法人之地位，且被告學學公司除訂約外並無營業收入，清償顯有困難且情節重大，故依公司法第99條第2項規定，唯一股東即被告盧士傑亦應負清償保證金之責。為此，爰起訴請求並聲明：㈠被告學學公司應給付原告54,000元及起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡被告盧士傑應給付原告54,000元及起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢如其中一人已為給付，就給付範圍內免給付義務。二、被告則以下情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。㈠、原告並未支付保證金予被告學學公司，被告亦查無原告匯款紀錄或支付證明。又依系爭條款約定，雙方合約於110年1月1日經過4分之3後自動續約，雙方均未於之前提出反對意見，故兩造間合約已自動延展至111年3月31日止。嗣原告表示欲於110年3月31日提前解約，然原告未於2個月前通知，則依系爭條款第11條第2項約定，原告應賠償2個月之違約金36,000元；又原告共有8次超過合約約定之繳款期限10日始繳納租金，故依系爭合約第12條第1項亦須支付全額保證金432,000元（54,000元×8）賠償；另原告尚積欠水電費用共7,000元未支付；原約定110年3月31日點交，但原告遲至110年4 月1日始返還該租賃空間，故依系爭條款第13條第2項約定，原告未即時遷出，不滿1月者以1月計算之，應繳納110年4月之租金18,000元。又原告前於106年要求被告為其進行屋內全室油漆，費用共計12,000元，於110年3月31日點交，因牆壁汙損嚴重，被告亦支出油漆費用8,400元復原，故原告須給付原告上開油漆費用。是原告尚積欠被告如上款項共513,400元，經以保證金54,000元扣抵已無餘額，原告請求自無理由。㈡、又原告雖主張系爭條款第11條第2項規定之違約金為損害賠償預定性質之違約金，認為被告並無損害，不用支付違約金賠償，但原告之房間實際於110年12月1由新房客承接，受有8 個月之空屋損害，且被告重新招商亦須支付招商廣告費用、需人力帶看屋或請仲介帶看屋，亦須支出費用，且原本空屋復原須支付裝修費用、垃圾處理費，均係被告之損失。又系爭條款第11條2項雙方已明示約定：貳個月之費用總額為「違約金」，意旨在約束債務人履行合約之「懲罰性違約金」，而點交未完全之復原費為債權人需要復原房屋需要支出的損失，乃為損害賠償(辦公室服務條款第十三條)。因契約中已將損害與懲罰違約金並列，違約金所指的應是「懲罰性違約金」。三、本件原告前於104年3月間向被告盧士傑接洽承租系爭空間，每月租金17,000元，約定押租金3個月，嗣於108年間每月租金調整為18,000元，原告並於109年3月間與被告學學公司簽立系爭條款，續租系爭空間，租賃期間為109年4月1日起至110年3月31日止。原告於110年1月9日告知被告於110年3月31日終止租約，不再續租，原告並於110年4月1日遷讓返還系爭空間之事實，為兩造所不爭執，並有原告提出之系爭條款附卷可佐，堪信為真實。惟原告主張任一被告應返還押租金54,000元，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：㈠、按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。原告於起訴原因已有相當之證明，被告對渠主張，如抗辯不實並提出反對之主張者，則被告對渠反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。若被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判，最高法院分別著有19年上字第2345號、18年上字第2855號、1679號裁判可資參照。原告主張其前於104年3月間與被告盧士傑接洽承租系爭空間時已交付押租保證金51,000元，嗣108年間租金調整為18,000元時，亦補足保證金為54,000元，於109年改與被告學學公司簽立系爭條款時亦於其上記載留存之保證金54,000元，並提出系爭條款為證，核屬有據。被告學學公司雖否認有收受原告給付之保證金54,000元，辯稱：其查無保證金繳款紀錄，原告於104年5月轉帳之33,000元係104年4月及5月租金，且原告少付1,000元云云，惟原告與被告學學公司所簽署之系爭條款既有記載留存之保證金54,000元，且被告學學公司係專營此類辦公室租賃事業，應會特別在意有無收取押租金以為擔保並於契約條款上記載明確，倘如其所辯並未收到保證金，衡情理應會積極向原告催討要求其補足或將留存之保證金一欄刪除，豈可能會在原告長期續租而一直未繳納保證金之情形下未要求原告補足而仍於系爭條款上記載留存有保證金54,000元，顯不符常情。又兩造本無約定保證金須以轉帳支付，自無從僅以無轉帳紀錄，即遽認原告未支付保證金。是被告學學公司既已簽署系爭條款，且其上記載留存之保證金54,000元，自應認原告已有繳交系爭條款所載金額之保證金，被告學學公司辯稱其未收受保證金54,000元云云，並非可採。㈡、又按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號裁判意旨參照）。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決參照）。查系爭條款第4條第3項約定「保證金約定：雙方點交完成後，甲方（即被告學學公司）應將保證金，於30個工作天內退還予乙方（即原告）。」，本件系爭租約已於110年3月31日終止，原告並已於110 年4月1日遷讓點交返還系爭空間，則依上述約定及說明，原告主張被告學學公司應返還其保證金54,000元，自屬有據。茲就被告學學公司主張扣抵之項目及金額，論述如下： ⒈提前終止租約之2個月違約金36,000元部分： ⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第1項及第2項分別定有明文；又違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償，最高法院著有86年度台上字第1620號判決、83年度台上字第2879號判決意旨參照。由上可知，除契約另有明文約定為懲罰性違約金外，有關違約金之約定，均應視為「損害賠償總額預定性」之違約金，且「損害賠償總額預定性違約金」僅得請求因違約所生之損害賠償，而「懲罰性違約金」除得請求支付違約金外，尚得請求因違約所生之損害。 ⑵被告辯稱系爭租約於110年1月1日經過4分之3後自動續約，雙方均未於之前提出反對意見，故兩造間合約已自動延展至111年3月31日止。嗣原告表示欲於110年3月31日提前解約，則依系爭條款第11條第2項約定，原告應賠償2個月之違約金36,000元云云。查系爭條款第11條第2項約定：「提前終止：乙方（即原告）尚應賠償甲方（即被告學學公司）貳個月之費用總額為違約金…。」，觀之兩造約定原告如提前終止租約時應賠償被告學學公司2個月費用之違約金，顯係以債務人不履行契約時，即應支付一定之損害賠償額，用以確保債務之履行為目的，應屬違約金之約定，而上開約定並未表明賠償保證金係懲罰性違約金，依民法第250條第1項、第2項前段之規定，即應視為損害賠償總額預定性之違約金，被告辯稱此為懲罰性違約金云云，並非有據。 ⑶次按損害賠償總額預定性質之違約金，係用以確保契約履行為目的，當事人約定債務人不履行債務時，應支付之金錢，故其前提必須債權人確實因債務人有符合約定之債務不履行之事由而受有損害，始得請求給付損害賠償總額預定違約金，若債權人無損害時，不能請求，此即損害賠償法中「無損害即無賠償」之原則，僅一旦有債務不履行情事發生，債權人不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額多寡，均得按約定違約金請求債務人支付而已（最高法院83年度台上字第2879號判決、100年度台上字第698號判決意旨參照）。系爭條款第11條第2項之違約金性質既為損害賠償總額預定性質違約金，揆諸前開說明，於被告學學公司無損害時，即不能請求。而承租人即原告於提前終止租約，被告學學公司所受積極損害及所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益。本件原告主張系爭空間於原告遷出後即另行出租與他人，則被告學學公司並未因其提前終止租約受有損害，故不得請求提前終止租約之違約金等語，業據其提出兩造LINE通訊紀錄為憑。參諸原告提出之兩造LINE通話紀錄顯示，於110年3月17日原告提出希望再延展多承租一個月時，被告學學公司告知原告因後續已有客人接續使用，並已完成簽約，將於3月底進駐使用，可能不方便讓原告延期等語（見本院卷第175頁），則被告學學公司於原告表示希望能在原訂終止租約之期日後再多承租一個月時，即表示接續有其他承租人承租使用系爭空間而予以拒絕，顯然被告學學公司並未因原告提前終止租約，而致系爭空間空置未出租而受有租金損失，原告主張被告學學公司並未因其提前終止租約而受有租金損失，自屬有據。雖被告學學公司嗣辯稱原欲承租之租客反悔不願承租，系爭空間於110年12月始再行出租，期間八個月因重新招商須支付招商廣告費用、需人力帶看屋或請仲介帶看屋，亦須支出費用云云，並提出新租約為據。然原告否認此一新租約之形式真正，且該租約僅能證明系爭空間於110年12月出租，並未即能以此證明系爭空間未於110年4月另行出租，而被告學學公司復未能提出原欲承租之租客有反悔不承租之證明，亦未提出證據證明其確有支出廣告及仲介費用，且前揭費用與被告所辯之原空屋復原須支付裝修費用、垃圾處理費等，本即為一般租約屆期後出租人為重新出租租賃物時所支出之費用，與原告提前終止租約並無相當因果關係，尚難認係因承租人提前終止租約所必然會導致之額外支出或損害，被告學學公司辯稱其有因原告提前終止租約而受有上開損害，尚難信取。是被告學學公司既未因原告提前終止租約而受有損害，揆諸前開說明，被告學學公司請求扣除原告提前終止租約之違約金36,000元，自無理由。⒉原告於租賃期間共有8次超過10日始繳款，需依系爭條款第12 條第1項支付全額保證金作為違約金共432,000元（54,000×8）部分： ⑴系爭條款第12條第1項約定「違約終止：乙方有遲付費用超過十日以上者，甲方有權告知乙方並立即終止本服務條款，無須經過任何程序或催告，拒絕乙方進入使用，乙方並同意以全額保證金作為終止本服務條款之賠償，若致使甲方、其他使用者、住戶或房屋所有權人遭受損失皆須負擔完全賠償責任。」，有系爭條款在卷可稽。 ⑵被告學學公司雖辯稱原告於租賃期間共有8次超過10日遲付費用云云，並提出繳款紀錄為憑。惟系爭條款第12條係約定於原告有條款約定之違約情事，經被告學學公司終止服務條款而須給付違約金之情形，是縱被告學學公司上開所辯原告於租賃期間有8次超過10日遲付費用等情為真，然被告學學公司並未因原告遲付費用超過10日而終止本件租賃關係，自與上開條款規定之情形不符，被告學學公司以此為據辯稱原告需給付違約金432,000元，自非可採。 ⒊108年5月至11月之水電費7,000元部分：原告於111年6月29日到庭同意7,000元水電費從保證金扣除，有上開言詞辯論筆錄在卷可稽，被告學學公司主張應扣除原告需給付之水電費7,000元，應予准許。 ⒋110年4月之租金18,000元部分：被告學學公司雖辯稱原告原同意於契約終止日即110年3月31日前點交系爭空間，然卻於110年4月1日始遷出返還系爭空間，依系爭條款第13條第2項規定，原告應給付以1個月計算之租金云云。惟前揭條款係有關違約金之約定，而非租金，且兩造租約既已於110年3月31日終止，原告於即無給付110年4月份租金之義務。復觀諸兩造對話紀錄「2021年3月31日，被告：請問房內傢俱是今天會全數清空嗎?……@徐唯量請問明天上午幾點能夠將工作室全數清空呢?原告：11：00前會完全清空喔。被告：清空後請拍照通知我們喔~原告：好，沒問題。被告可以提前的話再跟我們說喔。2021年4月1日，原告傳送照片檔案」等語，有被告提出之對話紀錄在卷可稽（見本院卷第191、192頁），顯然係被告主動提及原告於110年4月1日上午幾點清空房屋，且對於原告未於110年4月1日上午11點前即遷出系爭空間表示反對或不滿，僅要求原告拍照告知屋況，堪認被告學學公司斯時已同意原告於契約終止後之110年4月1日上午11 時前再遷出房屋，則原告於110年4月1日始遷出返還系爭空間，尚難認有何延遲或藉詞推委，自與系爭條款第13條第2 項規定之未即時遷出退還房屋之情不符，且難認已對被告學學公司造成損害而得請求以全月租金計算之違約金，故被告學學公司辯稱應扣除原告需給付110年4月之租金18,000元，亦非有據。 ⒌106年10月16日屋內全室油漆費用12,000元部分：被告學學公司辯稱於106年10間，因原告要求而進行全室油漆支出12,000元，應由原告自行負擔云云，並提出對話紀錄為據。惟該對話紀錄僅可看出被告學學公司方面告知原告全部牆壁會油漆，會將原告東西往中間靠攏等語，無從由上開對話即得知該次油漆是原告單方要求被告學學公司為其油漆，且原告同意負擔油漆費用等情，自難認原告應負支付上開油漆費用之責，是被告學學公司辯稱應扣除106年10月16日全室油漆費用12,000元，並非有據。 ⒍110年3月31日點交油漆復原費用8,400元部分：被告學學公司辯稱系爭空間牆壁汙損嚴重，超過自然使用狀態，原告應負擔被告學學公司為恢復系爭空間牆面而支出之油漆費用云云。惟依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂回復原狀，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之應有狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之原有狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具等），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之原有狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。況在租約消滅請求返還租賃物時，出租人不論係自住或繼續出租他人使用，恆少有不必重新裝潢或整修者。承租人於租賃期間系爭房屋於正常使用下之自然折舊及減損不應要求承租人回復至未使用系爭房屋之狀態。觀之被告所提出所謂牆面污損之照片（見本院卷第194、195頁），尚難認其污損狀況嚴重，且原告承租系爭空間已多年，牆面有部分污損應屬承租人於正常使用房屋下之自然耗損，並非故意或過失所致之損害，自非由原告負修繕回復之責，被告學學公司辯稱原告應賠償牆壁油漆費用8,400元並以保證金扣抵，即屬無據。 ⒎綜上所述，本件押租金，抵充108年5月至11月之水電費7,000 元後，被告學學公司尚應返還原告之保證金為47,000元（54,000-7,000）。㈢、又原告主張系爭租約既已終止，系爭空間亦已返還被告學學公司，而被告盧士傑為被告學學公司之法定代理人且為唯一股東，被告盧士傑至少成立11間公司，且均以空間租賃為主，顯有濫用公司法人之地位，且被告學學公司除訂約外並無營業收入，清償顯有困難且情節重大，依公司法第99條第2 項規定，唯一股東即被告盧士傑亦應負清償保證金之責云云，經查： ⒈按股東濫用公司之法人地位，致公司負擔特定債務且清償顯有困難，其情節重大而有必要者，該股東應負清償之責。公司法第99條第2項固定有明文。惟債權人如欲引用前開公司法規定主張股東有濫用公司法人格之不正行為，以排除股東有限責任，例外使股東就公司債務負責，自應就此有利於己之主張事實，負舉證責任。 ⒉原告主張被告盧士傑成立多家公司，而被告盧士傑為被告學學公司之法定代理人且為唯一股東，顯有濫用公司法人之地位，且被告學學公司除訂約外並無營業收入，清償顯有困難且情節重大，依公司法第99條第2項規定責由被告盧士傑負起清償責任云云。然查，被告盧士傑擔任被告學學公司之法定代理人外，縱成立多家公司擔任法定代理人等情為真，惟原告並未提出任何證據證明被告學學公司有清償困難且情節重大之情，自不得僅憑被告盧士傑有成立不同之公司與相對人簽約即遽認其有有濫用公司之法人地位，致公司負擔特定債務且清償顯有困難而其情節重大之情形，是本件難認有上開規定之適用。原告主張被告盧士傑應依公司法第99條第2 項規定負擔清償保證金之責，為無理由，應予駁回。四、從而，原告請求被告學學公司返還押租金47,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年9月2日起至清償日止，按年息5% 計算利息之範圍內，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之其餘請求，為無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。本院並依同法第392條第2項之規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。中　　華　　民　　國　　111 　年　　7 　　月　　27　　日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭法官　李宜娟以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　7 　　月　　27　　日書記官　官逸嫻附錄：一、民事訴訟法第436條之24第2項：對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。二、民事訴訟法第436條之25：上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：㈠原判決所違背之法令及其具體內容。㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第436條之32條第2項：第438條至第445條、第448條至第450條、第454條、第455條、第459條、第462條、第463條、第468條、第469條第1款至第5款、第471條至第473條及第475條第1項之規定，於小額事件之上訴程序準用之。計　　算　　書項　　　　目金　額（新臺幣）　　備　註第一審裁判費　　　 1,000元合　　　　計　　　 1,000元訴訟費用由被告負擔870元（47,000/54,000×1,000）、原告負擔130元（1,000-870）。

臺北簡易庭110年度北小字第4648號

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