110年度北小字第5260號｜民事：返還押租金｜裁判日期：111 年 08 月 26 日

臺灣臺北地方法院小額民事判決 110年度北小字第5260號原告李非霏訴訟代理人呂菁菁被告林國立訴訟代理人林育良上列當事人間請求返還押租金事件，於中華民國111年8月10日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹萬壹仟參佰捌拾捌元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹萬壹仟參佰捌拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴時，原請求被告應給付原告新臺幣（下同）96,000元。嗣變更聲明為：被告應給付原告22,575元（見本院卷第53、349頁），合於前揭規定，應予准許。貳、實體方面一、原告主張：原告向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00 巷0弄0號2樓房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自民國109年10月12日起至110年10月11日，每月租金48,000元，押金96,000元。嗣兩造於110年10月11日進行點交，原告已清潔房屋，惟被告以牆壁有刮痕、天花板油漆剝落等情形為由，拒絕返還押金96,000元，要求原告在點交缺失表簽名，並約定同年10月18日下午5時再為點交。然天花板油漆剝落，係因房屋老舊壁癌所致，並非原告人為破壞；另牆壁刮痕，為輕微污漬，經原告找人估價油漆費用為4,000元。兩造於同年10月16日分別找人進行評估，因被告欲將清潔費及天花板油漆剝落之修繕費用轉嫁原告而未有共識，故於110年10月18日下午5時點交當日，原告未能進行油漆修繕工程，惟點交缺失表所列其餘事項均已完成。詎被告以油漆工程未完成為由，僅願退還部分押金，且於同日晚上6時6分逕以簡訊通知原告，扣除油漆費21,375元、殘膠清潔費500元、未歸還鑰匙費350元及床包費350元，合計22,575元，匯款退還押金73,425元。惟原告已盡返還房屋之義務，被告扣除費用無正當性，故請求返還押金22,575元。並聲明：被告應給付原告22,575元。二、被告方面（一）系爭房屋於109年8月底前半部才翻新整修，原告為第1位入住房客。兩造於110年10月11日晚上8時點交系爭房屋，牆壁留下多處深及水泥層及非正常使用下汙損痕跡，高於地面約180公分以上之牆面留有鞋印等痕跡，且房間內天花板有1處約10公分×20公分油漆層連同粉刷層同時剝落，點交缺失表列有客廳、餐廳及3房之油漆等8項缺失，亦同時拍照存證，被告告知關於牆面油漆與天花板部分，原告可選擇：1.原告自行修補至完善，師傅要進場前務必提前告知被告；2.原告找施作廠商，與被告三方會同討論確定後續修補事宜並現開立估價單，依據估價單之金額由押金扣抵；3.遲至點交前未完成上述任1方案，則由被告自行代尋廠商估價後由押金扣抵。原告表示同意，兩造約定另於同年10月18日下午5時進行第2次點交，否則被告將沒收全部押金。（二）原告為知名房仲公司之副理，具有相當租賃知識，雙方已有合意，即應遵守契約所訂內容。其後原告告知於隔日即同年10月12日要與油漆工進行三方會談，但未見油漆工，僅1陌生男子到場以肉眼目測，即告知該屋頂為壁癌狀況隨即離去，隨後原告便稱其無須進行修補，被告曾找多位專業人員現場勘驗，證實剝落處天花板無壁癌，多次確認屋頂破損處上方住戶方圓1公尺內並無任何用水之環境，絕非系爭房屋老舊、壁癌造成天花板小處油漆剝落狀態，況原告於承租期間皆未曾反映，點交時亦未主動提及。（三）且原告係自行清潔系爭房屋，被告從未要求原告給付殘膠清潔費以外之費用，點交時未提及該項目，並無原告陳稱欲轉嫁費用情形。因原告以Line告知不再進入系爭房屋，且不願配合第2次點交，被告為使後續工程順利進行，與清潔公司約定勘查清潔打掃之估價，原告於同年10月15日以Line告知時，被告回覆恕無法配合，未料隔日原告尾隨清潔人員執意入內，待清潔人員估價完畢，欲與其討論，然僅原告與1女於屋內，未見相關油漆師傅。被告於第2次點交當日不願配合進入屋內點交，尚有客廳、餐廳及3房之油漆、3房天花板、3房窗戶殘膠、缺床包及鑰匙等項目視為點交缺失，依民法第432條第1項、第437條規定及系爭契約第12條第4款約定，被告可由押租金96,000元扣除油漆費21,375元、殘膠清潔費500元、未歸還鑰匙費350元及床包費350元，返還73,425元予原告。（四）又油漆費用47,500元依前開方案3內容，經被告於2至3家專業油漆工程行現場估價之最適價格，油漆工程行並明確告知，現況已有段時日，若以修補方式進行修復，新舊油漆接合面會有色差，且因牆壁多處深及粉刷層之非正常使用下毀損痕跡，將會造成全室明顯漆痕，需局部批土或修補明顯孔洞與破損處，再全室刷兩層水泥漆以達一致性。系爭房屋均是原告使用，原告應負擔客廳、餐廳及3房間之油漆費用，被告避免原告負擔費用過鉅及折舊等因素，由雙方各付部分，即承租人負擔45％即21,375元。另被告拋棄床包及鑰匙，該物品由原告自行處理。（五）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告主張其向被告承租系爭房屋，並簽訂系爭租約，約定租期自109年10月12日至110年10月11日，每月租金48,000元，押金96,000元。嗣兩造於110年10月11日進行點交，並簽具點交缺失表，及約定於同年月18日下午5時再為點交，而被告逕予扣除油漆費21,375元、殘膠清潔費500元、未歸還鑰匙費350元及床包費350元後，僅退還押金73,425元，尚有押金22,575元迄未返還之事實，業據其提出房屋租賃契約書、點交缺失表為證（見本院卷第15至30頁、第39頁），並為被告所不爭執，堪信為真實。四、本院得心證之理由（一）按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號裁判要旨參照）。且按「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限」，民法第432條定有明文。又查系爭租約第7條約定：「乙方（即原告）應以善良管理人之注意保管房屋，如違反此項義務，致房屋、附屬設備毀損或滅失者，應負損害賠償責任。但依約定之方法或依房屋之性質使用、收益，致房屋有毀損或滅失者，不在此限」；第12條第4款約定：「前項金額及乙方未繳清之相關費用，甲方（即被告）得由第三條之押金中扣抵」（見本院卷第19、21頁）。（二）經查： 1.原告對扣抵殘膠清潔費500元已不爭執（見本院卷第134頁），應予扣抵。 2.鑰匙費350元及床包費350元，原告多次到庭表明歸還鑰匙及床包，被告亦稱願意退讓，並於111年8月10日當庭表示拋棄物品由原告自行處理（見本院卷第134、349頁），故不予扣抵。 3.另查被告抗辯系爭房屋於出租原告前才裝修完畢，本件油漆費用經其比價之最適價格為47,000元，且原告係非正常使用，致有牆壁多處深及粉刷層之毀損痕跡，需局部批土或修補明顯孔洞與破損處，無法以補漆方式修復；且依原告使用範圍，其應負擔客廳、餐廳及3房間之油漆費用即負擔45％即21,375元之事實，業據其提出點交缺失表、建築物室內裝修-工程承攬契約書、切結書、油漆工程估價單、兩造110年10月11日點交錄音對話記錄、受損彩色照片為證（見本院卷第39、97-111、141至147、159-191、203-242頁）。依上述建築物室內裝修-工程承攬契約書、切結書可知，系爭房屋確於109年8月7日新裝修工程總結切結，於同年10月12日出租予原告，堪認出租時系爭房屋剛裝修完畢；且依兩造110年10月11日點交錄音對話記錄、受損彩色照片可知，兩造於110年10月11日點交時，在點交缺失表上記載「1、2 、3房、客廳、餐廳（前半新裝潢部份油漆）刮」，且原告亦同意油漆修繕（見本院卷第147頁），而部分牆面確有破損、長條刮痕之狀況，堪認被告抗辯本件有非正常使用之毀損情形，應非無據。至原告主張系爭房屋之油漆剝落，係因老舊壁癌所致云云，惟並未提出確切證據為佐，且依被告提出系爭房屋之標的物現況說明書（成屋）可知，並無漏水情形（見本院卷第345頁）。又按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文。查本件被告固提出上述油漆工程估價單為證，惟依上述照片僅得認定部分牆面有破損、長條刮痕之非正常使用狀況，無法確認其數量究為若干，依上開規定，本院審酌系爭房屋受損狀況、估價金額及兩造主張，認本件扣抵金額應以21,375元之半數即10,687元為適當。 4.綜上，本件應予扣抵之押金共計11,187元（即500＋10,6 87＝11,187），則以22,575元扣除11,187元後，被告尚應返還11,388元。五、從而，原告請求被告應返還押金11,388元，為有理由，應予准許。逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。七、本件原告勝訴部分，係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，宣告被告預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。中　　華　　民　　國　　111 　年　　8 　　月　　26　　日臺北簡易庭法官郭麗萍以上正本證明與原本無異。如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　8 　　月　　26　　日書記官陳怡如計算書項目金額（新臺幣）備註第一審裁判費 1,000元合計 1,000元附錄：一、民事訴訟法第436條之24第2項：對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。二、民事訴訟法第436條之25：上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： (一)原判決所違背之法令及其具體內容。 (二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。

臺北簡易庭110年度北小字第5260號

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