臺灣臺北地方法院小額民事判決

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。理由要領

一、原告主張其自民國100年10月15日起至110年10月14日止向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○路00巷0號5樓、4號5樓房屋2戶（下稱系爭房屋），租賃擔保金新臺幣（下同）104,000元。期滿後委請訴外人魏秋雯與被告協商延長租賃期間至110年12月31日，另以京韋室內裝修工程有限公司（下稱京韋公司）之名義討論續租事宜，被告亦同意續約，並擬定京韋公司之租賃期間自111年1月1日起至115年12月31日止。詎被告突然通知不予續約，兩造最終於111年4月30日、111年5月7日會同點交系爭房屋。系爭租約既已期滿，扣除111年1月至4月之管理費共8,000元，被告應返還原告96,000元之租賃擔保金等情，並提出系爭租約、訴外人魏秋雯與被告對話紀錄、訴外人京韋公司與被告之房屋租賃契約、存證信函、租賃現況點交確認書、律師函與回執等件影本為證（卷第17-131頁）。被告抗辯稱已於110年12月31日通知原告不再續約，原告依限未將系爭房屋返還被告，應支付違約金，並致被告不得不委請律師另訴請求原告遷讓房屋（案列本院111年度訴字第1788號），因此支出之律師費用100,000元，於96,000元之範圍內得主張抵銷等語，並提出律師費收據等件影本為證（卷第185頁）。

二、經查：

(一)原告向被告承租系爭房屋，約定租賃期間自100年10月15日起至110年10月14日止，每月租金2戶共52,000元（嗣經調整至59,672元），租金應於每月1日交付，並已交付被告租賃擔保金2戶共104,000元（下稱系爭擔保金）。嗣兩造於租期屆滿前因討論後續改由京韋公司續租系爭房屋，而同意延長租賃期間至110年12月31日，屆期，被告通知原告期滿不再續租，兩造於111年4月30日、5月7日會同點交系爭房屋，除確認系爭房屋依現況點交予被告，原告使用期間之水費、電費已結清至111年4月29日外，並約定就111年1至4月大樓管理費2戶合計8,000元由系爭擔保金抵扣，其餘未返還之系爭擔保金，待日後協商或訴訟解決等情，有系爭租約、Line對話紀錄、存證信函、租賃物現況點交確認書等件在卷可佐，堪信為真實。

(二)原告主張兩造同意將原租賃期間展延至110年12月31日，另以京韋公司名義商談續租系爭房屋，擬續租5年，且後續對於原告支付111年2月至4月租金未表示反對，應為不定期租賃關係等語，為被告所否認。經查，系爭租約為定期租賃，而兩造就系爭租約雖合意延至110年12月31日，仍屬定期租賃關係，且依原告所主張，後續欲與被告承租系爭房屋者係京韋公司並非原告，然原告和京韋公司之共同代理人魏秋雯與被告間商談續租事宜，並未達成由京韋公司租賃之合意，有原告提出之對話紀錄、租賃契約草案可佐（卷第57-77頁），且被告亦於110年12月31日、111年1月7日向原告表示租期於110年12月31日屆滿，不再續租之意（卷第79-81頁），嗣並對原告提起遷讓房屋之訴，請求返還系爭租賃物，是本件兩造間租賃契約已於110年12月31日屆期，縱承租人於租期屆滿後單方面之繼續使用原租賃物並給付租金，仍屬無權占有，自難逕認本件於兩造間有不定期租賃之適用，原告此部分主張應屬無據。

(三)按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年台上字第1631號判決意旨參照）。又依系爭租約第4條第2項約定：「租賃關係消滅，乙方(即原告)應遷空房返還不動產。如有可歸責於乙方之事由所造成之不動產損害，及各項積欠租金(或違約金)、水電、瓦斯、電話、管理等欠費，甲方(即被告)得由租賃擔保金中扣抵，餘額無息退還乙方」。第8條約定：「乙方於租賃關係消滅後拒絕交還不動產者，自租賃關係消滅之翌日起至交還不動產之日止，乙方每月應按日加課租金二倍之懲罰性違約金予甲方。」。查本件既無不定期租賃契約關係存在，業如前述，而原告於系爭租約租期屆滿後，仍繼續占用系爭房屋至111年5月7日始點交返還予被告，則依上開約定及說明，被告自得請求此懲罰性違約金，並得自系爭擔保金中扣抵。然約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。被告雖得依上開約定自系爭擔保金扣抵懲罰性違約金，本院審酌本件原告已就租約終止後至交還房屋期間，使用系爭房屋之相當於租金之數額給付被告，則被告再每月按日加課租金二倍給付之違約金，核屬過高，應酌減至每月按日加課租金二分之一倍（即原租金一半）之違約金為適當，即得扣抵系爭擔保金之懲罰性違約金於126,080元【計算式：每月租金59,672元×1/2×(4月＋7日/31日)＝126,080元】範圍內，核屬有據。是系爭擔保金扣抵上開懲罰性違約金後，已無餘額可返還原告。至被告抗辯以其對原告起訴請求遷讓房屋所支出之律師費用100,000元與系爭擔保金為抵銷，惟被告雖得依系爭租約第10條第3項約定請求律師費，但依上開第4條第2項約定，系爭擔保金應先抵充不動產損害及各項積欠租金或違約金，及水電、瓦斯、電話、管理等欠費，律師費並不在該約定扣抵範圍內，且系爭擔保金扣抵違約金後已無餘額，自無可為抵銷，附此敘明。

三、綜上，原告主張依民法第179條規定請求被告給付96,000元及遲延利息，為無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

計 算 書：項目 金額（新臺幣） 備註 第一審裁判費 1,000元 合計 1,000元