臺北簡易庭112年度北訴字第18號

• 裁判案由: 調整租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺北簡易庭
• 裁判日期: 112 年 07 月 11 日
• 法官: 詹慶堂
• 當事人: 全真概念健康事業股份有限公司、紅典建設開發股份有限公司

臺灣臺北地方法院民事判決
112年度北訴字第18號
原 告 全真概念健康事業股份有限公司

法定代理人 Si Tou Man Wai

訴訟代理人 唐彩霞
龍毓梅律師
複 代理人 葉展辰律師
被 告 紅典建設開發股份有限公司

法定代理人 楊國裕
訴訟代理人 梁乃文律師
複 代理人 王平成律師
上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國112年6月13日日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按民事訴訟法第427條第2項之訴訟，案情繁雜或其訴訟標的金額或價額逾第1項所定額數10倍以上者，法院得依當事人
之聲請，以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理，同法條第5項定有明文。本件係屬民事訴訟法第427條第2項
第1款規定之訴訟，兩造於民國112年4月17日本院審理時，
以本件案情繁雜且訴訟標的金額逾新臺幣（下同）500萬元
以上，聲請改用通常訴訟程序（見本院卷第169頁至第170頁），爰依前開規定，以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理（見本院卷第170頁）。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告於104年9月4日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租
約），向被告承租臺北市○○區○○○路0段000號1樓如附件紅色
標示部分區域，做為True Yoga忠孝館，經營瑜珈及健身中
心營業使用迄今，自111年3月起，每月租金為1,762,484元
（含稅）。嗣因全球無預警爆發嚴重特殊傳染性肺炎（下稱Covid-19），Covid-19自109年起持續升溫，政府亦強力宣
導執行出入戴口罩及保持社交距離等公衛措施，一時間各種必要活動都驟減至最低程度，遑論健身休閒活動更是急遽停滯，來館人數驟降，旅遊業及各休閒娛樂產業俱受重創歷見報載。疫情爆發3年來反反覆覆，民眾運動時需要戴口罩及
社交距離保持不易等問題都在在造成運動產業營業上的困難，致使系爭忠孝館失去繼續營業之利益。因Covid-19之擴散及政府多項法令限制政策，致影響原告營業之情形，實非兩造於締約時所得預料，非屬客觀情事之常態發展，而逾兩造於訂約時所之基礎或環境，致顯難有預見之可能，本諸誠信原則所具有規整契約效果之機能，上情自符合民法第227條
之2第1項所稱之情事變更非當時所得預料之要件，爰依民法第227條之2第1項規定，請求予以合理調整，庶符情事變更
原則所蘊涵之公平理念及契約正義等語。
㈡並聲明：原告承租被告所有坐落在臺北市○○區○○○路0段000號
1樓如附件紅色標示部分區域，其租金自111年10月5日起至112年4月4日，調整為每月881,242元（含稅）。
二、被告則以：
㈠我國於92年間曾經歷「嚴重急性呼吸道症候群」、98年間有H
INI新型流感、101年間有中東呼吸系統症候群冠狀病毒，歷年來流行性感冒亦屢見不鮮，致死率不容小覷，是大規模傳染病實已構成現今社會之常態風險，從而本次Covid-19疫情並非兩造締約時不可預見之情事。且原告94年間於系爭租賃標的物設立True Yoga忠孝館，其後更於全臺設立高達14間
會館，經營運動產業之經驗相當豐富，其於104年締約當時
自當已基於過去經驗為營運風險之評估，流行性病毒猶屬其營業所應評估之範圍，因此原告主張之會員人數下滑、營業利益漸失、財務壓力嚴重等，本為長期承租房屋經營商業所應承擔之各項風險之一，應非契約成立後所無法預期之事項。復查，系爭租約第9條訂有提前終止租約之相關條款，預
就原告營運狀況不佳之情況，賦予原告得向被告主張提前終止系爭租約之權利，以便控管虧損之風險持續發生，實難認對於原告會有顯失公平之情事等語。
㈡並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
兩造於104年9月4日簽訂系爭租約，由原告向被告承租臺北
市○○區○○○路0段000號1樓如附件紅色標示部分區域，做為Tr
ue Yoga忠孝館，經營瑜珈及健身中心營業使用，租賃期間
自105年3月5日起至114年3月4日止，共計9年，租金議定為
總計145萬元（未含增值型營業稅），每2年調整5%，自111
年3月5日起至111年3月4日，租金調整為1,678,556元（未含營業稅），依系爭租約第9.1條約定，若承租人即原告欲終
止租約，應於欲終止日前6個月以書面通知出租人即被告等
情，有本院所屬民間公證人重慶聯合事務所104年度北院民
公聰字第000768號公證書及系爭租約在卷可稽（見本院卷第30頁至第42頁），兩造對此均不爭執（見本院卷第312頁）
，可信為真正。
四、得心證之理由：
原告主張因全球無預警爆發Covid-19，自109年起持續升溫
，政府強力宣導執行出入戴口罩及保持社交距離等公衛措施，一時間各種必要活動都驟減至最低程度，遑論健身休閒活動更是急遽停滯，來館人數驟降，旅遊業及各休閒娛樂產業俱受重創，致使原告忠孝館失去繼續營業之利益，此情實非兩造於締約時所得預料，非屬客觀情事之常態發展，而逾兩造於訂約時所之基礎或環境，致顯難有預見之可能，自符合民法第227條之2第1項所稱之情事變更非當時所得預料之要
件，爰起訴請求予以合理調整系爭租約之租金等語（見本院卷第9頁至第21頁），惟為被告否認，並以前揭情詞置辯（
見本院卷第141頁至第149頁）。是本件本院應審究者為：
㈠原告依民法第227條之2第1項規定請求酌減租金，有無理由？
㈡原告依系爭租約第16條約定請求酌減租金，有無理由？
茲分別論述如下：
㈠原告依民法第227條之2第1項規定請求酌減租金，有無理由？
1.按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。前開
法條規定之情事變更原則，係源於誠信原則內容之具體化發展而出之法律一般原則，屬於誠信原則之下位概念，乃為因應情事驟變之特性所作之事後補救規範，旨在對於契約成立或法律關係發生後，為法律效果發生原因之法律要件基礎或環境，於法律效力終了前，發生非當初所得預料之變動，如仍貫徹原定之法律效果，顯失公平者，法院即得依情事變更原則加以公平裁量，以合理分配當事人間之風險及不可預見之損失，進而為增減給付或變更其他原有之效果，以調整當事人間之法律關係，使之趨於公平之結果。倘當事人於契約中對於日後所發生之風險預作公平分配之約定，而綜合當事人之真意、契約之內容及目的、社會經濟情況與一般觀念，認該風險事故之發生及風險變動之範圍，為當事人於訂約時所能預料，本於私法自治、契約自由應予尊重之原則，當事人僅能依原契約之約定行使權利，而不得再根據情事變更原則，請求增減給付。反之，若該項風險之發生及變動之範圍，並非客觀情事之常態發展，而逾當事人訂約時所認知之基礎或環境，致顯難有預見之可能時，本諸誠信原則所具有規整契約效果之機能，自應許當事人依情事變更原則請求調整契約之效果，而不受原定契約條款之拘束，庶符情事變更原則所蘊涵之公平理念及契約正義（最高法院111年度台上字第1061號判
決意旨參照）。情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付（最高法院111年度台上字第47號判決意旨參照）。依民法
第227條之2第1項規定請求增、減給付或變更契約原有效
果者，應以契約成立後，發生非當時所得預料之劇變，依原有效果履行契約顯失公平，始足當之。倘所發生之情事，綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷，尚未超過依契約原有效果足以承受之風險範圍，即難認有情事變更，自無上開規定之適用（最高法院110年度台
上字第1696號判決意旨參照）。
2.經查，原告起訴請求系爭租約租金自111年10月5日起至112年4月4日，由每月1,762,484元，調整為每月881,242元
等語（見本院卷第9頁、第257頁）。惟依系爭租約第9.1
條「若承租人欲終止租約，應於欲終止日前6個月以書面
通知出租人」之約定（見本院卷第35頁），足認原告本即有依約定方式提前終止系爭租約之權甚明。再審究原告前開請求被告調整系爭租約租金期間，Covid-19疫情防疫措施業已逐漸開放，並帶動健身房展店、改裝風潮，及健身人口回流等情，有工商時報及網頁股市新聞等資料存卷可參（見本院卷第285頁至第289頁），原告對此形式上真正並不爭執（見本院卷第312頁）。而Covid-19疫情期間被
告未有因此獲取任何利益，且其與原告簽訂系爭租約，亦無從就臺北市○○區○○○路0段000號1樓如附件紅色標示部分
區域更為其他使用，是於111年10月5日起至112年4月4日
間，原告依系爭租約支付原訂租金，尚未有何顯失公平之情事，基此，原告前揭主張應屬無據，難以憑採。
㈡原告依系爭租約第16條約定請求酌減租金，有無理由？
1.按契約，乃當事人本其自主意思所為之法律行為，基於私法自治及契約自由原則，不僅為當事人紛爭之行為規範，亦係法院於訴訟之裁判規範（最高法院111年度台上字第2083號、第1072號、第332號判決意旨參照）。次按解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不能拘泥於所用之文字，但其文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院112年度台上字第1088號、第482號、第124號判決意旨參照）。
2.依系爭租約第16條約定「因不可抗力之情事導致無法履行本合約鎖定之義務者，並非屬於違約之事由，雙方當事人亦無庸對此無法履行而負責。下列事由屬於不可抗力之事由：天災、火災、暴風、洪水、地震、公敵之行為、戰爭、叛亂、暴動、外患侵略及封鎖。如因上述事由而導致承租人無法使用該租賃標的物時，承租人得請求依無法使用之狀態，比例減少租金、或終止租約」（見本院卷第37頁）內容觀之，自111年10月5日起至112年4月4日間之Covid-19疫情狀況，依前開說明，顯非屬系爭租約第16條約定
之不可抗力之事由，且承租人即原告亦未有無法使用租賃標的物之情事發生，準此，原告主張依系爭租約第16條約定請求酌減租金云云，於法核屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告起訴請求其承租被告所有坐落在臺北市○○區
○○○路0段000號1樓如附件紅色標示部分區域，其租金自111
年10月5日起至112年4月4日，調整為每月881,242元（含稅
），為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據方法，經本院審酌後，於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述，附此說明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　7 　　月　　11　　日民 事 庭 法　官　詹慶堂
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　7 　　月　　11　　日書記官 吳昀蔚