臺北簡易庭112年度北簡字第6312號

• 裁判案由: 返還押金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺北簡易庭
• 裁判日期: 114 年 07 月 02 日
• 法官: 陳仁傑
• 法定代理人: 鄭志鵬
• 原告: 驅勢文教事業有限公司法人
• 被告: 朱哲慧

臺灣臺北地方法院民事簡易判決
112年度北簡字第6312號
原 告 驅勢文教事業有限公司

法定代理人 鄭志鵬

訴訟代理人 方宏政
郭致賢

訴訟代理人 邱英豪律師
複 代 理人 張世東律師
被 告 朱哲慧

訴訟代理人 李政憲律師
複 代 理人 林承鋒律師
上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國114年6月4日言詞
辯論終結，判決如下︰
主　文
被告應給付原告新臺幣貳拾參萬伍仟伍佰元，及自民國一百一十二年七月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣貳拾參萬伍仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張略以：
㈠原告前向被告承租臺北市○○區○○段0○段○號314-3號建物（即
門牌號碼為臺北市○○區○○路00號3樓全部，下稱系爭建物）
及地下室停車位2格，並簽訂租賃契約書（下稱系爭租約）
，且雙方間租賃關係業於民國112年4月30日因租期屆滿而終止，原告乃於112年4月間依系爭租約第5條約定，雇工拆除
清運系爭建物所有隔間及附加設備，並於112年5月5日完成
，且原告於112年5月5日下午18時許通知被告點交系爭建物
，然被告在112年5月7日方以LINE通知原告於112年5月9日下午15時許辦理點交，原告並於點交當日已交還系爭建物之鑰匙，詎被告竟提出加裝系爭建物之天花板及更換地板等非回復原狀之要求，並拒絕返還押金新臺幣（下同）715,000元
。原告遂以桃園成功路郵局第000857號存證信函催請被告返還上開押金及支付遲延利息。因此，被告抗辯其得依系爭租約第6條約定，以112年5月1日起至112年7月20日止之2倍租
金，請求違約金141萬元，為無理由。
㈡被告所指「男廁馬桶故障漏水、排水管路不通暢」部分，依系爭租約第11條約定，應由被告負責維修，與點交無關；「系爭建物多處大理石地板破損、髒污無法清除」部分，依系爭租約第5條約定，原告並無更換（更新）大理石地板之義
務；「未恢復系爭建物原有天花板」部分，因天花板係原告於94年間依教育局有關補習班應有設備規範出資裝潢，嗣於97年間因補正臺北市短期補習班管理規則第5條第7款規定之合格證明，而於98年另作裝潢，故原告乃依系爭租約第5條
約定拆除，且被告除無法舉證原有天花板乙節外，縱租屋之初有天花板，原告也是依據上開契約約定拆除清空，並無違約，被告不得以此拒絕點交。至「原告公司登記未遷出完成」、「未提交水電費、大樓管理費繳費收據」部分，縱公司登記未遷出或未提交繳費收據，並未影響系爭租約所定之點交義務；「未交付系爭建物大門電動門鑰匙」部分，然系爭建物之電動門鑰匙均由管理員保管，原告從未保管該鑰匙；「系爭建物之地板、窗戶髒污未清潔」部分，原告已依系爭租約第5條約定完成拆除、清潔並將牆面粉刷，自無未清潔
等情。又依系爭建物之80使字第0036號使用執照室內平面圖說，可見系爭建物並無任何隔間設計，且系爭建物前出租予第三人證券商使用，而被告既未舉證證明系爭建物地板原狀，自不得遽將地板破損歸責原告。況拆除隔間必定會在大理石地板上留下圓洞，此可以補土修繕，並非一定要更新，依系爭租約約定，原告無更新大理石地板之義務，被告自不得請求原告負擔地坪石材損害之修繕費用887,205元。至被告
指稱其受有天花板重新裝設費用971,850元之損害，應先舉
證系爭建物原裝設有天花板乙節。
㈢被告所提報價單係就全部破損列入修復範圍，且有多處提及美容工資，顯有重複報價之情，又清潔部分並非修復所必要，被告自不得請求。縱認系爭建物之大理石地板應更換，惟應予折舊。
㈣綜上各情，爰依系爭租約之法律關係，起訴請求返還押租金7
15,000元等語。並聲明：1.被告應給付原告715,000元及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利
息；2.願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：
㈠兩造間之租賃關係於112年4月30日屆滿，依民法第432條、第
455條規定及系爭租約第11條約定，原告應負回復原狀或以
金錢賠償代回復原狀。惟原告遲至112年5月9日始經兩造現
場查核，且經查核後系爭建物尚有「男廁馬桶故障漏水、排水管路不通暢」、「系爭建物多處大理石地板破損、髒污無法清除」、「未恢復系爭建物原有天花板」、「原告公司登記未遷出完成」、「未提交水電費、大樓管理費繳費收據」、「未交付系爭建物大門電動門鑰匙」、「系爭建物之地板、窗戶髒污未清潔」等情，被告為此以南港軟體園區郵局第000155號存證信函要求原告修繕地板、回復天花板等缺失，是系爭建物尚未完成點交，故原告應依系爭租約第6條約定
，給付被告按租約2倍計算之違約金，是以計算至112年5月9日部分，被告得請求原告該遲延9日之租金及2倍之違約金共238,500元（計算式：9×【265000÷30】+2×9×【265000÷30】＝238500），以及迄未回復原狀所生之違約金11,448,000元（自112年5月10日計算至114年3月1日，共計21個月又18日
，計算式：2×21×265000+2×18×【265000÷30】＝00000000），另可依系爭租約第11條約定，賠償被告所受地坪石材損害之修繕費用887,205元及天花板之重新裝設費用819,840元，經以原告繳付之押金715,000元抵償後，仍有不足，因此，
被告自無須返還上開押金。
㈡系爭建物大理石地板破損係依原告隔間牆計算地面所生的破損；另依臺北市建築管理工程處函覆所示，原告既係沿用原有天花板裝修，足見被告交付系爭建物予原告承租使用時，即有天花板存在，故原告應就其出資施作天花板乙節，負舉證責任。
㈢綜上各情，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴駁回；2.如為不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、原告主張其自94年4月1日起即向被告承租系爭建物及地下室停車位2格，並繳付押金715,000元，且本次租賃期間約定為108年5月1日起至112年4月30日止，每月租金為265,000元（未稅）；又原告於112年5月9日交付系爭建物之鑰匙2副予被告等事實，有系爭租約在卷可稽（見本院卷一第13-19頁）
，且為兩造所不爭執（見本院卷三第235-239、247頁），是原告主張之此部分事實，堪予採認。
四、本院得心證之理由：
原告主張已將系爭房屋依約返還予被告，被告應返還押租金等情，惟被告否認尚有押租金可供返還，並以前詞置辯，茲析述如下：
㈠按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年臺上字第2108號裁判意旨參照）。次按押租金（即履約保證金）之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照），再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段亦定有明文。押租金依其性質與內容乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其債務、且返還租賃物之停止條件成就時，即負有將押租金全額返還承租人之義務。故於租賃關係終了、承租人已返還租賃物後，出租人即被告即負有返還承租人押租金之義務。如承租人租賃關係終了且返還租賃物時，仍有欠租、相當租金之不當得利或有未償付之其他債務不履行損害賠償等時，即應以該押租金當然抵充清償，而返還餘額。
㈡原告已於112年5月9日將系爭房屋遷空返還予被告
⒈按「乙方(即原告)如不繼續承租，甲方(即被告)應於乙方遷空，拆除所有隔間及附加之設備，清運乾淨予以粉刷交還房屋後無息退還押租保證金。」，系爭租約第5 條後段約定甚明。
⒉原告主張已將系爭房屋遷空，拆除所有隔間及附加之設備並清運乾淨予以粉刷，相約於112年5月9日現場點交系爭房屋
，兩造於112年5月9日至系爭房屋現場後，原告將電動門鑰
匙交付予被告完成點交等情，並提出系爭房屋現場照片、雙方LINE對話訊息等件為憑（見本院卷一第125-159頁），惟
被告除於言詞辯論時陳稱：當天原告有交還2副鑰匙給被告
，但房屋大門的電捲門遙控器原告並沒有交還給被告，那是在出租的時候就有交付給原告的遙控器，而被告在112年5月23日的存證信函就已經有寄給原告說明這件事情，當時原告來交付鑰匙的人員說沒有帶到電捲門遙控器，出租時因為已經是10幾年前了，故無法確認是否有做點交清冊，歸還時則因原告的員工對於記載的內容有爭議，所以最後也沒有做點交清冊等語（見本院卷三第247-248頁），並辯稱：兩造約
定應「按照原狀遷空交還」始視同完成點交云云。經查，原告有於112年5月9日將電動門鑰匙交付予被告乙節，為被告
所自承，且系爭房屋業經遷空、拆除隔間及附加之設備並粉刷，亦有上開系爭房屋現場照片可佐，可知被告已於112年5月9日取得系爭房屋之實質支配力，並置於被告管領中，堪
認原告已於112年5月9日遷空返還系爭房屋予被告。至被告
所稱原告尚未歸還電捲門遙控器乙情，被告已陳明無法確認出租時有無製作點交清冊，是以被告出租時是否確有交付電捲門遙控器即非無疑，況因原告已將電動門鑰匙交還予被告，縱若被告有未交還上開電捲門遙控器情事，顯亦無足影響被告已取得系爭房屋之實質支配力，自無礙於系爭房屋已然點交歸還被告之事實。又被告另辯稱兩造約定應「按照原狀遷空交還」始視同完成點交云云，然原告有無依照原狀交還，應僅係被告是否應負系爭租約相關賠償責任，尚與系爭房屋已否遷空返還予被告要屬二事，是被告此部分所辯，容非可採。
⒊承上，故原告既然已於112年5月9日依系爭租約第5條將系爭房屋遷空返還予被告，則原告依上開約定請求返還押租金，應屬有據。
㈢關於被告所稱應扣除項目部分
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。次按「乙方於租期屆滿
時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金二倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議」、「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負回復原狀」、「乙方應以善良管理人之注意義務使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責…」，系爭租約第6條、第9條、第1
1條分別定有明文。另按承租人應依約定方法，為租賃物之
使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第438條第1項、第432條及第455條亦分別定有明文。
⒉關於未按時遷讓交還系爭房屋之租金及違約金部分：
被告主張原告尚積欠自112年5月1日至112年5月9日共9日之
租金及該期間以2倍計算之違約金共238,500元（計算式：9×【265000÷30】+2×9×【265000÷30】＝238500），以及自112年5月10日起尚未回復原狀所生之違約金11,448,000元（自112年5月10日計算至114年3月1日，共計21個月又18日，計算式：2×21×265000+2×18×【265000÷30】＝00000000）等情。經查：
⑴關於112年5月1日至112年5月9日共9日之租金及該期間以2倍計算之違約金共238,500元部分：
查系爭房屋本次租賃期間約定為108年5月1日起至112年4月30日止，原告則於112年5月9日始依系爭租約第5條將系爭房
屋遷空返還予被告，自應給付自112年5月1日至112年5月9日共9日之租金79,500元。至被告雖主張尚有112年5月1日至112年5月9日共9日以2倍計算之違約金需扣除云云，然代表被
告出面與原告洽談之被告配偶林英哲於LINE對話中已有向原告表示：「契約雖有逾期交還房舍，可要求2倍的違約金：
我答應不懲罰你，就照265000元月租計算即可」等語明確，此有LINE對話紀錄可按（見本院卷一第167頁），是以被告
既已免除原告此部分責任，則被告主張原告仍應負上開9日
期間之違約金責任，即難謂屬有據。
⑵關於自112年5月10日起尚未回復原狀所生之違約金11,448,00
0元部分：
按依系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方
同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，『如不即時遷讓交還房屋時』，甲方每月得向乙方請求按照租金二倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議」，該條文係以「『如不即時遷讓交還房屋時』，...得請求按照租
金二倍之違約金...」為要件，是被告以尚未回復原狀而請
求違約金云云，即非有據。又原告既然已於112年5月9日將
系爭房屋遷空返還予被告，自亦無從認原告有何自112年5月10日起「未即時遷讓交還房屋」之情事，是被告主張原告積欠此部分違約金，核非有據，洵難採認。
⑶承上，被告得向原告請求自112年5月1日至112年5月9日共9日
之租金79,500元；惟逾此範圍，則屬無據。
⒊關於天花板之重新裝設費用819,840元部分：
被告主張系爭房屋原有天花板遭原告拆除，原告應負擔天花板回復原狀費用819,840元，且依臺北市建築管理工程處（
下稱臺北市建管處）回函資料中之材料簽證切結書，可以看出原本屋內是有天花板的等情，並以上開臺北市建管處113
年4月19日北市都建使字第1130114988號函文回覆資料為據
（見本院卷三第99-131頁）。然被告上開所述為原告所否認，原告並陳稱：依臺北市短期補習班管理規則規定，補習班之設立需有建築物室內裝修合格證明，原告於94年4月1日即承租系爭房屋，從而先自行裝潢系爭房屋，嗣98年補正室內裝潢合格證明始另做裝潢，是以，系爭房屋之98裝修(使)第1294號室內裝修合格證之既有材料簽證切結書所載之裝潢物，皆為原告於94年間自行裝潢者，而非被告交付予原告之裝潢等語。經查，上開臺北市建管處回函中之「既有材料簽證切結書」雖記載：「...本案室內裝修範圍內有非本次裝修
施工且已完成之既有裝修材料：石膏版（耐燃一級）輕鋼架分間牆282.07平方公尺；輕鋼架礦鐵板（603×603耐燃一級
）明架天花板235.80平方公尺，輕鋼架矽酸鈣板（耐燃一級）暗架天花板263.13平方公尺。...」等文字（見本院卷三
第108頁），然上開「既有材料簽證切結書」之書立日期為98年8月10日，顯然晚於原告初始向被告承租系爭房屋之94年間，期間尚有4年之差距，是被告於94年出租系爭房屋予原
告之初，系爭房屋之天花板狀況究竟為何，誠非無疑，是被告此部分主張，即無從逕採。
⒋關於地坪石材損害之修繕費用887,205元部分
被告另主張系爭房屋地坪石材受有破損、染色，原告應負擔回復原狀費用887,205元等情，並提出大理石地板毀損照片
、報價單、大理石材網路查詢資料、系爭房屋之網路照片、比對照片、現場分區圖、地板現況照片及影片光碟、牆面破損照片、牆面突出照片、地板污損分佈圖、地板破損及鑽孔分佈圖、破損以及染色應修繕處與卷證頁數之列表等件為憑（見本院卷一第67-105、197、233-252、265-291頁；卷二
第19-445頁；卷三第19-37、192-199、261-262、269-275頁），惟原告除對拆除隔間造成地面破損部分並無爭執，亦不爭執本判決附圖（即本院卷三第243頁之原告提出之「附圖1」）即地面破損分布圖所示黃色螢光筆範圍部分地面破損為原告所造成等節（見本院卷三第67、239、249頁）外，惟否認有造成其餘地板及牆壁損壞、或地板污損，並以前詞置辯。經查：
⑴原告就上開附圖地面破損部分自承為其所造成，則被告主張原告應就上開附圖受損部分負損害賠償責任，堪認有據。又按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額；損害賠償之訴，原告已證明受有損害，有客觀上不能證明其數額或證明顯有重大困難之情事時，如仍強令原告舉證證明損害數額，非惟過苛，亦不符訴訟經濟之原則，爰增訂第2項，
規定此種情形，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，以求公平，此亦有民事訴訟法第222條第2項明文暨其立法理由可參。查兩造就修復上開範圍之必要費用有所爭執，惟兩造均表明不欲送請鑑定且被告亦陳明系爭房屋業經修復另行出租（見本院卷三第305-306頁），又原告有委請捷馨清
潔有限公司（下稱捷馨公司）進行報價254,100元（未稅）
，此有捷馨公司報價單可參（見本院卷三第217頁），被告
則委請吉順裝修工程行（下稱吉順工程行）、松妏企業有限公司（下稱松妏公司）進行估價，依序分別報價為698,460
元、592,217元，亦有上開2間廠商之報價單在卷可稽（見本院卷三第269、271頁）。本院審酌被告已陳明系爭房屋業經修復另行出租，而上開報價單均係各自單方所提出之資料，另衡酌吉順工程行、松妏公司出具之報價單內容以及捷馨公司人員未能實際至系爭房屋現場進行評估而出具之報價單內容，綜合參酌評估其中屬於必要修繕費用之項目及金額，復考量系爭房屋地板縱自94年起租時計算至系爭租約112年到
期時，亦至少使用將近20年，且依財政部發布之固定資產耐用年數表及固定資產折舊率表規定，其中房屋其他附屬設備之耐用年數為10年，依定率遞減法每年折舊1000分之206，
其最後1年之折舊額，加歷年折舊累計額，總和不得超過該
資產成本原額之10分之9，故就修復費用中之材料部分自當
予以折舊，故本院審酌受損情形及一切相關情狀，認原告就其所承認之上開損害範圍部分之必要修繕費用應以40萬元為允適，是被告得主張之地板修復費用應為40萬元。
⑵至被告雖主張地板之污損、破損範圍應如被證12、13之圖示（見本院卷三第35-37頁），且另有牆面壁磚暨入口處大理
石壁磚損壞需修補等情。惟除前揭原告自承損壞部分外，被告就其餘部分始終未能提出系爭房屋出租之初之原始屋況以供比對，是以系爭房屋租約期滿收回後之屋況與出租前之地板、牆壁等屋況原始樣貌之差別顯然已無從考究，故原告主張上開其餘受損部分，即難謂有據。又被告雖另提出系爭房屋於網路上不確定日期之之照片（見本院卷一第279-280頁
），主張系爭爭房屋大理石地板原為乾淨無暇，然到了112
年4月29日拆除時，卻多了染色污漬以及鑽孔毀損云云，然
該等網路照片來源不明，亦非近距離專門拍攝地板、牆壁等處，受限於拍攝角度、燈光照明、有無反光、解析度等主、客觀拍攝條件，其照片內容有無失真顯屬可慮，且亦不知拍攝者為何人，亦不知照片有無事後經過修飾，自無從遽爾採為證據，是被告此部分主張，洵難採認，附予敘明。
㈣合依前述，被告辯稱其對原告仍有租金79,500元、地板必要修復費用40萬元，應自押租金中扣除上開金額，核屬有據；惟逾此範圍之主張，即乏憑據。因此，原告得請求被告返還之押租金應為235,500元（計算式：000000-00000-000000=235500）。
㈤末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第233 條第1項前段、第203條、第229條第1項分別有明文規定。本件原告請求被告返還押租金，係以支付金錢為標的，是原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即112年7月1日（見本院卷
一第57頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，併應
准許。
五、綜上所述，原告據以提起本訴，請求被告給付235,500元，
及自起訴狀繕本送達翌日即112年7月1日起至清償日止，按
週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
訴訟程序為被告一部敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至
原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中　　華　　民　　國　　114 　年　　7 　　月　　2 　　日臺北簡易庭　法　官　陳仁傑
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　7 　　月　　2 　　日書記官　黃進傑