臺灣臺北地方法院民事簡易判決

原告

林錫勳

訴訟代理人

許俊明律師

被告

林彩玉

江智方

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第2項定有明文。經查，本件原告請求遷讓房屋係因租賃不動產而涉訟，該租賃標的物坐落臺北市中正區，屬本院轄區，是本院具有管轄權。又本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：被告林彩玉邀被告江智方担任連帶保證人，於民國(下同)112年12月16日承租原告所有門牌號碼台北市○○區○○○路○段00號7樓之房屋(下稱系爭房屋)，雙方約定租期自112年12月30日至113年12月29日止，每月租金新臺幣(下同)25,000元，每期應橄納2個月租金(除第一期112年12月30日及113年11月27日應付一個月租金外)，及水電费與每月管理费1,908元，房屋押金為50,000元，設備押金為10,000元，並簽立房屋租賃契約書(下稱系爭租約)。詎被告林彩玉自第一期112年12月30日起即未依約給付租金，兩造乃於113年2月14日合意於113年3月31日提前終止系爭租約。然被告林彩玉屆期既不付租金、又繼續霸占系爭房屋不願意辦理退租使用至今，屢經催告亦未置理，原告乃於113年6月6日依民法第440條規定寄發台北北門郵局第1875號存證信函終止系爭租約。又被告林彩玉自112年12月30日起至113年6月7日以前，已積欠1月至5月之租金計125,000元(計算式:5個月*2,5000元)、6月1日至6月7日之租金5,833元(計算式:7天*25,000元/30天），共積欠租金130,833元；並積欠113年4月、5月、6月共3個月管理費5,724元；另依系爭租約第12條約定，原告得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍(未足一個月者，以日租金折算)之違約金至返還為止；被告林彩玉自113年6月7日收受终止函后計至113年7月6日已足1個月，故應按月給付原告50,000元之租金暨違約金；而被告江智方為系爭租約之連帶保證人，自須就承租人所負之金錢債務負連帶給付責任，爰依民法第440條、第455條等規定及系爭租約法律關係提起本訴等語。並聲明：如主文第1、2、3項所示。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。

三、得心證之理由：

㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。另按保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第272條第1項規定連帶債務之文義參照觀之甚明（最高法院 45年台上字第1426號民事判決意旨參照）。

㈡經查，原告主張之上開事實，業據提出與其所述相符之系爭租約、存證信函暨回執等件（均影本，見本院卷第35至99頁）為證，觀諸系爭租約第14條亦載明:「承租人有下列情形之一者,出租人得終止租約:(一)遲付租金之達二個月之金額,並經出租人定相當期限催告,承仍不為支付。」等語，衡諸被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，依民事訴訟法第280條第3項前段準用第1項之規定，視同自認，審酌前開書證，自堪信原告之主張為真正。又，被告林彩玉既未依約繳納積欠之租金、水電費及管理費，而經原告合法終止系爭租約，再觀諸系爭租約第12條約定，原告得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍(未足一個月者，以日租金折算)之違約金至返還為止等語明確，衡諸兩造既本於契約自由原則簽訂前開違約金約款，自應依約履行，且被告既係於積欠租金後，主動表示提前終止系爭租約，於兩造合意終止租賃關係後，又未依約給付欠租暨履行遷讓返還系爭房屋之義務，而原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，另參目前社會經濟與存款利率等情，認前開請求按月以租金之1倍計算之違約金，尚屬適當；是原告依前開規定及系爭租約約定，請求被告林彩玉遷讓返還系爭房屋，並繳納積欠之租金、管理費共計 186,557元，並自113年7月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告50,000元之租金暨違約金，均屬有據；另被告江智方既為系爭租約之連帶保證人，依前開說明，自須就承租人林彩玉所負之金錢債務負連帶給付責任。

㈢末按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年台上字第1569號判決意旨參照）。繼查原告主張被告於承租時已繳納房屋押金為5萬元，設備押金為1萬元，然被告違約後，原告並未陳明並舉證其有退還押金予被告，依前開說明，自應扣除前開押金60,000元，經扣除後，則原告請求被告連帶給付126,557元（計算式：186,557元－60,000元＝126,557元），及自民事起訴狀繕本送達後即113年11月6日起，至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；至原告逾此範圍之請求，則屬無由，礙難准許。

四、綜上，原告依民法440條第1項、第2項、第455條前段與系爭租約法律關係，請求被告給付如主文第1至3項所示，均有理由，應予准許；至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項、第91條第3項。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第4項所示之金額。

訴訟費用計算書：項目 金　額（新臺幣）備　註 第一審裁判費32,581元合計 32,581元