臺灣臺北地方法院民事簡易判決

原告

巫鳳英

訴訟代理人

陳文正律師

複代理人

鄭瑞杰律師

複代理人

陳璽鈞律師

被告

李慧生

訴訟代理人

陳郁婷律師

複代理人

徐洸鑫律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年4月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件原告起訴時，訴之聲明請求㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路0段0號7樓之7房屋及同號7樓之5房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告；㈡被告應將起訴狀附表1（卷第23頁）所示之動產返還原告；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）90,000元，及自各到期日起至騰空遷讓交還系爭房屋之日止，按年息百分之5計算之利息；㈣被告應自民國105年10月31日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告違約金9,000元，及各該到期日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按年息百分之5計算之利息等語（卷第9-10頁）。最終於115年2月24日以書狀變更聲明為被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告等語（卷第129頁），核原告變更聲明前後之基礎事實同一，與民事訴訟法第255條第1項但書第2款規定相符，先予敘明。

二、原告起訴主張略以：被告於101年10月25日與原告簽訂房屋租賃合約書（下稱系爭租約），由被告向原告承租其所有之系爭房屋，每月租金新臺幣（下同）90,000元，租期自101年11月1日起至103年10月31日止，後續於105年6月15日續約，約定租期自103年11月1日起至105年10月31日止。詎料被告自105年10月31日系爭租約租期屆滿後，即拒絕與原告再簽訂租約，更繼續占有系爭房屋。此外，系爭租約第6條第1項、第2項已記載租約到期，本約自動失效，乙方（即被告）不得以任何理由主張不定期租賃；租約到期，如雙方同意續約，需另訂書面契約書，甲方（即原告）若無意續約，應於租約屆滿前30日以書面通知乙方等語，且原告多次委任配偶郭達隆前往系爭房屋或以電話方式聯絡被告，要求被告重新簽訂租約，是兩造間並無可能默示更新租賃契約，而成立不定期租賃契約。爰依租賃契約之法律關係請求等語，並聲明：如上開變更後之聲明所示。

三、被告則以：兩造於101年10月25日簽訂系爭租約，惟於系爭租約租期屆滿後，原告於明知被告仍為使用收益系爭房屋之情況下，非但未為異議，更持續收受被告每月給付之租金，迄今長達9年，是兩造就系爭房屋租賃之意思表示，當已因意思實現而合致，雙方就系爭房屋已成立有別於系爭租約之另一不定期租賃契約，被告自得本於另行成立之不定期租賃契約繼續使用收益系爭房屋等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

四、得心證之理由：

(一)原告主張兩造簽有系爭租約，由原告將系爭房屋出租被告，約定租期自101年11月1日起至103年10月31日止，並於期滿後於105年6月15日續約，約定租期自103年11月1日起至105年10月31日止，每月租金90,000元。系爭租約租期屆滿後，兩造未定書面契約，被告繼續使用系爭租賃物，為兩造所不爭執，並有系爭租約影本可稽（本院卷第37-42頁），堪信此部分事實為真正，兩造間於上開期間之系爭租約為定期租賃。

(二)原告另主張系爭租約屆滿後，被告依約應返還系爭房屋，為被告所否認，辯稱本件有不定期租賃契約關係存在等語，經查：

1、按民法第451條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。是定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（參最高法院47年台上字第1820號裁判意旨)。又按出租人於訂約之際，已訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，即發生阻止民法第451條規定默示更新之效力（參最高法院112年度台上字第1151號裁判意旨)。

2、系爭租約第6條第1項、第2項約定：租約到期，本約自動失效，乙方(即被告)不得以任何理由主張不定期租賃。租約到期，如雙方同意續約，需另訂書面契約書，甲方(即原告)若無意續約，應於租期屆滿前30日以書面通知乙方（卷第39頁），可知兩造已於系爭租約明文約定期滿續租需另訂書面契約，被告不得主張不定期租賃，核諸前揭說明，堪認兩造間之定期租賃關係於租期屆滿時即歸消滅，前開約定已生阻止民法第451條視為續約之效力，被告辯稱本件有不定期租賃契約之適用云云，自非可採。

3、又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有明文。系爭租約第15條前段約定：本租約終止時，乙方應將租賃物及附屬設備，按原起租時之良好狀態並清潔後返還甲方。本件兩造間定期租賃關係已消滅，業如前述，被告於系爭租約期滿後，無合法占有權源，仍繼續使用系爭房屋，經原告於114年7月8日以存證信函催告可另訂書面租賃契約，如未另訂租約，將訴請遷讓房屋等語（卷第139-151頁），而被告未依原告上開存證信函與原告另訂書面租約，足見被告無續約之意，是原告依前開民法第455條規定及系爭租約第15條約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，核屬有據，應予准許。

五、綜上所述，原告依系爭租約及租賃之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，為有理由，應予准許。

六、本件係就民事訴訟法第427條第2項第1款適用簡易程序所為原告部分勝訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。