臺灣臺北地方法院簡易民事判決

原告

即反訴被告

柯孫豪

訴訟代理人

林慶苗律師

複代理人

黃萱晴律師

複代理人

洪聖濠律師

被告

即反訴原告

陳室融

訴訟代理人

歐致豪律師

李慈容律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國114年11月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序部分：

一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專屬他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行同種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條、第260條規定甚明。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言；即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院95年度台上字第1558號民事判決意旨參照）。本件原告起訴主張二造間租賃契約已然終止，被告應賠償租賃物回復原狀費用、逾期返還租賃物之違約金、無權占有租賃物之不當得利等語；被告則於言詞辯論終結前之民國114年7月24日，具狀主張原告應將押租金返還被告，因而提起反訴請求原告給付押租金。經核本、反訴間訴訟標的法律關係同一，有相牽連關係，且容許被告反訴尚不致延滯訴訟終結，反訴又非專屬他法院管轄，被告所提反訴於法有據，應予准許。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文；前揭規定於簡易程序適用之（民事訴訟法第436條第2項參照）。本件原告起訴聲明原為「被告應給付原告新臺幣（下同）2,077,553元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」，嗣變更聲明為「被告應給付原告2,147,653元，及其中2,077,553元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，其餘70,100元自民事準備二狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」，核屬擴張應受判決事項之釋明，參酌前揭規定，應予准許。

乙、實體部分：

壹、本訴部分：

一、原告起訴主張略以：二造前於110年3月28日簽訂房屋租賃契約，租賃標的為臺北市○○區○○街00巷0○0號4樓房屋，租賃期間自110年4月1日起至115年4月30日止，每月租金26,000元，水、電、瓦斯費用均由被告負擔。嗣被告違反租約第4條第2項、第5條約定，未得原告同意擅自拆除室內隔間，違章隔間成數間套房出租第三人，原告於111年9月1日對被告為終止租約之意思表示，此並經臺灣高等法院112年度上字第57號民事判決確定（下稱另案民事確定判決），原告因此據該確定判決聲請對被告強制執行。惟被告於租約終止後，仍占有租賃物至114年1月10日始依執行命令將之返還原告，且將屋內壁紙、磁磚、配電盤等物拆除一空，未將之原狀返還，經估價後回復原狀費用為559,925元；被告未自租約終止之111年9月1日即時將租賃物返還原告，遲至114年1月10日返還，逾期返還期間為2年4月又10日，依租約第8條第2項約定，被告得請求租金2倍之違約金1,473,334元；被告應給付自113年9月2日起至114年1月10日止期間（計4個月又10日）內相當於租金之不當得利112,267元、原告為被告繳交之113年8月30日至114年1月10日之水費339元、113年8月19日至113年12月17日之電費1,534元、113年9月5日至114年1月10日之瓦斯費254元，爰依租約及不當得利法律關係提起本訴等語。並聲明：被告應給付原告2,147,653元，及其中2,077,553元自起訴狀繕本送達翌日起、其餘70,100元自民事準備二狀送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告於113年3月14日收到最高法院駁回被告對另案民事確定判決上訴之民事裁定後，於同年4月8日積極與原告聯繫點交返還租賃物事宜，被告有意將在租賃物施作之裝潢、添購之設備折讓原告，然二造就金額並無共識，原告遂表示被告可將自行施作裝潢全部拆除，返還毛胚屋即可，同年4月26日，被告欲與原告聯繫拆除裝潢、後續點交事宜時，原告不回訊息、不接電話、拒絕與被告聯繫，被告因此無法將租賃物騰空返還原告，同年6月中旬被告接獲民事執行處自動履行之執行命令後，始知原告持上述確定判決聲請強制執行，同年8月底前被告已將租賃物內家具、家電搬走、僅留下裝潢、流理台等大型廚具，同年9月12日民事執行處人員到場履勘時，原告堅持被告應將隔間牆拆除，不願於當日點交，被告表示若自行拆除，會將自身施作之裝潢（含地板、壁紙、衛浴設備）一併拆除，且租金、水電瓦斯僅繳納至113年9月12日等語，原告於書記官詢問下亦點頭表示同意，還稱被告拆除後交還毛胚屋即可，嗣被告於1週內完成隔間牆、裝潢之拆除，於113年9月23日陳報拆除完畢之照片與民事執行處，被告再與原告聯繫點交時間，原告又以被告積欠租金、水電瓦斯、執行費、屋內原有設備消失為由，藉故不點交，被告向民事執行處表達上情，民事執行處發函通知二造完成點交，被告因此遲至114年1月10日將租賃物返還原告。被告並未拆除室內原有隔間牆、配電盤、亦係依原告指示拆除壁紙及磁磚，原告不得請求被告賠償回復原狀費用，此外原告請求之多項回復原狀費用應予剔除並計算折舊。而租約第8條之違約金適用於「租賃期滿」、「出租人因同條第1款規定終止租約」等情形，原告係因被告違反租約第4條第3項約定而終止租約，自不得請求被告給付違約金，縱認被告應依該條規定給付違約金，亦應酌減，且計算違約金期間應為被告收受最高法院民事裁定之113年3月14日起至與原告聯繫返還租賃物事宜之同年4月8日止，再者係因原告一再藉詞拒絕受領，被告方於114年1月10日完成返還事宜，故原告不得請求被告給付違約金。至原告請求被告給付於租約終止後仍占有租賃物之相當於租金之不當得利、水電瓦斯費用部分，原告已於113年9月12日同意不向被告請求等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、不爭執事項：

㈠二造於110年3月28日簽訂租約，約定租賃期間為110年4月1日至115年4月30日，每月租金為26,000元，水、電、瓦斯費均由被告負擔。

㈡原告於111年9月26日對被告為終止租約之意思表示，並已生合法終止之效力，業經前案判決確定（案號：臺灣高等法院112年度上字第57號）。

㈢另案民事確定判決於113年2月29日確定，原告於113年5月1日向本院民事執行處聲請強制執行。

㈣被告租金僅繳納至113年9月1日。

㈤二造於113年9月12日會同民事執行處人員進行強制執行履勘程序。

㈥二造於114年1月10日完成租賃物點交。

四、爭執事項：

㈠被告未經原告同意擅自違章隔間改裝房屋，原告依租約第4條第5項請求被告回復原狀，有無理由？

㈡就被告違法錄製之光碟（即被證6），是否應予排除或仍可作民事證據使用？退步言之，若認可採為證據，則二造間就以「毛胚屋」返還一事有無達成新合意？如有，該二造間就該「毛胚屋」之涵義究係如原告主張應有衛浴、廚房及水電管線等設施，抑或如新建築成屋空無一物之狀態？被告有無依約定方式返還租賃物？被告是否應負未回復原狀返還租賃物之損害賠償責任？

㈢原告是否自113年9月12日起就被告騰空遷讓返還租賃物一事負受領遲延責任？

㈣就租賃物使用收益而言，自113年9月1日被告繳交租金之末日至114年1月10日二造完成點交之期間，原告向被告請求相當於租金之不當得利，有無理由？

㈤租約第8條第2項之違約金性質為懲罰性違約金或損害賠償總額預定性賠償金？自111年9月1日租賃契約終止後至114年1月10日二造完成點交之期間，原告依租約第8條第2項後段請求逾期返還房屋之違約金，有無理由？

五、得心證之理由：

㈠按租約第4條第5項約定「租賃標的有改裝設施之必要，乙方（即被告，下以被告代稱）取得甲方（即原告，下以原告代稱）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，被告於交還租賃標的時除經原告同意者外應負責回復原狀」等語（見本院卷第16頁），據該約定原告自得請求被告於返還租賃物時，應將之回復至出租時狀態。

㈡原告主張被告返還租賃物時，應依租約第4條第5項約定將之回復至甫出租時狀態，卻將租賃物內設施盡數拆除，應對原告回復原狀費用負損害賠償責任等語，則為被告否認，抗辯被告係應原告要求將租賃物回復至毛胚屋狀態等語，經查：

⑴按民事訴訟之目的旨在解決紛爭，維持私法秩序之和平及確認並實現當事人間實體上之權利義務，為達此目的，有賴發現真實，與促進訴訟。惟為發現真實所採行之手段，仍應受諸如誠信原則、正當程序、憲法權利保障及預防理論等法理制約。又民事訴訟之目的與刑事訴訟之目的不同，民事訴訟法並未如刑事訴訟法對證據能力設有規定，就違法收集之證據，在民事訴訟法上究竟有無證據能力？尚乏明文規範，自應權衡民事訴訟之目的及上述法理，從發現真實與促進訴訟之必要性、違法取得證據所侵害法益之輕重、及防止誘發違法收集證據之利益（即預防理論）等加以衡量，非可一概否認其證據能力。苟欲否定其證據能力，自須以該違法收集之證據，係以限制他人精神或身體自由等侵害人格權之方法、顯著違反社會道德之手段、嚴重侵害社會法益或所違背之法規旨在保護重大法益或該違背行為之態樣違反公序良俗者，始足當之（最高法院104年度台上字第1455號民事判決意旨參照）。原告主張被告提出之113年9月12日履勘現場影音檔案係未經原告同意竊錄而違法取得，應排除證據能力等語，惟該影音檔案內容係於本院民事執行處執行職務之公開場合取得，當事人對當下自身言行欠缺合理隱私期待，故行為人對當下在場之人言行錄音錄影，難認有何違法可言，且所採用取證手段平和，非以嚴重違反道德、侵害法益、侵害在場人之人格權之極端手段取得，揆諸上開最高法院判決意旨，自非違法取得之證據，原告不得主張排除其證據能力。

⑵原告又以該影音檔案錄影人不明、檔案分為2個，顯非始末連續攝影為由否認該影音檔案之形式真正。惟所謂形式真正係指證物未經偽變造，故該影音檔案由何人錄製、影音檔案數量若干，均不涉及影像、音訊所呈現內容真實與否之爭議，故原告主張所持理由核與該影音檔案形式真正與否並無相關，該影音檔案仍具形式真正。

⑶就租賃物應以何種狀態返還原告一節，被告抗辯其未依租約第4條第5項約定將租賃物回復至出租時狀態返還，係因原告要求其將租賃物回復至毛胚屋狀態返還等語，為原告否認，被告就此應證事實提出113年9月12日履勘現場影音檔案、line對話記錄、履勘筆錄為證，而line對話記錄內容略以：「時間：113年4月25日。原告：如果陳小姐不想如歐律師之前所表達的願意在4月底搬出臨沂街27巷6-7號，那我只好申請強制執行，這是雙輸的結果，因為我會對陳小姐請求拆違建還毛坯屋與處理廢棄物的費用，還有租金就算到那一天，這真不是我想願意看到的，但請不要逼我」等語（見本院卷第103頁）；另113年9月12日履勘現場影音檔案內容依原告製作之譯文顯示在場人對話內容為：「事務官：你們說的全拆是什麼？被告：地板、壁紙、燈、廚房、電箱、廁所跟廚房會全拆。事務官：他們講的這種方式你ok嗎？原告：我要毛胚屋就好」（見本院卷第210頁），足見原告於113年4月25日、同年9月12日均曾表示被告應將租賃物以毛胚屋狀態返還，被告亦未拒絕原告之要求。復觀113年9月12日履勘筆錄記載略以「債權人（即原告，下以原告代稱）表示債務人(即被告，下以被告代稱)應該將面對陽台的隔間牆拆除。被告表示若由我拆除，我會將我原本施作的裝潢拆除，時間約1週。原告表示就由債務人拆除，今日不點交」等語（見本院卷第117頁），由履勘筆錄所載內容亦可見原告同意被告拆除方案。綜合履勘現場影音檔案、line對話記錄、履勘筆錄內容可推知當日狀況應為原告要求被告將面對陽台之隔間牆拆除，被告表示如由其拆除該隔間牆，則將連同施作之裝潢（含地板、壁紙、燈、廚房、電箱、廁所跟廚房）一併拆除，原告於事務官詢問對被告拆除方案有何意見時，回覆「我要毛胚屋就好」等情；又所謂毛胚屋係指僅有水泥粗胚結構主體（如牆、地板、天花板），並無油漆、裝潢、隔間、設施於其內之建物，與被告主張將租賃物內裝潢（含地板、壁紙、燈、廚房、電箱、廁所跟廚房）拆除後之狀態並無二致，據此，堪認二造就被告應將租賃物以毛胚屋狀態返還一事已達成合意，從而被告抗辯其係應原告要求將租賃物回復至毛胚屋狀態返還等語，即屬有據。又依原告提出被告返還時租賃物狀態，其內空無一物，僅有建物結構主體、門窗（見本院卷第31至33頁原告提出之租賃物出租後照片），可見被告確實將租賃物以毛胚屋狀態返還原告，原告當無從以被告將租賃物內壁紙、地板、衛浴、燈具、廚房設備拆除殆盡為由，請求被告負將租賃物回復至出租時原狀之損害賠償責任。

⑷原告雖主張其不知如何就「處於拆除被告自行施作裝潢後狀態之租賃物」措辭，方以毛胚屋代稱，且113年9月13日亦透過LINE對被告表示「請拆除隔間，就現況交屋，只要馬桶能通，水路瓦斯管路浴廁廚房皆正常，電燈能亮」，此方為被告應返還租賃物狀態之真意等語，並提出LINE對話記錄為證。惟原告主張「毛胚屋」一詞非其欲被告返還租賃物狀態之真意等語，然原告內心想法非旁人所能得知，他人僅能透過原告言語了解其意向，而常人所理解「毛胚屋」係建物除水泥粗胚結構主體外空無一物之狀態，被告對此情亦提出房地產網頁內容以資佐證（見本院卷第353頁、第355頁），故原告使用「毛胚屋」此詞形容被告應返還租賃物之狀態甚為具體明確，並無曲解、再行解釋原告意思表示內容之空間（最高法院111年度台上字第2600號民事判決意旨參照），故原告此部分所辯，無從採納。再者依原告提出之113年9月13日二造LINE對話記錄，內容為「原告：陳小姐你好，如果你要拿回押金的話，我也可以給你1個月，前提是違建拆掉，浴廁廚房保留，如圖展示，當初臨沂街27巷交給你時，馬桶能用，管路能通，電燈皆亮，我沒有意願再與你於法院相見，有無可能大家各退一步，我也不跟你請求強制執行費用（包含找鎖匠開鎖）與之前被你丟掉的洗脫烘衣機賠償，請您拆除隔間後，就現況交屋，你也不要再跟我請求其他費用，只要馬桶能通，水路瓦斯管路浴廁廚房皆正常，電燈能亮，我們就好聚好散…」等語（見本院卷第161頁），而依對話記錄內容可見原告係以「如果被告要拿回押金」為前提，向被告提議①「違建拆掉，浴廁廚房保留」，又或者②「被告拆除隔間後現況交屋，且不再向原告請求其他費用」，如此「原告不請求強制執行費用、拋棄洗脫烘衣機損害賠償請求權」等方案，惟該返還押租金前提係二造於履勘現場協商租賃物返還狀態時所無，故難認原告於113年9月13日稱「違建拆掉，浴廁廚房保留」等語，係對「毛胚屋」此詞之闡釋或說明，原告不得執此主張其所謂毛胚屋係指被告拆除隔間或違建後之租賃物狀態。

⑸原告另又執本院民事執行處113年12月25日函主張原告僅要求被告拆除自行施作裝潢，而非全屋設施拆除等語，惟民事執行處該函源於原告以民事陳報狀要求民事執行處諭令被告將租賃物回復出租時原狀，民事執行處因此發函告以執行名義範圍原僅限於被告將租賃物騰空後返還，拆除裝潢及隔間牆係依二造於113年9月12日履勘現場協議而為，亦非執行名義範圍，至於浴廁、廚房遭拆除更無相關等情，有該執行卷宗內113年10月14日民事陳報狀、113年12月25日強制執行進行單可稽，是該函係針對原告自身基於對於租賃物返還狀態之理解所具陳報狀而發，而原告自身對於租賃物返還狀態之理解於本件無法採為意思表示解釋後之結論，已如前述，如此原告據該函所為主張，自亦無從採納。

㈢原告不因113年9月12日未受領被告返還之租賃物負受領遲延責任：次按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任，民法第234條定有明文。本件被告依另案民事確定判決（見本院卷第19至24頁）應將租賃物「騰空返還原告」一情，為二造所不爭執，而於113年9月12日民事執行處人員到場履勘時，被告已將租賃物清空，可立即返還原告，原告以尚有隔間牆待拆除為由拒絕受領一節，有上述履勘筆錄足憑，可見被告已依債之本旨提出給付將清空之租賃物返還原告，原告拒絕受領，此時即陷於受領遲延狀態。然二造同日稍晚達成被告應將租賃物以毛胚屋狀態返還之合意，故原告該日未受領被告返還之租賃物並未陷於給付遲延狀態。

㈣原告得依民法第179條前段規定請求被告給付22,927元：再按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第235條規定甚明。又債權人於債務人履行債務前，已預示拒絕受領之意思表示，或債務人之給付兼需債權人之行為而不行為，債權人即負受領遲延之責任。又債權人遲延後，須再表示受領之意思，或為受領給付作必要之協力，催告債務人給付時，受領遲延之狀態，始因滌除而告終了（最高法院108年度台上字第551號民事判決意旨參照）。本件二造於113年9月12日達成以毛胚屋狀態返還租賃物之合意，被告自陳需時1週拆除等情，業如上述，並有上述履勘筆錄可憑（見本院卷第117頁），如此被告即應於同年月20日將租賃物以毛胚屋狀態返還原告。依原告提出之二造line對話記錄，其內容略以「被告於113年9月30日告知原告可於本週現場點交，已將租賃物現況照片提供與民事執行處，113年10月1日至4日下午時段均可配合交屋。原告於113年10月1日請被告提供點交確認書電子檔、欠的錢匯一匯，如此見面才有意義」等語（見本院卷第162至163頁），可見原告要求被告提供點交確認書電子檔、清償積欠款項後，始願意到場配合點交。於此時點被告應提出之給付為將租賃物以毛胚屋狀態返還原告，而此給付行為需原告受領被告返還之租賃物始克完成，屬兼需債權人行為配合之給付，故被告得以準備給付之事情通知原告，以代提出，另租賃物狀態於被告提出給付時，確為毛胚屋狀態，亦有113年9月23日被告具狀與民事執行處之民事陳報狀及附件照片足證（見本院職權調取之本院113年度司執字第89420號遷讓房屋等事件執行卷宗，下稱執行卷），故被告已將準備於113年10月1日至4日間提出給付一事通知原告，而生對原告合法提出給付之效力，原告請求被告提出點交確認書電子檔、清償積欠款項之行為，核非適法抗辯，如此原告自113年10月4日起就被告返還租賃物已陷於受領遲延狀態。此後須原告再表示受領之意思、為受領給付作必要之協力，催告被告給付，其受領遲延狀態始告解除，惟就該部分應證事實，未見原告提出事證，如此原告自113年10月4日起就被告返還租賃物一事，即負受領遲延責任，不得向被告請求其占有租賃物相當租金之不當得利。又被告自113年9月2日起未給付占有租賃物相當於租金之不當得利金額與原告，二造於同年月12日達成被告以毛胚屋狀態返還租賃物之合意，慮及該合意內容非租約權利義務所能涵蓋，二造復未就被告施工拆除租賃物內設施期間使用對價有所約定，被告復得據此合意占有租賃物以便施工，故認自113年9月12日至19日此期間內，原告不得向被告請求因無法律上原因占有租賃物所受有相當租金之不當得利。據此，原告得向被告請求占有租賃物相當租金之不當得利期間為113年9月2日起至同年月11日、同年月20日至113年10月3日止，共計24日，金額為20,800元〔計算式：（26,000÷30）×24＝20,800〕。另原告請求之水電費、瓦斯費與自身應負之遲延責任無涉，該等費用又係在被告占有租賃物時所生，原告自得依民法第179條前段規定，請求被告返還其代為墊付之金額2,127元。

㈤按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，為民法第250條第1項所明定。雙方約定之違約金債權，於有違約情事時，其請求權即已發生。違約金有損害賠償性質及懲罰性質，當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。前者以違約金作為債務不履行所生損害賠償總額之預定；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰性，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契約之約定或其他債之關係負損害賠償責任。而約定之違約金是否過高？前者以債權人所受損害為主要準據，後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀（最高法院111年度台上字第2334號民事判決意旨參照）。倘屬懲罰性違約金者，於債務人不履行時，債權人除得請求債務人給付違約金外，尚得請求履行債務或債務不履行之損害賠償，就債權人之損害已有相當之填補，自應加以斟酌（最高法院113年度台上字第1628號民事判決意旨參照）。本件原告前以被告違反租約第4條第2項使用標的物方法中不得轉租第三人之約定為由，向被告為終止租約之意思表示，被告因租約終止必須返還租賃物等情，有另案民事確定判決可稽，可見被告係因違反使用標的物之約定方法，為原告終止契約，而「被告違反使用標的物方法約定」依租約第8條第1、2項約定（內容詳後述）同時為原告得單方終止租約、請求違約金之原因，故原告自得據租約第8條第2項約定請求被告給付違約金。再者租約第8條第1、2項分別約定「第8條 違約處罰」「第1項：被告違反約定方法使用租賃標的…，不待租約期限屆滿，原告得定時終止本契約」、「第2項：被告…因本條第1款原告定時終止本契約，於終止本契約翌日起，被告即不再享有承租權，原告得予更換門鎖，進入租賃標的，任意處理所留物品。且自終止本契約或承租期滿之翌日起，至完成交還房屋之日止，被告於此逾期交還房屋期間應計付原告違約金，違約金按本契約第3條所訂租金相當金額之2倍計算」等語（見本院卷第17頁），二造就租約第8條第2項違約金性質為懲罰性或損害賠償總額預定有所爭執，徵諸租約第8條已說明該條約定為「違約處罰」性質（見本院卷第17頁），且違約金額隨逾期交還租賃物期間拉長而與日俱增，非為一固定數額，堪認該項違約金性質應為懲罰性賠償金（最高法院102年度台上字第291號民事判決意旨參照）。而被告係於111年9月26日收受原告終止租約之意思表示，為二造所不爭執，另二造於113年9月12日另行達成被告將租賃物以毛胚屋狀態返還原告之合意，則被告所需拆除作業期間，自不得計為違約期間，又原告係於113年10月4日陷於受領遲延狀態，已如前述，如此原告得向被告請求逾期返還租賃物之期間為111年9月27日至113年9月11日、113年9月20日起至同年10月3日止，共計1年11月28日。另原告得請求之違約金額若干，本院審酌租約第8條第2項末段「違約金按本契約第3條所訂租金相當金額之2倍計算」，其中「2」此數字經二造於租約以手寫方式塗改蓋章確認，可見違約金數額經被告衡量履約意願、經濟能力、違約負擔等因素後，塗改原定數字，改以「2」倍計算，此部分當事人意願應特別考量，此外被告本應於111年9月27日將租賃物騰空返還原告，為伸張自身權利窮盡救濟途徑始願依另案民事確定判決返還租賃物，則此違約情狀自屬可歸責被告，復觀被告取得租賃物後，對之改裝出租第三人，可見被告非無經濟能力、租賃物地點極佳，被告方以此等方式使用租賃物以期營利，則為使二造不因租賃糾紛耗費彼此時間、勞費、司法資源，一再耗損原告租賃物經濟權能，應有以相當額度懲罰性違約金拘束非經濟弱勢之被告之必要，末衡以原告已向被告請求相當於租金之不當得利，就未能及時取回租賃物之利益，已獲得相當填補，以及一般違約金客觀標準，原告提起本訴所耗費時間、費用等一切情狀，認每月違約金應以租金之1.5倍數額計算為適當。據此，原告得請求被告給付違約金為933,400元【計算式：26,000元×1.5倍×23個月＝897,000元，26,000元×1.5倍÷30天×28天＝36,400元，897,000＋36,400＝933,400】。

㈥綜上，原告得請求被告給付956,327元（計算式：20,800＋2,127＋933,400＝956,327），經以被告交付之押租金3萬元抵充後，原告得請求被告給付926,327元。

貳、反訴部分：

一、反訴原告起訴主張略以：反訴原告因租約交付押租金3萬元與反訴被告，依租約第3條第3項第2款約定，反訴被告應於反訴原告可將租賃物騰空交還之日即113年9月12日起1週內（即113年9月19日前）返還押租金，卻迄今仍未返還，爰依押租金契約提起本訴等語。並聲明：反訴被告應給付反訴原告30,000元，及自113年9月20日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。

二、反訴被告則以：反訴原告將租賃物變成廢墟，押租金3萬元不足賠償反訴被告損害，不得請求返還等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。

三、得心證之理由：按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年度台上字第1569號判決意旨參照）。本件反訴原告因租約應給付反訴被告違約金、不當得利共計956,327元，反訴原告交付反訴被告之押租金經抵充後已無剩餘，自不得請求反訴被告返還。

參、綜上所述，原告依租約及不當得利法律關係，請求被告給付926,327元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即114年4月18日（見本院卷第53頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。反訴原告依押租金契約，請求反訴被告給付30,000元，及自113年9月20日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。

肆、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行。並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。至原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所附麗，應併予駁回。

伍、本件事證已臻明確，二造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。

陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第3、7項所示金額。

訴訟費用計算書：

㈠本訴部分：項目 金　額（新臺幣）備　註 第一本訴審裁判費 26,655元原告繳納合計 26,655元 附註：原告、被告分別支出複製電子卷證費用各200元部分，係二造個人單方蒐集訴訟資料行為所支出之費用，非屬依法院指示所需進行訴訟之必要費用，故應予剔除，不列入本件訴訟費用項目範圍，附此敘明。

㈡反訴部分：項目 金　額（新臺幣）備　註 第一審反訴裁判費1,500元被告繳納合計 1,500元