臺灣臺北地方法院民事判決

原告

滿月影像股份有限公司

法定代理人

陳融萱

被告

邱志芳

訴訟代理人

沈孟賢律師

王藝臻律師

上列當事人間請求確認租賃契約已解除等事件，本院於民國114年10月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴狀訴之聲明原為：「確認兩造於民國110年2月26日簽訂之房屋租賃契約（下稱系爭租約），已於114年7月8日經原告依法解除，契約關係消滅；倘法院認為原告所為解除不生效力，則請求裁判解除契約。」（見本院卷第9頁），嗣於114年10月2日言詞辯論期日變更訴之聲明為：「確認兩造於110年2月26日簽訂之系爭租約無效。」（見本院卷第99頁），核屬更正法律上陳述，非訴之變更或追加，先予敘明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：兩造於110年2月26日簽立系爭租約，約定由原告向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○路000號1樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自110年3月1日起至115年2月28日止，每月租金為新臺幣（下同）4萬元，又原告承租系爭房屋係為供營業使用，而系爭租約第7條已約定被告同意原告以系爭房屋營業，並約定被告應協助設立獨立地址。詎料，被告於簽立系爭租約後，於另案（案號：113年度店簡字第654號）自承其僅為系爭房屋之所有權人之一，造成原告因未取得全部所有權人之同意，無法於系爭房屋辦理商業登記，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：確認兩造簽訂之系爭租約無效。

二、被告則以：原告係主張被告僅為所有權人之一，造成其無法辦理商業登記，但被告得協助提出全部所有權人之同意書及房屋稅單，協助原告辦理商業登記，故被告並無給付不能之情形。又被告為系爭房屋之所有權人之一，有權出租系爭房屋，且租賃契約為債權契約，被告自得與原告就系爭房屋成立租賃契約等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、經查，兩造於110年2月26日簽立系爭租約，約定由原告向被告承租系爭房屋使用，租賃期間自110年3月1日起至115年2月28日止，每月租金為4萬元等情，此有系爭租約為證（見本院卷第19至25頁），核屬相符，且為兩造所不爭執，堪信為真實。

四、得心證之理由：

（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決予以除去者而言。本件原告主張被告僅為系爭房屋之所有權人之一，故兩造於110年2月26日成立之系爭租約無效，然為被告所否認。是兩造間就此租賃關係存在與否有所爭議，且此法律關係不明確，對原告之權利有不安之危險，而此不安之狀況得以確認判決除去之，故原告提起本件確認之訴有即受確認判決之法律上利益。

（二）次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第421條第1項固有明定。惟按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。民法第820條第1項定有明文。且共有物全部或一部之出租，係屬民法第820條第1項所定之管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之，如共有人中之一人未經其他共有人同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力（最高法院89年度台上字第637號判決意旨參照）。又租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人（最高法院110年度台上字第2467號判決意旨參照）。經查，原告主張被告於簽立系爭租約後，於另案（案號：113年度店簡字第654號）自承其僅為系爭房屋之所有權人之一，造成原告因未取得全部所有權人之同意，無法於系爭房屋辦理商業登記云云。惟為被告所否認，辯稱縱被告為系爭房屋之所有權人之一，被告亦有權出租系爭房屋，且租賃契約為債權契約，被告自得與原告就系爭房屋成立租賃契約等語。查被告並未否認其僅為系爭房屋之所有權人之一，而被告雖未舉證說明其出租系爭房屋已依民法第820條第1項規定經共有人過半數之同意及其應有部分合計過半數之同意，或應有部分合計已逾3分之2，惟共有物之出租為管理行為，且租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有權人為限，故被告將共有物出租僅對於其他共有人不生效力，惟尚不影響兩造間成立系爭租約之效力，則原告上開主張，尚難憑採。從而，原告起訴確認系爭租約無效，難認有據。

（三）至原告於114年10月7日具狀陳稱兩造仍有調解之意願，聲請延後宣判云云。然未據原告提出被告已同意調解並延後宣判之證明，且被告亦未具狀陳明已同意調解，故本件應無再開之必要，附此敘明。

五、綜上所述，原告訴請確認系爭租約無效，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不另予一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。