臺灣臺北地方法院簡易民事判決

原告

洪榮二

原告

陳洪明淑

原告

洪鳳凰

原告

洪牡丹

共同訴訟代理人

馮浚銓律師

被告

葉威志

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年11月3日言詞辯論終結，判決如下

主文

事實及理由

壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。查本件原告起訴時聲明原為：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路000巷0號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告，並自民國114年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）3,500元。㈡被告應給付原告1萬0,500元，及自114年7月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢原告願供擔保請准宣告假執行（本院卷第9頁）。嗣變更聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告及其他共有人全體。㈡被告應自114年7月22日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告各700元。㈢被告應給付原告9,370元，及自114年7月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息。核原告所為上開聲明之變更，均本於被告無權占用系爭房屋之同一基礎事實，至撤回假執行之聲請，則為更正法律上之陳述，非屬訴之變更，揆諸前揭規定，應予准許。

貳、實體部分

一、原告主張：系爭房屋為未辦理保存登記建物，原為訴外人洪陳蔥所有，洪陳蔥於100年2月13日死亡後，則由伊等及訴外人林洪明麗繼承。林洪明麗嗣於110年8月9日死亡，林洪明麗對系爭房屋之應有部分由訴外人林志岳、林志忠、林靜穎、林志建、林志誠（下合稱林志岳等5人）繼承，故系爭房屋現由伊等及林志岳等5人公同共有。伊等及訴外人謝紀明珠先前委由訴外人洪健修為代理人，於114年4月23日與被告簽立房屋租賃契約，由伊等及謝紀明珠將系爭房屋出租予被告，約定租期為114年5月1日至119年2月28日，被告應於每月1日前給付租金3,500元（下稱系爭租約）。詎被告於系爭租約簽立後，均未給付租金，欠租已達2月以上，洪健修即代理伊等及謝紀明珠以新莊中港郵局第002938號存證信函催告被告於7日內給付，被告屆期仍未給付，洪健修遂再代理伊等及謝紀明珠以新莊中港郵局第003110號存證信函向被告終止系爭租約，經被告於114年7月21日收受該存證信函，故系爭租約已於114年7月21日終止，被告繼續占用系爭房屋即屬無權占有，且受有相當於租金之不當得利，伊等得依民法第828條、第821條、第767條第1項規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予全體共有人，並依民法第179條規定，請求被告自114年7月22日起按月給付伊等依原定租金計算各700元之不當得利。又被告積欠114年5月1日至114年7月21日之租金共9,370元未清償，伊等得依系爭租約第3條約定，請求被告給付之等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告及其他共有人全體。㈡被告應自114年7月22日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告各700元。㈢被告應給付原告9,370元，及自114年7月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

二、被告則以：洪健修未得原告與謝紀明珠之授權即無權代理與伊簽立系爭租約，伊業於114年4月29日以台北莒光郵局第000347號存證信函撤銷簽立系爭租約之意思表示，洪健修於114年5月2日收受該存證信函，系爭租約已溯及失效等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

㈠原告依民法第828條、第821條、第767條第1項規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予全體共有人，是否有據？

⒈按第821條規定，於公同共有準用之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第828條第2項、第821條、第767條第1項前段、中段分別定有明文。復按以無權占有為原因，請求返還房屋者，占有人對房屋所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，房屋所有權人對其房屋被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決要旨參照）。

⒉經查，系爭房屋為未經保存登記建物，原為洪陳蔥所有，洪陳蔥於100年2月13日死亡後，由原告及林洪明麗繼承，林洪明麗嗣於110年8月9日死亡，林洪明麗對系爭房屋之應有部分由林志岳等5人繼承，系爭房屋現由原告及林志岳等5人公同共有等情，有洪陳蔥之全國財產稅總歸戶財產查詢清單、洪陳蔥及林洪明麗之除戶謄本、系爭房屋之稅籍證明書、洪陳蔥之繼承系統表、原告之戶籍謄本、家事事件（繼承事件）公告查詢結果、親等關聯查詢資料在卷可稽（見本院卷第25至29頁、第63頁、第91至103頁；限閱卷），此部分事實，應堪認定。

⒊次查，原告主張與謝紀明珠共同委由洪健修為代理人與被告簽立系爭租約，將系爭房屋出租予被告，約定租金每月3,500元等情，業據原告提出委任書、系爭租約為證（見本院卷第31至53頁）。又按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算，民法第828條第2項準用第820條第1項定有明文，是原告對系爭房屋之應繼分共為5分之4，原告潛在之應有部分已逾3分之2，自得將系爭房屋出租予被告。另租賃契約之簽立，不以出租人對租賃標的物有處分權為必要，是縱使謝紀明珠對系爭房屋並無所有權，謝紀明珠同為系爭租約之出租人，要無礙於系爭租約之效力。再查被告自系爭租約簽立後均未給付租金乙節，未經被告爭執，又原告及謝紀明珠之代理人洪健修於114年7月3日以新莊中港郵局第002938號存證信函催告被告於收受後7日內給付積欠之租金，經被告於114年7月7日收受後仍未給付，洪健修嗣以新莊中港郵局第003110號存證信函向被告終止系爭租約，經被告於114年7月21日收受，此有上開存證信函、中華郵件掛號郵件收件回執附卷可參（見本院卷第55至61頁），被告既欠租達2個月以上，原告及謝紀明珠終止系爭租約，核與民法第440條第1、2項規定，要無不合，堪認系爭租約已於114年7月21日終止，被告自114年7月22日起繼續占用系爭房屋，即無法律上權源。

⒋被告雖辯稱洪健修無權代理原告及謝紀明珠與被告簽立系爭租約，被告已撤銷簽立系爭租約之意思表示，系爭租約無效等語。然查，原告業提出授予洪健修代理權之委任書（見本院卷第31至39頁），被告就洪健修無權代理乙節未提出任何舉證，自難逕認為實。此外，被告復未舉證簽立系爭租約有何錯誤、受詐欺等得撤銷意思表示之事由，則被告辯稱系爭租約因撤銷而無效等語，要無可採。

⒌被告另辯稱不認識洪陳蔥及原告等語，然被告未能明確陳述系爭房屋之所有權人為何人，就此復未提出任何舉證，尚不足以推翻前揭認定。又被告自承仍占有系爭房屋（見本院卷第147頁），即應由被告就占有系爭房屋之正當權源負舉證之責，然被告就此非未能敘明占有之法律上原因，亦未提出任何舉證，要難認定被告屬有權占有。是以，原告本於系爭房屋公同共有人之身分，依民法第828條、第821條、第767條第1項規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予全體共有人，應屬有據。

㈡原告依民法第179條規定，請求被告給付不當得利，是否有據暨數額為何？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決要旨參照）。經查，系爭房屋為原告與林志岳等5人公同共有，原告對系爭房屋之應有部分比例各為5分之1，被告自114年7月22日起無權占用系爭房屋等情，俱如上述，被告無法律上原因受有占用系爭房屋、相當於租金之利益，致原告受有損害，原告依民法第179條規定，請求被告返還其因無權占用系爭房屋所受相當於租金之不當得利，洵屬有據。本院審諸兩造間前就系爭房屋所約定之租金為每月3,500元，認以此數額為被告使用系爭房屋所受之利益，並為原告所受無法使用收益系爭房屋之損害，應屬允當。是原告依民法第179條規定，請求被告自114年7月22日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付各原告相當於租金之不當得利700元（計算式：3,500元×1/5＝700元），核屬有據。

㈢原告依系爭租約第3條約定，請求被告給付租金9,370元及遲延利息，是否有據？

⒈依系爭租約第3條第1項約定：「租金：每月新台幣（以下同）3500元整。乙方（即被告）應於每月1日前給付甲方（即原告與謝紀明珠）。」（見本院卷第51頁），被告自應於每月1日前給付租金3,500元予原告及謝紀明珠。而被告自簽立系爭租約起均未給付租金，業如前述，是被告於114年5月1日至114年7月21日間積欠之租金總額應為9,371元【計算式：3,500元×（2＋21/31）月＝9,371元，元以下四捨五入】。又查原告及謝紀明珠對被告之租金債權應屬可分之債，系爭租約並未約定原告及謝紀明珠間就租金債權應受給付之比例，依民法第271條規定，即應平均分受之，故原告應僅得請求被告給付積欠租金總額之5分之4即7,497元（計算式：9,371元×4/5＝7,497元，元以下四捨五入），原告逾此部分之請求，則無理由。

⒉又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1項、第233條第1項、第203條分別定有明文。查系爭契約既約定被告應於每月1日前給付租金，被告就114年5月1日至114年7月21日間之租金，自均於114年7月1日已屆清償期，是原告就被告積欠之租金7,497元，請求被告給付自114年7月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息，自無不可。

四、綜上所述，原告依民法第828條、第821條、第767條第1項規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告及其他共有人全體，並依民法第179條規定，請求被告自114年7月22日起按月給付原告各700元，另依系爭租約第3條約定，請求被告給付7,497元，及自114年7月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額併宣告之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項、第91條第3項。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第5項所示。

計　算　書項目 金 　額（新臺幣） 備註第一審裁判費 1,500元 合計 1,500元