臺灣臺北地方法院小額民事判決

原告

新巴黎大廈管理委員會

法定代理人

許木卿

訴訟代理人

陳小珠

被告

王紫妍

訴訟代理人

陳惠芬

被告

戴淑玲

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國115年3月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由要領

壹、程序方面：

一、本件被告戴淑玲未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告原起訴聲明：1.被告王紫妍應給付原告新臺幣（下同）9,352元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。2.被告戴淑玲應給付原告9,352元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。3.被告其中一人如已清償，他人於其清償範圍內，免給付之義務（見本院卷第11頁）。於訴訟進行中，原告減縮聲明為：1.被告王紫妍應給付原告7,952元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。2.被告戴淑玲應給付原告7,952元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。3.被告其中一人如已清償，他人於其清償範圍內，免給付之義務（見本院卷第167頁），為民事訴訟法第255條第1項第3款所許，合先敘明。

貳、實體方面：

一、本判決依民事訴訟法第436條之23準用第434條第1項規定，合併記載事實及理由要領，其中兩造主張之事實及聲明引用兩造之書狀及本件歷次言詞辯論筆錄。被告戴淑玲未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

二、得心證之理由：

㈠原告請求被告戴淑玲給付管理費7,952元，為有理由：查原告主張：原告為新巴黎大廈（下稱系爭大廈）依法設立之公寓大廈管理委員會，而被告戴淑玲原為系爭大廈內門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號4樓之6建物（下稱系爭建物）之所有權人，積欠自民國112年6月起至113年5月29日止之管理費共計7,952元未付之事實，已據原告提出公寓大廈管理組織報備證明、建物登記謄本、土地所有權狀、存證信函等件為證，被告戴淑玲復未到場爭執或提出書狀答辯以供本院審酌，堪信為真實。是原告請求被告戴淑玲給付管理費7,952元，及自起訴狀繕本送達翌日即114年11月18日起至清償日止按年息5%計算之利息，洵屬有據。

㈡原告請求被告王紫妍給付管理費7,952元，為無理由：

1.按區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印公寓大廈管理條例第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，公寓大廈管理條例第24條1項固有明文。然該條所稱區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，係指依本條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係之事項而言，例如依規約設定公寓大廈共用部分之專用權（法定空地如何使用、頂樓應如何使用等等），又如依規約所定管理費之計算方式，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力。惟對於繼受人前手區分所有權人所積欠之管理費，此項債權債務關係原係存在於社區管理委員會與積欠管理費之前手區分所有權人之間，依債之相對性原則，本應向原區分所有權人請求，且其法律關係早已明確，不在前開法條規範範圍內（臺灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第13號審查意見可資參照）。是以，公寓大廈管理條例第24條第1項規定文義，僅係課繼受人於繼受前閱覽或影印相關文件及繼受後遵守該條例或規約之義務，並非繼受人應承擔前手因共有物管理所積欠債務（最高法院106年度台上字第1737號判決意旨參照）。

⒉本件原告主張：系爭建物於113年7月間由被告王紫妍拍定，依系爭大廈規約第10條第6項後段、民法第826條之1第3項規定，被告王紫妍有義務向原告繳交原所有權人戴淑玲積欠之管理費7,952元等語，為被告王紫妍所否認。查戴淑玲所有系爭建物，經本院112年度司執字第25366號執行事件於113年5月30日實施第2次公開拍賣，由拍定人王紫妍得標買受並繳足全部價金，由本院於同日發給權利移轉證書，王紫妍於113年5月30日取得系爭建物所有權，王紫妍嗣已向原告繳交自113年5月30日起迄今管理費之事實，業據被告王紫妍提出權利移轉證書、新巴黎大廈管理費代辦收據為證（見本院卷第133至137頁、151至152頁、第169頁），並經本院調閱上開執行卷宗核閱無誤，且為原告所不爭執，堪信屬實。又查，系爭規約第10條第6項後段雖規定：「本大廈區分所有權人之不動產出售、被拍賣或移轉時，買受人、拍定人及受移轉人有義務支付先前所積欠的管理費及其他應分擔的費用」（見本院卷第33頁），然揆諸前開說明，被告王紫妍依公寓大廈管理條例第24條第1項規定所繼受者乃契約地位，至前手住戶即被告戴淑玲所積欠之系爭管理費，乃已具體發生之私法上債權債務關係，並非上開條文所指規約規範之事項，自無公寓大廈管理條例第24條規定之適用，縱系爭規約第10條第6項後段約定應由後手即被告王紫妍繼受時，被告王紫妍就此前手住戶戴淑玲已具體發生之管理費債務，亦無受規約該項規定之義務，而發生繼受系爭管理費之效力。是原告依系爭大廈規約第10條第6項後段約定，請求被告王紫妍給付前手戴淑玲積欠之112年6月起至113年5月29日止管理費7,952元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，應屬無據。

3.原告雖另主張依民法第826條之1第3項之規定，請求被告王紫妍給付前手戴淑玲積欠之管理費7,952元，然查：

①按不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依民法第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力，其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同；動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力；共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任，民法第826條之1定有明文。可知此規定係規範共有物之共有人間就共有物相關之約定或決定(依同法第820條規定之決定)或負擔，對其後繼受為共有人之第三人仍有效力之要件。惟區分所有建物，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物（民法第799條第1項規定）；區分所有乃就建築物而言，亦即就一建築物之特定部分（專有部分）各自得成為單獨所有權之標的，該專有部分與其他該建築物專有部分所有人全體共有之共同部分組合而成為一區分所有權。且依公寓大廈管理條例第4條第2項及土地登記規則第94條規定，不得將區分所有建物之共同使用部分與其專有部分之主建物分離而為移轉。又公寓大廈之區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，就有關公寓大廈(含專有及共有部分)、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得經區分所有權人會議決議共同遵守之規約，以拘束區分所有權人或住戶，此觀公寓大廈管理條例第3條第12款、第23條之規定自明。是以，公寓大廈管理條例規範之區分所有權性質，並非單獨使用專有部分之財產權，亦非僅為財產之共有關係，乃為一種財產(私權)與生活(共益)之調和，如何調和，則賴規約規範。準此，公寓大廈區分所有權人間依公寓大廈管理條例規定就因管理專有及共有部分所生之管理費，其性質顯與前述民法第826條之1規定，係單純就共有物之共有人間就共有物之相關約定或決定(依同法第820條規定之決定)或負擔不同，應無同法第826條之1規定之適用。原告援引該條規定，自乏所據。

②再按民法第826條之1為98年1月23日新增之條文，參諸其立法理由記載：「共有物之管理或協議分割契約，實務上認為對於應有部分之受讓人仍繼續存在（最高法院48年台上字第1065號判例參照）。使用、禁止分割之約定或依本法修正條文第820條第1項所為之決定，亦應做相同之解釋。又上述契約、約定或決定之性質屬債權行為，基於債之相對性原對第三人不生效力，惟為保持原約定或決定之安定性，特賦予物權效力，爰參照司法院釋字第349號解釋，並仿外國立法例，於不動產為上述約定或決定經登記後，即對應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力……。又經由法院依第820條第2項、第3項裁定所定之管理，屬非訟事件，其裁定效力是否及於受讓人，尚有爭議（最高法院67年台上字第4046號判例參照），且該非訟事件裁定之公示性與判決及登記不同，故宜明定該裁定所定之管理亦經登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人始具有效力，爰增訂第一項，以杜爭議，並期周延」、「共有人間就共有物因為關於第一項使用、管理等行為之約定、決定或法院之裁定，在不動產可以登記之公示方法，使受讓人等有知悉之機會，而動產無登記制度，法律上又保護善意受讓人，故以受讓人等於受讓或取得時知悉或可得而知其情事者為限，始對之發生法律上之效力，方為持平，爰增訂第二項」、「共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形（例如協議分割或禁止分割約定等）所生之負擔（第822條參照），為保障該負擔之共有人，應使受讓人與讓與人連帶負清償責任，惟為免爭議，俾使之明確，爰增訂第三項。」等語。可知民法第826條之1之規定，係為保持共有物原約定或決定之安定性，使債權行為對第三人發生效力，又為保護交易安全及善意受讓人，故在不動產部分，以登記為公示方法，使受讓人有知悉之機會；在動產因無登記制度，則以受讓人於受讓或取得時知悉或可得而知其情事者為限，使共有物原約定或決定對繼受應有部分之共有人，仍有效力。是以，不動產為共有物之約定或決定經登記後，始對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力，其效力應並包括共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。蓋不動產在未經登記之情形，依民法第826條之1第1項規定，應有部分之受讓人不受共有人間關於共有物使用、管理等約定或決定之拘束，若反而須承受前手因共有物之使用、管理或其他情形所生債務負擔，顯然輕重失衡，當非立法者之本意。是民法第826條之1第3項規定共有物應有部分受讓人對讓與人，就不動產共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任，仍應以於地政機關登記後或法院裁定之管理經登記之情形為限。因此，縱認公寓大廈規約所規定之負擔(管理費)仍有民法第826條之1第3項規定之適用，惟原告既未證明被告戴淑玲積欠之系爭管理費已具備「於地政機關登記」，或「法院裁定之管理經登記」一節，自與民法第826條之1第3項規定之要件不符。從而，原告依民法第826條之1第3項規定，請求被告王紫妍給付前手戴淑玲積欠之112年6月起至113年5月29日止管理費7,952元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，亦屬無據。

三、綜上所述，原告請求被告戴淑玲給付原告7,952元，及自114年11月18日起至清償日止按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。至原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

四、本件原告勝訴部分係小額程序為被告戴淑玲敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。本院並依同法第392條第2項之規定，依職權宣告被告戴淑玲預供擔保，得免為假執行。

五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第3項所示金額。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 法　官　羅富美

計　算　書：項目 金　額（新臺幣）備註第一審裁判費　 　 1,500元合計 1,500元