臺灣臺北地方法院民事判決

原告

臺北市住宅及都市更新中心

法定代理人

張溫德

訴訟代理人

周易昀

被告

虞水鳳 原住○○市○○區○○○路0段00號2樓

上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國115年4月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、本件原告之法定代理人原為李四川，嗣於本件訴訟繫屬中變更為張溫德，張溫德具狀聲明承受訴訟，此有民事聲明承受訴訟狀在卷可稽（見本院卷第101頁），核與民事訴訟法第170條、第175條、第176條規定相符，應予准許。

二、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。民事訴訟法第24條定有明文。本件依兩造所簽訂之臺北市社會住宅租賃契約書（下稱系爭租約）第32條約定（見本院卷第27頁），雙方合意以臺灣臺北地方法院為第一審管轄法院，故原告向本院提起本件訴訟，核與首揭規定相符，本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。

三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：兩造於民國113年4月18日簽立系爭租約，約定由被告向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號3樓之22房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自113年5月1日起至116年3月31日止，每月租金為新臺幣（下同）1萬4,700元。詎被告自114年2月起即未依約繳納租金，已違反系爭租約第12條第1項第3款約定，經原告於114年4月8日以臺北住都帳服字第1140002446號函（下稱系爭A函文）催繳欠費，且於同年月10日合法送達後，復於114年5月12日以臺北住都帳服字第1140003509號函（下稱系爭B函文）再次催繳欠費，且於同年月14日合法送達後，原告再於114年7月9日以臺北住都帳服字第1140005440號函（下稱系爭C函文）通知被告如未於函到7日內繳清欠費，即於114年7月31日終止系爭租約，並於同年月11日合法送達，故系爭租約已於114年7月31日合法終止，是被告繼續占有系爭房屋，自屬無權占有。又系爭房屋每月租金為1萬4,700元，扣除補助款6,000元後，每月應付租金為8,700元，而被告係於114年2月開始積欠租金，故被告迄至系爭租約終止前已積欠之租金共計為5萬2,200元（計算式：8,700元×6個月＝5萬2,200元），且原告亦得自114年2月起，依系爭租約第5條第1項約定，請求被告依附表給付違約金。另被告於租賃關係消滅後未依約遷離，依系爭租約第23條約定，應自系爭租約終止翌日即114年8月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告依租金之1.3倍計算之使用費1萬9,110元（計算式：1萬4,700元×1.3倍＝1萬9,110元）之使用費。爰依民法第767條第1項及系爭租約法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應將系爭房屋騰空返還予被告。（二）被告應給付原告5萬2,200元，及依附表計算之違約金。（三）被告應自114年8月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬9,110元。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀，作何聲明或陳述。

三、得心證之理由：

(一)經查，原告主張之上開事實，業據提出公證書、系爭租約、系爭A、B、C函文及郵件收件回執等件為證（見本院卷第19至42頁），核屬相符，而被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定視同自認，自堪信原告上開主張為真實。

（二）請求遷讓房屋部分：按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2項前段及第455條前段分別定有明文。又系爭租約第5條約定：「租金每月1萬4,700元；乙方（即被告）應於每月20日前依前條規定繳款…」、第26條第1項、第2項前段約定：「自租約開始之日起，甲方（即原告）對乙方所為之書面通知、催告或其他意思表示之送達地址，均以乙方承租房屋之地址為送達處所，並以郵寄或甲方自行投遞之方式為之。甲方依房屋地址所為之送達，即發生送達之效力。」、第22條第1項約定：「本契約終止或屆滿時，乙方…，將房屋於租期屆滿日或租約終止日騰空並回復原狀，點交甲方接管並遷出戶籍，並不得要求任何補償，其返還房屋日以甲方實際點收房屋之日為準。」（見本院卷第21頁、第26至27頁）。查被告自114年2月起即積欠租金，迄至114年7月止被告已積欠達2個月之租金總額，已如前述，則依上開規定及約定，原告於114年4月8日、114年5月12日分別寄發系爭A、B函文催告被告清償欠費，並於114年7月9日以系爭C函文限被告於函到7日內清償欠費，如未清償則於114年7月31日終止系爭租約之意思表示，應屬有據。又被告已於114年7月11日收受系爭C函文（見本院卷第41頁），且迄未清償所欠租金，則兩造間之系爭租約已於114年7月31日發生合法終止之效力。從而，原告依據上開規定及約定請求被告遷讓返還系爭房屋，應屬有據。

（三）原告請求所欠租金及違約金部分：

1、查原告主張系爭租約約定系爭房屋之每月租金為1萬4,700元，被告向原告承租系爭房屋所獲得之租金補助為每月6,000元，故系爭房屋每月應繳租金為8,700元，而被告自114年2月起即積欠租金，且系爭租約已於114年7月31日合法終止，且依上開說明，可視同被告就此部分自認，則原告請求被告給付114年2月至7月之所欠租金5萬2,200元【計算式：（1萬4,700元－6,000元）×6個月＝5萬2,200元】，應屬有據。

2、又系爭租約第5條第1項約定：「 …乙方應於每月20日前依前條規定繳款，逾期不繳者，應依下列規定加收懲罰性違約金，絕無異議：一、逾期繳納未滿1個月者，照該期欠額加收2％。二、逾期繳納在1個月以上未滿2個月者，照該其欠額加收4％。三、逾期繳納在2個月以上未滿3個月者，照該其欠額加收6％。四、逾期繳納在3個月以上未滿4個月者，照該其欠額加收8％。餘此類推，最高以追繳20％為限。…」（見本院卷第21至22頁）。查被告自114年2月起即積欠租金，已如前述，是原告依據上開約定請求被告給付依附表計算之違約金，亦屬有據。

（四）原告請求占用期間之使用費部分：按系爭租約第23條約定：「乙方未依前條規定將房屋返還甲方，應負損害賠償責任，並自租期屆滿翌日或租約終止翌日起按月依第5條約定之租金之1.3倍給付占用期間之使用費。」（見本院卷第26頁）。原告主張被告於114年7月31日租賃關係消滅後仍未依約遷離，且依上開說明，可視同被告就此部分自認，則原告主張被告自系爭租約終止翌日即114年8月1日起至返還系爭房屋之日止，應依上開約定按月依租金總額之1.3倍計算使用費即1萬9,110元（計算式：1萬4,700元×1.3倍＝1萬9,110元），即屬有據。故原告請求被告自114年8月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1萬9,110元，應屬有據。

四、綜上所述，原告依據民法第767條第1項及系爭租約法律關係請求：（一）被告應將系爭房屋騰空返還予原告；（二）被告應給付原告5萬2,200元，及依附表計算之違約金；（三）被告應自114年8月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬9,110元，均有理由，應予准許。

五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書及依民事訴訟法第91條第3項規定：「依第1項及其他裁判確定之訴訟費用額，應於裁判確定之翌日起，加給按法定利率計算之利息。」，確定如主文第4項所示。

計算書項目 金　額（新臺幣） 備　註第一審裁判費　 　 3萬1,569元合計 3萬1,569元