臺北簡易庭九十年度北簡字第一四九三九號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　　　　　　九十年度北簡字第一四九三九號

原告

全百股份有限公司

法定代理人

姚坤成

訴訟代理人

蕭介生律師

被告

甲○○

訴訟代理人

陳志勇律師

右當事人間九十年度北簡字第一四九三九號返還押租金等事件於中華民國九十一年四

月二十五日下午四時０分在本院台北簡易庭第四法庭公開宣示判決出席職員如左︰

朗讀案由兩造均未到。

法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載

於後：

主　　文：

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

理由要領：

一、原告主張：

（一）原告於民國八十七年八月間向被告承租坐落於台北市○○區○○路三段一五二巷三號一樓及地下樓房屋，以為公司營業之用，租期自八十七年九月二十二日起至九十二年九月二十一日止，為期五年，租金第一年為新台幣十六萬二千元，第二年為十八萬元，第三年為十九萬八千元，原告並交付二百十六萬元押租保證金與被告收執。嗣因經濟不景氣，百業維艱，致公司營運困難，原告乃於九十年一月二十日以存證信函通知被告提前終止租約，同時亦騰空系爭房屋，並請求被告返還押租金，詎被告置若罔聞，迄於九十年三月七日來函告知原告已逾二個月未給付租金，依租約第二十二條終止租賃契約，並拒絕返還押租金。惟依租約規定，租約終止時，被告應返還押租金，否則為不當得利，倘被告認原告積欠租金二個月，以押租金扣除後尚有剩餘，亦應返還剩餘之押租金，斷不能全數扣留不還，爰依不當得利之法律關係請求被告返還剩餘押租金一百七十七萬四千元及自九十年三月七日起至執行終了日止，按臺灣銀行放款日折二分之一計算之利息。

（二）原告於九十年一月二十日通知被告終止租約時，已將房屋騰空交還被告，原告並已支付租金至九十年二月二十八日，實無積欠租金情事。九十年二月五日原告之游玉蘋小姐並交付鑰匙與被告，被告無須判決及強制執行即可收回房屋，其主張從押租金中扣除租金、訴訟費、強制執行費等實無理由。九十年三月以後，兩造之租賃關係已消滅，亦不生違約問題，被告主張五百餘萬元之違約金抵銷亦顯無理由。

二、被告抗辯：

（一）依租約第五條規定，原告應於訂約時，分五張支票交付被告合計二百十六萬元之押租保證金，惟原告交付之第五張即九十年九月二十一日到期，面額三十六萬元之支票，竟未獲兌現，是原告交付之押租保證金僅一百八十萬元，非二萬十六萬元。

（二）又依租約第十九條規定「乙方（原告）中途退租，該項房屋保證金應於甲方（被告）另覓租賃者時，無息退還，否則於租期屆滿時無息退還保證金」，原告以存證信函表示決議搬離系爭房屋時，並未將系爭房屋點交返還被告，是經被告向鈞院起訴請求遷讓房屋，至九十年九月十四日始蒙鈞院執行處取回系爭房屋，致被告無法出租另覓租賃者，被告實無退還保證金之義務。

（三）被告至九十年九月十四日始取回房屋，取回之前原告已積欠如下金額，應從押租金中抵銷扣除，詳目如下：

１、租金：九十年一月及二月租金，每月十九萬八千元，合計三十九萬六千元。

２、違約金：租約第六條約定「乙方（原告）於租期屆滿時，：：如不即時遷讓房屋時，甲方（被告）每月得向乙方請求按租金五倍之違約金至遷讓完了為止：：。」被告於九十年三月七日終止租約，至九十年九月十四日始取回房屋，計六個月，被告自得請求違約金五百九十四萬元。

３、水、電、瓦斯：合計六千八百元。

４、裁判費：前案返還房屋訴訟（九十年度北簡字第四五九九號判決）裁判費二萬四千七百二十四元。

５、執行費：七千五百三十九元。

６、執行人員出差費：一千元。

７、電路開關維修費：一萬二千五百元。

（四）租約第七條前段約定「契約期間內乙方若擬遷離他處時，乙方不得向甲方請求租金償還」等語，故原告所交付予被告九十年三月至九月之租金支票，依約即不得請求償還，惟該七張支票屆時均退票，被告亦得就上開一百三十八萬六千元之債權主張抵銷。

（五）依租約第七、九條約定「契約期間內乙方若擬遷離他處時：：應無條件將房屋照原狀還被告。」「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」原告違約未將系爭房屋回復原狀，請人回復原狀須費三十四萬四千五百元，應從押租金中抵銷扣除。

（六）租約第十二條約定「乙方若有違約，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」，原告違約未將系爭房屋遷讓返還致被告發生損害，並就上開損害委請律師於本件訴訟主張抵銷，被告自得就律師酬金五萬請求原告賠償，並同時主張抵銷。

三、法院判斷：

（一）原告主張於八十七年八月間向被告承租坐落於台北市○○區○○路三段一五二巷三號一樓及地下樓房屋，以為公司營業之用，租期自八十七年九月二十二日起至九十二年九月二十一日止，為期五年，租金第一年為新台幣十六萬二千元，第二年為十八萬元，第三年為十九萬八千元，原告並交付二百十六萬元之押租保證金與被告收執。嗣因公司營運困難，乃於九十年一月二十日以存證信函通知被告提前終止租約之事實，業經原告提出房屋租賃契約書、存證信函等件為證，被告對出租、收到存證信函之事實及上開證物之真正並不爭執，惟以原告之押租金僅繳交一百八十萬元，非二百十六萬元，另被告積欠房租二個月未繳，被告始於九十年三月七日終止租約，故契約終止日為九十年三月七日非九十年一月二十日，而終止契約後原告並未返還房屋及回復原狀，致被告受有八百餘萬元之損害，應與原告主張之押租金抵銷，抵銷後尚有不足，是被告無返還押租金之義務等語置辯。

（二）依兩造不爭執之租約第五條約定，乙方應於訂約時，交付甲方房屋保證金新台幣二百十六萬元，分五張支票交付，一、申請公證日付新台幣五十八萬元。二、八十七年十月二十日付五十萬元。三、八十八年九月二十一日付三十六萬元。四、八十九年九月二十一日付三十六萬元。五、九十年九月二十一日付三十六萬元等語。查，原告交付與被告當保證金之第五張支票（九十年九月二十一日發票，面額三十六萬元）屆期提示而退票，有支票影本及退票理由單附卷可憑，該張支票既未兌現，被告抗辯原告僅交付保證金一百八十萬元，應可採信。

（三）次按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知，民法第四百五十三條定有明文。經查，依兩造不爭執之租賃契約並無一方於期限屆滿前得終止契約之約定，則原告以公司營運困難，於九十年一月二十日以存證信函終止租約之意思表示並不合法，而不生終止之效力。雖然原告指稱租約第十九條已約定「倘若乙方（原告）中途退租，該項房屋保證金應於甲方另覓租賃時，無息退還，否則於租期屆滿時，無息退還保證金」等語，即約定承租人得中途終止租約之權利云云，然該條文係約定，承租人中途退租時，須待出租人覓得新承租人時，始退還房屋保證金，倘出租人未找到新承租人，須俟租期屆滿時始退還保證金，故兩造之真意係指出租人覓得新承租人時，前租賃契約始終止而退還保證金，並非承租人中途退租時，契約當然終止，則原告主張九十年一月二十日以存證信函終止租約時租約即當然終止云云，即無可採。另租約第七條雖有「契約期間內乙方（原告）若擬遷離他處時乙方不得向甲方（被告）請求租金償還：：」之約定，然既約定承租人遷離他處後租金須照付不得請求返還等語，即表示兩造間之租約仍繼續存在，否則承租人何以須付租金，是該條文亦非期前終止契約之約定。兩造之租賃契約既未於九十年一月二十日終止，原告即有繳付租金之義務，惟原告交付被告當為支付九十年一月、二月租金之支票（九十年一月二十一日、二月二十一日發票，面額均十九萬八千元）經提示後均遭退票之事實，有支票影本及退票理由單各二紙在卷可稽，則被告抗辯原告積欠二個月租金應可採信。而「乙方（原告）拖欠租金達二期以上，經甲方催告限期繳納仍不支付時，不待期限屆滿，甲方得終止租約」等語，為租約第二十二條所明定，是被告以原告欠租二個月為由而以存證信函表明自九十年三月七日終止租約，即屬有理，兩造之租賃契約應自九十年三月七日終止。雖然原告指陳，其於九十年一月二十日發存證信函終止契約後即遷空未使用系爭房屋，無再支付一、二月租金之義務，並舉證人李淑蘋為證，證人李淑蘋雖亦到庭證稱於九十年二月五日已繳還鑰匙與被告，惟為被告否認，且被告曾尚本院起訴請求原告返還系爭房屋，獲得勝訴判決後亦向本院聲請強制執行，並於九十年九月十四日執行點交完畢，有本院臺灣地方法院簡易庭九十年度北簡字第四五九九號判決、本院執行處通知書及執行筆錄在卷可查，倘證人李淑蘋確於九十年二月五日繳交鑰匙並點交房屋與被告，被告於是日即可收回房屋，何須費時費款請求原告返還房屋及聲請執行，則證人李淑蘋所證業經返還鑰匙之證言，並不可信，原告即仍有繳交一、二月租金之義務，原告未繳，被告以原告違約而終止租約，自有理由。而契約終止後，原告有按房屋原狀遷空交還之義務，被告則有返還押租金之義務，惟被告主張扣款抵銷，茲審查被告抗辯事由是否有理：

１、租金：兩造契約於九十年三月七日終止，原告仍有繳交九十年一、二月租金之義務，惟原告簽發之二張支票已退票，已如前述，則被告請求原告給付二個月租金三十九萬六千元（198000*2=396000），並從押租金中扣除，即有理由，應准許之。

２、違約金：租約第六條固有「乙方（原告）於租期屆滿時，：：如不即時遷讓房屋時，甲方（被告）每月得向乙方請求按租金五倍之違約金至遷讓完了為止：：。」之約定，惟約定違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條亦有明文。租約第六條之約定係為補償承租人不遷讓房屋時致出租人不能出租所生之租金損害，應以實際損害為計算標準，其約定以租金五倍計算顯然過高，本院認其違約金應以租金之一倍計算較為合理，爰酌減之。被告於九十年三月七日終止租約，至九十年九月十四日始取回房屋，已如前述，則被告請求抵扣六個月租金之違約金，計一百十八萬八千元（198000*6=0000000）為有理由，應准許之，逾此範圍之抵扣無理由，應駁回之。

３、回復原狀所須費用：租約第七、九條約定「契約期間內乙方若擬遷離他處時：：應無條件將房屋照原狀還被告。」、「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」等語。查，原告搬遷後尚有招牌、隔間等等未拆除以回復原狀，有照片十三張可證，為回復原狀須費三十四萬四千五百元，亦有估價單可據，證人李淑蘋亦證稱同意從押租金中抵扣回復原狀所須費用，則被告主張從押租金中扣除回復原狀費用三十四萬四千五百元，亦屬有據，應准許之。

４、裁判費、執行費、律師費：租約第十二條約定，乙方若有違約，：：如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償等語。被告為取得系爭房屋，曾起訴並聲請強制執行，已如前述，其已支出裁判費二萬四千七百二十四元、執行費七千五百三十九元及執行人員出差費一千元，另本件訴訟則聘請陳志勇律師為訴訟代理人，須費五萬元，均有收據在卷可憑，合計八萬三千二百六十三元，被告抗辯從押租金扣除，仍有理由，應准許之。

５、水、電、瓦斯費用：租約第十五條約定，水、電、瓦斯由原告負擔，至九十年九月十四日止，原告尚欠上述費用六千八百元，有收據數紙可憑，應由原告負擔，被告主張扣抵之，亦應准許之。

６、租金之支票債權：被告抗辯依租約第七條前段約定「契約期間內乙方若擬遷離他處時，乙方不得向甲方請求租金償還」等語，原告所交付予被告九十年三月至九月之租金支票，依約即不得請求償還，惟該七張支票屆時均退票，被告亦得就上開一百三十八萬六千元之債權主張抵銷云云。惟租約已於九十年三月七日終止，終止後被告即無租金給付請求權，租約第七條係指遷離未終止之情形，與本案不同，自不得援用，被告主張扣除票據債權即無理由，應駁回之。

（四）綜上所述，原告雖繳交押租金一百八十萬元，惟其在租約終止前積欠二個月租金，終止後未點交及回復原狀，致被告受有損害，應由原告負擔之金額計二百零一萬八千五百六十三元（396000+0000000+344500+83263+6800=0000000），與原告之押租金扣抵後並無餘額，是原告請求被告返還押租金一百七十七萬四千元及自九十年三月七日起至執行終了日止，按臺灣銀行放款日折二分之一計算之利息，即無理由，應駁回之，其假執行之聲請亦失所依據，併予駁回。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭法院書記官 周淑貞