臺北簡易庭九十一年度北簡字第一六三三五號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　　　　　九十一年度北簡字第一六三三五號

原告

乙○○

訴訟代理人

陳體宏

被告

甲○○科技有限公司

法定代理人

程正平

被告

丙○即張宏銘

右當事人間九十一年度北簡字第一六三三五號給付租金事件於中華民國九十二年一月

三十日下午四時在本院台北簡易庭第五法庭公開宣示判決，出席職員如左︰

朗讀案由兩造均未到

法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載

於後：

主　　文：

被告應連帶給付原告新台幣壹拾貳萬玖仟陸佰叁拾陸元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告連帶負擔五十分之十七，餘由原告負擔。

訴訟標的及理由要領：

一、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論為判決，合先敍明。

二、原告主張：被告 甲○○科技有限公司（下稱 芯公司）與原告訂有租賃契約，約定，約定租金每月新台幣（下同）七萬五千元，租期自民國九十年五月十日起至九十二年五月九日止，被告並交付原告二十五萬元作為押租保證金，嗣被告於九十一年五月六日發函表示將依租約第七條，提前於三個月後即九十一年八月七日終止租約，並請求返還押租金，惟依租約第五條但書規定，如租賃期未滿時，原告並無退還押租保證金之義務，故原告亦覆函明白表示不同意退還押租保證金，詎被告竟以原告不同意退還押租保證金為由，於租賃契約尚未合法終止之情況下，自九十一年六月十日起即未繳納租金，且未返還房屋，迄至訴訟進行中之九十一年十月十八日始將房屋鑰匙交還原告，所返還之租賃房屋經檢視後又有多處損壞，爰依租賃之法律關係，訴請被告芯公司及連帶保證人丙○（原名張宏銘），連帶給付原告自九十一年六月十日起至十月十八日止之租金額三十二萬一千七百七十四元，及損害賠償費用五萬七千八百六十二元，合計三十七萬九千六百三十六元等語。被告則辯以：依兩造租賃契約書第七條，被告有提前終止租約之權利，被告於九十年五月六日發函通知原告將於三個月後即九十一年八月七日終止租約、回復原狀，並請求於八月七日交付鑰匙同時，返還押租金二十五萬元，原告於九十一年五月九日和被告開會討論時亦表同意，詎原告於九十一年五月十三日又發函表示不同意返還押租金，被告不得已爰就九十一年六月十日起至八月契約終止時之租金，主張以押租金相抵沖以減少損害，又被告公司因營運問題於九十一年七月間暫停營業後即已遷空辦公室、回復原狀，係因原告以存證信函預示拒收鑰匙，不肯收回房屋，只得將鑰匙寄放在管理員處，且原告未返還押租金前，被告亦得為同時履行抗辯等語。

三、原告主張兩造間訂有租賃契約，約定租金每月七萬五千元，租期原至九十二年五月九日止，押租保證金為二十五萬元，嗣被告公司於九十一年五月六日發函表示將提前於三個月後即九十一年八月七日終止租約之事實，業據其提出租賃契約及存證信函等件為證，且為被告所不爭執，此部分之事實，堪信為真實。按兩造租賃契約第七條約定：「本契約租賃期限未屆滿前，甲乙方擬終止契約時，應於三個月前通知對方，如未依約履行，應賠償對方三個月之租金額，作為損害賠償。」，明示兩造均有提前終止租約之權利，被告既已依約於擬終止契約三個月前通知原告，應認兩造租約業於九十一年八月七日因被告行使提前終止權而終止，就此於原約定租賃期間未滿前之終止租約，原告主張其並無返還押租金之義務，然查兩造租賃契約第五條固約定：「乙方（被告）應於訂約時，交於甲方（原告）新台幣貳拾伍萬元作為押租保證金，乙方如租賃期滿不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後，無息退還押租保證金。但租賃期未滿，甲方不退還押租保證金。」等語，惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文，又押租金之給付乃在擔保承租人關於租賃債務之履行，本件兩造契約第七條既賦予雙方均有提前終止租約之權利，如任何一方於租賃期未滿前之終止，原告依第五條但書即無退還押租保證金之義務，顯失事理之平，而被告既係依約行使提前終止之權利，就其提前終止乙節，自無租賃義務之違反，綜觀兩造租賃契約內容，上開但書約定應僅限於租賃期未滿前，被告未依約合法終止租約情況下，始有適用餘地，是原告主張因租賃期未滿，其依第五條但書約定即得扣抵全部押租保證金云云，尚屬無據；又查被告雖提前終止租約，惟並未於租約終止前或終止後立即將房屋返還予原告，雖被告辯稱係原告以存證信函預示拒收鑰匙，不肯收回房屋，其只得將鑰匙放在管理員處，且於原告未返還押租金前，可為同時履行抗辯云云，然查原告於接獲被告擬提前終止租約之存證信函後，固以卷附九十一年五月十三日存證信函覆稱「信中所述及『歸還押金貳拾伍萬元乙事』，因租賃期未滿，違反貴我雙方所簽訂之房屋租賃契約，歉難同意」等語，惟並無預示拒絕受領房屋之意，被告就所稱原告拒絕受領房屋云云，未能舉證以實其說，其逕將房屋鑰匙交予原告以外之第三人，難認已盡返還房屋予原告之義務，且押租金之給付，既在擔保承租人租賃債務之履行（包括返還租賃物），即承租人應先履行租賃債務後始得請求返還押租金，被告自難就租賃物之返還與押租金之返還間為同時履行之抗辯，是原告主張於訴訟進行中之九十一年十月十八日，被告始交還鑰匙返還房屋予原告，而被告自九十一年六月十日起即有未繳租金之事實，被告應給付自九十一年六月十日起至十月十八日止之租金及相當於租金額之利益，共計三十二萬一千七百七十四元（75000x 4（9/31）=321774），即屬有據，惟因被告得主張以押租金二十五萬元相扣抵，是此部分被告尚應給付原告之金額為七萬一千七百七十四元。

四、又原告主張被告所返還之租賃房屋，並未全部回復原狀，致其須支出清潔地板及油漆牆面費三千三百元、水電修理費（包含馬桶破裂更新）七千元、十月份大樓管理費四千三百五十元、九及十月份自來水及電費二千零二十元、玻璃大門鉸鍊損壞修復費五百元、遺留物處理費五千元，踢腳板拔除維修費一千元，另被告應給付租賃稅金差額補貼三萬四千六百九十四元，業據原告提出被告不爭執真正之相片、收據、估價單等件為證，按兩造租賃契約第九、十一條約定，被告返還房屋時應負責回復原狀，否則應對原告負損害賠償之責，又第十六條約定原告因出租而增加之稅額應由被告負責補貼，是原告請求此部分之金額共計五萬七千八百六十二元（3300+7000+4350+2020+500+5000+1000+34694=57862），亦屬有據。

五、綜上，原告依兩造租賃之法律關係，請求被告 芯公司及連帶保證人丙○連帶給付相當之租金額及損害賠償額，於共計十二萬九千六百三十六元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。台灣台北地方法院台北簡易庭法院書記官　殷振源