臺北簡易庭九十一年度北簡字第一八九О二號

宣　　 示　　判　　決　　筆　　錄　　　　　 九十一年度北簡字第一八九О二號

原告

甲○○房屋仲介股份有限公司

法定代理人

庚○○

訴訟代理人

己○○

訴訟代理人

乙○○

被告

丁○○

訴訟代理人

丙○○

右當事人間九十一年度北簡字第一八九О二號給付報酬事件，於中華民國九十二年一

月十三日下午五時整在本院台北簡易庭第四法庭公開宣示判決，出席職員如左︰

朗讀案由兩造均未到

法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載

於後：

主 文：

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

訴訟標的：報酬給付請求權。

理由要領：

一、原告起訴主張：被告丁○○於民國九十年九月一日委託原告，代為銷售其所有坐落台北縣板橋市○○路○段一六一巷七號之房地（下稱系爭房地），委託價格為新台幣（下同）一千二百萬元，委託期限自九十年九月一日起至同年十二月一日止，雙方並合意簽訂專任委託契約書（下稱系爭契約）在案。原告於接受委託後，為善盡受託人之職務，即不斷為系爭房地之銷售，進行刊登廣告、帶看客戶、製作報表及網路網站登錄等工作。嗣原告於依慣例對客戶作例行查閱時，始赫然發現被告已於九十年十一月十六日之委託期限內，將系爭房地私自出售予訴外人白麗華，被告上開所為，顯違反雙方契約之約定。依系爭契約第十條第三項第二款之約定，被告於委託期間自行出售，或另行委託他人出售時，仍應給付原告委託價之百分之四作為服務報酬，本件依被告委託之價格一千二百萬元計算，被告仍應給付原告四十八萬元之服務報酬，爰訴請被告給付上開金額之款項，及自支付命令送達翌日起至清償止，按年息百分之五計算之利息等情。

二、被告則以：被告之夫莊振德所經營之永鋒汽車材料有限公司（下稱永鋒公司），原設址於系爭房地營業，因經營不善，自八十九年起財務問題即日益嚴重，必須出售系爭房地以清償貸款及債務，被告乃於八十九年六月間登報自行銷售，原告公司經紀人戊○○見狀前來拜訪，希望被告將系爭房地委託伊銷售，被告遂於八十九年七月與戊○○簽定委託銷售契約，為期三個月，但直到契約期滿均無消息，原告再度向被告遊說，表示該公司有許多客戶欲購買房屋，希望被告繼續簽約，被告不疑有他，又與原告繼續簽定委託契約，總計被告與原告簽過五次契約，系爭契約是最後一次，係由戊○○與被告簽訂，中間三次則與原告公司其他經紀人簽訂。在這段長達一年餘的委託銷售期間，被告對於原告經紀人的說法深信不疑，遂不斷標會繳交貸款，只期望原告能順利將系爭房地銷售出去，但原告卻一直無法完成仲介銷售之任務。直至九十年十月左右，被告實已無力繳納貸款，而貸款銀行則一再催繳，並表示如無法續繳，銀行將聲請法院查封拍賣系爭房地。被告迫於無奈，在九十年十月中旬左右，告訴戊○○應在這個月內賣出，否則被告只好自己找朋友幫忙，戊○○表示實在無能為力，遂與被告合意兩造間之系爭契約於九十年十月三十一日終止，而實在是因為財務緊迫，被告只好求助於朋友，於同年十一月中旬將系爭房地過戶登記予訴外人白麗華，其間並無其他之仲介業者之介入，兩造間契約關係既已於九十年十月三十一日合意終止，原告於事隔六個多月後，始訴請被告給付報酬，顯無理由。縱鈞院認原告請求為有理由，原告訴請給付報酬之性質，實係違約金之約定，原告既未盡委託銷售之義務，且未實際受有損害，而被告現年五十五歲，並無任何職業收入，目前尚有間接債務及多個互助會款需要繳納，參以被告係為解除財務困窘之問題，避免系爭房地遭法院查封拍賣，才以九百八十萬元之低價過戶予訴外人白麗華，請鈞院依民法第二百五十二條、第二百二十七條之一之規定，酌減原告請求之違約金數額等語，資為抗辯。

三、經查，被告之夫莊振德經營之永鋒公司，原設址於系爭房地營業，因經營不善必須出售系爭房地清償債務，乃於八十九年六月起登報自行銷售，原告公司經紀人戊○○希望被告將系爭房地委託伊銷售，被告遂於八十九年七月與戊○○簽定委託銷售契約，為期三個月，但期限屆滿並未仲介成功，因原告遊說被告繼續簽約，被告總計與原告簽過五次契約，系爭契約係由戊○○與被告簽訂，中間三次則與原告公司其他經紀人簽訂，在這段長達一年餘的委託銷售期間，原告一直無法完成仲介銷售之任務，直至九十年十月左右，因被告實無力繳納貸款，而貸款銀行則一再催繳，被告迫於無奈，遂在九十年十月中旬左右，告訴戊○○應在這個月內賣出，否則被告只好自己找朋友幫忙等情，業據提出與所述相符之專任委託契約書、永鋒公司八十九年及九十年資產負債表、國泰銀行貸款繳納明細表等件影本為證，而原告亦不爭執曾與被告簽訂五份專任委託契約，足見被告辯稱因積欠銀行貸款需款孔急，且原告代理銷售期間長達一年餘，卻始終無法仲介銷售系爭房地成功，遂急於終止系爭契約，以便找人另行處理等情，應屬可採。被告既急於終止系爭契約，而證人即代理原告公司簽訂系爭契約及負責銷售系爭房地之原告公司經紀人戊○○，亦到場結證稱曾兩次代理原告與被告簽訂委託契約，以及被告之先生曾於九十年十月中旬向伊提及終止系爭契約之情事，參以原告迄未提出九十年十月三十一日後仍有為系爭房地之銷售，進行刊登廣告、帶看客戶等工作，應認被告辯稱系爭契約兩造已經合意於九十年十月三十一日終止之情，為可採信。

四、原告雖主張戊○○僅是原告公司之經紀人，並無權代理原告公司與被告合意終止系爭契約云云。惟查，原告既自陳房屋委託銷售契約均由經紀人與客戶聯繫後簽訂，並由該經紀人負責銷售，且系爭契約係由戊○○與被告簽訂（見九十一年十二月二十五日言詞辯論筆錄），則戊○○既為實際負責與被告接洽、簽約及銷售系爭房地之人，應認戊○○有代原告受理被告為終止契約意思表示之權限。本件被告既已將終止系爭契約之意思表示通知戊○○，而戊○○亦未為反對之意思表示，且事後復未繼續進行系爭房地之仲介銷售工作，應認系爭契約已經兩造於九十年十月三十一日合意終止。是原告上開主張，尚無可採。

五、綜上所述，系爭契約已經兩造合意，於九十年十月三十日終止，系爭契約既經合意終止，被告自得自行決定如何處理系爭房地，則原告依系爭契約第十條第三項第二款訴請被告給付四十八萬元之服務報酬，及自支付命令送達翌日起至清償止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。台灣台北地方法院台北簡易庭