臺北簡易庭九十一年度北簡字第二七九九號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　　　　　　九十一年度北簡字第二七九九號

原告

乙○○

訴訟代理人

陳榮宗律師

複代理人

姚昭秀律師

被告

興緣有限公司

法定代理人

陳智中

訴訟代理人

蘇衍維律師

複代理人

曾褔卿

被告

甲○○

右當事人間九十一年度北簡字第二七九九號遷讓房屋等事件於中華民國九十一年九月

三十日下午五時０分在本院台北簡易庭第三法庭公開宣示判決出席職員如左︰

朗讀案由兩造均未到。

法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載

於後：

主　　文：

被告興緣有限公司應將坐落台北市○○○路○段五十一號全棟房屋遷讓交還原告。其

履行期間為陸個月。

被告興緣有限公司與被告甲○○應連帶給付原告新台幣壹佰陸拾肆萬元，及自民國九

十一年八月一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告興緣有限公司負擔五分之四，餘由被告連帶負擔。

本判決於原告勝訴部分得假執行。

事實及理由要領：

一、被告甲○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情事，該部分依原告聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

二、本件原告起訴時係請求被告興緣有限公司（以下簡稱興緣公司，法定代理人：陳智中）將坐落台北市○○○路○段五十一號全棟房屋遷讓交還原告、被告興緣公司與被告甲○○應連帶給付原告新台幣（下同）六十六萬元及以供擔保為條件之假執行宣告。嗣將給付金額部分之聲明擴張為「被告應連帶給付原告二百六十四萬元及自九十一年八月一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息」，其餘聲明及事實理由均不變，合於民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款之規定，應予准許，合先敘明。

三、原告主張：被告興緣公司向其承租坐落台北市○○○路○段五十一號全棟房屋，租期二年，自民國九十年七月一日起至九十二年六月三十日止，租金每月三十三萬元，付款方式為被告每半年一次付六張支票，雙方約定：被告未經原告同意，不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋，被告如有違反約定方法使用房屋或拖欠租金達兩期以上，經原告催告限期繳納仍不支付時，原告得終止租約。詎被告興緣公司竟未經原告同意，擅將系爭房屋一部轉租他人販賣點心使用；又積欠原告九十年十二月份及九十一年一月份租金，已達兩期；原告乃於九十一年一月四日以被告違約轉租或出借他人及欠租兩期為由，發律師函催告被告於文到一星內繳納欠租並終止租約，復以本件起訴狀繕本之送達再為終止之意思表示。又被告欠租截至九十一年七月份為止，共計八個月，累計金額達二百六十四萬元，迄不繳納。系爭租約既經終止，被告興緣公司自應將系爭房屋遷讓返還原告。被告甲○○為承租人之連帶保證人，自應就租金債務負連帶清償之責等語。

四、原告主張被告興緣公司向其承租系爭房屋，未經其同意，將該房屋部分轉租他人，及被告自九十年十二月起至九十一年七月為止，累計積欠其租金計二百六十四萬元迄未清償之事實，業據其提出房屋租賃契約書暨公證書、律師函暨掛號郵件回執、次承租人販賣物品收據等件影本及被告轉租廣告之照片四幀為證，且為被告所不爭執，固堪信為真實。惟被告興緣公司辯稱：被告甲○○所簽發作為九十年十二月份之支票遭退票，其欲以現金支付租金，遭原告拒收。另其所經營之「隨緣居」餐廳於系爭房屋營業已有十年之久，九十年六月十五日以前，係以大緣有限公司（以下簡稱大緣公司，法定代理人：林清祥）名義簽訂租約，自九十年六月十五日以後，始以興緣公司名義簽約，然「隨緣居」餐廳十年來均無改變，大緣公司自八十八年起即有部分轉租情事，為原告所明知，且原告並未表示反對，視同原告已默示同意被告轉租，原告自不得以被告違約轉租為由終止租約。又所謂欠租達兩期以上，係指所欠租額扣除押租金後，仍有兩期租金未繳，始足當之，本件被告已繳押租金一百萬元，故自九十年十二月起至九十一年四月底為止，被告均未再繳付租金，始有積欠兩期租金可言，原告於斯時前，並無主張被告欠租兩期而終止租約之理由。

五、按房屋租賃，承租人遲付租金之總額，非達二個月之租額，出租人不得終止租約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於人遲延給付逾二個月時，出租人定相當期限催告承租人支付，如承租人於期限內不為支付者，出租人始得終止契約，此為修正後民法第四百四十條第一、二項定有明文。其立法理由謂：原條文「兩期之租額」適用上易滋疑義，且房屋租賃，其租金通常按月支付，爰將「兩期」修正為「二個月」。又承租人於每期開始應支付租金而未支付者，即應負遲延責任，如約定以二個月以上之時期為一期，則負遲延責任之同時，遲付租金總額即已達二個月之租額，出租人即得終止契約，對承租人未免過苛，爰規定遲付租金總額達二個月之租額外，並應於其遲延二個月時，始得終止契約。而此所謂「二個月」之租額，當然應將押租金扣除後計算，自不待言。

六、查本件被告興緣公司所欠租額自九十年十二月起算至九十一年七月底為止，共計八個月，達二百六十四萬元，而押租金為一百萬元為兩造所不爭執，茲按九十年十二月、九十一年一月及同年二月依序扣抵後，被告於九十一年三月以押租金抵扣租金一萬元，自該月起即有遲延給付情事，算至同年五月份，欠租已達二個月租額，至同年七月份，其遲延給付已逾二個月，依前揭法條，原告自九十一年七月起，始得依法定相當期限催告被告支付租金，如被告於其期限內不為支付，原告始得終止租約。本件原告雖於九十一年一月四日發律師函催告暨終止租約，並以起訴狀繕本之送達，再為終止租約之意思表示，惟其催告繳租時，被告尚未欠租，其為終止租約時即起訴狀繕本送達日九十一年二月九日，終止權尚未發生。然原告於九十一年七月十六日當庭提出和解條件，除被告不得轉租新承租人外，雙方已達成共識，被告同意自和解成立之日起二星期內，交付原告六個月份租金支票六紙，每紙三十三萬元，如不履行，兩造間房屋租賃契約即為終止，有和解條件書附卷可憑，兩造雖因原告不同意被告興緣公司轉租而未達成和解，然被告興緣公司請求原告給予其半個月的時間籌措租金（見本院九十一年八月十三日筆錄），堪認原告已定相當期限催告，是其終止租約之意思表示，應於半個月後九十一年九月三日辯論終結日被告仍拒付租金時生效。

七、綜上可知，系爭租約業於九十一年九月三日終止，則原告訴請被告興緣公司將系爭房屋遷讓返還及被告二人連帶清償租金暨自九十一年八月一日起算之法定遲延利息，自無不可，應予准許。又遷讓房屋，非立即可就，爰斟酌實際情況，定履行期間為六個月，俾資兼顧。

八、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及聲明證據，均於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

九、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款因建築物定期租賃關係所生之爭執渉訟，所為被告敗訴之判決，依同法第三百八十九條第一項第三款之規定，應依職權宣告假執行。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭法院書記官 張富喆