臺北簡易庭九十一年度北簡字第八二二九號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　　　　　　九十一年度北簡字第八二二九號

原告

築屋實業股份有限公司

法定代理人

李世英

訴訟代理人

甲○○

被告

戊○○

訴訟代理人

游孟輝律師

複代理人

丁○○

　　　　　　　　張世柱律師

右當事人間九十一年度北簡字第八二二九號給付報酬事件於中華民國九十二年二月十

日下午五時整在本院臺北簡易庭第二法庭公開宣示判決出席職員如左︰

朗讀案由兩造均未到

法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載

於後：

主文

事實及理由要領

一、本件兩造合意以本院為第一審管轄法院，有房地產直效行銷業務代理契約書第十四條在卷可稽，是本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。

二、原告主張兩造於民國九十年四月十一日就被告所有之「三峽復興路案」簽訂直效行銷業務代理契約書，約定於委託代理期間（九十年四月十六日起至同年七月二十三日止）內，被告負擔全案直效行銷業務所需一切費用，另全案執行預算由被告全額支付，嗣兩造於九十年五月三十一日終止契約，被告於業主聯繫單上確認五月份之人員薪資如期請款發放，原告乃據以開立發票二紙，請款項目為薪資新台幣（下同）二十七萬五千六百元、勞保費九千一百十六元、健保費九千零九十一元、意外險一千四百四十九元，總計二十九萬五千二百五十六元，依約應由被告給付，詎屢次催討，被告仍拒不給付，為此提起本件訴訟，訴請判決如主文第一項所示等語。

三、被告則以：兩造固曾於九十年四月十一日就「三峽復興路案」簽訂房地產直效行銷業務代理契約書，被告委託原告銷售之戶數計有二十一戶，而原告當時承諾保證在代理銷售期限內即九十年四月十六日起至九十年七月二十三日止，累計銷售戶數達十五戶，亦即原告承諾保證銷售比例在七成以上，被告始同意對原告履行比一般代銷房屋業者尚為優渥之契約條件，惟原告於代理銷售期間，竟發生一戶均未售出之窘況，原告完全未履行其保證出售十五戶之條件，且原告所提出之統一發票上所記載之費用項目，均非屬代銷服務費用之項目，故原告所為之給付，顯然不符債之本旨，被告自得拒絕原告之請求等語，資為抗辯。

四、原告主張兩造於九十年四月十一日就被告所有之「三峽復興路案」簽訂直效行銷業務代理契約書，委託代理期間自九十年四月十六日起至同年七月二十三日止，嗣於九十年五月三十一日合意終止契約，業據提出房地產直效行銷業務代理契約書、業主聯繫單各一份、統一發票二份為證，並為被告所不爭執，應認原告之主張為真實。

五、原告另主張依兩造直效行銷業務代理契約書之約定，於委託代理期間，被告應負擔全案直效行銷業務所需一切費用，及支付全案執行預算，被告應給付薪資、勞保費、健保費、意外險費，總計二十九萬五千二百五十六元之事實，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：

六、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文；次按解釋契約，如契約文字已表示當事人真意者，不得捨契約文字而為曲解。又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或摭拾書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院九十一年度台上字第一三九四號判決參照）。本件被告抗辯原告當時承諾保證銷售比例在七成以上，即銷售戶數應達十五戶以上一節，無非係以系爭房地產直效行銷業務代理契約書後附之三峽復興路案作業計畫附件四載明：「註：表內預定進度於每週確實執行並檢討達成比例。」為據。惟查：

㈠系爭房地產直效行銷業務代理契約書第四條約定：「於委託代理期限內，甲方（指被告）委託乙方（指原告）於委託代理期限內，甲方委託乙方之業務方式與範圍，如下所示：甲方負擔全案直效行銷業務所需一切費用，在甲方協助之下，乙方負責全案直效行銷業務之管理、執行。」；第七條第一項約定：「全案執行預算由甲方全數負擔。各級人員獎金由乙方負擔。」，而系爭人員薪資、團體意外險、健勞保保費既屬於系爭房地產直效行銷業務代效行銷業務代理契約書後附視為該契約一部份之三峽復興路案作業計畫：伍、全案執行預算之項別四、薪資之項目，該等費用依約自應由被告支付，至於系爭房地產直效行銷業務代理契約書後附之三峽復興路案作業計畫附件四載明：「註：表內預定進度於每週確實執行並檢討達成比例。」僅能證明系爭房屋每週供檢討之銷售預定進度，尚不足以作為原告保證銷售銷售戶數應達十五戶以上之證明。

㈡證人乙○○於九十一年十一月二十八日本院言詞辯論期日到場雖結證稱：「（提示業務代理契約書有何意見？）沒有看過契約書，我是做房地產做了二十幾年而且我跟被告很熟是多年的朋友，被告有自己蓋好的三峽復興路的房子，有一些餘屋約四十戶左右，戊○○有來跟我說有一家築屋實業股份有限公司，後來戊○○就直接叫原告公司的人跟我聯絡，所以就來了三、四人拿了銷售房屋企劃案給我看，我們是包銷代理、純企劃代理、包櫃台代理三種都有在談，原告傾向包櫃台代理，談的時候沒有決定用這種方式，我是跟原告說景氣不好賣房子要認真，不能脫離這三種代理方式，談完之後我就把情形告訴被告，我是到房子簽約開始賣後第一天我有去，被告有告訴我這樣賣對她沒有什麼保障，而且當時人潮不是很多被告有一些慌，我在現場當場跟蔡先生、曾先生及戊○○等人在講，我跟蔡先生、曾先生說當時你們有答應我每天至少要帶三十組人來，至少在現場及外面工作編組要有八人，而且第一個月最少簽約要達到五戶，我是拿這三個他們承諾過之標準來鼓勵、要求他，曾先生、蔡先生叫我放心，如果沒有達到，他們不會跟我請款，我說不是跟我請款，要跟謝老闆請款，我當時有跟被告說如果三個標準原告都沒有做到，房子很難賣的好，你要有心理準備。」、「原告在廣告預算比率偏高，另外還要給原告承銷服務費（按承銷金額比率），所以我才提出上開三個標準，這也是原告的承諾，原告又說第一個月沒有簽約五戶他不會來請款。」等語，證人丙○○於九十一年十一月二十八日本院言詞辯論期日到場亦結證稱：「三峽復興路的房子是我蓋的，銷售部分是我太太戊○○跟原告簽約，因為系爭房屋在興建過程建商就倒了，我們是地主當時是合建，所以我只好自己另外找建商把房子蓋完，所以系爭房屋是我們第一次銷售，因為沒有經驗所以我們請教朋友乙○○，當初是我經過鶯歌看到原告在那邊賣，當時因為銀行壓力很大，我要趕快把房子賣出去，所以我就請原告幫我們賣，去年的五月一日我及被告和原告的一位曾處長，還有一位蔡平國去乙○○板橋的辦公室兩次，在第一次洽談當中原告就提及第一個月可以幫我們賣三到四戶，第二個月賣五到六戶，第三個月可以賣到十五戶，…因為我是外行人所以只知道原告有說第一個月可以幫我賣多少，第二個月可以幫我賣多少…」等語，亦僅能證明兩造於洽談系爭房地產直效行銷業務代理契約之過程中曾論及銷售系爭房屋之預定進度，尚不足據以推論兩造於簽訂系爭房地產直效行銷業務代理契約書時，有以銷售系爭房屋達到預定進度作為原告請領案直效行銷業務所需一切費用及全案執行預算之條件，於委託銷售期限內條件如未成就，原告不得請款之合意，且衡以近幾年經濟不景氣，國內房地產市場持續低迷，若原告承諾以銷售比例在七成以上，即銷售戶數應達十五戶以上，作為請領全案直效行銷業務所需一切費用及全案執行預算之條件，被告就此比一般代銷房屋業者優渥之契約條件，竟未要求明定於契約條文之中，亦顯違常情。參諸首揭規定及說明，被告未能舉證證明原告承諾以銷售比例在七成以上，即銷售戶數應達十五戶以上，作為請領全案直效行銷業務所需一切費用及全案執行預算之條件，是被告辯以：原告完全未履行其保證出售十五戶之條件，不得請求任何費用等語，不足採信。

七、從而，原告依系爭房地產直效行銷業務代理契約之法律關係，請求被告給付二十九萬五千二百五十六元及自準備書狀繕本送達翌日即九十一年六月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。

八、兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。

九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，附此敘明。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭法院書記官　唐步英