臺北簡易庭九十一年度北簡字第八二四О號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　　　　　　九十一年度北簡字第八二四О號

原告

乙○○○仲介股份有限公司

法定代理人

周俊吉

訴訟代理人

王建智律師

被告

甲○○

訴訟代理人

郭君守律師

右當事人間九十一年度北簡字第八二四О號確認租賃關係不存在等事件於中華民國九

十一年七月十八日下午四時０分在本院台北簡易庭第四法庭公開宣示判決出席職員如

左：

朗讀案由兩造均未到

法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載

於後：

主 文：

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

訴訟標的及理由要領：

一、原告主張：原告於民國八十六年十二月十六日與被告簽訂租賃合約，承租被告所有坐落台北市○○區○○路一二０號一樓之房屋做為原告萬華分店使用，租期自八十七年一月十五日起至九十二年一月二十四日止共五年，每月租金新台幣七萬元，保證金十八萬元則由八十二年一月十五日房屋契約交付被告之保證金轉充。嗣原告因整體營運考量擬停止系爭租賃物之營運行為，而於九十年十一月七日以存證信函通知被告終止租賃契約，並於九十年十一月十四日騰空系爭房屋交還被告。按租賃合約第七條約定，乙方（原告）之保證金未達金額或乙方停止營業或受破產宣告時，租約自動解除等語。原告承租系爭租賃物係作為分店營業使用，今該分店已停止營業且自九十年十一月十五日騰空交還，依上揭條文約定，租約應自該日起自動解除，原告已無給付租金之義務，然被告仍按月持公證書向法院聲請強制執行，故起訴請求確認兩造間每月七萬元之租金債權不存在；另原告交付之保證金十八萬元應於租賃期滿後無息返還，惟被告迄今拒不返還，而被告以公證租約按月聲請強制執行，迄今已收取自九十年十一月十五日起至九十一年二月十四日止計三個月之不當得利二十一萬元，依法亦應返還原告，爰請求被告給付原告三十九萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

二、被告則以：系爭房屋係約定供原告不動產買賣、仲介、管理等業務使用，並未約定僅供分店營業使用，而本租約之承租人為「乙○○○仲介股份有限公司」，非分店為承租人，故契約第八條所謂「乙方停止營業」應指乙○○○仲介股份有限公司停止營業，非指分店停止營業而言。何況原告之分店並未停止營業，實係遷移營業據點至不逾五百公尺之處繼續，遷移之初，原告尚在系爭房屋正門牆面黏貼紅紙記載遷至中華路二段一三八號等語，足證原告並無該分店停止營業之事實，不能認為原告停止營業，原告以存證信函表示終止契約，難認有終止之效力。次按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方，於期限屆滿前，得終止租約者，其終止租約，應依民法第四百五十條第三項之規定，先期通知，本件租金係以一個月定其支付期限，原告應於一個月前通知被告終止契約，惟原告於九十年十一月七日之存證信函係通知被告其於九十年十一月十四日遷空，顯未逾一個月之期限，亦難認原告已於九十年十月十四日交還房屋。又保證金係租賃期滿，原告交還房屋並扣除其應給付之租金、違約金、損害賠償金或其他費用，始將餘額無息返還，惟系爭房屋九十年十月份以後之水費，原告迄未完納，亦未將改裝之房屋回復原狀，其請求返還保證金亦非有理。

三、原告主張之事實業經提出房屋租賃契約書、公證書、存證信函、臺灣臺北地方法院民事執行命令等件為證，被告對上開證物之真正並不爭執，惟以分店停止營業並非契約所定自動解約之情形，兩造間租賃契約仍存在，被告按月收取租金並無不法，且原告尚有水費未繳清，亦未回復原狀，自不得請求返還保證金等語置辯。

（一）經查，兩造不爭執之房屋租賃契約第七條雖約定「：：乙方（原告）停止營業時，租約自動解除」等語，惟須原告有停止營業之事實時，系爭租約始自動解除，而所謂停止營業應指「不再營業」處於「歇業」情況而言。本件原告是乙○○○仲介股份有限公司，而非某某分店，其既主張停止營業而認契約自動終止，自應就乙○○○仲介股份有限公司業已歇業之事實負舉證責任，惟原告並未就停止營業之事實提出證明供本院查證，其主張契約自動解除尚無可信。原告雖又指稱系爭房屋所在地原係供萬華分店使用，現萬華分店已停止營業，應符合租約停止營業之約定云云，惟本件之承租人為乙○○○仲介股份有限公司，非乙○○○仲介股份有限公司萬華分店，已如前述，故萬華分店停止營業，應非契約解除之事由，更何況萬華分店並未歇業，而是遷移至中華路繼續營業，有原告張貼之遷移紅紙「通知原乙○○○遷至中華路二段一三八號二三三六─三七七０」之記載在卷可稽，可見萬華分店並無停業之事實，是原告主張萬華分店已停止營業，租約自動解除亦無可採。則原告於九十年十一月七所發之存證信函即無終止租約之效力，兩造之租賃契約仍存續中，依租約第三條第一項約定，原告每月即有繼續繳交七萬元租金之義務，從而原告起訴請求確認系爭房屋每月七萬元之租金債權自九十年十一月十五日起不存在，即無理由，應駁回之。

（二）次查，租賃契約第三條第二項後段亦約定「保證金十八萬元，：：於租賃期滿，乙方交還房屋並扣除乙方應給付之租金、違約金、損害賠償金或其他費用款項後，甲方應將餘額返還乙方」等語，即保證金須於租賃期滿並扣除承租人所欠之租金、違約金、損害賠償金或其他費用後，如有剩餘，出租人始有退還之義務。惟本件租賃契約至九十二年一月十四日始期滿，而原告主張之自動解約亦無理由，是本件租賃尚未期滿，原告請求被告返還保證金十八萬元及利息，即無理由，仍應駁回之。又查，本件租約既未屆滿，原告本有繼續繳租之義務，則被告按月依收取命令收取七萬元之租金即非不當得利，原告請求被告應返還三個月租金二十一萬元及利息應無理由，亦應駁回之，其假執行之聲請亦失所依據，併予駁回。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭法院書記官　周淑貞