臺北簡易庭九十二年度北小字第二八八號

臺灣臺北地方法院小額民事判決　　　　　　　　　　九十二年度北小字第二八八號

原告

甲○○○○股份有限公司

法定代理人

章啟光

訴訟代理人

蔡淑玲

訴訟代理人

程俊霈

被告

禾樸實業股份有限公司

法定代理人

蔡樸滄

右當事人間請求給付管理費事件，本院判決如左：

主 文：

被告應給付原告新台幣肆萬貳仟肆佰捌拾柒元，及自民國九十年十一月二十一日起至

清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新台幣壹仟零柒拾玖元由被告負擔。

本判決命被告給付部分得假執行。

爭執事項：

原告主張：被告為坐落台北縣萬里鄉○里段九十六地號上門牌號碼台北縣萬里鄉○○

路十八號太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區）Ａ二型四樓房屋所有權人，持分總面積合計為

三三‧七二坪，而依「太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區）旅館住戶管理委託書」管理條款

第一條規定，原告為系爭大樓之管理人，又依「太平洋翡翠灣摘星樓休閒渡假大樓住

戶自律公約」第十五條及「太平洋翡翠灣摘星樓經費收支管理辦法」第四條約定，管

理費用為每坪每月新台幣（下同）一百零五元，是被告應每月支付原告三千五百四十

一元，惟被告自八十九年一月一日起至八十九年十二月三十一日止，均不繳納管理費

用，經原告於九十年十一月七日以存證信函催告給付，亦置之不理，合計尚積欠四萬

二千四百八十七元之管理費用，爰訴請被告如數給付，並計自九十年十一月七日起至

清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。被告則以：原告並非依公寓大廈管理條

例所產生之合法管理人，且未依「太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區）旅館住戶委託管理切

結書」第二條之規定，與被告另行簽立委託管理切結書，無向被告收取管理費之權限

；被告於八十八年間承買訴外人王美容上開房屋時，並不知王美容向原告購買房屋時

之管理委託書內容，該委託書不得拘束被告等語，資為抗辯。

理由要領：

一、查原告主張被告為上開房屋之所有權人，持分面積合計三三‧七二坪，依「太平洋翡翠灣摘星樓休閒渡假大樓住戶自律公約」第十五條及「太平洋翡翠灣摘星樓經費收支管理辦法」第四條約定，管理費用為每坪每月一百零五元，被告自八十九年一月一日起至八十九年十二月三十一日止，已累計四萬二千四百八十七元未繳，經原告於九十年十一月七日以存證信函催告給付，仍未繳納之事實，業據其提出與所述相符之建物登記謄本、「太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區）旅館住戶管理委託書」、「太平洋翡翠灣摘星樓休閒渡假大樓住戶自律公約」、「太平洋翡翠灣摘星樓經費收支管理辦法」、存證信函等件為證。

二、被告雖以前詞置辯，惟查：（一）被告之前手即訴外人王美蓉於八十三年九月二十八日與原告簽訂「太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區）房地買賣契約書」，購買上開房屋，並簽訂買賣契約書附件之「太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區）旅館住戶委託管理切結書」、「太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區）旅館住戶管理委託書」，各買賣契約附件相關條款依買賣契約書第二十一條第一項約定，為契約之一部份，與契約內文有同等效力，有各該文書附卷可稽，而依上揭「太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區）旅館住戶委託管理切結書」第一條明定：「為本人瞭解太平洋翡翠灣（Ｄ區）係濱海休閒旅館渡假大樓，與一般之住宅大樓使用性質不同，故同意不成立住戶管理委員會。．．並全權委託甲○○○○股份有限公司所指定管理顧問公司進行管理服務事宜，絕無異議。」，又「太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區）旅館住戶管理委託書」第一條規定：「．．買方特立本委託書委託甲○○○○股份有限公司為管理人，負責管理買方承購之分管及共同使用部分（含持分車位）之管理事項（含管理費用之收取及本委託書之各條約定）．．」，第三條規定：「管理費用依據管理辦法另行公佈。」，是原告依前述約定為系爭大樓之管理人，並有訂定管理辦法、收受管理費用之權限，其據之計徵管理費用之「太平洋翡翠灣摘星樓休閒渡假大樓住戶自律公約」及「太平洋翡翠灣摘星樓經費收支管理辦法」，亦有拘束住戶之效力；而八十四年六月二十八日制定公布之公寓大廈管理條例第四十三條第一項固規定：「本條例施行前已取得建照執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織」，惟並未否定該條例施行前已成立之管理組織之效力，查系爭大樓尚未依公寓大廈管理條例另行成立其他管理組織，原告又係基於前開買賣契約約定於公寓大廈管理條例實施前取得管理權限，並不因該條例之公布即當然失其管理人地位及收取管理費之權限；（二）再按民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力，故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件，以保護善意第三人，如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力（司法院大法官會議解釋第三百四十九號解釋理由書參照），查本件被告於八十七年十二月三十一日向訴外人王美蓉買受上開房屋後迄八十九年之前，均按時繳交管理費用而無異議，為其所自承，另參諸被告之法定代理人與王美蓉乃母子關係，均設有住居所在台北縣永和市同址，有卷附被告公司變更登記事項卡、送達回證可稽等情，被告知悉管理費用之數額，未為反對之意思表示且持續為繳納之行為，當足推知其同意原告依與王美蓉買賣契約之約定內容為管理費用之收取，應受該契約內容之拘束，雖被告另抗辯依「太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區）旅館住戶委託管理切結書」第二條約定：「立切結書人於移轉或讓與本大樓之持分產權予第三人或以次之任何人或其繼受人時，應負責告知其遵守本切結內容，並由產權新持分共有人另行簽訂委託管理切結書及向管理顧問公司辦理戶名義變更登記，繳清所有積欠之費用。」，而兩造尚未另行簽訂委託管理切結書，故原告不得向被告收取管理費用云云，然查上開約定之意旨，主要在規範立切結書人即訴外人王美蓉應負告知繼受人及繳清積欠費用之義務，管理費既係管理、維護、修繕大樓所需之共益費用，於管理委託契約終止前，住戶繳納管理費用之義務仍然存在，繼受系爭房屋所有權之被告縱尚未與原告另行簽訂書面之管理委託契約，惟不因之而免除繼受原管理契約繳納管理費用之義務。綜上，被告所辯均不足採。

三、從而，原告依前開買賣契約及其附件之委託管理約定，請求被告給付自八十九年一月一日起至八十九年十二月三十一日止積欠之管理費用共計四萬二千四百八十七元，乃屬有據，惟查原告係於九十年十一月七日以存證信函催告被告應於九十年十一月二十日前繳付所欠繳之管理費用，有卷附存證信函可稽，被告迄未繳納，遲延利息之起算日應為催繳期限末日之翌日即九十年十一月二十一日，而非原告訴之聲明請求之九十年十一月七日，是本件原告之請求於如主文第一項所示金額之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

四、本件訴訟標的金額在新台幣十萬元以下，依民事訴訟法第四百三十六條之二十規定，就命被告給付部分，應職權宣告假執行。

五、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

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