臺北簡易庭 - 九十二年度北消簡字第八號（返還價金）- 2026 司法院判決書查詢系統

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　　　　　　　　九十二年度北消簡字第八號原　　　告　丙○○ 訴訟代理人　謝曜焜律師複　代理人　張香堯律師被　　　告　甲○○ 展旺建設股份有限公司右　一　人法定代理人　乙○○ 共　　　同訴訟代理人　黃啟倫律師右當事人間九十二年度北消簡字第八號返還價金事件，經本院於中華民國九十三年三月十八日言詞辯論終結，同年四月六日下午四時在本院台北簡易庭第四法庭公開宣示判決，出席職員如左︰朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後：主　　文：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。訴訟標的及理由要領：一、原告起訴主張：伊於民國九十二年七月二十二日向被告甲○○購買坐落台北市○ ○區○○段三小段二八、二九、三十地號三筆土地應有部分，及向被告展旺建設股份有限公司（下稱展旺公司）購買在前開地號上興建之「晶鑽新第」Ｂ棟六樓之房屋（下稱系爭房地），總價四百十八萬元。惟被告於銷售時故意隱匿伊應享有之契約審閱期間權利及系爭房屋於申請建照時未經許可興建夾層之事實，竟以廣告、家具配備參考圖、現場搭建夾層樣品屋及銷售人員郭于綺之說明等不實並引人錯誤之資訊，宣傳系爭房屋為可作夾層設計，致伊誤認交屋後得合法施作夾層利用，則本件銷售廣告、樣品屋及銷售人員之說明，均應構成契約內容之一部分，即雙方約定被告應給付原告得合法施作夾層之房屋。復因郭于綺以當日付清預約金及簽約金，即可獲贈冰箱及冷氣等情，而匆促與被告簽約，並於當日以信用卡刷卡繳納預約金及簽約金共五十萬元（其中被告甲○○購收受四十萬元，展旺公司受收十萬元），是被告並未給予伊合理審閱期間。嗣伊獲悉上情，始知受騙，系爭房屋既未具備可合法施作夾層之效用，已構成不完給付，且亦缺乏契約所預定之效用，並瑕疵不能補正。伊自得依民法第九十二條撤銷買受之意思表示及依同法第二百二十七條、第二百二十六條、第二百五十六條、第三百五十九條解除契約。伊以本起訴狀繕本之送達為撤銷及解約之意思表示，被告收受上開預約金及簽約金已無法律上原因。爰依民法第一百七十九條、第二百五十九條之規定，求為命被告甲○○給付四十萬元、被告展旺公司給付十萬元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之計算之利息。被告則以：系爭契約前言已載明被告有契約審閱權，且經被告簽名蓋章，足證原告於締約時已充分告知審閱權，因原告認無攜回審閱之必要而未行使，且系爭房屋買賣契約書第二十四條第五項之約定重申該旨，並經原告確認無誤後於其下簽名，自不得事後以未給予合理審閱期而任意否認契約之效力。又依系爭房屋買賣契約書第二十四條第二項之約定，足見被告已告知夾層違法性問題，且依契約第二條及附件一均載明系爭房屋面積計算方式並附平面圖，足見夾層屋非約定之買賣面積，並由廣告、樣品屋及銷售人員之說明以觀，兩造並無夾層交易或可合法興建夾層之合意，是合法興建夾層並非契約之約定效用及其依約應給付之內容。本件預售屋廣告所示房屋之室內裝潢，亦非當然為契約內容之一部分。況八十六年間爆發夾層屋事件起，社會及媒體即大幅報導有關夾層違法性問題，原告實難諉稱不知。被告並無隱匿交易資訊、施以詐術、不完全給付或契約瑕疵責任可言。原告主張依詐欺之規定撤銷其所為之買受意思表示，或主張依不完全給付及瑕疵擔保之規定解除系爭契約，並非可採等語，資違抗辯。二、兩造不爭之事實：查原告於九十二年七月二十二日與被告簽訂系爭房屋及土地買賣契約書，以總價四百八十萬元向被告購買系爭房地預售屋，並於當日繳納預約金及簽約金共五十萬元予被告（其中被告甲○○購收受四十萬元，展旺公司受收十萬元）等事實，業據提出原告提出系爭房屋及土地買賣契約書、國際信用卡人工簽帳單、統一發票。收據為證，且為兩造所不爭執，堪信為真實。三、兩造之爭點及論斷：原告主張被告於銷售時故意隱匿伊應享有之契約審閱期間權利及系爭房屋於申請建照時未經許可興建夾層之事實，竟以廣告、家具配備參考圖、現場搭建夾層樣品屋及銷售人員郭于綺之說明等不實並引人錯誤之資訊，宣傳系爭房屋為可作夾層設計，致伊誤認交屋後得合法施作夾層利用，系爭房屋欠缺得合法施作夾層之契約預定效用等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造之爭點在於，被告促銷廣告是否為契約內容？原告是否被詐欺而簽約？原告得否以被告故意隱匿契約審閱期間而主張買賣契約部分條款無效？系爭房屋是否欠缺得合法施作夾層之契約預定效用，並有不能補正之瑕疵，原告解除契約是否合法？經查：（一）按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負義務不得低於廣告之內容，固為消費者保護法第二十二條所明定。惟某種表示究為要約（意思表示）或要約引誘，應探求當事人有無在法律上受其拘束的意思表示而認定之，此乃私法自治的基本原則。廣告通常係屬要約的引誘，因其係向不特定多數人為之，內容多未包括成立契約必要之點，相對人因廣告而與為廣告人之人從事磋商、討價還價，因互相意思表示一致而成立契約（民法第一百五十三條）。廣告內容經當事人的合意而成為契約內容的一部分。在定型化契約，其排除廣告內容入契約的條款，則應受相關法律的規範（民法第二百四十七條之一、消費者保護法第十一條以下）。又廣告之說明及樣品屋之示範，若經立約雙方當事人合意將其排除作為契約內容之一部，此種基於個別磋商而訂立的特別約定，消費者明知其事而自願為之，衡諸私法自治原則，自屬有效。本件被告所刊登之預售屋廣告，係向不特定多數人為之，其作用重在吸引顧客購買之慾望，引發客戶觀看及興趣之動機，法律性質上應屬於「要約引誘」，因之契約仍應以交易雙方曾進行磋商後達於意思表示一致者為內容。其次，原告與被告展旺公司簽訂之「房屋買賣契約書」第二十四條第三項約定：「本契約銷售工地現場所提供有關宣傳、廣告文件、資料、樣品屋及其創意空間隔層之裝潢，買方完全認知了解，僅供買賣雙方於銷售時之參考，並非本買賣合約內容之一部份，其如有出入，一切均以買賣契約為準，買方絕不據此請求退戶或其他一切之請求。」、第五項約定：「本契約書簽訂前銷售現場備有合約樣本，買方已攜回五天以上（少於五天者係自認無異議），並經買方詳實明確審閱後，確認本約各項條款其權利與義務之規範，並未達違背平等互惠與公平之原則。且賣方所委任之廣告公司提供之各項廣告內容亦與本契約內容相符並無不實，所標示之尺寸除另有註明外皆為結構體尺寸。惟本案之透試圖、模型係以寫意手法表現，賣方保有美化修改權；另樣品屋之室內裝修材料、飾品家具及隔間配備僅供買方參考，以上內容均為買方所認知、瞭解。任何口頭承諾或未載明於本契約書內之敘述，均視為無效。」，原告並於各該款項下個別簽名確認。則此排除條款既經雙方個別商議，原告本諸自主意思決定，願意排除上揭廣告內容作為契約之一部，衡諸私法自治原則，係屬有效。再觀之雙方簽訂系爭房屋買買契約書，並未合意將載有「夾層處理」等使用夾層空間之文字作為買賣契約內容之一部分，復無關於被告應提供夾層之約定，契約附件平面圖內亦無夾層裝潢、家具或樓層之標示，此為原告所不爭，足見兩造並未以契約約明被告應提供夾層屋或有建造夾層之義務。準此，原告援引被告廣告之內容作為被告應履約之義務，或以其廣告、家具配備參考圖、現場搭建夾層樣品屋及銷售人員之說明等不實資訊詐騙伊等情，尚屬無據。況且，被告唯恐購買者為求空間之有效利用，可能涉及增建夾層屋之問題，為求慎重及避免履約糾紛，特別於房屋買賣契約書第二十四條第二項明定：「買方認知了解賣方銷售人員於銷售工地告知或依買方詢問所提供有關二次施工（含隔層裝修等）違規使用之建議，書面資料，如買方交屋後依該建議實作，其將來均有被拆除，處罰之危險與可能，惟買方願自負其風險與責任，絕不因此向賣方請求退戶或為其他任何之請求。另買方了解如有隔層裝修者，其隔層增加之使用面積並不列入銷售面積。」，原告並於該款項下個別簽名確認。益見被告已明確告知原告有關夾層二次施工違罰之危險，衡情原告豈有不知施作該夾層係屬違章之理？按買賣契約係雙方履約之最基本依據，被告既於買賣契約中白紙黑字述明本件建築設計根本無夾層設計，購買者如自行增建，係屬非法，顯自始即絲毫無欺騙消費者之意圖，並未隱瞞夾層係屬違法之訊息，原告主張被告對伊施用詐術以騙取簽約云云，尚非可採。另原告主張現場銷售人員曾一再表示夾層屋係合法乙節，為被告所否認，原告就此無法舉證以實其說，所提卷附伊與該銷售人員對話之錄音譯文或剪報，均難以證明有該情事而採為不利於被告之認定。綜上所述，原告主張被告促銷廣告為契約內容之一部及主張伊受詐欺而簽約云云，均非可採。則原告執此主張撤銷其所為之買受意思表示，自屬無理。（二）次按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」，為消費者保護法第十一條之一第一、二項所明定。查該條之立法目的是在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。本件系爭土地及房屋買賣契約書於第一條之前即已明定：「本契約書於簽訂前經買方已攜回審閱五天以上（其未攜回或少於五天者係自認無異議）。而契約條款之內容已經雙方於銷售現場詳細閱讀及解說，充分討論後合意訂定條款如左」等字樣，原告並於該前言下個別簽名確認；又系爭房屋買賣契約書第二十四條第五項再次重申明定：「本契約書簽訂前銷售現場備有合約樣本，買方已攜回五天以上（少於五天者係自認無異議），並經買方詳實明確審閱後，確認本約各項條款其權利與義務之規範，並未達違背平等互惠與公平之原則」等語，原告並於該款項下個別簽名確認；再原告另出具聲明書予被告載明：「九十二年七月二十二日簽立正式房地買賣合約書，簽訂前本人已為合約之審閱或已由該公司銷售人員詳細解說並充分了解，恐口無憑，特為聲明。」，有該聲明書在卷可稽。另參以系爭房屋及土地買賣契約書有關規範雙方權益之重要條文均經原告於該條項下個別簽名確認（如土地買賣契約書前言、第二條、第三條、第十條第二項及第五項；房屋買賣契約書前言、第二條、第三條第三項、第四條、第五條第二項、第十五條第二項、第十九條第二項及第四項、第二十四條第一、二、三及第五項）等情。足堪認定被告已留予原告合理之契約審閱期間，並原告係於充分了解後始簽訂。原告事後辯稱被告未予其合理審閱期間，有違經驗法則，為不足採。原告執此主張所簽立契約無效云云，自非可採。（三）末按原告主張：系爭買賣契約之標的因有關建築法令之限制，致未能二次施工興建夾層屋，因而影響買賣標的物之價值、效用或品質，被告就此應負不完全給付及物之瑕疵擔保責任，伊自得解除契約云云。惟查兩造所訂契約並未涵蓋被告負有應提供夾層屋或有建造夾層之義務，已如前述，且系爭房屋之買賣價金並未包含夾層施工費用，足見增建夾層屋並非被告之給付義務，自無瑕疵給付之問題，原告執此主張，即非可採。其次，夾層之興建或隔層之裝修是否屬違章建築，應依相關建築法令而為認定，依任何人不得因不知法律而免除責任之法理，原告本應自行瞭解法令之規定，原告未預為查詢清楚，難謂無重大過失。況夾層屋之相關糾紛，早經媒體多方報導，業為一般人所週知，且本件買賣契約第二十四條第二項己明載買受人倘就房屋為二次施工（含隔層裝修等），將來均有被拆除或處罰之危險與可能，原告主張不知二次施工為違法，顯有重大過失。依民法第三百五十五條第一項之規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」及第二項之規定：「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。」，縱認不能合法增建夾層屋為瑕疵，惟夾層裝修之適法與否，被告並無故意不告知，更未保證前述隔層裝修無違法之虞，其亦不負瑕疵擔保之責任。原告執此主張解除契約，仍非可採。四、從而，原告據予提起本訴，請求被告甲○○給付四十萬元、被告展旺公司給付十萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之計算之利息，為無理由，應予駁回。五、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法及未經援用之證據或依聲請調查之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁或調查必要，併此敘明。台灣台北地方法院台北簡易庭法院書記官　周淑貞法　　　官　曾部倫右筆錄正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段一二六巷一號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　四　　　月　　　六　　　日書　記　官　周淑貞

臺北簡易庭九十二年度北消簡字第八號

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