臺北簡易庭九十二年度北簡字第二八五五八號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　　　　　九十二年度北簡字第二八五五八號

原告

莊翔迪

訴訟代理人

李鳳翱律師

被告

蓓萊得股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

莊乾城律師

右當事人間請求返還房屋等等事件，於中華民國九十三年二月二十四日言詞辯論終結

，同年三月九日下午四時於本院台北簡易庭第五法庭公開宣示判決出席職員如左︰

朗讀案由兩造均未到

法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載

於後：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：如主文所示。

貳、陳述：

一、原告與被告前於民國 (下同)九十二年八月十三日訂立房屋租賃契約，約定租賃期間自九十二年八月十三日起至九十四年七月卅一日止，並於前揭租賃契約第十條第二款約定「租賃期限未滿前有任何一方擬終止契約時，應於一個月前以書面通知，並須獲對方之同意，但提出之一方若賠償相對方一個月租金，則不在此限。」，經鈞院所屬民間公證人作成九十二年度北院民公龍字第一００二０二號公證書在案 (見原證一號)。

二、按民法第四百五十三條規定：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止租約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。」，即明文規定租賃契約雖係定有期限，但如有特別約定當事人之一方於期限屆滿前得終止契約者，當事人之一方自得於租賃期限屆滿前終止契約。原告依前揭租賃契約第十條第二款之特別約定及民事訴訟法第四百五十條第三項先期通知之規定，於九十二年十月七日以台北長安郵局第四二六二號存證信函先期通知被告將於九十二年十一月十二日終止前揭租賃契約，並將同時依約給付一個月租金之違約金，上開存證信函並業經被告於九十二年十月八日收訖（見證二），依前揭租賃契約之約定，被告應於九十二年十一月十二日遷出並將房屋返還原告，惟被告迄今仍拒絕遷出。

三、被告辯稱前揭租賃契約第十條第二款之特別約定係為拘束被告要加付一個月租金，方有此權利，非謂雙方均得以加付一個月租金，提前終止租約…云云，惟經查：按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院十七年上字第一一一八號判例可資參照。查，系爭契約第十條第二款既已明白約定：「租賃期限未滿前有任何一方擬終止契約時，應於一個月前以書面通知，並須獲對方之同意，但提出之一方若賠償相對方一個月租金，則不在此限。」，依其文字已可明顯證明當初雙方約定之真意為若於一個月前以書面通知並賠償相對方一個月租金者，任何一方均有提前終止契約之權利，依前開判例意旨，已無須別事探求，被告自不得反捨契約文字而強為曲解，違背最高法院十七年上字第一一一八號判例，自不待言。

四、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。又無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，且將致所有人受有不能使用土地之損失，為社會通常之觀念（最高法院六十一年度臺上字第一六九五號判例參照），此於無權占有他人房屋之情形，亦應為相同之解釋。原告於九十二年十一月十二日終止契約後，被告既仍無權占用原告所有之系爭房屋迄今，如前所述，其可獲得相當於租金之利益，使原告受有相當於租金之損害，並兩者間有相當因果關係，乃為當然，從而，原告依民法不當得利之法則，請求被告給付按月以相當於每月租金新台幣（下同）二十一萬一千元（見證一）計算之損害賠償金。

參、證據：證一、九十二年度北院民公龍字第一００二０二號公證書及兩造間租賃契約各乙份。

證二、九十二年十月七日台北長安郵局第四二六二號存證信函乙份。

證三、台北市稅捐稽徵處房屋稅繳款書影本乙份。

證四、系爭房屋之土地登記謄本乙份。

證五：系爭房屋之建物登記謄本乙份。

乙、被告方面：

壹、聲明：

一、駁回之訴及其假執行之聲請。

二、訴訟費用由原告負擔。

三、若受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。

貳、陳述：

一、被告於九十一年十月十日起即租賃使用系爭房屋，租期自九十一年十月十日起至九十五年四月九日止，每月租金第一年十七萬八千元，第二年十九萬元，第三年十九萬六千元，應於每月十日前繳納，每次應繳一個月份，因被告租賃系爭房屋，係於給付權利金五百萬元之方式自第三處頂讓，且原出租人願意將租期一次訂為三年六個月，被告遂花巨資重新裝潢。嗣於九十二年中，原出租人將系爭房屋出售與原告，依民法規定被告仍可依相同條件繼續租賃使用系爭房屋至租期屆滿時為止，惟因原告一再請求被告重新訂立租約，且同意租期定為二年，被告為維持與原告之良好租賃關係，乃同意原告自九十二年八月一日起重訂租約，並口頭約定變更原租賃條件，同意租賃期限提前至九十四年七月三十一日止。租金每月二十一萬一千元，每次應付一年份。原告復向被告表示系爭租約第十條第二項之增註，主要係怕被告提前終止合約而設，被告自忖不會提前終止租賃契約，遂與原告簽立新約，並繳納一年份租金至九十三年七月三十一日止。

二、詎重新訂約後未及二個月，原告即以存證信函依據兩造間租賃契約第十條第二項增註之規定，以賠償一個月租金之方式終止租約。被告租賃系爭房屋之目的為經營服飾店，有一定之客源與商譽，貨物庫存亦經常有二、三千萬元之譜，租期之長短為極重要之考量，為原告所明知，原告現與被告重訂新約後不及二月，即提前終止租約，顯為權利之濫用，並違反誠實信用原則，其終止租約顯屬無效，況原告並未將已收之租金支票返還被告，亦未賠償被告一個月租金之違約金，其終止租約不合約定，並未生效，原告之訴顯無理由。

參、證據：提出原租賃契約書影本乙件附卷。

理由

甲、原告主張與被告抗弁；

壹、原告主張：兩造所訂立之租賃契約第十條第二款約定：「租賃期限未滿前有任何一方擬終止契約時，應於一個月前以書面通知，並須獲對方之同意，但提出之一方若賠償相對方一個月租金，則不在此限。」，原告自可依此約定提前向被告終止租約，且原告亦已表示願將未到期租金支票退還予被告並給付相當一個月租金之賠償，則兩造之租約業已合法終止，被告即應遷讓返還房屋，並自租約終止之日起，按月給付相當租金之不當得利。

貳、被告抗弁：租約第十條第二項之增註，主要係怕被告提前終止合約而設，並非約定原告亦得提前終止租約；且原告亦未將未至期租金之支票退還被告，亦未依該增註賠償相當一個月之租金，租賃契約當尚未終止。

乙、爭執點：

壹、兩造是否均得於租賃期間屆滿前提前終止租約？

貳、原告尚未將未到期之租金支票退還原告亦未賠償相當一個月之租金前，原告向被告為終止租約之意思表示其效力為何？

參、原告請求被告遷讓房屋及給付不當得利，有否理由？

丙、得心證理由：

壹、關於兩造是否均得於租賃期間屆滿前提前終止租約？

一、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院十七年上字第一一一八號判例可資參照。

二、查，兩造所簽訂爭租賃契約第十條第二款約定：「租賃期限未滿前有『任何一方』擬終止契約時，應於一個月前以書面通知，並須獲對方之同意，但提出之一方若賠償相對方一個月租金，則不在此限。」，此有經公證且為兩造所不否認其為真正之契約書附卷可稽，該款既明定... 「有『任何一方』擬終止契約時 ...」、又定明「... 但『提出之一方』若賠償相對方一個月租金」，並『非』亦『未』約定只『承租人』之『被告』提前終止租約之情形，依前揭最高判例意旨，自難捨契約文字而強解為該款約定僅拘束被告，而原告並無主動終止契約之權利！且參以民法第四百五十三條規定：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止租約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。」之規定，益證系爭租賃契約第十條第二款，自應作兩造均擁有終止契約權利之解釋。被告空言弁稱：當初曾『口頭』約定係被告提前終止租約之情形云云，自無足採！

貳、關於原告尚未將未到期之租金支票退還原告亦未賠償相當一個月之租金前，原告向被告為終止租約之意思表示其效力為何？部份：

一、揆之前揭租賃契約第十條第二款之約定，係指租賃期限未屆滿前，『任何一方』擬終止契約時，應於一個月以前以書面通知，並須獲對方之同意，在『未獲』『對方』同意之情形下，『提出之一方』若負擔賠償一個月租金之義務，亦可終止契約，故該款約定並未將提出賠償做為終止契約之條件，實係作為主動終止契約方於終止後之『違約金賠償義務』。是，原告終止系爭租賃契約自無需『事前』提出一個月之租金賠償，只是其主動終止契約之一方、且未經對方同意時，須賠償相當於一個月之租金而已；且原告稱早經向被告表示欲給付該賠償金及退還未到期租金之支票，但為被告所拒絕，被告對此雖予否認，然原告於通知被告終止租賃契約之存證信函中已表示「本人（指原告）亦將同時依約給付台端（指被告）違約金」等語，且原告於九十三年二月二十四日本院言詞辯論時，當庭提出發票日期為九十三年二月一日、相當於一個月租金之支票，表示係欲給付予原告作為賠償金之用的，另提出九十二年十一月一日到九十三年七月一日、未經提示、未到期之租金支票九紙原本，以證明其並未領取被告自九十二年十一月一日起之租金，而被告亦不願收受之證明，並當庭表明若被告願接受，亦願當庭給付，惟亦為被告所拒，堪認原告確有返還已收取、未到期之租金支票並依約賠償被告一個月之租金之意願，所稱被告拒絕受領，自屬可信！

二、賠償相當一個月租金既非終止契約之條件，只是附隨之義務而已，原告已依約於九十二年十月七日以台北長安郵局第四二六二號存證信函先期通知被告將於九十二年十一月十二日終止租約，且於函中表示願賠償相當於一個月之租金，該存證信函亦經被告於九十二年十月八日收訖（見原證二），則該租約經於九十二年十一月十二日合法終止。

三、原告雖於兩造重新訂立契約後未及二月即提出終止契約之要求，然原告依兩造間所訂之系爭租賃契約終止契約，且願依約賠償一個月之租金，被告既已簽約表示同意系爭租賃契約之條件，自難再以原告依約終止契約之事，指責原告違背誠信原則。

參、關於原告請求被告遷讓房屋及給付不當得利，有否理由？部份；

一、綜上所述，本件租約既於於九十二年十一月十二日合法終止，被告自應將系爭房至屋返還原告，從而，原告依民法第四百五十五條之規定向被告請求返還系爭房屋，自屬有理，應予准許。

二、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。又無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，且將致所有人受有不能使用土地之損失，為社會通常之觀念（最高法院六十一年度臺上字第一六九五號判例參照），此於無權占有他人房屋之情形，自應為相同之解釋。原告於九十二年十一月十二日終止契約後，被告既仍無權占用原告所有之系爭房屋迄今，其可獲得相當於租金之利益，使原告受有相當於租金之損害，且兩者間有相當因果關係，乃為當然，從而，原告依民法不當得利之法則，請求被告自九十二年十一月十三日起，至遷出返還本件房屋之日止，按月給付原告二十一萬一千元，亦有理由，亦應予准許。

肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其他主張與事證，核對本判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

丁、假執行宣告：本件係就民事訴訟法第四百二十七條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第三百八十九條第一項第三款規定，應職權宣告假執行；並依同法第三百九十二條第二項、第三項規定，依聲請宣告被告於執行標的物拍定、變賣或物之交付前預供擔保、或將請求標的物提存後，得免為假執行。

據上推論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六第二項、第七十八條、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十二條第二項、第三項，判決如主文。

台灣台北地方法院台北簡易庭法院書記官　呂美慧