臺北簡易庭九十二年度北簡字第三О一八號

宣　　 示　　判　　決　　筆　　錄　　　　　　 九十二年度北簡字第三О一八號

原告

丁○○○大廈管理委員會

法定代理人

戊○○

訴訟代理人

丙○○

訴訟代理人

林明正律師

複代理人

李曉平律師

複代理人

林育生律師

複代理人

黃育勳律師

複代理人

陳明宗律師

被告

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

劉智園律師

右當事人間九十二年度北簡字第三О一八號給付管理費事件，於中華民國九十三年八

月十一日言詞辯論終結，同年月二十七日下午五時整在本院台北簡易庭第一法庭公開

宣示判決，出席職員如左︰

朗讀案由兩造均未到

法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載

於後：

主 文：

被告應給付原告新台幣叁拾柒萬壹仟柒佰陸拾叁元，及自民國九十二年一月五日起至

清償日止，按年息百分之十計算之利息。

被告應給付原告新台幣叁拾壹萬壹仟貳佰叁拾捌元，及自民國九十二年六月十日起至

清償日止，按年息百分之十計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。

本判決第一項、第二項得假執行。但被告如分別以新台幣叁拾柒萬壹仟柒佰陸拾叁元

、叁拾壹萬壹仟貳佰叁拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

訴訟標的：管理費給付請求權。

理由要領：

壹、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者：：」民事訴訟法第二百五十五條第一項定有明文。本件原告起訴時，訴請被告甲○○○○份有限公司給付原告新台幣（下同）七十四萬六千六百四十四元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；嗣於本院審理中具狀追加請求為被告應給付原告五十三萬零五百二十三元，及自民國九十二年一月五日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息，暨被告應給付原告三十一萬一千二百三十八元，與自民事追加陳報狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定所示，與法尚無不合，應予准許，核先敘明。

貳、原告起訴主張：被告係丁○○○大廈房屋之區分所有權人，即有依區分所有權人會議決議繳納管理費之義務，而關於管理費繳納之標準，依照原告區分所有權人會議所定「藝術國賓社區管理委員會公寓大廈管理規約」（下稱系爭管理規約）第十條之規定，管理費授權管理委員會訂定並收取之。原告在八十九年十一月二十三日召開第一屆管理委員會第一次會議時，決議管理費自九十年一月一日起按月收取，每坪暫訂為八十元；嗣於九十一年四月十四日召開第二屆管理委員會第六次會議時，正式決議商場管理費為每坪八十元。之後於九十一年四月二十七日召開商場管理委員會第一屆委員第一次會議時，會中決議商場營運前，九十一年度之管理費仍依九十年十月十九日決議維持每坪八十元，至於商場營運後管理費之收繳標準及款項列帳運用，每坪暫訂為一百五十元，待未來運作及人事任用狀況確定開支後再行研討。因此，九十一年十月二十七日第二屆管理委員會第九次會議乃以前開商場管理委員會每坪一百五十元之基礎，決議營業前每坪八十元，營業後每坪一百三十五元。詎被告所有房屋卻積欠九十年及九十一年之管理費共計五十三萬零五百二十三元，又原告起訴後，被告復積欠九十二年度之管理費及九十一年度一月至十二月份之停車位管理費，金額共計三十一萬一千二百三十八元。其中被告所積欠之五十三萬零五百二十三元部分，原告曾於九十一年十二月二十七日以存證信函催告被告於九十二年一月四日前繳清，被告迄今仍未依規約繳納，故該部分之利息應自九十二年一月五日起算；至於被告所積欠三十一萬一千二百三十八元部分，該部分之利息應自原告在九十二年五月三十日所發「民事追加暨陳報狀」繕本送達之翌日起算。而依系爭管理規約第十條第五項之規定，區分所有權人未依規定繳納管理費時，原告得向被告請求給付按未繳納金額年息百分之十計算之遲延利息，被告既未依規約繳納，原告自得訴請被告給付管理費及遲延利息等情。爰依管理費給付請求權，聲明：⑴被告應給付原告五十三萬零五百二十三元，及自九十二年一月五日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息；⑵被告應給付原告三十一萬一千二百三十八元，及自「民事追加暨陳報狀」繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息；⑶願供擔保，請准宣告假執行。

參、被告則以：由於丁○○○大廈為住商混合大樓，其中商場部分自地下二層至地上四層，顯占有相當比例之應有部分，且採住商分離而有其管理上之特殊性（如住宅區及商場區各自使用專用電梯進出、住宅區進出門廳獨立等），原告既欲向被告收取商場部分之管理費，原告負責管理維護修繕之範圍，就應包含商場區內、外公共設施管理所需一切開支之費用，亦即採取與住戶相同權益之管理作為。然原告在管理事務上，僅一味要求商場區分所有權人繳納與住戶等額之管理費，卻刻意無視商場區分所有權人應享管理上之權益（如二樓、三樓商場公設未清潔，保全派遣僅及於住戶範圍，致曾有遊民進住商場二樓等），其結果無異於要求商場區分所有權人分攤住戶區分所有權人為享管理利益而支付之管理費用，此所以包含被告在內之商場區委員一再提議檢討管理費收取標準之緣由。而由系爭管理規約第十條第二項：「管理費應經各區分所有權人會議之決議而授權管理委員會訂定而收取之」之規定，顯見丁○○○大廈管理費之制定程序須先經過商場區及住宅區區分所有權人大會之決議，以便授權管理委員會視實際具體情形制定之，絕非單純空白授權管理委員會恣意行之。然原告在制定管理費之每坪繳交單價時，不僅未經商場區及住宅區區分所有權人大會之決議，甚至未經社區區分所有權人大會之決議，即與前揭規定有悖。況丁○○○大廈管理委員會委員席次共計十七席，住戶委員十一席，商場委員六席，表面上是依據持分比例產生，但實際執行權利時會造成兩個系統（住戶委員、商場委員）各自基於本位立場來作決定，因此只要住戶區委員代表在每次表決時動員十一席中之七席，超過商場區委員代表之全數，其提議之議案形同通過定案，則商場區之區分所有權人實際是遭受多數強暴之假民主做法，特別在制定管理費之每坪收繳標準一事上。雖說前揭問題之衍生，係屬委員席次明顯未符公平正義之結構性問題，理應透過修改規約之方式為之，但因原告在住戶區委員代表佔大多數之把持下，先未尊重規約第十條第二項之規定，係經由各區分所有權人會議（指住戶區及商場區）之決議授權下制定合理之每坪收費標準，再來亦未與商場區代表充分溝通，即決議向商場區分所有權人收取較住戶每坪多收五十五元（135-80 =55）之管理費，該決議即屬顯失公平，亦屬逾法之權利濫用。原告既自陳九十一年商場區區分所有權人尚未繳交管理費（每坪六十元）前，大廈各項設備之管理維護支出均還能維持正常運作，則在本社區收取之管理費標準仍須作檢討修訂之際，謹請鈞院衡酌上情，就原告請求每坪逾越六十元部分駁回原告之訴。退萬步言，如鈞院認為管理費之分擔標準在無法源基礎下，被告仍有給付之義務，則依據九十年十二月三十日商場區代表與大廈第二屆社區管理委員會進行溝通協調之結果，雙方達成決議以每坪六十元繳交管理費，則原告亦僅能訴請被告給付每坪六十元之管理費。又原告對於丁○○○大廈之小公用電未盡繳交之責，自九十一年一月起迄九十二年八月止，均由被告暫墊支付電費，以維持電力系統之正常運作，被告墊支費用計為八十一萬一千六百五十一元；另原告亦未對本大廈之景觀電梯負起保養之責，保養費用自九十一年十二月至今，亦均由本公司之子公司即住福物業管理室內裝修有限公司（下稱福物公司）墊支，墊支費用計為三萬八千二百五十元，總計被告墊支之小公電費及電梯保養費為八十四萬九千九百十一元，被告亦主張抵銷等語，資為抗辯。

肆、兩造不爭執之事項：

一、被告係丁○○○大廈房屋之區分所有權人，依系爭管理規約之規定，被告即有依區分所有權人會議決議繳納管理費之義務，而關於管理費繳納之標準，依照系爭管理規約第十條之規定，管理費授權管理委員會訂定並收取之，又依系爭管理規約第十條第五項之規定，區分所有權人未依規定繳納管理費時，原告得向區分所有權人請求給付按未繳納金額年息百分之十計算之遲延利息。原告在八十九年十一月二十三日召開第一屆管理委員會第一次會議時，決議管理費自九十年一月一日起按月收取，每坪暫訂為八十元；嗣於九十一年四月十四日召開第二屆管理委員會第六次會議時，正式決議商場管理費為每坪八十元。之後於九十一年四月二十七日召開商場管理委員會第一屆委員第一次會議時，會中決議商場營運前，九十一年度之管理費仍依九十年十月十九日決議維持每坪八十元，至於商場營運後管理費之收繳標準及款項列帳運用，管理費每坪暫訂為一百五十元，待未來運作及人事任用狀況確定開支後再行研討。因此，九十一年十月二十七日第二屆管理委員會第九次會議乃以前開商場管理委員會每坪一百五十元之基礎，決議營業前每坪八十元，營業後每坪一百三十五元。如原告上開決議收取管理費之標準合法有據，被告尚積欠原告九十年及九十一年之管理費計五十三萬零五百二十三元，原告曾於九十一年十二月二十七日以存證信函催告被告於九十二年一月四日前繳清，被告迄今仍未依規約繳納。又原告起訴後，被告復積欠九十二年度之管理費及九十一年度一月至十二月份之停車位管理費，金額共計三十一萬一千二百三十八元，原告在本件訴訟審理過程中，業於九十二年五月三十日提出「民事追加暨陳報狀」，追加訴請被告給付此部分之管理費，被告係於九十二年六月九日言詞辯論期日獲悉此項追加之聲請。

二、丁○○○大廈自訴外人冠德建設股份有限公司（下稱冠德公司）點交原告之初，原告即發現大、小公電系統不明確，似有混亂之現象，其中包括大廈用電與地下停車場共一迴路，冠德公司至今未交代清楚，造成小公用電與商場私人用電有流用不清之現象。依照台電九十三年五月十二日北市淤資核字第九三０四０八二二號函顯示，該大廈該大樓地下二樓至三樓小公第0000000000號電號新設時登記契約用電容量為八十千瓦，於八十九年三月十四日變更登記為四十千瓦，該戶係低壓綜合「非時間電價」、「非營業」用電戶，每月未超約用電應計基本電費，屬八十九年三月前契約八十千瓦者，夏月為一萬九千一百五十二元，非夏月為一萬四千一百十二元；八十九年四月至九十三年三月止契約四十千瓦者，夏月為九千五百七十六元，非夏月為七千零五十六元。

伍、兩造爭執之事項及本院之判斷：

一、原告依管理委員會決議通過之收費標準，向被告收取管理費有無理由？

（一）按公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上、利益上之狀態相類似，基於相同之法律理由，自得類推適用民法第五十六條有關社團總會決議效力之規定。

（二）按公寓大廈管理條例所謂之「規約」，係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第三條第十三款定有明文。該規約既係住戶為了居住之環境及使用上之相互關係，所達成共同利益之複雜意思表示，其間各住戶或許會有意見上之不一致，但經溝通、協調後，如仍未能達成全體區分所有權人意思之合致，則依我國憲法所確立之民主法治原則，亦即「尊重少數，服從多數」之民主精神，即應依法律規定採行「多數決」之方式作成決議。此時，除該決議有民法第五十六條決議無效或得撤銷之事由，得向法院提起確認區分所有權人會議決議無效或訴請撤銷決議外，即發生私法上之效力，對於不同意規約內容之少數區分所有權人，仍發生私法上之拘束力，此即民主原則中少數服從多數之重要原則。是以，公寓大廈住戶經由區分所有權人會議所制定之規約，其法律行質類似於一種經由多數合意而形成之自治規章，各該住戶自有受此自治規章拘束之義務，則國家機關為維護憲法所確立之私法自治原則，自不得任意介入、干涉此一經由團體自治所制定之規約。

（三）按「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應依管理委員會之決議而繳納下列款項：：（二）管理費」、「管理費應經各區分所有權人會議之決議而授權管理委員會訂定並收取之」、「各項費用之收繳、支付方法、授權管理委員會訂定：：」，系爭管理規約第十條第一項、第二項、第三項定有明文。由該文義觀之，顯見關於住戶繳納管理費事宜，究係管理委員會應依區分所有權人會議之決議授權，還是管理委員會即有自行決議繳納金額之權限，該規約之訂定即有扞格矛盾之處。如解釋為原告向住戶收取管理費前，應經各區分所有權人會議之決議而授權，然公寓大廈管理條例並未區分區分所有權人所有建物之不同，而召開不同區分所有權人會議之規定，且系爭管理規約亦無類似之規定，則此種解釋是否於法有據，即非無疑。況在該大廈管理委員會已針對管理費繳納之多寡開會決議收取多年，且揆諸前揭規定及說明所示，亦即除該區分所有權人會議決議訂定規約有民法第五十六條決議無效或得撤銷之事由外，即發生私法上之效力，法院基於維護法秩序之安定性，在未有明確證據顯示該規約內容與法有違，或違背區分所有權人之合同行為時，即應盡量確保該規約及據此授權訂定之相關收費辦法之效力。是以，應認為原告向各住戶收取管理費時，只需管理委員會已依民主程序作成決議，即無不許之理。本件原告在八十九年十一月二十三日召開第一屆管理委員會第一次會議時，既已決議管理費自九十年一月一日起按月收取，每坪暫訂為八十元；嗣於九十一年四月十四日召開第二屆管理委員會第六次會議時，正式決議商場管理費為每坪八十元；後於九十一年十月二十七日召開第二屆管理委員會第九次會議時，復決議商場之管理費在營業前每坪以八十元，營業後每坪以一百三十五元計算，被告即有依該決議繳納管理費之義務。

（四）被告雖辯稱原告在管理事務上，僅要求商場區分所有權人繳納與住戶等額之管理費，卻無視商場區分所有權人應享管理上之權益（如二樓、三樓商場公設未清潔，保全派遣僅及於住戶範圍），無異要求商場區分所有權人分攤住戶區分所有權人為享管理利益而支付之管理費用；且原告所作成商場區分所有權人應繳納較住戶每坪多收五十五元管理費之決議，係多數暴力之假民主作法；又依據九十年十二月三十日商場區代表與大廈第二屆社區管理委員會進行溝通協調之結果，雙方達成決議以每坪六十元繳交管理費，則原告亦僅能訴請被告給付每坪六十元之管理費云云。惟查，商場因為客戶之進出，其所需公共用電、清潔服務工作等費用之支出，較單純住戶所需金額為高，此為公眾所周知之事實，則被告辯稱原告要求商場區分所有權人繳納較住戶每坪多收五十五元管理費之決議，係多數暴力之假民主等情，是否可採即非無疑。況原告主張於九十一年四月二十七日召開商場管理委員會第一屆委員第一次會議時，會中決議商場營運前，九十一年度之管理費仍依九十年十月十九日決議維持每坪八十元，至於商場營運後管理費之收繳標準及款項列帳運用，管理費每坪暫訂為一百五十元，待未來運作及人事任用狀況確定開支後再行研討等情，亦據提出與所述相符之丁○○○商場管理委員會第一屆委員第一次會議記錄為證，該商場之管理委員會委員既由商場之區分所有權人所選出，亦決定商場管理費每坪暫訂為一百五十元，顯見原告所定每坪一百三十五元計算之管理費，即無過高而顯失公平之情事。又原告如未盡管理委員會所應盡之管理、服務義務，被告自得要求與原告協調解決，原告如置之不理，乃商場區分所有權人得否訴請原告履行管理、服務責任之問題，被告尚不得據此作為減免管理費之理由。又九十年十二月三十日商場區代表與第二屆管理委員會雖達成欠繳之九十年度管理費以每坪六十元繳納之決議，但該決議亦附加條件，要求被告須於九十一年一月底前繳清，今被告既未依約按時繳納，原告自不受該決議之拘束。是被告上開所辯，尚無可採。

（五）縱此，原告既已依規約之授權，決議各區分所有權人繳納管理費之標準，被告即有依規約繳納管理費之義務。又被告既未依九十年十二月三十日之協議，於九十一年一月底前繳清以每坪六十元計算之管理費，原告自不受該協議之拘束，仍得以每坪八十元之標準向被告收取九十年度之管理費。

二、被告主張抵銷之事由有無理由？其得抵銷之金額為多少？

（一）被告雖辯稱原告對於丁○○○大廈之小公用電未盡繳交之責，自九十一年一月起迄九十二年八月止，均由被告暫墊支付電費，以維持電力系統之正常運作，被告墊支費用計為八十一萬一千六百五十一元，即得就原告之請求主張抵銷云云。惟查，被告主張抵銷之電費金額，較原告可得向被告請求之每年管理費金額為高（原告請求之九十年、九十一年管理費僅有五十三萬零五百二十三元），顯見該電費確有兩造所不爭執之小公用電與商場私人用電流用不清之現象。而系爭小公用電在九十一年一月商場區開始營業之前，既未超出基本契約用電量，則原告主張應負擔之小公用電費用，至多僅為十五萬八千七百六十元（計算式如附表一所示），亦即被告可得主張抵銷代繳之電費，僅有十五萬八千七百六十元，應屬可採。

（二）被告雖辯稱原告未對本大廈之景觀電梯負起保養之責，保養費用自九十一年十二月至今，均由被告之子公司福物公司墊支，金額計為三萬八千二百五十元，被告亦得主張抵銷云云。惟查，被告與福物公司均有獨立之法人格，縱被告上開辯稱為可採，福物公司既未將權利讓予被告，亦屬福物公司得否向原告求償之問題。況原告主張該電梯僅供商場樓層通往商場停車場（B4）之用，而商場幾無商家進駐，地下停車場又為被告交訴外人第一停車場經營，原告本已關閉該部電梯，係被告自行啟用，並與訴外人大同公司簽訂保養契約等情，亦為被告所不爭執，該部電梯既僅供被告經營停車場使用，則基於使用者付費之原理，自應由被告繳付該電梯之保養費。是被告上開所辯，尚無可採。

（三）綜此，被告墊繳之小公用電電費既有商場私人用電之部分，則被告可得主張抵銷之電費，應僅限於基本契約用電量十五萬八千七百六十元。至於被告所墊繳之景觀電梯費用既僅有被告在使用，而非供公用設施使用，基於使用者付費之原理，自應由被告自負墊付之責。

陸、縱上所述，原告依管理費給付請求權訴請被告應給付原告三十七萬一千七百六十三元（000000-000000＝371763，被告主張抵銷原告此部分之請求，見本院九十二年十一月十九日言詞辯論筆錄），及自九十二年一月五日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息；訴請被告應給付原告三十一萬一千二百三十八元，及自「民事追加暨陳報狀」繕本送達翌日（即九十二年六月十日）起至清償日止，按年息百分之十計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

柒、本件係就民事訴訟法第四百二十七條規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第三百八十九條第一項第三款之規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行；並依同法第三百九十二條第二項之規定，依職權宣告被告為原告預供相當擔保金額後，得免為假執行。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。

捌、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。台灣台北地方法院台北簡易庭