臺北簡易庭九十二年度北簡字第九一三О號｜法律人

宣　　　示　　判　　決　　筆　　錄　　　　　　九十二年度北簡字第九一三О號原　　　告　丙○○○管理委員會法定代理人　丁○○ 訴訟代理人　謝佩玲律師被　　　告　甲○○ 訴訟代理人　林玠民律師複　代理人　謝協昌律師被　　　告　乙○○ 右當事人間九十二年度北簡字第九一三О號給付管理費事件於中華民國九十三年九月七日言詞辯論終結，同月二十一日下午五時在本院台北簡易庭第二法庭公開宣示判決出席職員如左︰朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後：主　　文：被告應給付原告新台幣壹拾玖萬陸仟捌佰陸拾叁元及自民國九十二年二月二十五日起至清償日止按週年利率百分之十計算之利息。如有被告為給付者，其餘被告則免該部分之給付。被告乙○○應給付原告新台幣貳萬叁仟零肆拾元及自民國九十二年二月二十五日起至清清償日止按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告連帶負擔十分之九，餘由被告乙○○負擔。本判決第一項得假執行；但被告如於假執行標的物拍定或變賣前，以新台幣壹拾玖萬陸仟捌佰陸拾叁元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項得假執行；但被告乙○○如於假執行標的物拍定或變賣前，以新台幣貳萬叁仟零肆拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由要領：壹、程序方面一、按訴狀送達後，原告本不得將原訴變更或追加他訴，但有擴張或減縮應受判決事項之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，此為民事訴訟法第二百五十五條第一項第三、七款定有明文。本件原告起訴請求被告共同給付原告新台幣（以下同）十九萬五千六百元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，及以供擔保為條件之假執行宣告；嗣於訴訟繫屬中擴張聲明如原告訴之聲明所示，於法無違，且無甚礙被告之防禦及訴訟之終結，應予准許，合先敘明。二、原告起訴時主任委員為周芸，嗣改選主任委員為丁○○，業於九十三年三月二十二日申請報備，此有台北市政府九十三年四月七日府工建字第09303738800號函在卷足稽，本件業經丁○○具狀聲明承受訴訟，於法有據，應予准許。三、被告乙○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而判決。貳、實體方面一、聲明（一）原告：１、被告應給付原告二十五萬五千七百六十七元，及其中十萬零五十元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息，其餘十萬五千七百十七元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。如有被告為給付者，其餘被告則免該部分之給付。２、被告甲○○應給付原告二千四百元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。３、被告乙○○應給付原告二萬三千零四十元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。４、訴訟費用由被告連帶負擔。５、原告願供擔保請准宣告假執行。（二）被告：１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。２、訴訟費用由原告負擔。３、被告願供擔保請准免為假執行。二、兩造之爭執要旨（一）原告主張：１、被告甲○○現為「丙○○○」中門牌號碼台北市○○路三九七巷七弄四十號六樓房屋（以下簡稱系爭房屋／附二個停車位）之區分所有權人（出租人），被告乙○○為住戶（承租人），系爭房屋每月管理費一千四百八十四元，停車位每月管理費五百元，被告應每月繳納管理費二千四百八十四元，詎被告自八十九年三月一日起拒絕繳納管理費，迄至九十二年六月三十日為止，未繳管理費達十萬零五十元。又原告自八十九年五月起至九十二年一月為止，為修繕、管理及維護「丙○○○」共用部分而支出費用，系爭房屋應分攤部分為十萬五千七百十七元，被告拒不繳納。共計積欠管理費及修繕費二十五萬五千七百六十七元。２、被告甲○○於九十一年八月三十日無故毀損「倫敦大廈」所設置之監視器設備，修繕費為二千四百元。３、被告乙○○陸續於九十一年六月十二日、七月十八日、七月二十二日及八月七日多次毀損「倫敦大廈」之大門電鎖、大樓監視器等公共設施，修繕費為為二萬三千零四十元。爰提起本訴請求判令被告給付如原告訴之聲明所示。（二）被告甲○○辯稱：１、被告甲○○自八十九年起將系爭房屋以每月七萬五千元出租予被告乙○○使用，九十一年三月間，原告以更換大門磁卡方式阻止乙○ ○進入大樓，使乙○○無法使用系爭房屋，而要求其退還已交付之租金支票（九十一年四月至九十二年一月），致其損失七十五萬元，該部分之損害係由原告造成，被告主張以此與原告請求之費用抵銷，故被告無庸支付原告任何款項。２、被告甲○○並無毀損「倫敦大廈」共用設施，原告支出修繕費二千四百元，不應令其負擔。（三）被告乙○○辯稱：１、被告乙○○自八十九年起即以每月七萬五千元租金向被告甲○○承租系爭房屋，雙方言明房屋及停車位之管理費皆包含在租金內，故原告不應向承租人請求管理費。２、兩造於九十二年元月二十七日簽訂協議書，原告同意被告乙○○自該日起按時繳交大樓管理費，之前管理費及其他相關費用則由原告向被告甲○○請求。３、系爭房屋部分（不包括停車位）九十二年一月至九月份之管理費，被告按每月一千四百八十四元計算，陸續於九十二年八月六日、九月三日及九月十八日匯付至原告帳戶。４、原告不將車庫入口搖控器交付被告，致被告無使用停車位，迫使被告另外租用車位，被告自八十九年三月一日起承租其他停車位，每月支付租金三千三百元，每半年簽一次租約，最近一次租期是從九十二年九月六日到九十三年三月五日。被告既無法使用系爭停車位，自不應令被告繳納停車位管理費。５、被告為公眾人物，對生活隱私要求極嚴，原告主任委員出賣由監視錄影器拍得被告日常生活及進出活動等畫面予各媒體播（刊）出，被告為維護自身安全及隱私，乃會同管區警員拆除監視錄影器，並非無故毀損云云。三、本院判斷（一）有關管理費及修繕費部分：１、原告主張被告甲○○、乙○○分別為系爭房屋區分所有權人及住戶，竟積欠八十九年三月一日起至九十二年六月三十日之管理費及修繕費計二十五萬五千七百六十七元，被告乙○○已經清償九十二年一月至六月房屋部分之管理費八千九百零四元（計算式：1484元/月*6月=8904元）之事實，為被告所不爭執，並有原告提出之區分所有權人名冊、建物登記謄本、大直倫敦住戶會議記錄、大直倫敦管委會會議記錄、管理費部分積欠費用計算表、催繳管理費信函、偉誠先端科技有限公司銷貨單、世豐裕機電消防有限公司請款單暨收據與工程估價單、消防安檢分攤明細表、耀祈水電工程有限公司收據、達新清潔消毒油漆有限公司收據、一一一水電衛生行收據、利榮冷氣有限公司統一發票、俞氏電器股份有限公司暫收款單據、平安清潔服務社收據、崇友實業股份有限公司統一發票、日中工程股份有限公司出貨單、耀祈水電工程有限公司統一發票、納莉風災復建款明細表、旺德企業社工程預算表暨收據、安停股份有限公司保養維修請款單暨統一發票及乙○○存款憑條暨及入帳記錄等件影本為證，堪信為真實。２、本院首應審究者為：承租人即被告乙○○有無給付管理費及修繕費之義務？ ⑴按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，此為公寓大廈管理條例第十條第一、二項定有明文。而所謂「住戶」，依同條例第三條第十款規定，係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人，而為專有部分之使用者。被告乙○○為系爭房屋之承租人，屬「丙○○○」之住戶，至為明確。 ⑵又「丙○○○」各區分所有權人訂有規約，明揭「全體區分所有權人」及「住戶」均有遵守規約條款之義務。依「丙○○○規約」第十條第五款規定：「區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以繳金額之年息10%計算。」，第十二條規定：「共用部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由者，由該區分所有權人負擔。」，第十九條規定：「區分所有權人將其專有部分出租他人或供他人使用時，該承租者或使用者亦應遵守本規約各項約定。」，此有「丙○○○規約」影本乙份在卷可憑，故被告乙○○與被告甲○○均有給付管理費及修繕費之義務。 ⑶按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於個別之發生原因，對債權人各負給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人在給付範圍內即應同免責任。本件被告甲○○、乙○○，分別因為是系爭房屋之「區分所有權人」或「承租人」，均為公寓大廈管理條例所規定之「住戶」，均有繳納「丙○○○ 」之管理費及修繕費之義務，以期維護全體住戶共用部分管理正常，惟二者給付目的相同，如有被告為給付者，則他被告於給付範圍內同免責任，是被告二人所負管理費等之給付義務，為不真正連帶債務。３、被告甲○○辯稱原告於九十一年三月間更換大門磁卡阻止乙○○進入「丙○○ ○」使用系爭房屋，乙○○因無法使用系爭房屋，乃要求其退還預付之租金支票（九十一年四月至九十二年一月租金），其損失七十五萬元，以此金額主張抵銷抗辯云云。惟民法第三百三十四條第一項規定抵銷之要件為：「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。」。查原告係依公寓大廈管理條例第二十七條一項規定所成立之「公寓大廈管理委員會」，猶如公司之董事會，對內執行公寓大廈管理事務，對外代表區分所有權人團體，依公寓大廈管理條例第三十五條規定賦予其有當事人能力，雖有訴訟法上之當事人之能力，然究其實，管理委員會僅為公寓大廈區分所有權人團體之代表機關，並無實體法上之權利能力，即不能享受權利或負擔義務。被告甲○○所述各節，姑不論其真實性猶未能認定，縱令屬實，被告甲○○對原告並無任何請求權存在，根本無從抵銷，其所為抵銷抗辯自不能成立。４、被告乙○○雖以原告未發給其車庫搖控器致其無法使用停車位，自不得向其收取停車位管理費，況其已經被迫在外承租停車位多時而每月需支出租金三千五百元云云，所述核係主張同時履行抗辯。惟所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然一方之給付與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（參見最高法院五九臺上八五０判例意旨）。查被告應繳納停車位管理費每月五百元，係依「丙○○○住戶規定」之規定，原告為「丙○○○」之管理委員會，其收取管理費與發放車庫搖控器均屬管理事務之執行，其職務範圍係依公寓大廈管理條例、住戶規定及住戶會議決議授權而定，兩造間契約關係存在，原告拒不發放車庫搖控器給被告雖有不當，被告應循其他適當途徑解決，仍不得拒繳管理費。是被告乙○○所為之辯解，亦不足採信。５、查被告應給付原告管理費（八十九年三月起至九十二年六月止）總計十萬零五十元，扣除已付八千九百零四元（九十二年一月至六月），尚欠管理費九萬一千一百四十六元，連同修繕費十萬五千七百十七元，被告尚應給付原告管理費及修繕費共計十九萬六千八百六十三元。而有關公共基金、管理費之繳納，依「丙○○○規約」第十條第五款「區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以繳金額之年息10%計算。」，故原告請求被告給付管理費及修繕費，於十九萬六千八百六十三元及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年二月二十五日起至清償日止按週年利率百分之十計付利息之範圍內，為有理由，應予准許。（二）原告主張被告甲○○毀損「丙○○○」所設置之監視設備，為被告否認，原告雖提出該設備遭毀損「前」之監視錄影照片（原證三十二），惟僅憑上述照片，尚難遽為不利被告之認定，原告該部分之主張，尚難認為真實。（三）又原告主張被告乙○○多次毀損丙○○○之大門電鎖、監視器等公共設施，屢次修繕或換裝新品，支出費用合計二萬三千零四十元之事實，業據提出自監視器拍攝之照片及東陽開發企業有限公司安裝／維修／保養單及統一發票影本為證，被告乙○○雖以其拆除公共設備係維護個人隱私為由置辯，惟所辯動機雖堪認為真實，惟「丙○○○」之公共設施是全體區分所有權人共有，為全體住戶之共同生活安全而設，任何住戶未經全體區分所有權人同意，均不得擅自處分，被告乙○○毀損上開公共設施行為堪以認定。按公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分攤之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第十條第二項定有明文；且「丙○○○規約」第十二條亦明文規定：「共用部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由區分所有權人負擔。」。是原告請求被告乙○○給付修繕費二萬三千零四十元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，即無不合，應予准許。（四）綜上可知，被告應給付原告管理費及修繕費計十九萬六千八百六十三元及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年二月二十五日起至清償日止按週年利率百分之十計算之利息，此部分為不真正連帶債務，如有被告給付，則他被告在給付範圍內同免其責；另被告乙○○應給付原告修繕費二萬三千零四十元及自起訴狀繕本送達翌日起至清清償日止按週年利率百分之五計算之利息。從而，本件原告起訴，於主文第一、二項所示範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分，即無理由，應予駁回（五）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及聲明證據，均於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。（六）本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第四百二十七條第一項至第四項訴訟適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第三百八十九條第一項第三款規定，依職權宣告假執行；本院並依同法第三百九十二條第二項、第三項規定，依職權宣告如被告於執行標的物拍定或變賣前預供相當之擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。右筆錄正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段一二六巷一號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中華民國九十三年九月二十九日書　記　官蔡宏志

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