臺北簡易庭九十二年度北訴字第一三號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　九十二年度北訴字第一三號

原告

丁○○○股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

丁中原律師

複代理人

吳富凱律師

訴訟代理人

蔡正廷律師

訴訟代理人

李采霓律師

被告

泰安股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

郭玉健律師

複代理人

陳溫紫律師

訴訟代理人

林玉椿律師

右當事人間請求返還押租金事件，於中華民國九十三年九月十七日言詞辯論終結，本

院判決如左：

主文

事實

壹、原告方面

一、聲明：

（一）被告應返還原告新臺幣（下同）四百萬元，及自民國九十一年一月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

（二）原告願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）原告於八十三年四月二十九日與被告簽定租賃契約即合作協議書，承租臺北縣永和市○○路五十三號一樓及地下室、福和路四十三巷一號地下室房屋，租賃期間自八十三年五月一日至八十八年四月三十日止，原告依約給付保證金（即押租金）四百萬元，並於該址開設頂好超市永福店，其後依約按月給付租金。嗣於八十八年四月二十一日與被告再簽立續租之租賃契約，租期自八十八年五月一日至九十三年四月三十日。因遭人檢舉，原告頂好超市永福店於九十年五月八日、八月二十八日分別遭臺北縣政府以違反建築法第七十三條後段規定，依同法第九十條規定處罰鍰六萬元，並勒令停止使用，臺北縣政府並於九十年十二月二十七日下午二時三十分在原告永福店現場會勘時予以斷電，致原告永福店不得不停業，被告所提供之系爭房屋既不能再供開應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態之義務，原告已於九十一年一月十日發函請被告於七日內提供原告符合得開設超市目的之租賃物，因期滿後被告仍未提供符合原契約使用目的之租賃物予原告，原告已再發函通知被告將於九十一年一月二十八日終止兩造間之租賃契約，並將於該日交還系爭房屋於被告，請其派員到場點交，並同時交還保證金四百萬元，被告亦以存證信函同意提前終止兩造間租賃契約，詎被告屆期並未派員到場點交，且拒不返還保證金四百萬元，為此依租賃關係終止後押租金返還請求權、合作協議續約協議書第四條、第五條之規定提起本件訴訟，請求判決如聲明所示。

（二）被告於六十五年、六十六年間即將建物地下室之原有隔離牆打掉，規劃商業賣場（包括停車空間、防空避難室亦列入店鋪使用範圍），嗣於八十三年間再以商業賣場之租金價格，將整個場地出租原告作為經營頂好永福店超市使用，雙方締約時並未以任何建築執照或使用執照為契約之附件，而係將合意承租之面積、位置及範圍繪製平面圖，列為系爭租賃協議書之一部分。又原告已於七十八年間取得營業事業登記證，登記之營業所在地為總公司，非登記系爭租賃地址，而租賃物辦理消防安檢係被告應負之義務，原告與被告締約之時，並不知系爭租賃物有將原核准用途停車空間、防空避難室變更使用為店舖，違反建築法第七十三條後段規定之情事，故被告因可歸責於自己之事由，不能提供合於所約定使用、收益之租賃物交付原告，原告自得終止合約，並請求被告返還本件保證金四百萬元。

（三）縱使原告於締約時即明知系爭租賃物違反建築物第七十三條規定，有將停車場及防空避難室變更用途為店舖使用情事。惟系爭租賃物部份面積之原有用途及變更後用途本來即為供店舖使用，依民法第一百十一條規定，上開關於合法可供店舖使用面積之租賃關係及四百萬元保證金之交付均合法有效，並無民法第七十一條無效規定之適用，且建築法第七十三條規定屬取締規定而非效力規定，兩造所為之租賃約定，並不因之無效，四百萬元保證金款項亦難認定係因不法原因所為之給付，自不發生依民法第一百八十條第四款之規定，原告不得請求返還款項之問題。

（四）兩造間並無九十年十二月五日未付租金之爭議，被告於九十一年一月二十八日拒不派員辦理點交，亦拒不領回鑰匙，顯為被告受領遲延，對於合約終止之事實自不生任何影響。又原告為杜爭議，業已將鑰匙寄還被告，兩造間之契約關係既經提前終止，被告自應返還保證金。

（五）縱使系爭租賃契約無法定及意定終止事由，則系爭租賃契約期限九十三年四月三十日業已屆至，被告自應返還原告四百萬元之保證金。而本件被告從未以原告遲付租金為由而催告原告給付之，是其主張逕以四百萬元之押租金抵銷租金云云，顯有未洽。

三、證據：提出合作協議書、合作協議續約協議書、臺北縣政府九十年五月八日九十北府工使字第一六五三一七號函、臺北縣政府九十年八月二十八日九十北府工使字第三一七七五二號函、內政部台（九十）九十內訴字第九○○五四六一號訴願決定書、臺北縣政府九十年十二月二十六日九十北府工使字第四六八二七四號函、丁○○○股份有限公司九十年十二月二十七日（九十）工開字第○五三號函、泰安百貨股份有限公司九十年十二月二十八日函、申覆書、臺北縣政府九十一年一月十四日北府工使字第○九一○○一七八○九號函、北區七七支局九十一年一月十日第四一號存證信函、北區七七支局九十一年一月二十一日第七二號存證信函、永和第一支局九十一年一月二十一日第六七號存證信函、租賃協議所附之租賃平面圖、陳情書、臺北縣議員林雪琴服務處函、臺灣板橋地方法院檢察署檢察官九十一年度偵字第一九七一二號不起訴處分書、永和一支局九十一年一月十一日第四五號存證信函、北區七七支局九十一年三月二十八日第二○五號存證信函、臺北東門郵局第一○四○號存證信函、臺北市政府營利事業登記證、臺北縣政府工務局會勘紀錄表、永和第一支局九十一年四月十五日第二九八號存證信函、照片及保全服務契約書等件為證，並聲請訊問證人己○○、戊○○、陳維信，及調閱臺灣板橋地方法院檢察署九十一年度偵字第一九七一二號卷宗，暨函甲○○○○份有限公司士林後港郵局查詢北區七七支郵局九十一年三月二十八日第二○五號存證信函之掛號信函正本及副本之郵資、重量各為何。

貳、被告方面：

一、聲明：

（一）原告之訴駁回。

（二）如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述：

（一）雙方自七十八年五月一日起開始合作協議關係，除由原告工務部將租賃之面積及範圍繪製成平面圖作為系爭合約之一部外，被告亦已陸續提供原告系爭租賃物之建築執照、使用執照、土地及建物之所有權狀、房屋稅單、地政事務所登記資料等資料影本，原告亦必須持有上開資料方得進行規劃，以利使用系爭建物並經營業務，如申請營利事業登記證、辦理消防安全檢查等，故原告於承租之初，即知悉系爭租賃物之防空避難設備及停車場之設置，被告僅提供原告系爭建築使用執照之使用範圍，並不包括系爭福和路四三巷地下室之防空避難設備及停車場之設置，原告違法將之擅自作為店舖使用，依合作協議書第十一條第六項約定，係可歸責於原告之事由，依民法第四百三十五條第一項、第二項反面規定，其因而遭相關機關處分，應自行負責，並依照指示改善，不可片面主張終止系爭合約。退步言，縱使雙方約定之使用範圍為系爭地下室全部面積，該租賃契約因抵觸建築法之強制規定，依照民法第七十一條規定，該約定部分為無效，故雙方之租賃契約範圍係除防空避難室及地下停車場以外之部分，且臺北縣政府並無勒令停用該部分，原告自應依雙方約定給付租金，況且，基於私法自治，契約自由原則，原告既明知系爭建物之防空避難室及地下停車場部分禁止作為店鋪使用，仍與被告就標的物及租金數額達成合意，並願意支付定金而使用該部分地下室，則依民法第一百八十條第四項之規定，原告不得請求返還定金，更不得恣意主張被告所交付之租賃物不合約定使用，片面無理要求終止合約。

（二）臺北縣政府雖於九十年五月八日發函勒令停止系爭福和路四三巷地下室之使用，但實際上並未強制執行，且於九十年十二月二十七日現場會勘時，亦未予以斷電，故原告事實上並未停止營業，原告不惜毀約撤店，明顯違反誠信原則。再者，臺北縣永和市○○路四三巷、五三號間外牆係原告自行拆除，顯可歸責於原告之事由，依民法第四百三十五條第一項、第二項反面規定，不可主張終止合約。

（三）依照合作協議書第十七條第一項之規定，雙方不得任意終止合作協議書，是原告無法片面以北區七七支局九十一年一月二十一日第七二號存證信函終止系爭合約，被告雖以永和郵局第一支局九十一年一月二十一日第六七號存證信函通知原告，在將鑰匙交還之前提下，才願意匯還少許保證金，終止系爭合約，惟並非不附任何條件即同意提前終止合作關係，亦非認為原告於九十年十二月五日起之租金即已支付，而願意退還全部保證金。且系爭租賃物鑰匙至少有三把鑰匙，全數由原告自行打造，被告並無持有鑰匙任何備分，原告自應返還全數鑰匙，惟原告於九十一年一月二十八日既未到場點交鑰匙予被告，被告自非受領遲延，且被告尚未確認原告所欲返還之系爭租賃物是否已回復原狀，原告自不能以已寄還鑰匙為由即言已履行交屋義務。原告迄今既仍未交還鑰匙、返還房屋予被告，且雙方就保證金之數額一直無法達成共識，則終止合約之前提要件未達，雙方合約仍未為終止。更何況，原告亦未與被告結算尚積欠之租金，原告亦不得請求返還保證金。

（四）依照合作協議書第五條之約定，系爭保證金係為確保合約之遵守與履行，屬違約定金之性質，與一般所稱之押租金並不相同，而原告無正當理由自九十年十二月份起即未付租金，違反其應履行之合約義務在先，依照民法第二百四十九條第二款規定，被告當得沒收四百萬保證金，原告不得請求返還保證金。退步言，縱使被告無沒收保證金之事由，原告自九十年十二月份起即未給付租金，迄至合約期滿即九十三年四月三十日止，總共積欠租金一千五百七十九萬七千五百五十三元（512409×5＝0000000，538029×12＝0000000，564930×12＝0000000；0000000＋0000000＋0000000＝00000000），則被告主張以原告積欠之租金一千五百七十九萬七千五百五十三元抵銷系爭保證金，經抵銷後，原告亦不得請求返還保證金。

三、證據：提出合作協議書、臺北縣政府建設局陸陸使字第壹肆捌捌號變更使用執照、臺北縣政府建設局使用執照、永和第一支局九十一年一月二十一日第六七號存證信函、中華民國郵政掛號郵件收件回執、丁○○○股份有限公司函、臺北縣政府九十年四月三日九十北府工使字第○○一二一○號函、北區七七支局九十一年一月二十一日第七二號存證信函、北區七七支局九十一年五月二十一日第三二七號存證信函、平面廣告紙永和一支局九十年十二月二十四日第八五四號存證信函及照片等件為證，並聲請訊問證人吳益利，及函臺灣電力公司臺北南區營業處查詢系爭建物於九十年間有無被斷電、復電、用電情事、函臺北縣政府工務局查詢系爭建物間之外牆是否已於九十年九月二十日前提出補辦手續、函臺北七七支局查詢存證信函可否附加鑰匙這類物件及若要附加鑰匙這類物件寄出時之作業處理程序為何。

理由

一、本件原告起訴主張其於八十三年四月二十九日與被告簽定租賃契約，承租臺北縣永和市○○路五十三號一樓及地下室、福和路四十三巷一號地下室房屋，租賃期間自八十三年五月一日至八十八年四月三十日止，原告依約給付被告保證金四百萬元，並於該址開設頂好超市永福店，嗣於八十八年四月二十一日與被告再簽立續租之租賃契約，租期自八十八年五月一日至九十三年四月三十日。惟原告頂好超市永福店於九十年五月八日、八月二十八日分別遭臺北縣政府以違反建築法第七十三條後段之規定，依同法第九十條規定處罰鍰六萬元，並勒令停止使用，且於九十年十二月二十七日下午二時三十分現場會勘時予以斷電，致原告永福店不得不停業，被告所提供之系爭房屋既不能再供開設超市之用，原告已於九十一年一月十日發函請被告於七日內提供原告符合得開設超市之目的之租賃物，惟期滿後被告仍未能提供原告符合原契約使用目的之租賃物，原告已再發函通知被告於九十一年一月二十八日終止兩造間租賃契約，並將於該日交還系爭房屋於被告，請其派員到場點交，並同時交還保證金四百萬元，被告亦以存證信函同意提前終止兩造間之租賃契約。詎被告屆期並未派員到場點交，且拒不返還保證金四百萬元，為此依租賃關係終止後押租金返還請求權、合作協議續約協議書第四條及第五條之規定提起本件訴訟，請求判決如聲明所示等語。

二、被告則以：原告於承租之初即知悉系爭租賃物之防空避難設備及停車場之設置，被告僅提供原告系爭建築使用執照之使用範圍，並不包括系爭福和路四三巷一號地下室之防空避難設備及停車場之設置，原告違法將之擅自作為店舖使用，甚且自行拆除臺北縣永和市○○路四三巷、五三號間之外牆，均係可歸責於原告之事由，而臺北縣政府雖於九十年五月八日發函勒令停止系爭福和路四三巷一號地下室之使用，但原告事實上並未停止營業，自不可片面主張終止系爭合約。又原告迄今仍未交還鑰匙、返還房屋予被告，且雙方就保證金數額一直無法達成共識，終止合約之前提要件未達，雙方合約仍未終止，原告亦未與被告結算尚積欠之租金，自不得請求返還保證金。本件原告既明知系爭建物之防空避難室及地下停車場部分禁止作為店鋪使用，仍與被告就標的物及租金數額達成合意，並願意支付定金而使用該部分地下室，依民法第一百八十條第四項規定，原告亦不得請求返還定金。又系爭保證金係為確保合約之遵守與履行，屬違約定金之性質，而原告無正當理由自九十年十二月份起即未付租金，違反其應履行之合約義務在先，依法被告當得沒收四百萬保證金。縱使被告無沒收保證金之事由，原告自九十年十二月份起即未給付租金，迄至合約期滿即九十三年四月三十日止，總共積欠租金一千五百七十九萬七千五百五十三元，則被告主張以原告積欠之租金一千五百七十九萬七千五百五十三元抵銷系爭保證金，經抵銷後，原告亦不得請求返還保證金等語，資為抗辯。

三、本件原告主張其於八十三年四月二十九日與被告簽定租賃契約，承租臺北縣永和市○○路五十三號一樓及地下室、福和路四十三巷地下室房屋，租賃期間自八十三年五月一日至八十八年四月三十日止，原告給付被告保證金四百萬元，並於該址開設頂好超市永福店，嗣於八十八年四月二十一日與被告再簽立續租之租賃契約，租期自八十八年五月一日至九十三年四月三十日。原告頂好超市永福店於九十年五月八日、八月二十八日分別遭臺北縣政府以違反建築法第七十三條後段之規定，依同法第九十條規定處罰鍰六萬元，並勒令停止使用。原告於九十一年一月十日曾發函請被告於七日內提供原告符合得開設超市之目的之建物，嗣後已再發函通知被告於九十一年一月二十八日終止兩造間租賃契約，並將於該日交還系爭房屋於被告，請其派員到場點交，並同時交還保證金四百萬元，被告迄今未返還原告保證金四百萬元等事實，業據其提出合作協議書、合作協議續約協議書、臺北縣政府九十年五月八日九十北府工使字第一六五三一七號函、臺北縣政府九十年八月二十八日九十北府工使字第三一七七五二號函、北區七七支局九十一年一月十日第四一號存證信函及同年月二十一日第七二號存證信函等件為證，核屬相符，復為被告所不爭執，是原告此部分之主張，自堪信為真實。

四、原告另主張因被告所提供之系爭房屋不能再供開設超市之用，原告已於九十一年一月二十八日終止兩造間之租賃契約，並請被告於當日派員到場點交房屋，及交還保證金四百萬元，被告亦以存證信函同意提前終止兩造間租賃契約，被告應返還原告四百萬元，及自九十一年一月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息云云，則為被告所否認，並以前開情詞置辯，茲分析如下所述：

（一）兩造間契約是否業已終止？

１、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第四百二十一條第一項定有明文。故關於租賃契約僅須由出租人以物租與承租人使用、收益，並由承租人支付租金契約即為成立。至於承租人承租之目的為何，雖非為契約必要之點，惟如締約當事人有合意使該目的為契約之內容時，自亦得拘束締約之雙方。經查，兩造間之合作協議書第十一條第二項約定：「乙方（即原告）使用該『合作標的物』，除甲方（即被告）同意之營業用途外，不得用於工廠、餐廳或其他有礙衛生安寧、公共秩序安全或經營違法及違禁之行業。」，足見兩造於締約磋商過程中，被告應已知悉原告承租系爭房地之使用目的，並以此限制原告關於系爭房地之使用，則被告自應使該房地能供作為頂好超市永福店之用，否則將使原告預定之契約目的無法達成。本件兩造所簽訂者為租賃契約，被告本應有依照契約約定之內容交付租賃物與原告使用、收益，並應於租賃關係存續中保持其合於契約約定使用、收益之狀態之義務。

２、原告主張其頂好超市永福店於九十年五月八日、八月二十八日分別遭臺北縣政府以違反建築法第七十三條後段規定，依照同法第九十條規定處罰鍰六萬元，並勒令停止使用，臺北縣政府並於九十年十二月二十七日下午二時三十分在原告永福店現場會勘時予以斷電，致使原告永福店不得不停業等情，業據其提出臺北縣政府九十年五月八日九十北府工使字第一六五三一七號函、臺北縣政府九十年八月二十八日九十北府工使字第三一七七五二號函、內政部台（九十）九十內訴字第九○○五四六一號訴願決定書、臺北縣政府九十年十二月二十六日九十北府工使字第四六八二七四號函、申覆書、臺北縣政府九十一年一月十四日北府工使字第○九一○○一七八○九號函、陳情書、臺北縣議員林雪琴服務處函、臺灣板橋地方法院檢察署檢察官九十一年度偵字第一九七一二號不起訴處分書、永和一支局九十一年一月十一日第四五號存證信函及臺北縣政府工務局會勘紀錄表等件為證，復經證人即原告永福店停業時值班主管己○○於本院九十三年一月十四日言詞辯論期日中到庭證述屬實，並經本院依原告聲請調閱臺灣板橋地方法院檢察署九十一年度偵字第一九七一二號卷宗查證屬實，自堪信為真實。本件被告所提供之系爭房屋既不能再供原告開設超市之用，即違反其應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於契約約定使用收益之狀態之義務，則原告於九十一年一月十日發函催告被告應於七日內提供原告符合得開設超市目的之租賃物，並於期滿後發函通知被告於九十一年一月二十八日終止兩造間之租賃契約，自屬有據。

３、被告雖辯稱原告於承租之初即知悉系爭租賃物之防空避難設備及停車場之設置，被告僅提供原告系爭建築使用執照之使用範圍，並不包括系爭福和路四三巷地下室之防空避難設備及停車場之設置，原告違法將之擅自作為店舖使用，甚且自行拆除臺北縣永和市○○路四三巷、五三號間之外牆，均係可歸責於原告之事由，而臺北縣政府雖於九十年五月八日發函勒令停止系爭福和路四三巷一號地下室之使用，但原告事實上並未停止營業，自不可片面主張終止系爭合約云云，並提出合作協議書、臺北縣政府建設局陸陸使字第壹肆捌捌號變更使用執照、臺北縣政府建設局使用執照及臺北縣政府九十年四月三日九十北府工使字第○○一二一○號函等件為證，並聲請函臺灣電力公司臺北南區營業處查詢系爭建物於九十年間有無被斷電、復電、用電情事、函臺北縣政府工務局查詢系爭建物間之外牆是否已於九十年九月二十日前提出補辦手續。惟查：

（１）觀之兩造間之合作協議書第一條、第二條及原告與訴外人永祥商業股份有限公司間之合作協議書第一條、第二條所載，足認原告係於八十三年四月二十九日始與被告簽定租賃契約，兩造自斯時起方開始所謂之「合作協議關係」，又被告既係將坐落臺北縣永和市○○路五三號一樓及福和路四三巷地下室全部面積合計如附建照（合作標的物明細如附表所示）提供予原告使用收益，而參酌系爭合作協議書附表所示，堪認兩造約定之使用範圍為系爭地下室全部面積。被告固辯稱原告於訂立合約時即知系爭租賃物之防空避難設備及停車場之設置，兩造約定之使用範圍不包括系爭福和路四三巷地下室之防空避難設備及停車場云云，惟被告對此有利於己之事實，僅提出其上蓋有原告印鑑章之臺北縣政府建設局陸陸使字第壹肆捌捌號變更使用執照影本及臺北縣政府建設局使用執照影本為證，然上開系爭房屋之使用執照、變更使用執照並非建築執照，且被告亦無法證明原告於其上用印之時間，自無法證明原告於訂立合約時即知系爭租賃物之防空避難設備及停車場之設置，況且，被告上開所辯亦與系爭合作協議書之附表顯有未合，實不足採。

（２）被告雖辯稱原告違法將系爭租賃物之防空避難室及停車場部分擅自作為店舖使用，且自行拆除臺北縣永和市○○路四三巷、五三號間之外牆云云，惟此為原告所否認，並主張被告於六十五年、六十六年間即將建物地下室之原有隔離牆打掉，規劃商業賣場（包括停車空間、防空避難室亦列入店鋪使用範圍）等語。觀之原告提出之陳情書及臺北縣議員林雪琴服務處函所載，被告確實係於六十五年、六十六年間即將建物地下室之原有隔離牆打掉，且被告對於其辯稱原告違法將系爭租賃物之防空避難室及停車場部分擅自作為店舖使用，且自行拆除臺北縣永和市○○路四三巷、五三號間之外牆等有利於己之事實復未能舉證以實其說，是被告所辯不足採信。

（３）被告又辯稱臺北縣政府雖於九十年五月八日發函勒令停止系爭福和路四三巷地下室之使用，但實際上並未強制執行，且於九十年十二月二十七日現場會勘時，亦未予以斷電，原告事實上並未停止營業云云，並聲請本院函臺灣電力公司臺北南區營業處查詢系爭建物於九十年間有無被斷電、復電、用電情事。惟臺灣電力股份有限公司臺北南區營業處於九十二年十一月二十七日以北南區費字第九二一一○二九二號函覆本院「經查永和市○○路四三巷一號、五五—一號地下室（電號○一—三六—七三八一—○○—九）於九十年五月八日、九十年八月二十八日並無被斷電之情事，惟同址於九十年十二月二十七日曾有配合八大行業驗表紀錄，至該三日供電正常，有無用電則無紀錄可查：：：」等語，足認臺灣電力股份有限公司臺北南區營業處曾於九十年十二月二十七日至系爭租賃物配合八大行業驗表，然該函文並未直接言明系爭租賃物有無被斷電之情事，本院自難僅憑臺灣電力股份有限公司臺北南區營業處上開函文遽認系爭租賃物於九十年十二月二十七日並未被斷電，參酌前開原告提出之臺北縣政府九十年十二月二十六日九十北府工使字第四六八二七四號函、申覆書、臺北縣政府九十一年一月十四日北府工使字第○九一○○一七八○九號函、臺灣板橋地方法院檢察署檢察官九十一年度偵字第一九七一二號不起訴處分書、永和一支局九十一年一月十一日第四五號存證信函及臺北縣政府工務局會勘紀錄表等件及證人己○○之證述，自應認原告主張臺北縣政府於九十年十二月二十七日下午二時三十分在原告永福店現場會勘時予以斷電，致原告永福店不得不停業一情為真實，被告此部分所辯亦不足採。

（４）綜上，被告前開所辯均不足採信，原告於催告期滿後發函通知被告於九十一年一月二十八日終止兩造間之租賃契約，於法核無不合，兩造間契約自應於九十一年一月二十八日終止。

４、退步言，縱使原告前開終止兩造間租賃契約之意思表示於法未合，被告對於原告以北區七七支局九十一年一月二十一日第七二號存證信函自九十一年一月二十八日終止兩造間之租賃契約之意思表示，亦已以永和第一支局九十一年一月二十一日第六七號存證信函函覆「：：：貴我雙方合作多年，好聚好散，請將鑰匙交還及貴公司銀行帳戶賜告，以便匯還保證金，提前結束合作關係。」等語，堪認被告亦已同意兩造提前於九十一年一月二十八日終止兩造間之租賃契約，則兩造間之租賃契約亦因合意而終止。至於原告將鑰匙交還、兩造間結算積欠之租金、保證金，則係契約終止後兩造應為之義務，被告嗣後以原告未交還鑰匙及兩造間未結算積欠之租金、保證金為由辯稱其未同意兩造於九十一年一月二十八日終止兩造間之租賃契約，洵不足採。

（二）原告得否請求被告返還保證金四百萬元？

１、揆之原告提出，為被告不爭執其真正之合作協議續約協議書第四條記載：「保證金：乙方（即原告）於原協議已交付甲方（即被告）四百萬元整之保證金，於本合作期間開始日即自動移做本續約之保證金，甲方於本合作期間終止且乙方遷出『合作標的物』時無息歸還乙方。」等語。經查，本件兩造已於九十一年一月二十八日終止兩造間之租賃契約，已如前述，且被告寄予原告之永和第一支局九十一年一月二十一日第六七號存證信函上亦載明：「：：：永福店業於九十一年元月十七日撤離完畢，陳崇真經理亦於九十一年元月十八日上午八時三十分來電告知要交還建築物：：：」等語，足認原告已於九十一年一月十七日遷離系爭租賃物，是原告請求被告返還系爭保證金四百萬，於法有據。

２、被告雖辯稱基於私法自治，契約自由原則，原告明知系爭建物之防空避難室及地下停車場部分禁止作為店鋪使用，仍與被告就標的物及租金數額達成合意，並願意支付定金而使用該部分地下室，依民法第一百八十條第四項之規定，原告不得請求返還定金云云。查，被告無法舉證證明原告於訂立合約時即知系爭租賃物之防空避難設備及停車場之設置，已如前述；復按建築法第七十三條規定：「建築物非經領得使用執照，不准接水、接電、或申請營業登記及使用；非經領得變更使用執照，不得變更其使用。」，同法第九十條第一項規定：「違反第七十三條後段規定擅自變更使用者，處建築物所有權人或使用人六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令停止使用。得以補辦手續者，令其限期補辦手續，不停止使用或逾期不補辦者得連續處罰。」等語，足認見建築法第七十三條之規定，乃建築主管機關為管理建築物針對其使用程序所為之規定，性質上為取締規定而非效力規定，是兩造所為之系爭租賃契約約定並不因之無效，系爭四百萬元保證金款項自非係因不法原因所為之給付，被告此部分所辯難認有據。

３、被告另辯稱依照合作協議書第五條之約定，系爭保證金係為確保合約之遵守與履行，屬違約定金之性質，原告無正當理由自九十年十二月份起即未付租金，依民法第二百四十九條第二款規定，被告當得沒收四百萬保證金云云。按押租金（即履約保證金）係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還，最高法院八十一年度臺上字第一六三○號著有判決意旨可資參考。本件原告依合作協議續約協議書第四條所繳納之保證金，參酌合作協議書第五條之約定：「為保證本合作協議書各條款之確實遵守與履行，乙方（即原告）應於簽訂本合作協議書時，給付甲方（即被告）肆百萬元整之保證金，於本合作協議書期滿或終止後乙方遷出並交還合作標的物時，甲方應於乙方提示原甲方給付之收據時，無息退還乙方同額之保證金。」，足認系爭保證金之性質為押租金之性質，與民法第二百四十九條第二款之定金有別，縱使被告辯稱原告無正當理由自九十年十二月份起即未給付租金一情屬實，惟原告亦已履行部分契約，該契約並無不能履行情形，被告自不得依民法第二百四十九條第二款規定沒收系爭四百萬元保證金。

４、至於被告另辯稱系爭租賃物鑰匙至少有三把鑰匙，原告自應返還全數鑰匙，惟原告迄今未交還鑰匙，被告亦尚未確認原告所欲返還之系爭租賃物是否已回復原狀，原告自不能以已寄還鑰匙為由即言已履行交屋義務云云。經查，原告業已隨同北區七七支局九十一年三月二十八日第二○五號存證信函檢還被告系爭租賃物鑰匙一把一情，業據證人即原告公司法務戊○○於本院九十三年二月十九日言詞辯論期日中到庭證述詳實，參以被告於九十一年四月十五日在永和第一支局寄發之第二九八號存證信函內亦載明：「：：：丁○○○公司復於九十一年三月二十八日北區郵局七七支局第二○五號存證信函寄回三支鑰匙，其中一支予本公司：：：」等語，酌以原告所寄發系爭北區七七支局九十一年三月二十八日第二○五號存證信函正本、副本之重量分別為二十九公克、十五公克一情，足認原告業已寄還被告系爭租賃物鑰匙一把。次查，證人即代表原告洽談契約者陳維信於本院九十三年九月十七日言詞辯論期日中到庭證稱：「系爭房屋是我們在七十八年向永祥公司承租的，：：：，八十三年間更換租約，就變成向被告公司承租；我們在做超市時最重要的是就是保全，所以鑰匙都有更換，而且是由室內反扣，最後出去只有剩下一把鑰匙，這是一般的慣例，改裝前我也有與被告公司討論，我們有將平面圖附在契約上面，但是永祥公司也沒有發文表示不同意我們如此施作。八十三年更換契約時，被告公司並未交付我們鑰匙：：：其他的門並沒有鑰匙，我們都是每天早上一早由設定的門進入。」等語，是原告既已遷出系爭租賃物，並將系爭租賃物現存之鑰匙一把寄還被告，被告自得前往系爭租賃物確認該租賃物有無回復原狀，被告以其未確認系爭租賃物是否業已回復原狀為由，拒絕返還系爭保證金四百萬元，難認有據。

（三）被告之抵銷抗辯是否有理由？

１、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。前項特約，不得對抗善意第三人，民法第三百三十四條定有明文。次按當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押租金者，其交付押租金（即系爭保證金）之目的，乃在擔保承租人支付租金及賠償損害之用，是租賃關係消滅時，倘承租人欠有租金或負有損害賠償債務者，其所交之押租金當然抵充。

２、被告辯稱原告自九十年十二月份起即未給付租金，迄至合約期滿即九十三年四月三十日止，總共積欠租金一千五百七十九萬七千五百五十三元，爰以原告積欠之租金一千五百七十九萬七千五百五十三元抵銷系爭保證金云云，惟為原告所否認，並提出永和第一支局九十一年一月二十一日第六七號存證信函一件為證。惟觀之原告提出之系爭永和第一支局九十一年一月二十一日第六七號存證信函內並無有關記載原告是否業已給付被告自九十年十二月起租金之隻字片語，本院自難憑此存證信函即認兩造間並無九十年十二月五日未付租金之爭議。此外，原告對於其業已給付九十年十二月五日起之租金予被告此一有利於己之事實，並未提出其他證據以實其說，其主張自不可採。是被告自得請求原告給付自九十年十二月一日起至兩造間租賃契約終止日即九十一年一月二十八日止之租金九十七萬五千二百三十元（即九十年十二月租金512409元＋九十一年一月租金512409元×28÷31＝512409元＋462821元＝975230元）；至於被告另請求原告給付兩造契約終止後即九十一年一月二十九日起至原契約期滿日即九十三年四月三十日止之租金，即屬無據。

３、綜上所述，被告所得主張抵銷之金額為原告所積欠之租金九十七萬五千二百三十元，而此租金債權與原告之四百萬元押租金債權，給付種類相同，並均屆清償期，是被告就原告所積欠之租金九十七萬五千二百三十元主張抵銷，洵屬有據。是原告請求被告返還保證金三百零二萬四千七百七十元部分，洵屬有據，至逾此請求部分，即屬無據。

五、從而，原告提起本件訴訟，請求被告給付三百零二萬四千七百七十元，及自九十一年一月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予一一論列，併此敍明。

七、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。

八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。

臺灣臺北地方法院民事庭