臺北簡易庭九十三年度北簡字第一七五八三號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　　　　　九十三年度北簡字第一七五八三號

原告

久樂實業股份有限公司

法定代理人

丙○○

被告

乙○○

訴訟代理人

甲○○○住同右

右當事人間九十三年度北簡字第一七五八三號返還押租金事件於中華民國九十三年十

月十八日言詞辯論終結，於同年月二十九日下午五時整在本院台北簡易庭第一法庭公

開宣示判決出席職員如左︰

朗讀案由兩造均未到

法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載

於後：

主 文：

被告應連帶給付原告新台幣捌萬肆仟零拾柒元及自民國九十三年七月三十日起至清償

日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。但被告以新台幣捌萬肆仟零拾柒元預供擔保，得免為假執行

。

訴訟標的及理由要領：

一、原告起訴主張：

㈠原告於民國八十九年三月十日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），以每月房租新台幣（下同）二萬八千元向被告承租門牌號碼台北市○○路一五二號二樓之房屋（下稱系爭房屋），系爭租約業於九十三年五月九日因期限屆滿而消滅，被告依約應返還押金十二萬元，詎被告於原告交還該房屋鑰匙後猶藉故拒還押金。

㈡爰依系爭租約聲明：被告應給付原告十二萬元及自九十三年七月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、被告則抗辯：

㈠系爭租約雖已因屆期而消滅，惟原告積欠被告電梯維修費五千八百元、水費一百八十三元，應從押金中扣除。又原告未拆除系爭房屋之隔音設施、裝潢，且未盡善良管理人注意義務，擅自在牆面鑽孔，損害系爭房屋之結構安全，並導致系爭房屋廚房磁磚嚴重破損，又因裝潢損毀系爭房屋牆面，應負責以披土補平牆面、磨平牆面並重新油漆粉刷，復損毀系爭房屋浴廁衛生設備、大門三段鎖，且任意留置相關裝潢設備、廢棄物於系爭房屋，導致被告為修復清理系爭房屋需額外花費三十一萬九千七百五十元，經抵扣後原告已不得再向被告請求返還押金。

㈡為此抗辯：原告之訴駁回。

三、原告主張於八十九年三月十日與被告簽訂系爭租約並交付押金十二萬元，以每月房租二萬八千元向被告承租系爭房屋，系爭租約業於九十三年五月九日因期限屆滿而消滅，原告已自系爭房屋遷離並將鑰匙交還被告等情，業據原告提出與其所述相符之系爭租約（見本院卷第六八至七十頁）及台北三十五支郵局第一八五一號存證信函（見本院卷第七一頁）等影本為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。惟原告主張被告應返還押金十二萬元等情，則遭被告否認，並以前詞置辯。茲僅就兩造之爭執要點分述如下：

㈠關於回復原狀費用部分：

⒈被告辯稱原告未拆除系爭房屋之隔音設施、裝潢，且未清理相關裝潢設備、廢棄物等情，為原告所不爭執（見本院卷第六二頁），復有現場照片影本在卷足憑（見本院卷第八四、八五頁），自堪採信。又查，前揭隔音設備、裝潢之拆除、清運及油漆復舊等工程費用業據正典室內裝潢工程行估價為二萬七千九百元，有工程估價單在卷足憑（見本院卷第三四頁），原告亦同意負擔差除、清運及油漆工程費用三萬元（見本卷第六二頁），堪認被告辯稱原告應負擔拆除、清運隔音設備、裝潢及及油漆工程費用三萬元等情為可採，從而被告辯稱得自押金十二萬元扣除前揭費用三萬元，應屬可採。

⒉系爭租約定第十二條約定：「乙方（即原告）應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，如因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕之必要時，由甲方（即被告）負責修理」（見本院卷第六九頁），是系爭房屋本應由被告進行修繕，原告則於違反善良管理人注意義務致系爭房屋毀損時始需負賠償之責。又按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」民法第四百三十八條第一項、第四百三十二條分定有明文，由此可見，承租人應依「約定方法」為租賃物之使用收益，則關於租賃物用益之方法與界限，即應透過「契約解釋」之方式加以確定，如當事人未有明確之約定時，即應依「租賃物之性質而定之方法」為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人設定租賃之目的及交易之習慣，以為決定；而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物之義務，故為營業目的而承租店面空間者，除承租人進行大規模之改建，已影響房屋之安全或結構，而超出合意之範圍或營業之必要者外，其他像是安裝電話、冷氣、懸掛招牌或進行裝潢等措施時，出租人即有容忍之義務，是系爭租約第五條雖約定原告應於租約屆滿時，遷空交還系爭房屋予被告，然所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，應係指承租人以合於契約之「應有」狀態返還，亦即以合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利，且有為誠信原則。

⒊被告辯稱原告擅自在牆面鑽孔，損害系爭房屋之結構安全，並導致系爭房屋廚房磁磚嚴重破損，又因裝潢損毀系爭房屋牆面、衛生設備及大門三段鎖，致被告需額外花費三十一萬九千七百五十元進行修復等情，雖據被告提出估價單影本（見本院卷第三二、四三頁）為證，然遭原告否認。經查，依原告所提出現場照片可徵（見本院卷第八四至第八九頁），原告係為裝設冷氣機而在系爭房屋牆面鑽孔，尚難認其有故意違反租約目的而使用、收益系爭房屋之情，況被告復未舉證證明原告故意在牆面鑽孔，致嚴重破壞該房屋結構安全並損壞廚房磁磚、浴廁衛生設備、大門三段鎖，且依原告所提現場照片所示（見證物十一），前開部分均屬天花板漏水、拆除相關設施後牆面粉刷脫落、磁磚破裂、浴室廁所設備老舊、潮濕斑駁等自然耗損現象，被告依約本應容忍，並負責修繕，自難以此認定係原告未盡善良管理人注意義務所生之損害，況被告亦未舉證證明原告違反善良管理人之注意義務、不依約定之方法或租賃物之性質，保管及使用、收益系爭房屋，則其要求原告回復系爭房屋之「原有」狀態，即與誠信原則有違。

⒋綜上，除前述拆除、清運隔音設備、裝潢及及油漆工程費用三萬元外，被告要求原告負擔其餘回復原狀費用二十八萬九千七百五十元，尚無可採。

㈡關於水費及電梯維修費部分：

⒈系爭租約第十四條約定水電瓦斯費用應由原告自行負擔（見本院卷第六九頁），惟查，被告代墊水費一百八十三元等情，業據被告提出與其所述相符之收據影本為證（見本院卷第六五頁），並為原告所不爭執（見本院卷第六二頁），自堪採信，是被告自得扣除前開代墊水費一百八十三元。

⒉系爭租約第十四條約定原告應按該大樓樓層之戶數比例分擔公共費用，如電梯維修費、公用電費、水電維修費、清潔費等，有兩造不爭執之系爭租約影本在卷足憑（見本院卷第六九頁）。被告陳稱原告未支付九十年十二月十五日電梯維修費用五千八百元，業據被告提出與其所述相符之九十一年八月一日通知書（見本院卷第八二頁）及估價單（見本院卷第八三頁）等影本為證，自堪採信。原告雖主張其每月已負擔電梯費四百十六元，無須再負擔電梯維修費用，並提出時效抗辯云云，復提出支票暨收據影本為證（見本院卷第六七頁）；惟查，兩造既明定原告需按大樓樓層戶數比例分擔公共費用，且查前揭五千八百元確屬承租人應負擔之電梯維修費，而被告請求被告負擔電梯維修費亦未逾民法第一百二十五條所定之十五年期間，況原告復無法舉證證明其已清償電梯維修費五千八百元（見本院卷第六三頁），則被告陳稱原告尚須負擔電梯維修費五千八百元等情，應屬可採。

㈢綜上，經抵銷前述回復原狀費用三萬元、代墊水費一百八十三元及電梯維修費五千八百元後，原告得請求被告返還押金為八萬四千零十七元（000000-00000-000-0000= 84017）。

四、綜上所述，原告請求給付八萬四千零十七元，及自九十三年七月三十日起至清償日止，按年息百分五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此數額，則無理由，應予駁回。本件原告勝訴部分，為依簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第四百三十六條之二十規定，應依職權宣告假執行。本院並依同法第三百九十二條第二項之規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。

五、本判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此序明。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭法院書記官　張素月