臺北簡易庭93年度北簡字第30117號

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 93年度北簡字第30117號

原告

甲○○

被告

百捷有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

乙○○

上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於中華民國94年1 月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

原告起訴主張：

㈠其於民國93年8 月21日向被告承租台北市○○街49號店位（下稱系爭店面），約定租期自93年8月20日起至94年8月19日止，每月租金新台幣（下同）55,650元（含營業管理費50,000元、水電管理費3,000 元，均未稅），其並簽訂被告提供之租賃契約書，且當場交付200,000元保證金及93年8月23日至同年月31日之租金。嗣兩造間因他店面出租事宜發生爭執，其對被告之誠信產生懷疑，乃於同年9 月間向被告表明不願續租系爭店面之意，並於同年10月初即將系爭店面騰空返還被告。

㈡按系爭租賃契約書第12條明定，系爭租賃契約應於兩造於契約書上簽字或蓋章後方生效，並由兩造各執一份為據。原告固於93年8 月21日即在系爭租賃契約書之承租人欄簽名，惟迨至其向本院聲請核發支付命令時，被告尚未將用印完成之契約書交予其收執，則依前開契約條文所示，系爭租賃契約並未生效，其並已向被告表明不願承租系爭店面之意，被告受領其交付之保證金200,000 元，並無法律上原因，其自得依據民法第179 條規定，請求被告返還該筆款項。惟兩造就系爭店面雖未成立租賃契約，然原告確實於93年9 月間使用系爭店面，原告願給付被告相當於租金之使用費55,650元，扣除該筆費用後，被告尚應返還原告144,350元（200,000－55,650＝144,350）。

㈢縱認系爭租賃契約已成立，被告主張其應於終止契約時給付相當於六個月營業管理費（稅外加）之違約金，該違約金之數額亦屬過高，應予酌減。

㈣聲明為：被告應給付原告144,350 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

被告則抗辯：

㈠兩造締約後，原告未依約給付93年9月之租金55,650 元，而有違約情事，伊乃依系爭租賃契約書第8條第4款規定，於93年10月8 日發函終止系爭租賃契約。

㈡原告積欠93年9 月之租金55,650元未付，另其有遲付租金之違約情事，依系爭租賃契約書第3條第4項規定，其尚應給付被告按日以100元 計算之懲罰性違約金，合計原告應給付被告自93年9月9日起至93年10月6日止之違約金2,800元。再者，依據系爭租賃契約書第8 條規定，被告因原告遲延給付租金終止契約，另可請求原告賠償相當於6 個月營業管理費之費用31,500元（50,000×1.05×6＝31,500 ）。伊對原告既有租金及違約金計373,450元（55,650＋2,800＋31,500＝373,450）之請求權存在，自可由原告交付之保證金200,000元中扣抵。經扣抵後，原告並無權請求伊返還押租保證金等語。

㈢聲明為：原告之訴駁回。兩造不爭執之事實：

㈠兩造於93年8 月21日議定由原告向被告承租系爭店面，約定租期自93年8月20日起至94年8月19日止，每月租金55,650元（含營業管理費50,000元、水電管理費3,000 元，均未稅）。原告並簽訂被告提供之租賃契約書，且當場交付 200,000元保證金及93年8 月23日至同年月31日之租金；惟被告並未於當日在系爭租賃契約書上簽名、用印，且迄至原告聲請本院對被告核發本件支付命令時，被告均未將用印完成之契約書正本交予原告收執。

㈡原告於簽署系爭租賃契約書後進場營業，嗣於93年9 月間即向被告表明不願續租之意，並旋於同年10月初將系爭店面騰空返還予被告。被告另於93年10月8日以原告遲付同年9月份租金為由，發函予原告終止系爭租賃契約。

得心證之理由：

㈠原告係主張兩造針對系爭店面所定之租賃契約，因被告未在系爭租賃契約書上簽名、蓋章，未完成兩造約定之方式，故該租賃契約未成立，被告受領其交付之200,000 元保證金為不當得利，應予返還；縱認系爭租約已成立，被告請求之違約金亦過高，應予酌減。被告則抗辯：系爭租賃契約有效成立，因原告有遲付租金之違約情節，伊已依約終止契約，另有權請求原告給付未付之租金及違約金，該筆費用自保證金扣抵後，原告已無權請求被告返還保證金等語。是以本件應審究者厥為：系爭租賃契約是否已成立？系爭租賃契約書所規定之違約金是否過高，應予酌減？以下茲分別論列。

㈡系爭租賃契約已成立：

⒈按系爭租賃契約係以不動產為租賃標的物，但期限未逾一年，依法本無須以書面為之（民法第422 條參照）；但若兩造約定應以書面為之，亦無不可，僅在兩造約定之方式未完成前，推定契約為不成立（民法第166 條參照）。又按契約當事人約定其契約須用一定之方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立，固為民法第166 條所明定。但當事人約定其契約須用一定之方式，有以保全其契約之證據為目的者，亦有為契約須待方式完成始行成立之意思者，同條不過就當事人意思不明之情形設此推定而已，若當事人約定其契約須用一定方式，係以保全契約之證據為目的，非屬契約成立之要件，其意思已明顯者，即無適用同條規定之餘地，最高法院著有28年滬上字第110號判例可資參照。

⒉系爭租賃契約書第12條雖規定：「本契約一式二份，於雙方簽字或蓋章後生效，甲乙雙方各執乙份為據」，以該條款之文義，可知兩造簽訂系爭租賃契約書，係以雙方各自收執一份契約書，作為契約內容之證明為目的，亦即，兩造約定系爭租賃契約應以書面為之，係以保全證據為目的。況原告自承：其於簽署系爭租賃契約書後即進場營業，並已依約交付93年8 月23至同年月31日之租金，足見自兩造議定租約內容後，被告已將租賃標的物系爭店面交予原告使用收益，原告並依約先行給付部分租金，兩造均已履行租賃契約之主要給付義務，益證系爭租賃契約應以書面為之之約定，並非以書面完成始為契約成立之意。

⒊兩造對系爭租賃契約應以書面為之之約定，既係以保全證據為目的，且兩造並不爭執彼此已於簽約當時對系爭契約書所載內容達成合意，則揆諸前引判例意旨，仍應認系爭租賃契約已經成立，兩造應同受該契約內容之拘束。原告主張被告未於簽約當場在系爭租賃契約書上簽名、用印，且迄至原告向本院核發本件支付命令時均未交付用印完成之契約書各節，雖經被告為自認，堪認屬實，然此亦對系爭租賃契約已成立一事並無影響。原告主張系爭租賃契約並未成立，其不受系爭租賃契約書所載條款之拘束各云云，於法均難認有據，並不足採。

㈢被告主張之違約金並未過高：

⒈兩造就系爭店面已成立租賃契約，前已述及，雙方本無權片面任意終止契約。惟系爭租賃契約書第7 條規定：「租賃契約期間內，甲乙任何一方若欲提前終止本約時，須以相當於三個月營業管理費（稅外加）之違約金賠償對方，但若乙方（即原告）欲提前終止合約，應於擬提前終止日前三個月以書面通知甲方（即被告），否則除前揭三個月營業管理費（稅外加）之違約金賠償外，應另付甲方相當於三個月之營業管理費作為損害賠償費用」，明確賦予兩造片面提前終止系爭租賃契約之權利。但該條文對兩造片面終止契約之權利，所設要件並不相同，如被告欲提前終止契約，僅須給付原告相當於三個月營業管理費（稅外加）之違約金；如原告欲提前終止契約，除須給付被告相當於三個月營業管理費（稅外加）之違約金外，尚須提前於擬終止日前三個月以書面通知，否則其應給付被告之違約金提高為相當於六個月營業管理費（稅外加）之數額，此項契約條款顯然片面加重原告給付違約金之責任，對原告顯失公平。而系爭租賃契約書之內容，乃被告為經營商場出租業務，預定用於同類契約之條款所訂定，為定型化契約，前開定型化契約條款既有顯失公平之處，該部分之約定應屬無效（民法第247之1第2 款參照）。亦即，如原告欲片面終止系爭租賃契約，僅須給付被告相當於三個月營業管理費（稅外加）之違約金，且無須提前於擬終止日前三個月以書面通知被告。

⒉兩造均同認原告於93年9 月間即向被告表明不願續租系爭店面之意，並於同年10月初遷讓返還系爭店面予被告，原告顯已依約行使片面終止契約之權利，系爭租賃契約並已於93年10月以後提前終止，惟原告依約應給付被告相當於三個月營業管理費（稅外加）之違約金。原告雖稱：此項違約金之數額過高，應予酌減云云，然「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，固為民法第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。原告空言指摘系爭違約金數額過高，然未見提出任何事證證明違約金確實過高之事實，所述實難遽信，其請求本院酌減違約金，為本院所不採，併予指明。

㈣原告業於締約後依約給付被告保證金200,000 元，為被告所不爭執，且系爭租賃契約已由原告單方行使終止權而終止，殆如前述，則被告應依系爭租賃契約書第3條第3項第2款「保證金於租期屆滿或協議終止，乙方除依約將租賃店位交還甲方，並繳清或欲繳應繳管理費、違約金（如未違約則免）及其他乙方依本約所應付而未付之款項，甲方得逕行自保證金抵付：：：」之規定，於扣抵原告依約應繳而未繳之費用後，返還原告剩餘之保證金。經查：

⒈兩造間之租賃契約存續期間自93年8月20日起至同年9月30日止，前已詳論，原告自有給付該段期間租金之義務。原告自承其並未給付被告93年9月份之租金55,650 元，則被告主張應自保證金中扣抵此筆款項，自屬有據。

⒉又系爭租賃契約書第3條第2項明確規定：「營業管理費每月一付，每月一日付款，除93年8月23日起至93年8月31日止之營業管理費計14,516元（未稅）於簽約時給付外，自93年9月1日起之營業管理費乙方應以下列方式給付：每月付款一次，每十二個月預付一次租金，乙方開立每個月一日到期之票據共十二張交付甲方分別按月提兌之」，則原告依約應於93年9月1日給付當月份之租金。惟原告自承其並未依約給付該月份之租金，是以原告顯有遲延給付租金之情事。從而，被告依據系爭租賃契約書第3條第4項「營業管理費或其他乙方應付款項逾期未繳或短繳，每逾一日以100元計算懲罰性違約金」之規定，請求原告給付28 天之懲罰性違約金計2,800元（100×28＝2,800 ），於法並無不合，伊並得自保證金中扣抵此筆款項。

⒊又原告片面終止系爭租賃契約，應給付被告相當於三個月營業管理費（稅外加）之違約金，此筆違約金數額合計為157,500元（50,000×1.05×3＝157,500 ），被告自亦有權自保證金中扣抵此筆款項。

⒋綜上，被告依約可請求原告給付93年9 月份之租金及違約金，數額合計為215,950元（55,650＋2,800＋157,500 ＝215,950），自原告前已交付之保證金200,000元中扣抵後，原告所交付之保證金已被扣抵殆盡，原告已不得再請求被告返還保證金。

㈤綜上所述，兩造間就系爭店面確實成立租賃契約，被告受領原告交付之保證金，實有法律上原因，並非不當得利，原告主張系爭租賃契約並未成立，被告受領其所交付之保證金無法律上原因各云云，俱不足採。又原告依約單方行使終止契約之權，應給付被告違約金157,500 元，原告空言指摘該違約金數額過高，未見舉證以實其說，為本院所不採。原告因有遲延給付租金之違約情節，另應依約給付被告93年9 月份之租金55,650元及遲付租金之違約金2,800 元，被告有權自保證金中先扣除原告應付之各筆款項後，再返還剩餘之保證金。惟原告前所交付之保證金已被扣抵殆盡，其已不得再對被告作何主張。準此，原告依據不當得利之法律關係，請求被告返還保證金144,350 元，並加計自支付命令送達翌日起算之法定遲延利息，核無理由，不應准許。

㈥本件事證已明，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，附此敘明。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

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