臺北簡易庭93年度北簡字第32124號

• 裁判案由: 給付租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺北簡易庭
• 裁判日期: 94 年 02 月 05 日

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 93年度北簡字第32124號原　　　告
即反訴被告　甲○○
訴訟代理人　李啟能
被　　　告
即反訴原告　宣柏格有限公司
被告兼上
法定代理人　丙○○
上列當事人間請求給付租金等事件，經本院於中華民國94年1 月26日言詞辯論終結，判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣陸萬元，及自民國九十四年一月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
本判決第三項得假執行。但反訴被告如於假執行程序實施前，以新臺幣陸萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
被告宣伯格有限公司於言詞辯論終結前，以與本訴防禦方法相牽連之訴訟標的對原告提起反訴，核與民事訴訟法第260 條之規定相符，亦應准許。
本訴部分兩造之聲明及陳述：
㈠原告起訴主張：
⒈被告宣伯格有限公司（下稱宣伯格公司）邀同被告丙○○為連帶保證人，於民國89年間向其承租門牌為台北市○○○路○段187巷20號地下室房屋全部（下稱系爭房屋），約
定租期自89年1月1日起至97年12月31日止，租金逐年調整，大樓管理費、水電費由被告宣伯格公司負擔，被告宣伯格公司並於訂約時交付押租金新台幣（下同）60,000元。又系爭房屋出租事宜，原告授權其父李啟能全權處理，其並未過問。
⒉嗣被告宣伯格公司於93年間5月間向李啟能表示欲於同年6月底提前終止租約搬離，李啟能表示同意，惟因6 月底時李啟能出國，未能親往瞭解被告宣伯格公司是否依約騰空房屋，迨至同年10月間李啟能回國後前往系爭房屋查看，發現被告宣伯格公司仍遺留一些雜物在系爭房屋內，迭經其催促，被告宣伯格方於同年10月20日騰空遷讓返還系爭房屋，斯日兩造之租賃契約方告終止。
⒊93年7月1日至93年10月20日間，兩造之租賃契約既仍存續，被告宣伯格公司即應給付該段期間之租金140,067元（
每月租金38,200元，3個月又20天之租金為140,067元）、大樓管理費44,352元（每月管理費12,090元，3 個月又20天之管理費為44,352元）、電費1,064 元；又被告宣伯格公司違約於系爭房屋中留置物件，繼續使用，且不按月給付租金，顯有違約情事，原告另得依系爭租賃契約書第六條「乙方（即被告宣伯格公司）於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即原告），不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」之規定，請求被告給付相當於租金5倍之違約金700,335元（140,067×5＝700,335
），合計被告宣伯格公司應給付原告之數額為885,818 元。被告丙○○既為被告宣伯格之連帶保證人，自應就該筆款項負清償之責，爰依據兩造間之租賃契約、連帶保證契約提起本件訴訟等語。
⒋聲明為：被告等應給付原告885,818 元，及自93年10月20日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
㈡被告則抗辯：
⒈系爭租約已經兩造合意於93年6 月30日提前終止，且被告宣伯格公司確實於斯時即遷出，原告遲至93年10月7 日方向伊索還鑰匙，並非伊於租期屆滿後拒不遷讓返還房屋。雖伊於搬遷後，留置一些廢棄物於系爭房屋內，然系爭租賃契約書第17條規定：「租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙方絕不異議」，可知廢棄物之清理為原告之責，原告自不得以伊留置廢棄物，即指伊未於93年6 月底遷空系爭房屋。
⒉93年7月1日至93年10月20日間，兩造間既無租賃契約存在，被告亦未占有使用系爭房屋，原告依約請求被告給付租金、大樓管理費及水電費，即屬無據。又被告並無於租期屆滿後拒不遷讓房屋之舉，原告依約請求違約金，亦無理由。
⒊聲明為：原告之訴駁回。
反訴部分兩造之聲明及陳述：
㈠反訴原告主張：
⒈兩造間之租約已於93年6 月30日終止，且其已遷讓返還系爭房屋，反訴被告即應依約將締約時收受之押租金60,000元返還予反訴原告，爰依據兩造間之租賃契約，提起本件訴訟等語。
⒉聲明為：反訴被告應給付反訴原告60,000元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡反訴被告則抗辯：
⒈其對反訴原告有租金、管理費、電費及違約金之債權可主張抵銷，經抵銷後，反訴被告無權請求其返還押租金。
⒉聲明為：反訴原告之訴駁回。
兩造不爭執之事實：
㈠被告宣伯格公司邀同被告丙○○為連帶保證人，於89年間向原告承租系爭房屋，約定租期自89年1月1日起至97年12月31日止，租金逐年調整，大樓管理費、水電費由被告宣伯格公司負擔，被告宣伯格公司並於訂約時交付原告押租金60,000元。
㈡系爭房屋出租事宜，原告授權其父李啟能全權處理。
㈢被告宣伯格公司於93年5月間向李啟能表示欲於同年6月底提前搬遷，李啟能對此表示同意，惟同年6 月底時李啟能身在國外，其直至同年10月間回國後方向被告宣伯格公司索回系爭房屋鑰匙。
得心證之理由：
㈠本訴部分：
⒈原告之訴訟代理人李啟能自稱：系爭房屋為原告所有，然出租系爭房屋之事，其獲原告授權全權處理，被告亦稱：與租約相關事宜，向來確實是與李啟能接洽，堪認李啟能確實獲得原告授權，代理原告處理與系爭租約相關事項。李啟能自稱：被告確實於93年5 月間向其表示要提前於同年6 月底搬遷，其也表示同意，李啟能既為原告之代理人，其同意被告提前終止租約之意思表示，對原告亦發生效力（民法第103條第1項參照），是以系爭租約業經兩造合意於93年6 月30日提前終止，堪予認定。原告陳稱：系爭租約應至93年10月20日被告將所有留置於系爭房屋內之物品清理完畢後方告終止云云，於法不合，並不足採。
⒉又被告宣伯格公司係因另向他人承租門牌台北市○○○路○段183號12樓之4 房屋使用，方提前終止系爭租約，業據
提出原告所不爭執之租賃契約書為證。細觀前開租約，租期係自93年6月16日起至94年6月15日止，則被告陳稱伊於93年6月 間即自系爭房屋遷至前開房屋等語，堪可採信；況證人即系爭房屋所在大樓之管理員乙○○亦到庭證稱：被告宣伯格承租系爭房屋作辦公室使用，並存放防水設備等物品，惟被告宣伯格公司人員自93年7月1日以後並未在系爭房屋內上班，益證被告宣伯格公司陳稱：伊業於同年6月底即遷出系爭房屋等語，非屬虛妄。
⒊原告雖提出照片四幀，欲證明被告於93年6 月30日以後，仍留置物品在系爭房屋內，有繼續占有使用系爭房屋之事實。惟觀諸該等照片，放置在系爭房屋內之物品為數不多，且成堆放置，應非具有高度財產價值之物，被告辯稱該等物品為搬家時清理剩餘之廢棄物，應可信實。按系爭租賃契約書第17條規定：「租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙方絕不異議」，可知原告對於被告宣伯格公司遺留之廢棄物，有權自行理清；況被告陳稱：伊於搬走之後，曾向原告表示遺留在系爭房屋內之物品，原告可自行以押租金僱人清理，然原告表示其無法找人處理，要被告自行清除等語，上情並為原告所不爭執，可見原告已知被告留置在系爭房屋內之物品僅為廢棄物，原告嗣後主張被告留置物品在系爭房屋內，即屬租期屆滿後拒絕搬遷云云，尤不足採。至原告雖於93年10月間方收回系爭房屋之鑰匙，然此係因原告之代理人李啟能在93年6月30日至93 年10月間出國，迨其回國後方向被告宣伯格公司所回鑰匙所致，此迭經兩造陳明在卷，更難執此認定被告宣伯格公司係至93年10月間方自系爭房屋遷出。
⒋綜上所述，兩造間之租賃契約業於93年6 月30日經合意提前終止，被告宣伯格公司並於斯時依約遷出系爭房屋，並無拒絕搬遷之情，則原告依據兩造間之租賃契約、連帶保證契約，請求被告宣伯格公司及連帶保證人即被告丙○○給付其93年7月1日至93年10月20日期間之租金140,067 元、電費1,064元、大樓管理費44,352元、違約金700,335元，及自93年10月20日起算之法定遲延利息，均無理由，不應准許。
㈡反訴部分：
⒈按乙方應於訂約時，交於甲方60,000元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金，系爭租賃契約書第5 條定有明文。兩造間之租賃契約業於93年6 月30日經合意提前終止，反訴原告宣伯格公司並於斯時依約遷讓系爭房屋，殆如前述，反訴被告自應依約將已收之押租金60,000元返還予反訴原告宣伯格公司。反訴被告雖辯稱：伊對反訴原告宣伯格公司有本訴請求之租金、大樓管理費、電費、違約金債權存在，可主張抵銷云云。惟反訴被告無權向反訴原告請求給付前開費用計885,818 元，前已詳論，則伊以前開情詞置辯，難認有據，並無可取。
⒉從而，反訴原告依據兩造間之租賃契約，請求原告給付其押租金60000元，並加計自反訴狀繕本送達翌日即94年1月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序之訴訟，所為本訴原告即反訴被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2 項、第3 項之規定，依職權宣告如反訴被告為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　2 　　月　　5 　　日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法　　　官　陳婷玉
以上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　2 　　月　　21　　日書　記　官 林柏伸