臺北簡易庭94年度北簡字第37776號

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　 94年度北簡字第37776號

原告

乙○○

訴訟代理人

丙○○

被告

遠東管理顧問股份有限公司

法定代理人

己○○

訴訟代理人

庚○○

被告

戊○○

上列當事人間請求給付租金事件，於民國95年2月20日言詞辯論終結，本院判決如下︰

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款及第2項分別定有明文。本件原告原起訴請求甲○○○大廈管理維護股份有限公司及被告遠東管理顧問股份有限公司（下稱遠東管理顧問公司）、戊○○連帶給付，嗣於94年2月18日撤回對甲○○○大廈管理維護股份有限公司之訴訟，並於95年2月15日具狀追加本金部分之聲明為請求被告遠東管理顧問公司、戊○○應連帶給付原告新臺幣（下同）245,000元及自訴狀送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，核原告事後所為聲明之變更，係擴張應受判決事項之聲明，且據在場被告無異議而為本案之言詞辯論，揆諸首揭規定，應予准許。

二、本件原告起訴時，被告遠東管理顧問公司之法定代理人原為劉興萬，嗣於訴訟繫屬中變更為己○○，業據其提出股份有限公司變更登記表影本在卷為證，並已具狀聲明承受訴訟，於法尚無不合，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴：

㈠、伊為信義新城丁社區之區分所有權人，被告遠東管理顧問公司與信義新城丁社區管理委員會簽訂有安全管理合約，依信義新城丁社區住戶規約第18條第4項：「各區分所有權人分配之停車位，將按管理委員會所訂立之價格，委託管理委員會經營或自行招租……」之規定，被告遠東管理顧問公司與信義新城丁社區管理委員會另行簽訂停車場管理契約書，是原告將所有之停車位委託社區管理委員會，交由被告遠東管理顧問公司出租經營，原告停車位租金每月為7,000元，由被告遠東管理顧問公司管理室主任戊○○先扣抵大樓管理費2,000元及停車場清潔費1,000元後，餘5,000元按月交由原告簽收。

㈡、詎至92年6月間，被告戊○○卻以原告系爭車位之承租人即訴外人丁○○不再承租為由，拒絕給付租金，然依原告提出之住戶車位出租協議之承租人為被告遠東管理顧問公司，又信義新城丁基地停車場車位出租收據聯，為被告遠東管理顧問公司所印製，其上並有被告遠東管理顧問公司所蓋橢圓圖章，是系爭車位租賃契約存在原告與被告遠東管理顧問公司間，且迄今尚未終止租賃關係，被告遠東管理顧問公司自92年7月1日迄至95年2月份止，共計32個月租金未給付，連同不履約罰款為3個月租金，總計積欠原告租金245,000元（7,000×35＝245,000），而被告戊○○為其受僱人，爰依租賃契約之法律關係，請求被告遠東管理顧問公司、戊○○應連帶給付前開租金等語。並聲明：被告應連帶給付原告245,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

二、被告遠東管理顧問公司則以：伊固曾基於服務社區住戶之情誼，將原告所有系爭車位介紹予訴外人丁○○承租，但從未與原告訂立任何車位租賃契約，原告提出被告公司與信義新城丁社區委員會簽訂停車場管理契約書，日期自87年10月21日至88年10月20日止，每車位以4,500元向委員會承租除住戶外多餘車位，綜觀全份契約書並無與單獨住戶有任何關聯，又原告提出之住戶車位出租協議及停車場車位出租收據聯，內容均由原告親筆填寫，其上既無租賃期間，也無被告公司印鑑及人員簽章，僅有信義新城管理室為名之收發章，原告以此向被告為前開租金請求，洵屬無據等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、被告戊○○則以：伊與原告間並無簽訂停車位租賃契約，其自88年9月1日起經被告遠東管理顧問公司派駐信義新城丁社區擔任管理主任，社區住戶如有請託出租私有車位者，基於服務之精神，也幫忙招租，然無任何合約約束，是伊與原告間既無任何書面或口頭契約表示兩造間有車位租賃契約，原告主張顯無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，故民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，此有最高法院17年上字第917號判例可資參照；又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，如不能舉證或其所舉證據不能證明其所主張事實之存在，則不問被告之反證如何均應將其訴予以駁回，亦有最高法院40年度台上字第1233號判決可資參照；再租賃契約之成立，必須承租人與出租人間有成立租賃契約之合意，約定出租人以物租與他方使用收益，承租人支付租金而後可，原告如主張兩造間租賃關係存在，請求被告給付租金，則原告就兩造間有租賃關係存在，應負舉證責任。

五、本件原告主張之事實，固據其提出信義新城丁社區安全管理合約、停車場管理契約、基地停車場車位出租收據聯及住戶車位出租協議等件影本為證，並以證人丁○○之證述為憑佐，惟為被告所否認，並以前開情詞置辯；經查：

㈠、信義新城丁社區安全管理合約之立契約書人為信義新城丁社區管理委員會與被告遠東管理顧問公司，與原告無涉，再依該契約書第1條之約定，被告受託管理服務項目為社區安全、設備維護及停車管理，與原告主張停車位出租約定事項，相距甚遠，實難以此認定兩造間確有原告所指稱停車位出租之情事。

㈡、又停車管理契約書之立契約書人亦為信義新城丁社區管理委員會與被告遠東管理顧問公司，依契約書第2條內容，係就社區停車位分配住戶後，尚餘20個停車位委託被告遠東管理顧問公司管理運用，其中並未提及社區住戶私有車位，此觀諸該條文：「本社區停車位共計一四四個，住戶計一二四個，每戶分配一個車位，尚餘二十個車位由委員會交由乙方（指遠東管理顧問公司）代為管理運用，乙方於每月初交付甲方（信義新城丁社區管理委員會）新台幣九萬元整（每車位以新台幣四千五百元計，以上車位僅供月租，不得臨時停車）」即可自明。

㈢、至於信義新城丁基地停車位出租收據聯之承租人欄內，固有填載「遠東管理顧問公司」等字樣，惟該收據之出租人欄部分係空白，而以手寫方式填入原告姓名及地址，承租人欄則以印刷字體事先為之，本院參酌該文件既以「收據」為名，究其真義，應是被告遠東管理顧問公司為交付將停車位出租之社區住戶，其所代收出租停車位租金之憑據，並非住戶車位出租契約，況其上未有被告遠東管理顧問公司及其代表人之印鑑或簽名，無法遽認雙方有合意租賃停車位等情。

㈣、依證人即原承租原告所有停車位之承租人丁○○，於95年1月23日到庭證述：「我承租系爭車位並沒有簽訂租賃契約，我是自己到這個社區去問有沒有車位要出租，出面跟我接洽的人是遠東公司的前任主任忘記名字了，只有跟我說如果不租車位的話，要前一個月告訴他，租金八千元，……那位主任有告訴我他是幫別人將車位租給我，但是沒有告訴我出租人是什麼名字，……」、「九十二年因為經濟情況不好，我就不想租了，我就跟張先生（指被告戊○○）說我不想再租了，戊○○就給了我一個電話，說這個電話是出租車位的人的，叫我親自打電話去跟他講說我不要再繼續承租車位了，……」等語，是由前述證人丁○○之證述可知，被告遠東管理顧問公司或戊○○於出租停車位時，並未以出租人名義自居，並言明其僅為仲介，本院復參酌原告提出附卷遠東管理公司服務信義新城丁社區工作報告中，第二點之停車場作業方面第２點規定：「住戶憑證停車以利車輛管理，車位如不需使用，依協議自八七‧七‧一日起由遠東管理公司按租約規定代辦出租。」等語，足徵被告遠東管理顧問公司僅為有停車位之住戶代為辦理出租事宜，而非與其簽訂租賃契約。

㈤、另原告主張被告戊○○為被告遠東管理顧問公司之受僱人，應負連帶給付租金責任，惟原告未能詳實敘明究以何者法律關係為據，況被告戊○○並未與原告訂立任何租賃契約，此為原告所不爭執，則原告請求被告戊○○應連帶給付租金云云，亦屬無據。

六、綜上所述，被告均否認兩造間之租賃關係存在，本於舉證責任分配原則，原告對此租賃關係存在事實，自應負舉證之責，而原告所提出前開資料及證人丁○○之證述，均不足用以認定兩造間租賃關係存在之證明，是原告所舉證據均不足以證明其與被告間有租賃契約存在，原告舉證責任未盡，無法因此而為原告有利之認定，應駁回原告之訴。從而，原告本於車位租賃關係，請求被告連帶給付租金245,000元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及陳述，核與判決結果不生影響，不再逐一審酌論列，並此敘明。

八、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。

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