臺北簡易庭94年度北訴字第20號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 94年度北訴字第20號

原告

誠隆汽車股份有限公司

法定代理人

戊○○

訴訟代理人

楊克成律師

複代理人

胡紹寧律師

被告

良茂建設股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

己○○

被告

龍馳開發有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

丁○○

　　　　　　乙○○

上列當事人間請求返還押租金等事件，於民國94年9月22日言詞辯論終結，本院判決如下︰

主文

事實及理由

壹、程序方面：按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：「．．．二、請求之基礎事實同一者。」，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查，原告起訴時，係依兩造所訂房屋租賃契約、民法第179條法律關係提起本件訴訟。嗣於訴狀送達之後，於民國94年9月15日言詞辯論期日當庭陳述表示再追加依侵權行為法律關係請求被告負擔連帶賠償責任，核屬請求之基礎事實同一，依前揭法條規定，應予准許，並改依通常訴訟程序審理。

貳、原告主張：

一、原告於民國93年4月10日與被告龍馳開發有限公司（下稱龍馳公司），就被告良茂建設股份有限公司（下稱良茂公司）委任並授權龍馳公司全權處理出租事宜之坐落臺北市中山區○○路565號及575號地下2樓共1750坪之商場（下稱系爭房屋）訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），由原告承租系爭租賃標的物作為原告交車中心使用及交付龍馳公司押租保證金新臺幣（下同）2,000,000元，龍馳公司並承諾負責將系爭租賃標的物申請變更使用執照為停車場使用，及改善該商場之消防設施以符合相關消防法規之規定。詎龍馳公司迄訂立系爭租約7個月後竟仍尚未依約定動工進行消防設施改善工程，致原告屢遭系爭租賃標的物所在大廈管理委員會以危及大樓公安為由，禁止原告公司人員出入該大樓，嗣經原告多次與被告協調無效，原告乃於93年11月19日終止系爭租約，並於93年11月22日將系爭租賃標的物騰空返還被告及返還租屋鑰匙、給付被告4,000元清潔費用，依兩造所訂系爭租約第5條之約定，於原告返還租屋後，被告即應返還原告所交付之押租金，詎被告迄今仍未返還押租金。

二、另良茂公司於訂立系爭租約之前出具授權書予龍馳公司，致原告信任該授權書而與龍馳公司訂立系爭租約，今良茂公司為免法律責任，竟否認授權龍馳公司與原告訂約，顯有惡意詐欺原告之嫌，原告自得依民法第184條、同法第185條關於共同侵權行為之規定，請求良茂公司與龍馳公司共同賠償原告押租金之損失。

三、為此，依系爭租約第5條、民法第179條、同法第184條、第185條法律關係提起本訴，並聲明請求被告應連帶給付原告2,000,000元，及自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保請准予宣告對被告為假執行。

參、被告方面：

一、被告良茂建設股份有限公司方面：

（一）系爭房屋為張進益等21人所共有，並非為良茂公司之資產，前開共同所有人中僅3人為良茂公司之董監事，蓋難認定系爭租賃標的物之共同所有權人均與良茂公司有關，良茂公司既非系爭租賃標的物之所有權人，自無權將系爭租賃標的物承租予原告使用；且系爭租賃標的物係為張進益等21人共同出租予龍馳公司使用，而良茂公司並非系爭租賃標的物之真正承租契約訂約當事人，無論龍馳公司是否合法轉租予原告，其契約之效力亦僅及於訂約當事人間，均與良茂公司無涉。

（二）本件原告所據以提出之良茂公司授權龍馳公司授權書上之良茂公司之公司大小章印文，非為良茂公司及其法定代理人之真正印鑑，此有良茂公司之公司變更登記表為證，亦與真正所有權人及龍馳公司所簽訂租賃契約書之丙○○印文不同。另龍馳公司所登記之法定代理人僅有甲○○一人，與前開授權書上所載龍馳公司之法定代理人為丁○○不符，除該授權書是否合法仍有疑問外，亦難認定良茂公司有授權龍馳公司之事實。縱認前開授權書為合法有效，良茂公司亦非系爭租約之訂約當事人之一，而前開授權書亦僅授權龍馳公司洽談系爭租賃標的物出租事宜，並非就出租一事全權充分授權處理，且系爭租約為3年期契約，依民法第534條之規定，須有特別授權方可為之，觀前開授權書所載內容，龍馳公司並未受特別授權，是龍馳公司未有合法代理而訂立系爭租約。故良茂公司既非系爭租約之當事人，亦未授權龍馳公司訂立系爭租約及收取押租金，復又非系爭租賃標的物之真正所有權人，則原告主張良茂公司應連帶負擔返還押租金之責任，顯無理由。

（三）聲明請求駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准予免為假執行。

二、被告龍馳開發有限公司方面：

（一）系爭租賃標的物係為張進益等21人之共同所有人出租予龍馳公司使用，並由龍馳公司再轉租予原告，系爭租約之訂約人為原告與龍馳公司，系爭租約之效力僅存在於訂約當事人即原告與龍馳公司間，與良茂公司並無任何關係，而龍馳公司與原告訂約之初，原告曾要求整修系爭租賃標的物部分項目，龍馳公司已如期一原告只是完成修繕並交付予原告使用，嗣於原告使用受益半年有餘後才再主張龍馳公司尚未予以修繕，顯屬無據。

（二）系爭租賃標的物所在大樓管理委員會並未禁止原告出入，甚而交付原告高達100張之出入停車證以供其使用，是原告主張遭禁止出入一事，實與事實不符。

（三）原告與龍馳公司簽訂系爭租約時已知情系爭租賃標的物尚未辦理用途變更登記為停車場，並於承租後方才要求龍馳公司進行變更使用執照之申請，龍馳公司亦即委託訴外人林塗盛建築師事務所進行變更申請事宜，期間需經主管機關各項審閱批核，其確切申請之通過日期非龍馳公司所能預測，且系爭租約中亦未曾約定確定之完成變更審請之日期，而系爭租賃標的物使用用途之變更申請復亦於93年11月11日通過，則原告以龍馳公司尚未為其辦理系爭租賃標的物使用用途之變更申請為由，終止系爭租約並請求返還押租金等情，為無理由。

（四）且原告自93年4月20日承租時起至93年11月22日違約遷出為止，計佔住7個月3天，以每月租金665,000 元計算，於扣除已繳付6個月租金，原告迄今尚積欠租金731,500元仍未清償，連同依系爭租約第18條第1項所約定原告提前遷離他處之相當於2個月租金之違約金1,330,000元，總計原告迄今仍餘欠2,061,500元之款項未清償，從而，龍馳公司亦得依民法第334條關於二人互負債務，得以其債務與他方之債務互為抵銷之規定提起抵銷權，請求原告返還前開債務，原告對龍馳公司之押租金數額既小於其所欠龍馳公司租金與違約金數額而為完全抵銷，原告自無權再向龍馳公司提起請求其返還押租金。

（五）聲明請求駁回原告之訴，如受不利判決時，請准予供擔保免為假執行。

肆、得心證之理由：

一、原告依系爭租約第5條、民法第179條法律規定請求部分：

（一）被告良茂公司非系爭租約之當事人，亦未受領押租金，原告不得依租賃契約或不當得利之法律關係請求被告良茂公司返還押租金。

1、依系爭租約之契約書（原證2）記載，出租人為被告龍馳公司並非良茂公司，且遍閱契約全文，並無龍馳公司代理良茂公司之字樣，以文義而言，無從認定系爭租約之效力可及於良茂公司。

2、證人即原任職原告公司負責承辦系爭租約之協理孫建德證稱：「我們要租交車中心，在明水路良茂公司的銷售中心與甲○○接洽，看過場地後，第二次是在被告龍馳開發有限公司與丁○○接洽，後來在誠隆汽車股份有限公司簽約，由原告的總經理等人及丁○○、甲○○都在場。因為這棟大樓是良茂建設股份有限公司蓋的，也在它的工務所談。甲○○也告訴我們是良茂建設股份有限公司的，所以要求提出良茂建設股份有限公司的授權書。」「（問：是否有查閱謄本？）好像沒有。後來他們就依照原告要求提出原證一的授權書。」」「（問：有付給良茂公司租金或押金嗎？有無接洽我們公司的任何人？簽約與誰簽？）沒有。但良茂工務所的人有過來支援處理房子修繕的工程。」「（問：租金的給付？）租金是付給被告龍馳開發有限公司。是開原告公司的票，抬頭給龍馳開發有限公司。」等語，足見原告公司在訂立契約之始，均與被告龍馳公司之負責人等接洽，且租金及押金均交付予龍馳公司，故系爭租約之出租人應為龍馳公司而非良茂公司。

3、原告雖提出授權書（原證1）主張系爭租約之出租人為龍馳公司云云。惟查，被告良茂公司否認系爭授權書之真正，且授權書上之公司印章並非良茂公司之印鑑章，是授權書之真正已不無可疑。又前開授權書僅載明授權章安平代理洽談出租事宜，並無授權其代訂契約，是前開授權即使為真正，依授權書之內容，龍馳公司亦無代理良茂公司訂立系爭租約之權限，自無代理或表見代理法律關係之適用。再觀諸前開證人孫建德之證詞可知，前開授權書係因原告公司洽談租約人員，於訂約時未確認租賃標的物之所有權，為免日後發生糾紛起見，要求出租人被告龍馳公司提出授權書，惟原告與被告龍馳公司訂立系爭租約時，主觀上既係以被告龍馳公司為出租人，則系爭租約自應認存在於原告與被告龍馳公司之間，原告此部分主張，自非可採。

（二）按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。此有最高法院87年度台上字第1631號判決可資參照。系爭租約之出租人為龍馳公司，並受領押租金，已如前述，原告主張系爭租賃契約關係已經消滅請求被告龍馳公司返還押租金部分應審究者為，系爭租約是否已經消滅？原告是否已經返還租賃標的物，以及原告是否有其他債務不履行之事由？茲再分述如下：

1、原告主張其於93年11月18日以存證信函表明自93年11月19日終止租約，被告龍馳公司則抗辯終止租終不合法等語。經查，證人即被告龍馳公司原負責人（現為該公司股東）章安平證稱：「原告誠隆汽車股份有限公司原本的汽車的交車中心，因為道路拆遷，急於搬遷，透過原告協理孫建德來看房子，看後，就又請他們老闆王先生及交車中心的經理鄭振中來看，看完後就約時間到民權東路6段23號2樓簽約，簽約時有王老闆及孫建德在場，簽約時都沒有問題。沒有提到消防設施改善的問題。但是房客進入須要管委會同意，在開管委會的時候，我們跟管委會陳報說要出租給原告誠隆汽車股份有限公司，管委會要求原告誠隆汽車股份有限公司提供安全上的保障，當場鄭經理提出要做消防設備的滅火器，後來開完會一個星期，原告就進入使用。人員及設備都有進入。」等語（見本院94年8月4日言詞辯論筆錄），核與兩造訂定租約之時間93年4月10日，以及原告所提水電消防工程記要（原證3）之日期為其後之93年5月14日等節相符，並與證人孫建德證稱：「（問：要承租時，是否是時間很趕，急著要租？面積是否有合用？）是。（問：當時承租時，是否知道要經過變更程序才能變更為停車場？）當初沒有知道那麼詳細。原本承租的那的地方是賣場，納利颱風過後就閒置。消防是進駐後第一個月，管委會提出這個問題。」等語（見本院94年9月15日言詞辯論筆錄）相符。足見原告欲承租系爭房屋作為交車中心使用，但因租用時時間緊迫，未及注意消防問題，故系爭租約上亦未就此為特別約定，於進駐後始因大樓管理委員會之要求施作消防改善及整修工程，而消防設備設計、施作及申請使用執照變更非短時間內可以完成，原告以此主張終止租約，洵非有據。

2、原告主張其於93年11月22日遷出系爭房屋，為被告龍馳公司所不爭執（見本院94年10月17日言詞辯論筆錄），是原告自93年4月20日承租時起至93年11月22日違約遷出為止，計7個月算，於扣除已繳付6個月租金，原告尚積欠租金66,5000元未清償，被告龍馳公司以此抵充租金自屬有據，原告以被告龍馳公司未提供合於租賃目的使用之房屋，主張拒付租金云云，依前述說明，並非可採。

3、按當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252條規定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。被告另抗辯依系爭租約第18條第1項約定，原告提前遷離他處，應賠償相當於2個月租金之違約金1,330,000元等語，雖非無據，惟審酌原告租用系爭房屋作為交車中心使用，遷入後因消防問題無法順利使用系爭房屋，尚須租用其他空地配合使用，此為被告龍馳公司所明知，且依龍馳公司所提出之變更使照許可申請案審核結果表（被證3），遲至租用後近7個月之93年11月17日始完成申請等情，依兩造約定相當於2個月租金之違約金實屬過高，應予核減為相當於1個月租金額即66,5000元為適當。

4、被告龍馳公司收取之押租金2,000,000元，經抵充積欠之租金66,5000元及違約金66,5000元後，尚應返還原告670,000元。

二、原告依民法第184條、第185條法律規定請求部分：

1、按侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人之權利為其成立要件，此觀民法第184條之規定自明。若其行為並無故意或過失，或其行為與損害之間無相當因果關係者，均無令負侵權行為損害賠償責任之可言。而民法第185條第1項所謂之數人共同不法侵害他人之權利，係指各行為人均曾實施加害行為，且各具備侵權行為之要件而發生同一事故者而言，是以各加害人之加害行為均須為不法，且均須有故意或過失，並與事故所生損害具有相當因果關係者始足當之。

2、原告以被告良茂公司出具授權書與被告龍馳公司，使被告龍馳公司以其代理人之身分與原告簽訂租賃契約，惟被告良茂公司竟否認授權書之效力，藉此規避返還押租金之義務等情，主張被告龍馳公司與良茂公司自始即有意詐欺原告云云。經查，前開授權書係因原告公司洽談租約人員，於訂約時未確認租賃標的物之所有權，為免日後發生糾紛起見，要求出租人被告龍馳公司提出等情，並非被告龍馳公司主動提出，且亦無證據可以確認授權書確係被告良茂公司所出具，已如前述，是被告良茂公司與龍馳公司並無何不法行為可言，原告執此主張被告龍馳公司與良茂公司共同詐欺原告云云，諉無足採。

三、綜上所述，原告主張被告良茂公司為系爭租約之出租人須負返還押租金之義務云云，並非可採。系爭租約之出租人被告龍馳公司收取之押租金2,000,000元，經抵充積欠之租金66,5000元及違約金66,5000元後，尚應返還原告670,000元。另原告主張被告良茂公司及龍馳公司有共同詐欺之侵權行為，亦非可採。從而，原告依兩造租約約定及不當得利之法律關係，請求被告龍馳公司給付670,000元及自起訴狀繕本送達被告龍馳公司之翌日（94年5月21日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許，原告其餘請求，則非有理由，應予駁回。

伍、假執行之宣告：本件原告及被告分別陳明願供擔保為假執行及免假執行之聲請，就原告勝訴部分，均核無不合，分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依據，應併予駁回。

陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。