臺灣臺北地方法院簡易民事判決

原告

三豐企業大樓管理委員會

法定代理人

丙○○

被告

美亞捷運股份有限公司

被告

樓、三樓

法定代理人

丁○○

法定代理人

之四號

訴訟代理人

乙○

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國九十五年一月十八日辯論終結，判決如下︰

主文

事實及理由

一、程序方面：

（一）按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力，民事訴訟法第四十條第三項定有明文，而民事訴訟法第四十條第三項所謂非法人之團體，設有代表人或管理人者，必須有一定之名稱及事務所或營業所，並有一定之目的及獨立之財產，始足以當之，最高法院七十年度台上字第三九五二號著有裁判闡釋甚明。本件原告三豐企業大樓管理委員會有一定之名稱、設有代表人，並有一定之目的及獨立之財產，且業依公寓大廈管理條例施行細則之規定申請報備經同意備查，有公寓大廈管理組織報備證明可稽，原告有當事人能力。

（二）原告之法定代理人於本院審理中之民國九十四年九月三十日代理權消滅，業經法定代理人丙○○具狀聲明承受訴訟。

（三）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：（一）被告同意者；（二）請求之基礎事實同一者；（三）擴張或減縮應受判決事項之聲明者；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；簡易訴訟程序，除本章別有規定外，仍適用第一章通常訴訟程序之規定，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一至三款、第二項、第四百三十六條第二項定有明文。

（四）本件原告原起訴請求：「被告應給付原告新臺幣十四萬九千三百四十五元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」，嗣於九十四年八月三十一日第三次言詞辯論期日中變更請求：「被告應給付原告十一萬三千九百零七元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」，上述變更後之訴訟請求之基礎事實仍同一，僅因管理費數額計算結果減縮應受判決事項之聲明，被告並就上列訴之變更無異議而為本案言詞辯論，原告本件訴之變更於法尚無不合，本院爰就變更、減縮後之訴為審理，合先敘明。

二、原告起訴主張：

（一）被告為門牌號碼臺北市○○區○○街三五、三七及長安東路二段一七三、一七五、一七七號「三豐企業大樓」其中長安東路二段一七三號二樓、三樓、三樓之一承租人，依「三豐企業大樓」大樓規約及八十二年十月十五日區分所有權人會議決議，被告承租前揭房屋依坪數、每坪一百二十元計算每月應繳納之管理費如附表一所示。詎被告自八十七年一月起即未繳足管理費，僅繳納以每坪一百元計算、每年繳納十三個月計算之管理費，其中九十二年十月起至九十三年二月止其間被告欠繳之管理費已經鈞院另案判決確定，爰依公寓大廈管理條例第二十一條、區分所有權人會議決議、規約請求被告給付自八十七年一月起至九十二年九月間止短繳之管理費十一萬三千九百零七元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

（二）對被告答辯之陳述：１被告與出租人即門牌號碼臺北市中山區○○○路○段一七三號二樓、三樓、三樓之一房屋之區分所有權人間租賃契約，已經約定由被告負擔大樓管理費，原告自得逕向被告請求給付管理費。２管理費係於八十二年間即已決議自八十三年起調漲為二樓以上公司行號以每坪一百二十元計算，八十二年間會議雖名為「管理委員會會議紀錄」，但實則係區分所有權人會議紀錄，且出席者應有部分已經逾三分之二，復均受全體住戶推選產生，渠等之決議自屬合法有效。

（三）證據：提出公寓大廈管理組織報備證明、大樓規約、房／店屋租賃契約暨公證書、八十二年十月十五日大樓管理委員會會議紀錄，並聲請訊問證人即門牌號碼臺北市○○○路○段一七三號二樓、三樓、三樓之一房屋所有權人、出租人甲○○。

三、被告則以：

（一）承租人無庸繳納管理費，管理費應向區分所有權人請求。

（二）被告業已如數代出租人繳足管理費，被告每月繳納以每坪一百元、每年繳納十三個月計算之管理費係經前三豐企業大樓管理委員會主委同意，且歷來均經管理委員會無異議收受，被告並未積欠管理費。況管理費漲為每坪一百二十元計算係於九十二年間，九十二年以前之管理費自不應隨同調漲，至於原告所提八十二年間決議並非區分所有權人會議決議，僅係管理委員會會議決議，又調漲管理費亦不合理，且開會及決議內容均未通知承租人。

（三）且八十九年五月以前管理費之請求已經罹於五年時效期間等語，資為抗辯，請求駁回原告之訴。

（四）證據：提出收支明細表、管理收費單收據聯、大樓規約、房／店屋租賃契約暨公證書、八十二年十月十五日大樓管理委員會會議紀錄，並聲請訊問證人即大樓管理委員會前主委張秋山。

四、原告主張之事實，業據提出公寓大廈管理組織報備證明、大樓規約、房／店屋租賃契約暨公證書、八十二年十月十五日大樓管理委員會會議紀錄為證，核屬相符，除被告有無繳納大樓管理費義務、是否欠繳部分金額、管理費是否罹於時效外，亦經被告肯認無訛，應堪信為真實。被告辯稱承租人無庸繳納管理費，其業已如數代出租人繳足管理費，且八十九年五月以前管理費之請求已經罹於五年時效期間等語，亦據提出收支明細表、管理收費單收據聯、大樓規約、房／店屋租賃契約暨公證書、八十二年十月十五日大樓管理委員會會議紀錄為憑，但除所提證據之真正外，咸為原告否認。茲就兩造九十四年八月三十一日整理之爭點分述如下：

（一）被告有無繳納八十七年一月至九十二年九月間「三豐企業大樓」管理費之義務部分１公寓大廈管理條例於八十四年六月二十八日公布施行，於九十二年十二月三十一日修正公布全文，且於公布同日施行，其中公寓大廈管理條例修正前第十條第二項前段、第三項規定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」；「前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」。九十二年十二月三十一日修正後同法第十條第二項規定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」。是關於大樓共用部分、約定共用部分之管理、維護費用（即俗稱管理費）應由何人負擔，首應視區分所有權人會議或規約有無決議、規定。２本件「三豐企業大樓」依八十七年間規約第十條第二項、九十二年間規約第十條第一項、第五項之規定，應由區分所有權人依決議繳納，有兩造所提大樓規約附卷可稽，是「三豐企業大樓」管理費給付義務人應以區分所有權人為限，本件被告並非「三豐企業大樓」區分所有權人，並無繳納管理費之義務。３惟本件被告係自八十年間起即向「三豐企業大樓」之區分所有權人甲○○承租臺北市○○○路○段一七三號二樓、三樓、三樓之一專有部分，此經原告陳明在卷，且為被告供承不諱，核與證人即上開房屋所有權人、出租人甲○○證述情節一致，復有兩造所提房／店屋租賃契約暨公證書可佐。而證人甲○○與被告間租賃契約，向約定由被告負擔「三豐企業大樓」管理費，由被告直接依規定向管理委員會繳交，此亦經證人甲○○證述翔實，且為兩造所不爭。４按以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權，民法第二百六十九條第一項定有明文。本件被告既與證人即出租人、區分所有權人甲○○約定由被告直接向三豐企業大樓管理委員會繳交大樓管理費，第三人即原告三豐企業大樓管理委員會直接請求被告給付大樓管理費，揆諸上揭法條，自非無憑。

（二）八十七年一月至九十二年九月間被告承租之「三豐企業大樓」臺北市○○○路○段一七三號二樓、三樓、三樓之一有無繳足管理費部分１原告主張被告實繳、欠繳之管理費金額如附表所示，附表計算金額經被告核對後坦認無訛，並與被告所提管理收費單收據聯所示一致，應堪信為真實。２被告雖一再辯稱被告每月繳納以每坪一百元、每年繳納十三個月計算之管理費係經前三豐企業大樓管理委員會主委同意，且歷來均經管理委員會無異議收受，被告並未積欠管理費，況管理費漲為每坪一百二十元計算係於九十二年間，九十二年以前之管理費自不應隨同調漲，至於原告所提八十二年間決議並非區分所有權人會議決議，僅係管理委員會會議決議，調漲管理費亦不合理，且開會及決議內容均未通知承租人云云，惟：

①「三豐企業大樓」區分所有權人係於八十二年十月十五日即決議自八十三年度起「三豐企業大樓」二樓以上辦公處所以每坪一百二十元計算管理費，並於九十二年間將該標準載明於大樓規約第十條第二項中，有兩造所提不爭執真正之八十二年十月十五日大樓管理委員會會議紀錄、大樓規約在卷可考。

②本件被告並非「三豐企業大樓」區分所有權人，前已述及，「三豐企業大樓」管理委員會或區分所有權人會議自無通知被告出席參與之必要，而「三豐企業大樓」既自八十三年起即調整管理費之收費標準，該決議復未曾遭「三豐企業大樓」其他區分所有權人質疑，其他區分所有權人亦多已依調整後之計算標準繳付管理費歷時多年，此觀被告所提收支明細表所載即明，應認八十二年十月十五日大樓管理委員會會議決議確係經全體區分所有權人同意、授權、追認，從而，自八十三年起，「三豐企業大樓」二樓以上辦公處所應以每坪一百二十元計算管理費，已足認定。

③而區分所有權人會議決議之各住戶應繳款金額，係各公寓大廈全體區分所有權人權利行使之結果，除有違反公序良俗或強行規定，本院無從干涉，況被告並非「三豐企業大樓」區分所有權人，迭已敘及，就「三豐企業大樓」管理費收費標準，自無置喙餘地，被告辯稱管理費之調整不合理云云，亦非有據。

④次按「公寓大廈管理條例用辭定義如下：（八）管理委員會：指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織」；「公寓大廈管理條例用辭定義如下：（九）管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織」，修正前公寓大廈管理條例第三條第八款、修正後公寓大廈管理條例第三條第九款規定甚明，故「三豐企業大樓」管理委員會各委員與「三豐企業大樓」各區分所有人間僅係委任關係，管理委員會各委員應依區分所有權人會議之決議執行，除經授權，不得變更或違反區分所有權人會議之決議。

⑤則縱被告所述屬實，即三豐企業大樓管理委員會前主委曾同意被告繳納以每月每坪一百元、每年繳納十三個月計算之管理費，該行為既違反區分所有權人會議之決議，被告復始終未能舉證證明該主委是項免除被告部分管理費給付義務之行為曾經全體區分所有權人同意、授權或事後追認，則該主委是項行為自不生效力。３則自八十三年起，「三豐企業大樓」二樓以上辦公處所應以每坪一百二十元計付管理費，被告僅繳納如附表所示部分管理費，自八十七年一月起至九十二年九月止，「三豐企業大樓」臺北市○○○路○段一七三號二樓、三樓、三樓之一部分共短繳管理費十一萬三千九百零七元，亦足認定。

（三）若被告未繳足管理費，該部分管理費有無罹於時效部分１按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅；消滅時效，自請求權可行使時起算；消滅時效，因左列事由而中斷：（三）起訴；左列事項，與起訴有同一效力：（二）聲請調解，民法第一百二十六條、第一百二十八條前段第一百二十九條第一項第三款、第二項第二款規定甚明。而所謂定期給付，係指基於一定法律關係，因每次一定期間之經過順次發生之債權而言，該條款所揭示「利息、紅利、租金、贍養費、退職金等」，乃其例示而已，此種給付，固不限於一年或不及一年者為限，惟必須具有定期給付之性質，始足當之，最高法院八十三年度台上字第二二六七號著有裁判闡釋甚明。２本件原告係起訴（依民事訴訟法第四百零三條第一項第三款、第四百二十四條第一項之規定，視為調解之聲請）請求被告給付管理費，而管理費為公寓大廈區分所有權人為公寓大廈共有部分、約定共用部分管理、維護需要，基於公寓大廈區分所有權人地位，因每次一定期間之經過順次發生之債務，應屬定期給付，是本件原告對臺北市○○○路○段一七三號二樓、三樓、三樓之一管理費之請求，因五年間不行使而消滅。３本件原告係於九十四年三月十五日起訴（視為調解之聲請）請求被告給付八十七年一月起至九十二年九月止短繳之管理費，此觀原告起訴狀上本院收狀戳所載即明，原告復未陳明就被告上開期間短繳之管理費，曾經有其他中斷時效之事由，而被告已於本院審理中為時效抗辯，則自原告起訴時起回溯五年即八十九年三月份以前就被告短繳之管理費請求權，咸已罹於時效，自八十九年四月起至九十二年九月止之管理費請求權，時效期間則尚未屆滿。

（四）由兩造不爭執金額之附表計算可知，自八十九年四月起至九十二年九月止，被告短繳之管理費共計十一萬二千三百零八元，惟被告分別於八十九年十二月間補繳八十九年度管理費一萬三千三百六十七元、於九十二年十二月十九日補繳九十年、九十一年、九十二年度管理費一萬三千三百六十七元、一萬三千三百六十七元、一萬零二十五元，共補繳五萬零一百二十六元，是扣除被告嗣後補繳之該年度管理費，被告尚短繳八十九年四月起至九十二年九月止之管理費六萬二千一百八十二元。

（五）綜上所述，本件原告得逕向被告請求給付大樓管理費，被告自八十七年一月起至九十二年九月止，短繳大樓管理費十一萬三千九百零七元，但其中八十七年一月起至八十九年三月止之管理費請求權已經罹於時效，原告僅得就自八十九年四月起至九十二年九月止被告短繳之管理費六萬二千一百八十二元為請求。

五、又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第二百二十九條第一項、第二項、第二百三十一條第一項、第二百三十三條第一項前段、第二百零三條亦有明文規定。本件原告得逕向被告請求給付自八十九年四月起至九十二年九月止短繳之管理費六萬二千一百八十二元，此經本院審認如前，則原告請求被告給付六萬二千一百八十二元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即九十四年五月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，爰予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、末按下列各款之判決，法院應依職權宣告假執行：（三）就第四百二十七條第一項至第四項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決；（五）所命給付之金額或價額未逾新臺幣五十萬元之判決，民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款、第五款亦有明定，本件為適用簡易程序所為被告部分敗訴判決，且所命給付金額未逾五十萬元，爰就原告勝訴部分依職權宣告假執行，並依職權酌定相當擔保金額宣告被告得供擔保免為假執行。

據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十九條、第三百八十九條第一項第三款、第五款、第三百九十二條第二項，判決如主文。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

上列正本核與原本無異。

附表：管理費短繳明細表暨金額計算式