臺北簡易庭94年度北簡字第43035號

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　 94年度北簡字第43035號

原告

丁○○

訴訟代理人

乙○○

被告

何嘉仁實業股份有限公司

法定代理人

鄭弘裕

被告

甲○○

被告

兼上二人之

訴訟代理人

丙○○

上列當事人間請求給付租金事件，於中華民國95年9月25日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠、被告何嘉仁實業股份有限公司（下稱何嘉仁公司）邀同被告甲○○為連帶保證人，於民國85年7月13日向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○路二段496號一、二、三樓房屋全部，租期自85年8月1日起至100年7月31日止，租金含稅第一年為新臺幣（下同）25萬元，依附註第1點約定：「租金以一年為一期調整一次，每次以前期租金為基礎調整增加4％為後期之租金，租金計算至百元，百元以下刪除。」依此計算，被告於租期內每年應給付之租金如附件一租金計算表所示，又自86年2月1日起，因被告增加承租位於系爭租賃物隔壁之一樓建物，經協調後增加租金為35,000元，即86年2月1日以後每月租金為285,000元（250,000＋35,000＝285,000），另契約附註第7點約定：「出租人同意承租人依法令規定於付租金中代為扣繳租賃所得稅，並於次年二月底前寄交出租人一個年度之扣繳憑單。」惟被告自88年1月1日起至94年12月31日止共短付租金3,216,380元，再加上代原告扣繳個人租賃所得稅後，尚有未歸還之金額154,125元，扣除前經催討已補付租金337,418元外，被告尚積欠原告3,033,087元（3,216,380＋154,125－337,418＝3,033,087，參見附件二說明），屢經催繳，仍置之不理，爰依租賃契約及連帶保證關係，提請本件訴訟並請求法定遲延利息，並聲明：如判決主文所示。

㈡、對被告抗辯之陳述略以：原告固於SARS期間考量長期以來整體環境情況低迷，於90年12月31日同意調整租金，即自90年12月1日起至92年7月31日止，租金調整為每月26萬元，上開租金仍由被告依規定辦理原告租賃所得稅扣繳申報，扣繳稅額26,000元由雙方各負擔一半，被告之租金於此期間內應為273,000元（260,000＋26,000÷2＝273,000），但上述降租期滿後，即恢復原合約中92年8月1日起之租金及協定，故自92年8月1日起即應依原租約中之租金約定374,800元，而非被告所稱26萬元。

二、被告均以：兩造間之租金自91年8月1日起至92年7月31日止，每月租金調整為26萬元，而非原告主張之273,000元，又自92年8月1日起之租金，原告請求被告給付374,800元，已較前期租金26萬元增加44.15％，不符系爭租約約定：「每次以前期租金為基礎調整增加4％為後期之租金」之內容，再系爭房屋所座落土地屬國有土地，嗣經國防部聯合後勤司令部來函限期催告，系爭房屋需回復自用，不得出租他人，因上開地段已不得營商，附近商家陸續關門結束營業，商圈沒落，市景蕭條，可見系爭房屋承租價值已大幅減少，不符契約預定之效用，如依原告主張租金以每年百分之4之幅度上揚，實有違公平原則，應以26萬元為據，較屬合理等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、本件原告主張雙方於85年7月13日簽訂系爭租賃契約書，租金第一年25萬元，以後逐年增加百分之4，自86年2月1日起因增加承租面積，租金增加35,000元，又雙方於90年12月31日同意自90年12月1日起至92年7月31日止，租金調降為26萬元等情，業據提出房屋租賃契約書、租金調整同意書等件影本附卷為憑，並為被告所不爭執，堪信原告此部份主張為真實，至原告主張被告尚積欠租金3,033,087元，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯；經查：

㈠、依租金調整同意書內容所示：「……茲因長期以來整體經濟環境低迷因素，甲乙雙方經協議後同意租賃物【座落：臺北市○○區○○路二段496號全棟房屋】租賃條件修正如下：

一、甲方（指原告）同意本建物租金自民國九十年十二月一日起至民國九十二年七月三十一日止，租金調整為：每月新臺幣貳拾陸萬元整。上項租金依規定由乙方（指被告）辦理租賃稅扣繳申報，扣繳稅額（新臺幣貳萬陸仟元整）由甲乙雙方各負擔一半。二、乙方保證租滿至上列租期（期間不得中途退租），並同意開立期間租金支票共計壹拾玖張支票掛號郵寄交予甲方。上述降租期滿，即恢復原合約中，九十二年八月一日之租金及合約協定！……」等語，顯見雙方均已同意上述各項租賃條件及租金之修正，故原告主張系爭房屋租金自91年8月1日起至92年7月31日止，每月租金調整為26萬元，另稅額26,000元由雙方各負擔一半，又上述降租期滿後，即恢復原合約中92年8月1日起之租金約定374,800元等情，應堪採信，被告抗辯：自91年8月1日起至92年7月31日止，每月租金僅為26萬元，又自92年8月1日起之租金，僅能較前期租金26萬元增加4％云云，不符前揭租金調整同意書之約定，要無可採。

㈡、又被告主張調降租金理由，無非以系爭房屋附近商圈事後經濟狀況發展不如預期，然而本件租金反而呈上揚趨勢，足見租金確有調整為26萬必要云云，但被告係國內知名大型連鎖書店業者，對於租金調整標準應已詳細核算是否符合15年租期之經濟效益，再者，經濟行為以自由競爭為主要原則，法律僅就競爭行為規範其秩序，並非任何商業行為適合由法律介入，以本件租約而言，雙方固於SARS事件期間同意調整租金，然此係對社會經濟在短時間內發生重大變化，為避免交易當事人遭遇重大損失而得變更給付，但前揭期間為時甚短，對SARS結束以後各期租金並不具影響，因此，前揭租金調整同意書中約定，上述降租期滿，即恢復原合約中之租金及合約協定一節，並無不當，況被告營業利潤取決於經營方針、長期規畫、商品對顧客之吸引力、服務態度等多重因素，租金雖係營業成本之一，但是社會經濟既無重大變化，即使被告估算有誤，亦無民法第227條之2第1項調整租金之適用。

四、綜上所陳，原告本於租賃契約及連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付自88年8月1日起至94年12月31日止之租金3,033,087元及自起訴狀繕本送達翌日即94年12月27日起至清償日止，按年息百分之五計算利息，為有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。

七、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第85條第2項、第389條第1項第3款、第392條第2項、第3項，判決如主文。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭