臺北簡易庭上列當事人間九十四年度北簡字第九七五０號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

原告

巨達房屋仲介有限公司

法定代理人

甲○○

被告

乙○○

訴訟代理人

徐松龍律師

上列當事人間九十四年度北簡字第九七五０號給付違約金事件，於中華民國九十四年六月九日言詞辯論終結，同年六月三十日在本院臺北簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

通　譯　陳秋玉朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：主文：原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

理由要領：

一、原告主張與被告於民國九十三年十一月十六日簽訂「專任委託銷售契約書」（下稱系爭委託銷售契約），約定由原告接受被告委託，以新臺幣（下同）八百十萬元，仲介被告所有坐落臺北市中山區○○○路四八三號四樓之四之房屋暨其基地（下稱系爭房地）之銷售，委託期間自九十三年十一月十六日起至九十四年二月十五日止，被告如於委託期間內，自行銷售系爭房地，視為原告已完成仲介之義務，被告應按委託銷售總價百分之六計算服務報酬即違約金。嗣原告為謀求與買方締約之機會，已付出許多人力物力，詎被告竟於約定之委託期間內，自行將系爭房地出售予訴外人張伯楠，並於九十四年二月五日辦畢所有權移轉登記，致使原告遭受無謂之損失。依約被告自應給付原告按委託銷售總價百分之六計算之違約金，即四十八萬六千元。惟經催討被告迄不給付，為此提起本訴，聲明請求被告給付四十八萬六千元，及自九十四年二月五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息等情。被告則辯稱原告未作成系爭房地之不動產說明書，依系爭委託銷售契約第貳部分第五條第一項約定，不得向被告請求服務報酬等語。

二、查原告主張兩造於前揭時間簽訂約定內如容前所述之系爭委託銷售契約，被告於委託期間內自行將系爭房地出售訴外人張伯楠，並於九十四年二月五日辦畢所有權移轉登記之事實，業據其提出該委託銷售契約書及建物登記謄本為證，並為被告所不爭，堪信為真實。至於原告主張被告應就其自行出售系爭不動產之行為，依系爭委託契約約定，給付原告委託銷售總價百分之六即四十八萬六千元之違約金一節，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查，原告請求被告給付上開違約金，無非係以系爭委託銷售契約第貳部分第五條第二項之約定為據。惟觀諸原告所提出附卷之系爭委託銷售契約書內之該條項所載，係約定被告如於委託期間內自行銷售，視為原告已完成仲介之義務，被告應按委託銷售總價百分之六計算服務報酬。可見此條項之文義，係將被告自行銷售視為原告完成仲介義務之事由，而非以之為違約之事由。此參諸同委託契約第貳部分第二條關於被告義務之約定，並無禁止被告自行出售系爭不動產之明文，亦可得徵。是該第五條第二項之約定，顯係約定委託報酬之計算方式，而非違約金之約定。原告依該條項約定請求被告給付違約金，已有不合。又依系爭委託契約第貳部分第五條第一項之約定，原告未製作「不動產說明書」者，不得向被告請求服務報酬。雖原告主張其已製作不動產說明書，僅未交由被告簽名而已。惟依不動產經紀業管理條例第二十三條、第二十四條規定，不動產說明書不但須由委託人簽名，且應視為買賣契約之一部。另依內政部於九十一年三月十九日以 (91)台內中地字第0910083123號函修正發布之「不動產說明書應記載及不得記載事項」第貳條規定，不動產說明書不得約定僅供參考或繳回。可見不動產說明書係不動產買賣契約內容之一部。則如該不動產說明書未經委託人簽名確認，自有造成不動產買賣契約當事人就不動產之標示發生爭執之虞。據此可見委託人於不動產說明書上簽名，應屬作成不動產說明書之要素。而原告既自認未將不動產說明書交由被告簽名，依上開說明，自難認其已完成該不動產說明書之製作。則依上述系爭委託契約第貳部分第五條第一項之約定，原告自亦不得向被告請求給付服務報酬。從而，原告訴請被告依系爭委託銷售契約第貳部分第五條第二項約定，給付其四十八萬六千元，及自九十四年二月五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，自屬無據，應予駁回。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭