臺北簡易庭

• 裁判案由: 給付租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺北簡易庭
• 裁判日期: 95 年 03 月 16 日
• 被告: 丙○○、戊○○

臺灣臺北地方法院民事判決
原　　　告
即反訴被告　丙○○
訴訟代理人　李文中律師
林佩儀律師
被　　　告　戊○○
即反訴原告
訴訟代理人　王泓鑫律師
楊永成律師
呂家琴律師
被　　　告　丁○○○國際美容企業有限公司
二、三
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　戊○○
被　　　告　甲○○○○有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　戊○○
上列當事人間請求給付租金等事件，經本院於中華民國九十五年二月十四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣肆佰萬元，及自民國九十四年十二月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣壹佰參拾肆萬元供擔保後，得假執行。反訴被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣肆佰萬元為反訴原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、被告丁○○○國際美容企業有限公司（下稱丁○○○公司）、甲○○○○有限公司（下稱甲○○○○公司）均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敍明。
二、原告主張被告戊○○於民國九十年六月二十八日向原告承租坐落臺北市○○○路○段一九四巷一弄二號、四號全棟、同市○○街一０五巷三三號全棟及同巷三五號一樓至四樓之房屋（下稱系爭租賃房屋），並與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自九十年八月一日起至九十五年七月三十一日止，計五年。租金每個月上限新臺幣（下同）一百五十萬元，下限一百二十萬元，以九十二年二月至七月承租人之營業總額平均值為準，如達到每月一千萬元以上，月租即以上限一百五十萬元計算；如未達八百萬元，則以下限每月一百二十萬元計算。承租人應於營業之日起每月製作營業月報表送交會計師審核。租金給付方式為簽約時預先開立第一年之第一至第三個月每月四十五萬元、第四至第六個月每月五十五萬元、第七至第九個月每月八十萬元、第十至第十二個月每月九十五萬元，及第二年每月一百萬元、第三年每月一百二十萬元、第四年每月一百二十六萬元、第五年每月一百三十二萬元之支票交付原告逐月兌現。其餘不足之數，於九十二年七月底結算，再開立九十二年八月至九十三年七月之分期支票補足。押租保證金六百萬元應於簽約時交付。據此，戊○○除應於簽約時交付保證金六百萬元，及預付部分租金之支票予原告，另應提供經會計師查核之營業月報表，並於九十二年七月時，確定其所營公司之營業額，俾與原告結算應補之租金數額。惟戊○○雖依約交付原告保證金六百萬元及預付部分租金之支票，但始終未提供經會計師查核之營業月報表與原告結算應補之租金數額，是原告即以約定之租金下限每月一百二十萬元計算戊○○應補足之租金差額，自九十年八月起至九十二年七月止，共計八百五十五萬元。又原告與戊○○於本件審理中，合意於九十三年九月十五日終止上開租約，依約原告原應返還六百萬元之押租保證金予戊○○，然因戊○○先前所交付原告用以預付部分租金之九十三年六月至九月租金支票四紙，均經屆期提示未獲兌現，原告與戊○○合意終止租約時，並合意此部分所欠租金額，依序為一百二十萬元、一百二十萬元、一百二十六萬元及六十三萬元，共計四百二十九萬元，可自原告應返還之六百萬元押租保證金中扣除。經扣除後，原告應退還戊○○之押租保證金為一百七十一萬元。而戊○○應補給原告租金差額八百五十五萬元，原告以此租金差額債權與上述戊○○之押租保證金債權相抵銷，經抵銷後戊○○尚應再給付原告六百八十四萬元。另戊○○於簽約時所交付原告用以預付九十三年四、五月份租金之二紙支票，即被告丁○○○公司所簽發，以戊○○為背書人，到期日為九十三年四月一日，面額一百二十萬元之支票；及被告甲○○○○公司所簽發，亦以戊○○為背書人，到期日為九十三年五月一日，面額一百二十萬元之支票，均經屆期提示未獲兌付。戊○○與丁○○○公司及甲○○○○公司自應就此票款分別對原告負連帶清償之責。惟經催討迄未獲給付，為此提起本訴，聲明請求：戊○○應給付原告六百八十四萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；丁○○○公司及戊○○應連帶給付原告一百二十萬元，及自九十三年四月二日起至清償日止，按年息百分之六計算之利息；甲○○○○公司及戊○○應連帶給付原告一百二十萬元及自九十三年五月二日起至清償日止，按年息百分之六計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行等情。
三、被告戊○○辯稱其向原告承租系爭租賃房屋，係為供經營美容美體業之營業場所使用，原告明知此情，竟於締結系爭租約時，口頭承諾擔保系爭租賃房屋得供營業使用，且提示一紙洞天有限公司經濟部公司執照以為佐證，致其陷於錯誤而與原告簽訂系爭租約，並投入鉅資裝潢。嗣於九十年十月間，其向主管機關申請營利事業登記遭駁回，始知系爭房屋中之臺北市○○○路○段一九四巷一弄二號、四號，均無法作為申請營利事業登記之建物。原告以詐騙方式引誘其簽訂系爭租約，其得依民法第一百九十八條規定，拒絕給付租金。退而言之，原告所主張應補足之租金差額八百五十五萬元，係指圓滿承租五年時，始須補足先前租金之不足額，然兩造已於九十三年九月十五日合意終止系爭租約，需補足租金差額之要件尚未成立，原告自亦不得請求該租金差額。再退而言之，其承租系爭房屋後，歷經九一一恐怖攻擊事件、九一七納利颱風水災、SARS
傳染病及全球不景氣與島內產業外移，加上近期選舉動態不安等天災人禍之衝擊，造成營業大幅衰退，均非其締約時所得預料，且其以營業用之租金承租系爭租賃房屋，事後僅能供住宅使用，顯係負擔高於一般住宅通常租金之房租費用，自亦得請求依民法第二百二十七條之二情事變更原則之規定，酌減系爭租金之數額。又系爭租約約定「若因甲方（即原告）原因造成乙方（戊○○）不能營運時，甲方須加倍賠償保證金」，系爭租賃物既無法申請營利事業登記，何能營運？原告自應依上開約定給付其按保證金二倍計算即一千二百萬元之違約金。此外，系爭租賃房屋無法合法正當營業，致其因此受有重大損害，原告亦應依民法關於不完全給付之規定，對其負損害賠償責任。而其所受損害包括投資系爭房屋之裝潢、修繕費用計二千零八萬五千元，另因系爭租賃房屋無法合法營業，致其不得不另行承租附近店面以勉強合法申請營利事業登記證，而增加五十萬元頂讓金、三十萬元斡旋金及四百八十三萬元租金與六百七十五萬元裝璜費用之支出，計一千二百三十八萬元，總計原告應給付之違約金及上開損害賠償金額，共計四千四百四十六萬五千元，其自得與原告之債權互為抵銷，經抵銷後原告亦已無債權存在等語，資為抗辯。被告丁○○○公司、甲○○○○公司則均辯稱系爭支票係為給付系爭租約之租金而交付，戊○○既無給付原告租金之義務，系爭支票之原因債權即不存在，原告自不得請求票款等語。
四、經查：
㈠原告主張與戊○○訂立前揭內容之系爭租賃契約，嗣又合意於九十三年九月十五日終止之事實，業據提出與所述相符之租賃契約書為證，且為戊○○所是認，堪信為真正。㈡雖戊○○辯稱原告於締約過程中，口頭擔保系爭租賃房屋可申請營利事業登記，並出示一紙洞天有限公司經濟部公司執照以為佐證，可見原告係以詐騙方式引誘其簽訂系爭租約等語，並提出該公司執照影本為證。惟為原告所否認，並主張未曾擔保系爭租賃房屋可供營利事業登記，出示洞天有限公司經濟部公司執照，僅係單純描述歷史事實，並無詐欺情事等語。經查，觀諸系爭租約內容，係以承租人之營業額做為計算租金之基準，可見原告係以出租系爭租賃房屋供戊○○為營業使用無誤，則原告自負有交付戊○○合於此項約定使用狀態，即得合法營業之房屋之契約義務。被告據此所辯，為無不合。原告主張其僅需提供得為事實上營業使用之房屋，無需提供可申請營利事業登記之房屋云云，尚無可取。而原告所交付戊○○使用之租賃物，其中臺北市○○○路○段一九四巷一弄二號、四號之房屋，其坐落基地使用分區屬第三種住宅區，因未臨接寬度六公尺或八公尺以上道路，致無法作為營利事業登記建築物據以申請營利事業登記之事實，業經商業登記主管機關臺北市政府函覆本院在卷，有該府工務局九十四年十一月二十四日函附卷可稽。足見原告確有未依債之本旨提出完全給付之情事。惟原告固未依債之本旨提出完全之給付，然被告既未證明原告有以口頭擔保系爭租賃房屋必可申請營利事業登記，或原告出示上開洞天有限公司經濟部公司執照，係為證明所為之擔保，則原告縱有向戊○○出示洞天有限公司執照，亦難逕認係故意示以不實事項之詐欺行為。是被告辯稱其受原告之詐欺侵權行為，得依民法第一百九十八條規定拒付租金云云，尚屬無據。
㈢戊○○另辯稱其承租系爭房屋後，歷經九一一恐怖攻擊事件、九一七納利颱風水災、SARS傳染病及全球不景氣與島內產業外移，加上近期選舉動態不安等天災人禍之衝擊，造成營業大幅衰退，均非其締約時所得預料，且其以營業用之租金承租系爭房屋，事後僅能供住宅使用，顯係負擔高於一般住宅通常租金之房租費用，自得請求依民法第二百二十七條之二情事變更原則之規定，酌減系爭租金數額等語。惟查，戊○○並未舉證證明所指上開天災人禍對其使用收益系爭租賃房屋已造成何種具體之影響，且系爭房屋於系爭租約成立前後，無法合法營業使用之狀態並無變更，與「契約成立後，情事變更，非當時所得預料」之情形，尚屬有間，自無從依民法第二百二十七條之二情事變更原則之規定，酌減租金之數額。
㈣戊○○雖又辯稱原告應依約賠償違約金一千二百萬元一節，惟亦為原告所否認。經查，系爭租約關於違約金部分，係約定「甲乙雙方（依序指原告、戊○○）不得解約，若因天災人禍致房屋滅失時，不在此限。如乙方業績達成目標，甲方分享上限租金每月壹佰伍拾萬元以上時，若因甲方原因造成乙方不能營運時，甲方需加倍賠償保證金」，據此文義可知，原告加倍賠償保證金之前提，需戊○○之營業業績達成目標，且原告已分享上限租金每月一百五十萬元。然戊○○既未證明其營業業績已達約定之目標，且原告亦未享有每月一百五十萬元之租金利益，則上開約定之前提不存在，即難認戊○○得依上開約定請求原告賠償違約金。是戊○○此部分所辯尚屬斷章取義，亦無可取。㈤再戊○○另辯稱系爭租賃物無法合法正當營業，致其因此受有重大損害，原告應依民法關於不完全給付之規定，賠償其投資系爭房屋裝潢、修繕費用計二千零八萬五千元，及另行承租附近店面所支出五十萬元頂讓金、三十萬元斡旋金及四百八十三萬元租金與六百七十五萬元裝璜費用之損害等語，亦為原告所否認。經查，原告雖已交付系爭租賃房屋，供戊○○為事實上之營業至九十三年九月間，此經戊○○陳明在卷，惟系爭租賃房屋既有一部無法供申請營利事業登記，則原告之給付仍屬有公法之使用限制而生權利之瑕疵。然此項權利之瑕疵，於系爭租約成立前即已存在，且無事證可認得予排除，是原告雖有未依債之本旨提出給付之情形，亦僅屬自始一部客觀給付不能（法律不能）而已。而契約具有自始一部客觀給付不能情形，與民法關於不完全給付之規定，係以給付可能為前提，規範尚有不同。且戊○○亦未證明系爭租約之一部不能給付，係因可歸責於原告之事由所致，則其依民法關於不完全給付之規定，認原告應賠償其損害，亦屬無據。
㈥戊○○上開所辯固無可取，惟其既已陳明系爭契約有上述自始一部客觀給付不能之基礎事實，並據以請求減少租金，本院自得依職權適用法律而予判斷其法律上效果。按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；出賣人不履行上開義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，為民法第三百四十九條、第三百五十三條所明定，此關於買賣契約權利瑕疵擔保責任之規定，依同法第三百四十七條前段規定，於有償之租賃契約亦有準用。據此規定，原告所交付之租賃物既有權利瑕疵存在，戊○○自得依債務不履行之相關規定，對原告行使權利。然因系爭房屋所受公法之使用限制，並非兩造之行為所造成，是原告無法交付可為營利事業登記之租賃房屋，難認有可歸責之事由，至於原告應否另負信賴利益賠償問題，則屬另事。準此，依上開民法規定，準用同法第二百四十六條第一項後段，可認戊○○所應給付系爭租金之數額，得按原告所不能給付之比例減少之。查系爭房屋中坐落臺北市○○○路部分，雖不能據以申請營利事業登記，惟戊○○受領該部分租賃房屋之交付後，確於其內為事實上之營業至九十三年九月間系爭租約合意終止時為止，且其間並無遭主管機關以強制力迫其停止營業，本院斟酌上情，及此部分無法營利事業登記之房屋所占系爭租賃房屋之比例，與系爭租賃房屋不能申請營利事業登記對戊○○使用收益權之影響，認戊○○因無法利用上開南京東路之房屋為合法營業，所得減少之租金，應以系爭租約所定每月租金下限一百二十萬元之三成為適當。亦即戊○○所應負之租金數額，為原定租金下限每月一百二十萬元之七成，即每月八十四萬元。據此計算，戊○○於系爭租約存續中，即九十年八月起至九十三年九月止，共計三七．五個月（其中九十三年九月之租金經戊○○與原告合意以半個月租金計算，有兩造所不爭之同意書在卷可憑），應負之租金總額為三千一百五十萬元。而依原告所提出之系爭租約租金給付明細表所載，原告自九十年八月至九十三年九月，已預收租金共計三千七百十七萬元，扣除九十三年四月至同年九月之未兌現及退還戊○○之支票款七百三十二萬元，總計已收租金二千九百八十五萬元。準此，戊○○尚應再補付原告租金一百六十五萬元。惟原告自陳於系爭租約合意終止後，應返還戊○○押租保證金六百萬元。戊○○亦陳明以此押租保證金債權與原告之租金債權相抵銷，則經抵銷後，原告對戊○○所得請求補付租金之債權，應認已經消滅。至於原告所主張其與戊○○合意九十三年六月至九月之租金額，依序為一百二十萬元、一百二十萬元、一百二十六萬元及六十三萬元，共計四百二十九萬元，可自原告應返還之六百萬元押租保證金中扣除云云，不但為戊○○所否認，且依原告所提出據以證明上開主張之「收據」所載，亦無可認兩造有此約定之事實，是原告此部分主張之事實並無可採。
㈦綜上所述，原告訴請戊○○補給租金六百八十四萬元及自起訴狀繕本送達翌日起算之利息，尚屬無據。
五、次查，原告雖另主張戊○○於簽約時所交付原告用以預付九十三年四、五月份租金之二紙支票，即被告丁○○○公司所簽發，以戊○○為背書人，到期日為九十三年四月一日，面額一百二十萬元之支票；及被告甲○○○○公司所簽發，亦以戊○○為背書人，到期日為九十三年五月一日，面額一百二十萬元之支票，均經屆期提示未獲兌付。戊○○與丁○○○公司及甲○○○○公司自應就此票款分別對原告負連帶清償之責等語。惟上開二紙支票既屬戊○○所支付原告之租金支票，則原告對戊○○既無租金債權，已如前述，其執有上開支票之原因債權即不存在，是戊○○自得以此原因關係不存在為由，拒付上開支票之票款。且原告無原因債權而獲取上開支票，係以無對價取得票據，依票據法第十四條第二項規定，該支票發票人丁○○○公司、甲○○○○公司均得以戊○○所得拒付票款之事由，對抗原告。準此，原告即不能再請求戊○○及丁○○○公司、甲○○○○公司分別連帶給付上開票款。
六、從而，原告訴請戊○○給付原告六百八十四萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；丁○○○公司與戊○○連帶給付一百二十萬元，及自九十三年四月二日起至清償日止，按年息百分之六計算之利息；及甲○○○○公司與戊○○連帶給付一百二十萬元及自九十三年五月二日起至清償日止，按年息百分之六計算之利息，均無理由，應予駁回。
七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張兩造既於九十三年九月十五日終止系爭租約，且反訴原告已將系爭租賃房屋交還反訴被告，反訴被告依約即應返還反訴原告押租保證金六百萬元。且反訴被告所交付之系爭租賃房屋既無法申請營利事業登記，致反訴原告無法為合法營業，反訴被告即應依系爭租約「若因甲方（即反訴被告）原因造成乙方（即反訴原告）不能營運時，甲方須加倍賠償保證金」之約定，賠償反訴原告一千二百萬元之違約金。另因系爭租賃房屋不能供合法正當營業，反訴原告因此受有重大損害，反訴被告亦應依民法關於不完全給付及物之瑕疵擔保責任等規定，負損害賠償責任。而反訴原告所受損害包括投資系爭租賃房屋之裝潢、修繕費用計二千零八萬五千元，另因系爭租賃房屋無法合法營業，致反訴原告不得不另行承租附近店面以勉強合法申請營利事業登記證，而增加五十萬元頂讓金、三十萬元斡旋金及四百八十三萬元租金與六百七十五萬元裝璜費用之支出，計一千二百三十八萬元。總計反訴被告原應給付反訴原告：㈠押租保證金六百萬元；㈡違約金一千二百萬元；㈢投資損失二千零八萬五千元；㈣承租鄰近店面損失一千二百三十八萬元。惟反訴原告基於程序利益考量，暫先請求四百萬元，其餘部分與反訴被告之本訴租金請求作部分抵銷。為此提起反訴，聲明請求反訴被告給付四百萬元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行等情。反訴被告則辯稱並未擔保系爭租賃房屋可供申請營利事業登記，反訴被告並無債務不履行情事，即無需給付違約金或賠償反訴原告之損害，至於押租保證金六百萬元則經與反訴原告所欠反訴被告之租金互為抵銷，亦無需返還反訴原告等語。
二、經查，反訴原告據以提起反訴之前揭事實及理由，除主張反訴被告應負物之瑕疵擔保責任一節外，其餘均經本院於本訴部分論斷，結論為：反訴被告除應返還反訴原告押租保證金六百萬元外，並無需賠償反訴原告所指之違約金、投資損害及承租鄰近店面之損害；而反訴原告則應補給反訴被告租金一百六十五萬元。又反訴原告對反訴被告之上開押租保證金債權六百萬元，及反訴被告對反訴原告之上開租金債權一百六十五萬元，均經兩造主張互為抵銷，則經抵銷後，反訴被告尚應返還反訴被告押租保證金四百三十五萬元。至於反訴原告雖另主張反訴被告無法提供可申請營利事業登記之系爭租賃房屋，應依民法關於物之瑕疵擔保責任規定，對反訴原告負損害賠償責任云云。惟反訴被告所交付之系爭租賃房屋，雖未能據以申請營利事業登記，然此乃因公法之規定致其使用權受有限制，核其性質應屬權利瑕疵擔保問題，尚難認係物之瑕疵，此徵諸反訴原告自陳有於系爭租賃房屋營業至九十三年九月間為止之事實，亦可得徵。是反訴原告以物之瑕疵擔保責任為據，請求反訴被告賠償損害，亦屬無據。
三、綜前所述，反訴被告應給付反訴原告四百三十五萬元。是反訴原告請求反訴被告給付其中之四百萬元，尚無不合。又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第二百二十九條第二項、第二百三十三條第一項前段、第二百零三條定有明文。反訴被告經反訴原告提起反訴請求給付上述四百萬元而未為給付，反訴原告自得依上開規定請求反訴被告加付遲延利息。
四、從而，反訴原告訴請反訴被告給付四百萬元，及自反訴狀繕本送達翌日即九十四年十二月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
五、反訴原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保准許之。並依民事訴訟法第三百九十二條第二項規定，依職權宣告反訴被告如預供擔保後，得免為假執行。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
中　　華　　民　　國　　95　　年　　3　　月　　16　　日
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　3 　　月　　21　　日書記官　呂美慧