臺北簡易庭 - 94年度北重訴字第5號（給付租金等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決 94年度北重訴字第5號原　　　告　爾灣建設股份有限公司法定代理人　李麗美訴訟代理人　林銘龍律師羅明通律師上　一　人複　代理人　陳世偉律師王子文律師王師凱律師訴訟代理人　古嘉諄律師江如蓉律師陳秋華律師被　　　告　台灣國際商業機器股份有限公司法定代理人　童至祥訴訟代理人　顧立雄律師複代理人　　蔡易餘律師蕭憲文律師訴訟代理人　范瑞華律師複　代理人　黃舒瑜律師上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國97年6月4日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴時法定代理人為劉堪求，被告應訴時之法定代理人為許朱勝，嗣原告法定代理人於民國94年12月15日變更為李麗美，被告法定代理人於95年1月18日變更為童至祥，均有公司變更登記表影本可憑（卷3第251、292頁），並均經其依法承受訴訟，應予准許。二、原告提起本件訴訟，訴之聲明變更如下：㈠原告原起訴先位聲明主張「被告應給付原告新臺幣（下同）387,657,239元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」，備位聲明主張「被告應給付原告369,922,034元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」。（卷1第4頁）㈡嗣於95年11月2日變更先位聲明為「⒈被告應給付原告 384,062,186元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉被告應將台北市○○ 路○段206號房屋地面第5層至20層建物全部回復原狀如95年11月2日民事變更聲明狀所附附表所示」，備位聲明變更為「被告應給付原告366,326,981元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒉被告應將台北市○○路○段206號房屋地面第5層至20層建物全部回復原狀如95年11月2日民事變更聲明狀所附附表所示」。（卷5第1頁背面）㈢再於97年4月2日變更先位聲明為「⒈被告應給付原告 384,062,186元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉被告應將台北市○○ 路○段206號房屋地面第5層至20層建物全部回復原狀如95年11月2日民事變更聲明狀所附附表所示，或被告應給付原告62,864,340元暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」，備位聲明變更為「被告應給付原告366,326,981元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉被告應將台北市○○路○段206號房屋地面第5層至20層建物全部回復原狀如95年11月2日民事變更聲明狀所附附表所示，或被告應給付原告62,864,340元暨自起狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」。（卷6第398 頁背面）原告就租賃契約終止後，租賃房屋回復原狀之修復費用，原於起訴時請求第5樓修復費用1,900,605元，第15樓修復費用1,694,448元，共計3,595,053元；後變更聲明為請求判命被告應將台北市○○路○段206號房屋地面第5層至20層建物全部回復原狀如95年11月2日民事變更聲明狀所附附表所示，再變更為請求判命回復原狀，或命被告給付修復第5樓至第 20 樓所需全部修復費用62,864,340元，則原告關於回復原狀部分之基礎事實均同一，僅其聲明有擴張或變更，為民事訴訟法第255條第1項第2款之所許，合先敘明。三、原告起訴主張：㈠爰原告前向訴外人僑泰興企業股份有限公司 (下稱僑泰興公司)承租台北市○○路○段206號僑泰興大樓（現已更名為佩芳大樓，下稱系爭大樓），並將本大樓地面第5層至第20層建物全部及地下第2層全部（下稱系爭租賃房屋）轉租予被告；雙方約定租賃期間為84年11月1日起至94年 10月31日止，共計10年。嗣系爭大樓於90年9月間受納莉風災影響，致有部分公共設施受損，原告慮及系爭大樓之使用安全，於風災後立即進行受損設施之緊急搶修，並於91 年2月9日通過台北市政府消防局（下稱消防局）依「各類場所消防安全設備設置標準」（下稱「消防設置標準」）規定進行之消防安全檢查，是系爭大樓業已完全符合建築安全與消防安全法規之規定，就系爭大樓之使用已無任何安全顧慮。嗣本大樓為提昇消防設備，另委商進行消防設備之更新及重置，但為避免妨害被告租賃使用之範圍，上開更新及重置工程即採分期分區之方式進行。詎被告於91 年11月18日竟發函原告，不實主張系爭大樓因受納莉風災損害，致公共設備未符合建築安全與消防安全規定等語，欲藉詞拒絕履行租金給付義務，甚或提前終止系爭租約。㈡依兩造之租賃契約約定，被告原應於91年12月15日簽發92年度之全年租金支票予原告，惟被告除執前詞拒付全年租金外，又於92年2月27日片面終止租約，再於92年3、4月間，假藉回復原狀為由拆遷承租樓層之各項設備，破壞系爭租賃物原有之天花板、燈光、冷氣、消防、電力、電源系統等，造成租賃物嚴重毀損不堪使用；並且於搬離過程中，於租賃物內堆棄大量有毒易燃之廢棄電線電纜、木屑、木板、木料、角材、保麗龍板等廢棄物，不加清運，致被告受環保局連續處罰。系爭大樓消防設備雖曾於風災中毀損，惟依消防局檢查記錄表所示，系爭大樓各項公共措施於91年2月9日時，業已修復至完全符合消防設置標準，並無被告主觀上所指述之瑕疵，客觀上更無「危害存在且從無發生任何損害」。被告終止租約顯非合法，惟被告經催告後仍拒絕給付租金，原告因此於94年1月5日發函被告終止租約，並經被告於同年月10日收受上開終止函文。被告片面終止租約顯不合法，應繼續給付租金至原告終止租約之日，並就原告因此所受之損害負賠償責任。㈢茲將請求項目、金額詳述如下： ⒈先位聲明請求部分： ⑴租金部分 ①92年1月1日至94年1月10日止，共計117,876,562元。 ②93年1月1日至同年12月31日止，共計為123,705,970 元。 ③94年1月1日至10日止，共計3,461,300元 ④總計應給付租金為245,043,832元，加計5％營業稅後應給付總金額為257,296,024元。 ⑵公用區域之水費、電費、大樓管理費及設施維護費部分： ①公用區域水費：92年4月至94年1月10日，合計 25,734元。 ②公用區域電費：92年3月至94年1月10日，合計 3,208,832元。 ③大樓管理費：92年3月至94年1月10日，合計 11,813,288元。 ④公用設施維修費（即電梯保養費）:92 年3月至94 年1月10日，合計1,215,645元。r ⑤以上總計16,263,499元。 ⑶被告承租樓層之水費及電費部分 ①水費：92年6月至94年1月10日，合計242,319元。 ②電費：92年6月至94年1月10日，合計1,229,386元。 ⑷自94年1月11日至10月31日之預期租金損失： ①94年1月11日至94年10月31日，本大樓第5層至20層租金合計102,755,137元。 ②94年1月11日至10月31日，車位租金合計1,083,871元。 ③以上總計103,839,008元，加計5％營業稅後為 109,030,958元。 ⑸回復原狀部分 ①回復系爭租賃房屋原狀如95年11月2日民事變更聲明狀所附附表所示。或， ②本大樓5樓至20樓所需修復費用為62,864,340元。 ⒉備位聲明之請求部分：被告於92年2月27日終止契約顯不合法，故被告仍應給付前述積欠之租金及費用予原告。縱認被告前述終止契約已發生效力，被告仍應給付終止契約前之租金，並就系爭租賃物回復原狀返還予原告。 ⑴租金部分 ①第5層至第20層2個月份之租金為19,261,476元。 ②停車位2個月份之租金為224,000元 ③總計應給付租金為19,485,476元，加計5％營業稅後應給付總金額為20,459,750元。 ⑵相當於租金之不當得利（92年3月1日起至93年4月29日間被告占用系爭租賃物堆置廢棄物）: ①92年3月1日至同年12月31日相當於租金之不當得利： ⑴第5層至第20層部分為97,271,086元。 ⑵停車位部分為1,120,000元 ⑶總計為98,391,086元。 ②93年1月1日至同年4月29日間相當於租金之不當得利: ⑴第5層至第20層部分為40,113,277元。 ⑵停車位部分為444,267元 ⑶總計為40,557,544元。 ③總計為138,948,630元，加計5％營業稅後為 145,896,061元。 ⑶自93年4月30日至94年10月31日之預期租金損失： ①93年4月30日至93年13月31日部分： ⑴本大樓第5層至20層部分82,248,692元。 ⑵車位租金部分899,733元。 ⑶以上總計83,148,425元。 ②94年1月1日至94年10月31日部分： ⑴本大樓第5層至20層部分106,180,308元。 ⑵車位租金部分1,120,000元。 ⑶以上總計107,300,308元。 ③總計預期租金損失為190,448,733元，加計5％營業稅後為199,971,170元。 ⑷回復原狀部分 ①回復系爭租賃房屋原狀如95年11月2日民事變更聲明狀所附附表所示。或， ②本大樓5樓至20樓所需修復費用為62,864,340元。㈣被告雖抗辯系爭建物各項公共設施嚴重受損，未符合消防法規等情節，並提出訴外人「李肇勳國際室內設計顧問股份有限公司」（下稱李肇勳公司）檢查評估報告、專業建築物安全鑑定公司、與消防安全公司有關系爭建物不安全之報告等語，惟該等評估報告不足採信： ⒈李肇勳公司之營業項目並未載有「建築物公共安全檢查」或「建築物消防安全檢查」等項目之專業資格，依「建築物公共安全檢查專業機構與人員認可基準」第2條及「消防安全設備檢修專業機構管理辦法」第3絛至第5條之規定，該評估報告顯非「專業防災機構」所製作。且該檢測過程多以目視為之，且未事先通知原告配合，僅以既有之有限圖說與文件，根本無法得知相關設備之正確位置及狀況；其檢測報告，不具中立性，不足採信。 ⒉被告所提「建築物防火避難設施與設備安全檢查」乙項，其檢查日期為92年2月25日至同年月26日，「消防安全設備檢修」之檢查日期則為92年2月23日至2月24。被告於92年2月26日檢查後，尚未接獲檢查結果前，即主張爭建物存有瑕疵，除未定相當期限催告修繕，即逕於翌日92 年2月27日發函終止租約，顯不合法，足證該第三人進行之各公共安，及消防安全檢查，係配合被告提前終止租約之行為。 ⒊又關於「消防安全檢查不合規定限期改善通知單」中，僅列三項消防設備中之部分零件故障，且所載改善期限為92年3月6日，被告未待改善期限屆滿，即於92年2月 27日終止租約，其主張顯非適法。再台北市政府工務局92年2 月14日北市工建字000000000000號函，業經臺北市政府工務局認定該函內容不實，而於92年3月6日以臺北市政府會勘記錄表明文廢棄，故被告辯稱系爭建物有公共安全不合格之情事，均不可採。㈤被告於92年2月27日終止系爭租賃契約，並不合法： ⒈查系爭大樓於90年9月間因納莉水災，所造成部分消防設備受損之情形，原告已修復完畢，此由台北市消防局第二救災救護大隊所辦理之消防檢查紀錄表所載項目，經勾選為「符合」即可證明。而部分經通知應限期改善之設施，亦於91年2月9日經複查認定，已先行委託消防專技人員維修完成，符合規定；此有消防局94年5月25 日北市消預字第09431789600號函、消防局92年2月12日北市消安字第09230286900號函，可資證明；系爭大樓雖於91年4月間開始進行消防設備之重置，並非因為消防設備未完善、或不符消防法規之故，實係因原告與訴外人友聯產物保險有限公司（下稱友聯保險公司）之保險條款中載明，友聯保險公司願負擔設備之重置費用之故，並無被告所稱91年2月9日之後消防設備不足部分之情形。 ⒉系爭大樓於重置消防設施之前，即於91年4月1日提報「佩芳大樓施工中消防防護計畫」，並獲主管機關台北市消防局第二大隊松信中隊松山分隊核備；另台北市政府消防局94年5月25日北市消預字第09431789600號函略謂：「.. 有關大樓管理權人為維護大樓之消防安全就大樓消防安全設備進行修繕或更新重置之期間，有無限制使用或停止使用之法令部分，經查為確保施工安全..應由大樓管理權人依消防法施行細則第15絛第2項規定製定施工中消防防護計畫，並向當地消防機關提報」。足見系爭大樓之消防設備更新重置，其管理方法係以提報消防防護計畫之方式辦理，並非租賃房屋有瑕疵而不予修繕。 ⒊原告就系爭大樓於91年4月之後，原在進行消防設備之全面更新重置，但因被告介入，致原包商違約要求先付費後施工，工程因而延宕，經原告與被告主管Mr.John Terela商議，原告於91年12月底前就消防、機電等工程全部重新發包完成，被告即同意不解約，原告遂於91年12月23日重新發包施工，可證原告並無民法第430條「出租人於其期限內不為修繕」之情事。 ⒋被告雖委請他人製作「公共安全評估報告」、「消防安全評估報告」、及提出興引力公司之建築物公共安全檢查申報書、華一公司之消防設備檢修報告等資料，然上開資料之檢查過程，從未通知原告陪同，且被告公司並未就系爭大樓有修繕必要之情形，催告原告改善，驟而通知原告終止租約，其所為租約之終止，自與民法430 條之規定不符。 ⒌被告所稱之瑕疵並不存在，又未舉證證明原告交付系爭租賃物時有何缺陷；且系爭建物並非供居住使用之房屋，並無影響承租人或同居人安全或健康之瑕疵，被告不得執民法第424條之規定，主張終止租賃契約自明。㈥原告無不當阻撓被告回復原狀之情事： ⒈被告承租系爭大樓時，於16樓層中洗洞直徑約5公分之孔穴共175個，其使大樓多處鋼筋遭截斷，樓板結構強度減少、樓板彎矩力強度損失、樓板強度損失，此有香港BMMK，屈基夫及何有限公司顧問工程師陳志昌所作之評估報告書可證，而被告迄今並未回復原狀。另系爭大樓先前為配合被告之承租，分別委託和電工程有限公司施作水電改修工程而支出6,720萬元、及委託石鉅設計股份有限公司施作天花板工程而支出420萬元。嗣被告執意終止租約，原告為不損及當初應被告特別要求而裝設之設備，同意被告以不拆除之方式現況交屋，詎被告堅持鎖門20餘日，拆除承租範圍內之裝潢，僅留有部分裝潢未完全拆除外，另將系爭大樓之設備一併毀壞，足見被告或拆除原有之設施，或未回復原屋之狀況，自不得要求返還押租金。 ⒉被告就大樓設備均搬遷一空，遺留300餘公噸有毒易燃事業廢棄物不予清理，此有台北市政府環境保護局（下稱環保局）於台北高等行政法院93年度訴字第2853號案件中，表示「原告（即被告）未為清除系爭廢棄物係屬有可歸責事由:.... ㈡迄至92年12月26日止，被告人員多次前往系爭地點複查，原告並無任何清除行為... 」足證經主管機關按日稽查之結果，並未發現原告對於被告之回復原狀有不當阻撓之情事。 ⒊系爭大樓進行施工作業時，為防止造成大樓本身設備之損壞，且為確認建物毀損之責任歸屬，要求進行施工之大樓住戶及其委託之包商繳交保證金及切結書，並經雙方事先勘查確認無損壞方行施工，以促使住戶及其委託之包商加強注意，並於毀損發生時負責修繕，此為一般大樓管理之合理常態。而被告於85年間亦曾出具切結書，並使其包商繳交保證金後始進入系爭大樓裝潢，足證此為系爭大樓行之有之管制措施，亦為被告所明知。惟被告進行搬遷及拆除作業時，均未出具切結書，遲至拆除作業完成前一日，始透過廠商繳交150萬元之保證金支票，致衍生管理單位與施工廠商之緊張，再以此主張原告有阻撓之情事。被告刻意不遵守系爭大樓管理單位之合理要求，並因此先行義務有所爭執致不能完成回復原狀，亦為其所招致，自不得認原告有何阻撓之情事。⒋被告雖引用訴外人陳幼麟所製作92年度北院民公麟字第220889號、220891、221003號公證書，辯稱原告阻撓回復原狀等語，然其內容不足以證明有不當阻擋之情事：⑴原告另行提出之92年4月11日92年度北院民公麟字220890號公證書所附電梯照片，其電梯操作燈號明亮，證明當日電梯確可操作使用，並無全部不能操作之情事。 ⑵證人車林明作證稱時，否認房東指示關閉全部電梯，不令公證請求人或其聘請之工作人使用，須繳交施工保證金150萬元，始可回復原狀及使用電梯；其並證稱一直保持一部低樓層電梯、一部高樓層電梯、還有貨梯都開的狀態，總共貨梯一部，客梯六部等語；足以證明當時系爭大樓電梯之管理，並無全部關閉之情事，施工單位無不能利用電梯搬遷之情事。㈦被告辯稱其回復原狀義務已因原告濫用權利，或因不可歸責於被告事由，致給付不能，而免除給付義務等語，洵無足採： ⒈被告雖引用陳幼麟公證人所制作之公證書，惟均係於刻意隱瞞身分之情況下所製作，其未依公證法第84條第1 項規定，應將作成之公證書，向在場人朗讀，或使其閱覽；亦無依同條第3項之規定，由公證人及在場人簽名。故其蓄意隱瞞身分，以被告公司員工自居，已多次剝奪在場之僑樂保全公司及原告公司人員行使及主張上開權利，有意造成公證書內容缺漏，無法公正、客觀反映實情，該公證內容自不足採。 ⒉至於被告所提每日工程協調會會議記錄、及施工日誌均係被告及其委託之包商制作之私文書，原告否認其真正；另被告辯稱92年4月8日、11日及24日均有電梯無法使用之情形惟依施工日誌所示，92年4月11日及24日並無電梯無法使用之記載，被告所提出之證物顯然自相矛盾，而不可信。 ⒊被告雖引用李清標之證詞以為抗辯，惟李清標就待證事項有利害關係，所證內容顯然不足採信： ⑴證人李清標係承包被告工程之承包商儀昌傢俱裝潢有限公司（下稱儀昌公司）之負責人，故證人與被告公司關係密切，其證詞之公正性及可信度顯有可議。 ⑵證人李清標於作證時，就原告訴訟代理人所詢問之相關問題，均無法明確回覆，其證詞既不明確，自無從證明原告有何惡意阻撓之情事。再李清標亦證稱被告之承包商所使用清運垃圾之車輛，為六噸半車輛，其高度超過2米以上，並無法進入系爭大樓之地下室車道，被告之承包商不得不同時使用小貨車，並先以小貨車進入地下室車道將垃圾分批清運出，再載運上垃圾車等語。足認證人李清標所言原告惡意阻撓乙節，亦有悖於實情。末證人李清標亦證稱採購人員通知可能無法繼續下去，工程是否繼續可能要另外通知等語，亦證被告之承包退場係遵守被告採購人員之通知，而非基於原告之阻撓。 ⒋原告從未指示僑樂公司以關閉電梯之方式、或禁止車輛進入地下室搬運物品，而阻撓被告回復原狀，業經敵意證人車林明具結證明在案： ⑴證人李清標證稱，不知誰下令關閉電梯，足見被告指稱原告指示關閉電梯乙節，顯出於個人臆測。證人車林明亦否認原告曾向其指示關閉電梯。是被告僅以電梯維修，即認必為原告指示辦理，亦屬率斷。 ⑵證人車林明證稱因地下室有限高，大貨車超過高度，故請他們停在大樓旁邊的空地，以前就是這樣子做，是理所當然的，伊是傳承以前的決定，這是很自然的，反應就是不可以等語。被告藉此指摘原告阻擾搬遷，亦屬無據。 ⒌被告應負回復原狀之義務；縱認原告就被告之回復原狀有受領義務，惟被告依契約應負之回復原狀責任，亦不因債權人受領遲延而免除；況被告對於系爭大樓洗洞截斷大樓鋼筋、拆除工程破壞大樓設備、及搬運過程破壞大樓設備等，均未提出回復原狀之給付，原告自無從對其「未提出之給付」進行阻撓。本件回復原狀之責任，係被告租賃契約上之義務，惟若履行過程產生危及大樓之安全、管理及設備之情事或疑慮，僑樂保全公司依其職責自有權處理，若被告與僑樂保全公司之意見有出入，更應積極進行協調，或告知原告溝通處理，詎被告未曾就此提出意見，其指摘原告違反受領義務等語，實屬無據；且即使受領遲延，債務人亦僅減輕責任程度，債務人之給付義務並不因債權人之受領遲延而得予免除。⒍被告雖辯稱其回復原狀義務，因不可歸責於一方之事由，陷於給付不能、或客觀上已無期待履行之可能性而免除，惟： ⑴被告所引用之德國案例，於本案並不適用，蓋因「黑麥麵粉案」或「貨物供應案」，乃係因債務人遭遇生產廠器具燒毀、或通貨膨脹等情事有所變更，所導致之給付不能，本件被告自始並未遭遇任何情事變更，兩者情形完全不同，自不得比附援引。 ⑵被告從未陷於「一時不能給付」之狀況，且台北高等行政法院93年度訴字第2853號判決，亦認定被告得隨時進行回復原狀之工作，原告並未阻擾被告清除廢棄物；上開判決亦為最高行政法院96年度判字第1146號判決所維持。另台北高等行政法院93年度簡字第1057號判決，亦採與前揭判決相同見解，可資參酌。㈧綜上所述，被告於92年2月27日終止系爭租賃契約顯非合法，原告亦無不當阻撓被告回復原狀之情事，爰依法提起本件訴訟。並聲明為：先位聲明： ⒈被告應給付原告384,062,186元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。 ⒉被告應將台北市○○路○段206號房屋地面第5層至第20層建物全部回復原狀至如附表所示，或被告應給付原告62,864,340元暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。 ⒊第1、2項聲明，如受有利之判決，原告願供擔保請准宣告假執行。備位聲明： ⒈被告應給付原告366,326,981元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。 ⒉被告應將台北市○○路○段206號房屋地面第5層至第20層建物全部回復原狀至如附表所示，或被告應給付原告62,864,340元暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。 ⒊第1、2項聲明，如受有利之判決，原告願供擔保請准宣告假執行。被告則辯稱：㈠被告前於84年間向原告承租座落臺北市○○區○○路一段206號佩芳大樓地面第5層至第20層及地下第2層建物，租賃期間自84年11月1日起至94年10月31日止為期10年，惟原告交付系爭租賃房屋之初，其上有諸多公共設備尚未完成，至90年9月納莉風災後，多處重要公共設備，因淹水嚴重毀損且防護功能盡失，如「排煙系統故障」、「防火區劃不全」有漏洞缺失、「排煙室未具合格防火構造」、「消防灑水系統故障」且「泡沫滅火系統故障」等措施，將造成系爭建物發生火災時，無法立即發揮應有之消防功能；又因緊急發電機泡水毀損而「欠缺緊急發電系統」，所有「緊急照明」、「逃生指示燈」、「緊急廣播」等防災救生與逃生設備都將全數停擺，無法啟動發揮逃生救難功能。㈡經被告雖多次催請其儘速修繕，均未獲原告解決，被告因而行使同時履行抗辯權，除暫緩給付原告92年度部分租金，並同時再度促其修繕受損部分，惟原告仍置之不理。其後，因系爭建物屢次發生電梯無法使用、貨梯使用受限制等情事；而系爭建物7公尺的大廳大門遭封閉，僅有約1公尺小側門供對外出入與避難逃生，被告員工、訪客被迫僅得自該側門進出辦公、洽商，顯已違背出租系爭建物予被告作營業使用之契約目的，並嚴重威脅被告全體員工，與其他使用者之人身、財產安全，被告因而於92年2月27日發函終止租約，並表示將於合理時間內全數搬離；詎被告於搬遷進行中，屢遭原告阻撓，如關閉客梯貨梯、限制或禁止復原人使用，禁止攜帶拆卸裝潢必要工具及復原所需物料（如天花板材）、禁止復原人將貨車駛入地下一樓，妨礙清運人員運出裝潢拆遷物等，致使清運人員需以樓梯來回20樓，致使增加清運困難，嚴重延至被告復原工作進度，因而達其損害被告權益之目的。被告因原告之阻撓，現實上無法將系爭建物回復原狀，嗣經被告發函通知原告，表示將依法以系爭租賃標現況返還原告，並要求原告於押租金中扣除回復原狀費用。㈢系爭大樓多項公共設施既具嚴重瑕疵，被告依法於92年2 月27日終止系爭租約，係屬合法有據： ⒈被告於91年11月4日委請專業防災機構李肇勳公司所作之「公共安全評估報告」、及「消防安全評估報告」，均指出，系爭建物存有避難層出入口封閉、地下層排煙室未裝設防火門、地下室安全梯無防火門、排煙室未具合格之防火構造、大樓防火區劃不全、緊急升降機無法啟用、屋頂避難平台之安全門無法開啟、昇降機（電梯）未張貼中華民國昇降機安全協會所核發之合格證等多項不符建築法令之瑕疵。另92年2月由訴外人華一消防工程有限公司（下稱華一公司）、興引力建築物公共安全檢查股份有限公司（下稱興引力公司）所提出之公共安全報告，亦指出①B1F電機室之發電機組系統因水災泡水後拆除，現場未見緊急發電機、儲油槽、A.T.S 切換系統 (消防緊急電源)，建議依照消防法儘速補設； ②「梯間進氣、排煙機完全無法動作，一旦火災絳生時，排煙室無法將煙霧排出，又提供新鮮外氣，此將嚴重影響大樓人員逃生。建議儘速改善此問題」。 ⒉消防局92年2月6日佩芳大樓消防安全檢查不合規定限期改善通知單，及台北市政府工務局92年2月14日北市工建字第09230384100函，亦可知悉系爭建物確有泡沬滅火設備、梯間排煙設備及自動灑水設備、自動鐵捲門防火區劃破壞等連動系統無法正常啟用，以及缺乏緊急發電機等瑕疵。 ⒊原告雖稱工務局92年2月14日北市工建字第09230384100號公文業經廢棄等語；惟依另案工務局95年7月19日北市工建字第09568943600號函覆法院之函文，明確記載所謂廢棄之說，為原告「自行」補述之「單方面」意見，而緊急發電機及消防設備等，迄被告終止租約時，確實仍無法正常啟用。 ⒋納莉水災後，訴外人林寶男電機技師就系爭大樓受損情形所作之初步評估報告書，亦記載林寶男曾於91年5月9日、13日兩度與原告共同赴現場會勘，確認包含消防管件、循環水泵浦、防火門、消防泵浦、揚水泵浦、泡沬泵浦、泡沬混合液桶、灑水泵浦、消防用燈具、消防用感知器、鐵捲門、柴油發電機組、ATS盤、ATS雙投開關在內之設備均因納莉風災而受損，應視情形分予報廢更新或修復。 ⒌另原告執消防局94年5月25日北市預消字第09431789600號函覆，稱「室內消防栓設備」、及「自動撒水設備」於91年2月9日修復完成等語；然91年2月9日所進行之檢查，其項目及範圍均未詳盡，僅侷限於二個樓層小部分區域，且係抽查式片面外觀關察，甚至部分與公共安全相關之項目因專業不足而未檢查，遑論重要之B1中控室防災中心，竟未檢查，更未啟動緊急發電機，該次檢查草率不完整，嚴重疏漏甚多，尚不足證明系爭建物於檢查時，處於安全無虞之無瑕疵狀態。 ⒍原告於被告承租期間從未通知完成風災修復工程，亦未通知系爭建物有「消防設備之更新及重置」工程進行。此部分由原告於91年12月20日，行文於被告之函文自承，.. 因與承包商怡祥公司有糾紛，以致於納莉風災後只完成少數項目修復工程，多數重要消防設施（如：緊急發電機、緊急升降機、避難層主要逃生出入口、防火區劃與防火門、消防排煙設備系統）均未修復，可證原告更新重置之說，顯臨訟之詞。縱所謂更新及重置消防設備之舉係為真實，惟其漫長延宕之工程期間，所有消防設備長期處於停擺狀態，亦形成消防安全上之漏洞，系爭建物未合於約定使用之狀態自明。 ⒎原告所提91年4月8日「佩芳大樓施工消防防護計畫」為原告片面製作之私文書，消防局僅為收文存查，並未審核認可。即使提報消防防護，亦無法「全面替代」建物應具備之安全措施與安全設備之功能，更無使不符建物公共安全法規之公安瑕疵，變成安全無虞。是原告所提出之「佩芳大樓施工中消防防護計畫」純屬虛應故事，無法替代其他安全措施，不足證明系爭建物處於安全無瑕疵狀態。㈣系爭大樓存有多項危及安全、健康之瑕疵，經被告屢次催告，原告仍未完成修繕，被告自有權終止租約： ⒈系爭大樓存在之瑕疵，除已危及被告及其員工安全外，亦不符被告承租作為營業使用之目的；為此被告一再發函催促原告儘速修繕，而原告始終未能完成修繕，被告自得民法第430條規定，及租賃契約第13條第2項之特別終止約款，終止租約。 ⒉原告雖稱被告於接獲被證5號報告檢查結果之前，即發函片面終止租約，顯不合法等語，惟： ⑴系爭大樓部分設備因風災受損後，被告於91年7月9日即發函催促原告修繕，惟原告不願履行其義務。被告乃委請李肇勳公司評估後，經告知包括緊急升降機等多項設施無法使用，已危害員工人身安全，此等瑕疵並非經接獲被證5號之檢查報告後始知悉。 ⑵被告知悉系爭大樓具瑕疵後，多次發函催告原告修繕，又依被證5號所載「第4、12、13、14項非申報人之責任屬所有權人之權責，經使用人多次催告改善未獲處理.. 」亦可佐證。故原告稱被告未定相當期限催告等語，與事實不符。 ⒊系爭大樓因納莉風災受損之瑕疵未完全修復，依原告所執之91年2月9日消防局「消防安全檢查記錄表」，並無從證明系爭大樓至租約終止前，均已恢復所有消防設備之功能，因此本件確實存有租賃合約第13絛第2項所稱之「租賃標的受損之發生」，而上開所指瑕疵，亦嚴重影響員工安全，被告依民法第430絛規定、及租賃合約第13絛第2項規定終止系爭租約，自屬合法有據。 ⒋承租人負有於租賃關係存續期間，保持租賃物合於約定、使用、收益之狀態之義務，系爭大樓之重要公安與消防設備，如中控室等均位於地下1樓與2樓，但因風災受損嚴重，已危及進出辦公大樓人員之人身安全甚鉅，且大樓逃生重要出入口即一樓大廳大門遭房東封閉，僅有狹窄側門供進出，自不符合承租人之承租目的，亦與「生命至高無價」之精神悖離。倘如原告所主張，原告以系爭大樓之公安與消安瑕疵多存在於承租範圍之外，被告無權終止契約等語，要無足採。㈤系爭租賃房屋為被告之辦公營業場所每日使用期間超乎一般住家，其存有危及人命之公安、與消安等嚴重瑕疵，已不合於約定使用營業辦公之目的，被告自得依民法第424 條規定，終止系爭租約： ⒈系爭大樓除假日外，每日均有上千名員工辦公逾十小時，除經常有人員漏夜加班外，更有不特定公眾進出洽商，其每日使用時間，猶超出一般住居，是該房屋對於安全之要求，應為本件租賃契約之必然目的。民法第424 條規範意旨既在保障人身安全，則行使人身安全之終止權，自不應受有任何條件限制。 ⒉原告雖提出原證34號及35號等證物，主張被告曾同意不解約等語，要與事實不符；原證34號函文，僅記載雙方會談之時間地點等，未提及會議內容及不予解約之表示；至於原證35號之工程合約書，乃原告與訴外人三群建設公司所簽訂，亦與被告無關。㈥被告合法終止租約後，進行搬遷復原期間，原告違反誠信，惡意阻撓，致被告無法進行復原工作，被告已因不可歸責之「給付不能」而免除給付回復原狀義務，原告「濫用權利」之行為不應受保護，其請求復原不應准許： ⒈被告於終止租約後，進行復原工作期間，原告以關閉電梯、不讓被告搬運拆除器具、與天花板等復原物料等方式，惡意阻撓，延滯被告搬遷復原工作。另被告為配合環保局指示，花費數萬元備妥人力擬進場復原，仍遭原告強迫簽訂被告承認棄置300萬噸有毒廢棄物之切結書，致被告無端徒增待工費用達393,250元；原告事後又無理要求支付保證金，惟仍拒絕廠商進入，致被告現實上無法繼續回復原狀工作，不得已於92年4月25日始以言詞替代現實交付。 ⒉再被告搬離系爭建物迄今已逾5年，系爭建物之現時狀況，與被告搬離時已完全不同，如強令被告現今進入系爭建物回復原狀，此際所為者已非「復原工作」，而係為原告私利進行整棟大樓之「更新工作」，並不符債之本旨，亦非租賃契約應付之義務。 ⒊因原告阻撓，致被告事實上無法於合理期間完成復原工作，應認被告係因不可歸責被告之事由，陷於「給付不能」、或「客觀上已無期待履行之可能性」而免除： ⑴所謂「給付不能」亦包括經濟上的給付不能，以及客觀上無期待可能性之給付不能，包括債務人窮盡一切努力後，仍無法履行債務或無法合理期待其履行之情形，倘債務人為履行債務所須付出之金錢、勞力與物力等，以誠信原則判斷已有重大失衡，即應言忍債務人已給付不能而得拒絕給負，始符事理之平。再給付不能之適用範圍，應有適度之擴張，在給付期或債務人待為給付之時期有不能給付之情形，不問其為「永久不能」抑「一時」不能，皆當然發生給付不能之效果。縱債務人「嗣後」回復為可能給付，亦無從變更此已發生之法定效果。且徵諸德國實務已發展多年之案例，亦可知關於給付不能之概念，並不侷限於物理上之毀損滅失之情形。故債務人一時之不能履行，亦可視為永久的履行不能，以及在雙務契約之對價關係已不存在時，該契約即無履行之期待可能，而陷於經濟不能，債務人得拒絕履行之精神本旨，俾期衡平處理雙方的給付關係，使法律規範更能落實於現今社會各種複雜之案例類型。 ⑵被告前為履行回復原狀義務，已依誠信原則，在持續相當一段之期間內，按交易習慣盡一切可能之努力後，事實上仍無法完成復原工作，然此等障礙係因不可歸責被告之事由所生，應認被告之回復原狀義務已因給付不能而免除，始符公平正義。況衡酌本件租約終止當時無法完成復原，係因原告濫用權利行為所致，倘認被告仍需負回復原狀之義務，法律上顯然嚴重失衡，亦不符雙務契約之本旨。 ⒋原告負有容忍被告回復原狀之後契約義務，包括進入系爭大樓及使用電梯等，以進行復原工作，原告積極且惡意妨礙被告進行復原工作，顯已違反其契約義務，並非僅係民法第234條「消極的」單純之受領遲延。縱認原告係消極不為其協力義務，然原告惡意且長期的不履行其協力義務，亦已不能僅論為受領遲延。況依「入法庭者須有潔淨之手」 (clean hand)、「惡意當事人不受保護原則」等法理，法律制定之目的絕非保護惡意之當事人，而應以實現實質之公平正義為最終目的。原告濫用權利，侵害被告之權益之行為，其主張自不可採。㈦原告爭執公證書、復原廠商工作日誌、會議記錄、公證人及復原廠商人員證詞等證物，並以車林明證詞、被告未繳保證金為由，並其並未阻撓被告復原等語，均無理由： ⒈依公證法第12條、與公證法施行細則第13條規定，公證人辦理公證事務，而請求有關機關、團體或個人查詢協助時，始須主動出示身分證明文件，本件並無上述規定之情形。又公證法第84條所訂之在場人，並不包括僑樂公司或原告公司人員等等，故原告主張公證人未當場製，及公證書未向在場人朗讀等缺漏，無法反映事實等語，均屬無稽。 ⒉依會議紀錄之製作流程，係於隔日由各與會人員確認後再簽名，故4月7日會議記錄記載：「重要事項運貨電梯PM2:40分停用」等語，係由與會人員李俊儀於4月7日下午發現電梯無法使用後記載，迨於隔日 (即4月8日) 予各與會人員確認簽名，並無原告所稱記載不實之情形。另4月8日工作日誌停工記載係因原告自4月7日下午開始停用電梯，被告因無電梯可用，不得已決定4月9日暫停多數的工作1日，至於4月9日記載之工作項目，亦即空調機房自動復原工作等，乃係毋須使用電梯搬運之工作，故亦無原告所稱記載錯誤之情形。 ⒊車林明曾向公證人表示「未獲上級指示前，被告不得進行搬運」，原告係不定期不定時關閉所有電梯，導致公證人、被告員工及搬遷人員，均須徙步爬行20層樓之樓梯，並非車林明所稱隨時維持2部電梯供使用。此部分證之被告曾發函，籲請原告停止阻礙行為等情，足見證人所述與事實不符。 ⒋85年間之切結書及完工通知充其量僅為85年間單一個案協商處理結果，尚無從逕以推論出具切結書及保證金係合理且行之有年之管制措施。且儀昌公司為期順利復原，不得已交付150萬元之保證金支票後，原告仍禁止其使用電梯，不准攜帶工具及復原材料（如天花板）等阻礙回復原狀工作之進行，益證原告上揭主張，實係故意阻撓搬遷之藉口。㈧原告先位聲明請求回復原狀費用、預期利益、租金及各項管理費用等語，均屬於法無據： ⒈依「權利濫用」或「給付不能」之法理，原告均已不得再請求被告履行回復原狀義務。況兩造就回復原狀義務已達成以金錢給付之合意，被告以金錢給付即自原告應返還之押租金中扣抵費用，復原義務業己清償完畢，原告再行請求於法無據，且原告已行使民法第213條之法定選擇權應受拘束，該選擇之債一經選定後，視為自始單純之債，債權人之選擇權自應消滅，而不容債權人再行變更請求，且原告遲至今日始主張被告為回復原狀行為，程序上已有拖延程序之嫌，實體上亦無理由。 ⒉原告執估價單，請求被告給付回復原狀費用，與復原期間物價波動之所有不利益等語，惟該估價單內容顯不合理，本身有重大謬誤，不足作為原告請求之依據： ⑴系爭估價單作成日期為「97年3月31日」，與被告92 年3、4月進行復原工作，期間相差已5年，期間並有相當之物價波動，原告以系爭建物於「97年3月間」之狀況作為估價基準，顯有違誤。 ⑵系爭估價單第2頁所載「臨時水電費」項目為期6個月，每月費用高達155,000元，依其記載豈非謂本件復原所需期間長達6個月? 自與常理不符。再觀諸原告附表3、附表4，片面請求被告給付承租樓層水、電費用之數額表可知，被告承租樓層於92年6月後，每月實際水電費用約為6萬至11萬左右，益證該估價確屬浮濫，絕非實際進行回復系爭建物原狀所須費用。 ⒊原告請求預期利益損失部分，並無理由： ⑴原告本項請求預期利益損失，係契約關係消滅後所生，並非原契約債務不履行之損害，原告不得依民法第227條、第231條及第216條等規定請求。 ⑵被告擬進行搬遷工作時，不僅事前曾與原告交涉，亦於發函通知後，始著手進行。被告進行搬遷事宜期間，並無任意破壞情事。 ⑶再原告所提出之照片及評估報告書，尚不足以證明為被告承租樓層之水泥柱，且為被告所損壞。又該評估報告書，作成日期為86年12月間，迄今已歷時10年餘，是該報告所載內容並不足證明，系爭建物仍有所謂孔穴存在。 ⒋原告請求自92年1月1日至94年1月10日之租金，並無理由。蓋就92年1月及2月份租金，共20,459,750元部分，於92年2月27日被告合法終止租約時，被告已繳之押租金64,380,185元發生當然抵充租金之效力，原告再請求被告給付，顯重複請求而無理由。 ⒌原告請求被告負擔契約終止後，自92年3月、4月至94年1 月10日之公共區域水電費、大樓管理費、及設施維謢費，亦無理由： ⑴原告未舉證證明其單方製作之「代墊各項公設費用明細表」為真正，被告否認其為真實。 ⑵被告於4月25日全員撤離後，已無任何被告所屬人員再度進入該大樓，被告無負擔該費用之義務。縱認被告應負擔，亦應承租比例分攤。 ⑶被告無法順利拆遷，致有遺留許多業經分類、整理、集中之辦公傢具、設備資產，該等物品具經濟價值，金額超過8百多萬元，該等物品置於現場，係肇因原告惡意阻撓所致，非原告所稱被告故意棄置有毒易燃廢棄物；況該遺留物業經被告給付環保局清理費用 1,986,085元，且於93年4月間，經環保局全數以廢棄物方式處理完畢，而被告給付環保局之費用中，業已含原告片面要求之93年4月、5月之電費等，原告重複請求，顯有不當得利之意圖。 ⑷被告於92年4月依法返還租賃物後，僅剩原告為自己利益使用，其僱用管理人員之費用，自無轉嫁予被告負擔之理。 ⑸系爭租約業於92年2月27日終止，原告自不得請求被告分擔92年3月份後之公共設施維修費。縱認被告於一定期間仍應負擔，亦應按照承租樓層比例分攤。 ⒍被告自92年4月25日全員撤離後，未再進入與使用該大樓，當無要求被告負擔92年6月至94年1月10日水、電費之理。況被告搬離時，即已申請進行水電封表事宜，防免日後承租樓層發生水、電費用支出之浪費，但遭原告阻撓封表，故相關單位仍繼續計表收費，被告不願負擔費用已甚為明顯。㈨原告備位聲明請求，略稱本件租約縱經被告合法終止，其仍得請求租約終止前之租金、及所受相當於租金之不當得利、預期利益損失、及回復原狀所須費用云云，亦無理由： ⒈原告請求租金部分：92年1月及2月租金，已自原告應返還被告之押租金申抵充，原告自不得行請求。 ⒉原告請求相當於租金之不當得利部分：本件被告未能完成復原，係因受原告惡意阻礙所致，況被告為表善意，並簡化法律關係，已額外支付原告相當於自92年3月1日起至同年4月25日止之租金計18,909,365元，並主張自剩餘之押租金中扣除，原告再執詞請求，自無理由。 ⒊原告請求契約關係消滅後之預期利益損失部分：原告本項請求並非債務不履行之損害，況被告並無原告所稱壞系爭建物之行為，原告依民法第227條規定請求損失云云，並無理由，其餘同前所述理由。 ⒋原告請求回復原狀費用部分：本件無論係依權利濫用或給付不能，皆應認原告不得再請求被告回復原狀，故原告請求回復原狀費用，並無理由，其餘同前所述理由。並聲明為：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，請准被告供擔保以免受假執行。四、兩造不爭執之事實（卷3第245頁）：㈠原告於85年1月24日向原告承租台北市○○區○○路1段 206號佩芳大樓地面第5至20層，及地下第2層建物，租賃期間自84年11月1日起至94年10月31日，押租金為 64,380,185元。㈡系爭大樓有公共設施於90年9月因納莉風災受損。㈢被告91年度以前之租金已全部給付完畢。並有房屋租賃契約書、押金收據（卷1第210、211頁）等件影本在卷可稽，自堪信為真實。五、原告主張被告拒付92年度全年度之租金，又於92年2月27日片面終止租約，惟被告終止租約並不合法，依約仍應給付租金，經原告催告後，被告仍未給付，原告乃於94年1月5日發函終止系爭租約，並被告於同年月10日收受上開終止之通知，被告應給付自92年1月起至原告終止租約之日止之租金，並就原告因此所受之損害負賠償責任，且回復系爭租賃房屋之原狀等語。被告則辯稱系爭大樓之公共設施具嚴重瑕疵，被告於92年2月27日終止系爭租約，被告無庸支付租金，另被告終止租約後進行搬遷復原期間，原告惡意阻撓，致被告無法進行復原工作，其請求回復原狀，不應准許等語。是本件應審酌者，為㈠被告於92年2月27日終止系爭租約，是否合法？㈡原告於94年1月10日終止系爭租約，是否合法？㈢原告先位聲請請求給付租金、公共區域水、電費、大樓管理費及設施維護費、被告承租樓層之水、電費、預期利益損失、回復原狀或其修復費用，是否有據？㈣原告備位聲明請求給付租金、相當於租金之不當得利、預期利益損失、回復原狀或其修復費用，是否有據？六、被告於92年2月27日終止系爭租約，是否合法？㈠被告辯稱系爭租賃房屋，其上有諸多公共設備尚未完成，90年納莉風災後，多處重要公共設備，因淹水毀損且防護功能盡失，被告已依民法第424條、430條及系爭租約第13條第2項規定，於92年2月27日向原告為終止租約之意思表示等語。原告則陳稱系爭大樓因納莉風災所造成部分消防設備之受損，已修復完畢，與民法第430條之規定不符，且系爭租賃房屋，亦非供居住使用之房屋，被告不得執民法第424條，主張終止租約等語。㈡被告得否依民法第424條之規定終止租約？ ⒈按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第424條定有明文，此條文雖規定租賃物須為房屋或其他供居住之處所始有適用，惟依其立法理由「房屋或其他供居住之處所如有瑕疵，足以危及承租人或其同居人之安全或健康者，承租人於訂約時不知其瑕疵，而後始知之，自得隨時終止租賃契約，然若承租人於訂約時已知其有瑕疵，或已拋棄其終止之權利者，此時如須受其拘束，不許終止契約，則不特危及生命，抑且有背於公秩良俗，故為保護承租人之利益計，仍得終止租約」，則承租人縱於承租時知其瑕疵，或已拋棄契約終止權，於保障人身安全之前提下，已容許仍得終止契約。矧現今社會租賃房屋供辦公室使用者所在多有，在辦公室內工作人員中數不惟較一般供居家使用者眾多，工作時間更幾一日之半，倘租賃辦公處所有及人員安全或健康之瑕疵，承租人猶須忍受而不得依民法第424條之規定主張權利，顯與該條項保障人身安全之立法意旨有違，是民法第424條之租賃房屋，應擴張解釋為包含供眾多員工長期工作之辦公處所，被告所承租系爭房屋，應屬民法第424條規範之標的。 ⒉所謂瑕疵，依民法第354條規定，係指物之價值、通常效用、契約預定效用、保證品質在交付時存在之缺陷而言，此規定依同法第347條於買賣契約以外之有償契約，除其契約性質不許者外，準用之，是關於民法第424 條規定租賃物之瑕疵，亦應準用。故倘非租賃標的物交付時本質上之缺陷，而係租賃物新生或因災害所致租賃物一時之損壞，即無該條之適用。此由前述該條立法理由或謂「承租人於訂約時不知瑕疵其後知之」，或謂「於訂約時雖已知其有瑕疵但拋棄終止契約之權利者」，足認該條所謂瑕疵應於訂約時即已存在者始足當之。經查，被告辯稱向原告承租系爭房屋之初即有諸多公共設備尚未完成乙節，已為原告所否認，且被告所提出欲證明系爭房屋具有瑕疵之證據，時間俱為訂約後之91年間所為，距84年訂約時已有7年之久，不足以證明系爭房屋於承租之初即有諸多公共設備尚未完成之瑕疵存在，此外，被告並未提出證據證明之，揆諸前開說明，本件自無民法第424條之適用。㈢被告得否依民法第430條之規定終止租約？ ⒈被告辯稱系爭租賃房屋於90年9月間因納莉颱風造成多處公共設備因淹水而嚴重受損，如「排煙系統故障」、「防火區劃不全」、「排煙室未具合格防火構造」、「消防水系統故障」、「泡沫滅火系統故障」，又因緊急發電機泡水毀損而「欠缺緊急發系統」，所有「緊急照明」、「逃生指示燈」、「緊急廣撥」等設備全數停擺，危及被告人員安全等語，並提出李肇勳公司出具公共安全評估報告、消防安全評估報告、興引力公司出具公共安全檢查申報書、華一公司出具消防安全設備檢修申報資料報告為證。原告則否認系爭大樓有被告所稱之瑕疵，陳稱納莉颱風造成之損壞均已修復等語。經查： ⑴依被告委請李肇勳公司於91年10月30日評估而於91年11月4日作成之系爭大樓「公共安全評估報告」（卷第61至84頁）及「消防安全評估報告」所示（卷1第 33至58頁），系爭大樓各有如下之缺失： 在公共安全方面有「避難層出入口封閉（1樓之出入口門設栓鎖阻礙）、進入排煙室之防火門拆除（目前地下1、2樓之防火門拆除）、排煙室防火構造破壞（目前地下1、2樓之防火構造貫通穿孔破壞，未作防火填塞）、防火區劃破壞（目前地下1、2樓之原有區劃被貫通穿孔破壞、防火門被拆除）、緊急升降機無法運轉（目前地下1、2樓之緊急昇降機無法開啟使用）、緊急昇降機之防火構造破壞（目前地下1、2樓之緊急昇降機間破壞）、車道迴轉半徑不足（目前地下1樓停車位之車道遭佔用，車道迴轉半徑不足）、通往屋頂避難平台安全門設栓鎖阻礙、昇降機（電梯）未張貼中華民國昇降機安全協會合格證、地下室主樑不當穿孔，恐影響結構安全」等缺失（卷1第65至69頁）。 在消防安全方面有「未依消防法第9條規定檢修申報、地下1、2樓排煙室區劃不完全、防火門拆除及開孔、屋頂排煙及進風機控制盤無電壓輸入造成排煙機停擺、地下2 樓進風機及排煙機水損已被拆除不能使用、地下1、2樓停車場缺泡沫泵液槽、地下1、2樓之泡沫系統噴頭、感知撒水頭、手動開關、泡沫自動警報逆止閥、末端查驗閥均被拆除而為未警戒狀態、現場緊急發電機及儲油槽、ATS切換系統水損均被拆除、發電機房防火門被拆除，受信總機各開關未定位、地區音響、主音響，關閉、無法測試、地下1 、2樓探測器水損故障，且部分拆除脫落、中央監視控制室未按規定設置、部分火警標示未保持明亮、屋頂木箱止水閥關閉，未保持開啟、自動警報逆止閥15樓有滴水，地下室之輔助泵浦時有啟動，造成部分樓層蜂鳴器誤報、部分樓層自警報逆止閥未全開、地下1、2樓未依使用執照竣工圖設置滅火器設備、出口標示燈、緊急照明燈」等缺失（見卷1第 41至46頁）。 ⑵原告雖主張上開報告非專業機構所為，且檢測過程多以目視為之，並未通知原告配合，僅以有限圖說為檢測，不足採信等語。然上開2份報告係由李肇勳公司委託「UPGA全聯建築防災機構」辦理，全聯防災建築機構包括全聯建築物安全檢查股份有限公司、全聯消防設備檢修股份有限公司（現已合併更名為全聯工程科技股份有限公司），有全聯工程科技股份有限公司94 年7月5日全聯94技字第011號函暨檢附消防安全設備檢修專業機構合格證書（卷2第75至78頁）、全聯建築物公共安全檢查股份有限公司94年7月5日94安字第008號函暨檢附建築物公共安全檢查專業機構認可證（卷第2第79、80頁）、李肇勳公司93年7月14日函可稽（見卷2第81至83頁），堪認前揭公共安全及消防安全評估報告係由合格專業機構製作。且觀諸上開報告之缺失內容，例如防火門拆除及開孔、泡沫設備被拆除、緊急發電機系統被拆除、未設置滅火器設備、出口標示燈、緊急照明燈等俱屬目視即知，並非須經檢測始能得知功能有無欠缺，是原告所稱尚無可取，前揭報告應為可信。 ⑶系爭大樓因有泡沫滅火設備泵浦組件故障、梯間排煙設備排煙閘門故障、自動撒水設備泵浦組件故障等違法事實，經消防局限期令系爭大樓所有權人僑泰興公司提出改善計畫書，有該局92年2月6日消防安全檢查不合規定限期改善通知單可憑（卷1第201頁）。再系爭大樓經工務局建築管理處於92年1月29日至現場抽檢建築物公共安全結果，亦有大樓消防設備刻在檢修施工中、地下1樓無緊急發電機、自動鐵捲門防火區劃破壞、消防設備及排煙設備等連動系統無法正常啟用等不合格原因，限於92年3月6日前改善完竣並重新辦理建築物公共安全申報，有工務局94年2月14日北市工建字第09230384100號函可資參佐（卷1第202頁）。又依興引力公司於92年2月25日、26日檢查後出具之系爭建物公共安全檢查申報書及華一公司於92年2月23日、24日檢查後出具之消防安全設備檢修申報資料報告所載，系爭建物有大門出入口使用易燃建材、封閉且上鎖人員無法出入、部分昇降設備無使用許可證、緊急升降機無法正常運轉、地下室緊急供電系統已拆除（卷1第140頁）及滅火器缺失、火警自動警報設備缺失（地下1樓中控室原有甲種防火門拆除，破壞原有防火區劃，影響中控室功能）、標示設備缺失、緊急廣播設備缺失（地下1樓中控室原有甲種防火門拆除，破壞原有防火區劃，影響中控室功能）、梯間排煙設備缺失（無備品，19樓進排煙閘門均不動作，進排煙控制盤電源線路被拆除，未設緊電）、室內消防栓設備缺失（無備品，配管未見常時開關標示牌，未設緊電）、自動撒水設備缺失（無備品，配管未見常時開關標示牌，無緊電）、緊急電源插座缺失（未設緊電）、泡沫滅火設備缺失（系統目前施工中，停車場泡沫設備目前完全無法動作）、本大樓地下1樓發電機室無緊急發電機組、儲油槽、ATS切換系統（消防緊急電源）等缺失（卷1第145頁），足見系爭大樓於被告承租後發生之缺失迄92年2月26日仍未修復。 ⑷原告雖陳稱就被告所主張納莉風災淹損部分已於91年2月9日修復完成，並提出消防局第二救災大隊松信中隊松山分隊消防安全檢查記錄表（原證2號）為證。然查，上開消防安全檢查記錄表所載檢查日期為91年2月9日，係於被告所提公共安全及消防安全評估報告、公共安全檢查申報書及消防安全設備檢修申報資料報告檢查日期之前，縱然系爭建物於91年2月9日消防安全檢查合格，亦不能認嗣後即無被告所稱應修復之缺失存在。 ⑸原告雖另提出消防局92年2月12日北市消安字第09230286900號函（卷5第274、275頁）、94年5月25日北市消預字第09431789600號函（卷5第555、556頁），證明已於91年2月9日維修完成，符合規定；然91年2月9日消防局第二救災大隊松信中隊松山分隊消防安全檢查記錄表之檢查人員吳俊輝，在兩造另案回復名譽事件，於台灣高等法院95年重上字第255號審理中證稱檢查樓層為1樓及機械室，其他樓層因時間上沒有辦法配合，只好檢查一樓及消防幫浦室；設備項目太多，只有擇一檢查；緊急發電機只有檢查外觀等語，有上開事件96年5月2日準備程序筆錄影本在卷可稽（卷6 第269至274頁），可知吳俊輝於當日進行檢查時，係僅以抽查之方式，並非就每項設備逐一檢查，就最重要安全設備即緊急發電機部分，亦僅作外觀檢查，而未作性能檢查，檢查方式顯然不完備，實難證明檢查當時系爭大樓是否處於安全無虞之狀態；而上開消防局92年2月12日北市消安字第09230286900號函、94年5月25日北市消預字第09431789600號函，均僅針對系爭大樓室內消防栓設備、自動撒水設備表示意見，縱此設備已於91年2月9日完成修復，亦均不能代表其他瑕疵於當時皆已全部修復完成，故原告以上開函件主張瑕疵於91年2月9日已修繕完畢，尚無足取。 ⑹另原告又主張系爭大樓因納莉風災受損部分已於91年2月9日完成修復，之後係進行系爭建物消防設備之更新及重置工程，而非風災修復工程等語。惟依友聯保險公司委託電機技師林寶男就系爭建物因納莉颱風受損情形所作之初步評估報告書（卷2第97至105頁）所示，林寶男曾於91年5月9日、5月13日會同原告公司人員赴現場會勘，確認包含消防管件、循環水泵浦、防火門、消防泵浦、揚水泵浦、泡沫泵浦、泡沫混合液桶、灑水泵浦、消防用燈具、消防用感知器、鐵捲門、柴油發電機組、ATS盤、ATS雙投開關在內之設備均因納莉風災而受損，應視情形分予報廢更新或修復，有富傑電機技師事務所出具「僑泰興基隆路佩芳大樓納莉颱風損失案地下室公共設備初步評估報告書」足憑。又原告曾於91年12月20日以爾商字第200212201號函（卷2第93至96頁）向被告表示納莉水災造成伊重大損失及台灣國際商業機器公司之不便，災後伊已先就消防受信總機、灑水幫浦、馬達、供水、排水、照明等設備斥資修復，其他復建工程須委請專業全面檢修並檢驗整體系統設備，伊已委請怡祥公司承攬「災後消防、機電、水電等之復建工程」，友聯產險公司迄未理賠，怡祥公司又於91年6月25日起任意停工，並阻礙伊另委其他包商承攬，復建工程倍感困頓週折等語；另參諸原告於91年12月23日就上開復建工程另與三群工程有限公司訂立全責總包承攬合約書（卷2第115至123頁），及在怡祥公司訴請僑泰興公司給付上開復建工程承攬報酬之本院92年度重訴字第699 號民事事件中，僑泰興公司於92年5月22日提出之答辯㈠狀中亦自承系爭建物納莉風災後復建工程進度涉及承租人即被告2,000名使用人生命財產之安危，不容延宕，怡祥公司卻於91年6月25日擅自違約停工等語（卷2第106至114頁），足系爭大樓因納莉風災造成消防、機電、水電設備受損，至少迄91年12月20日仍未修復完成。 ⑺原告雖提出「佩芳大樓消防防護計畫」（卷2第142至160頁），證明系爭確實因消防設備重置，並非租賃房屋有瑕疵而不予修繕等語。惟該計劃乃原告片面製作之私文書，其上雖蓋有消防局印信，然僅表示消防局收文而已，原告並未舉證證明其曾按該計劃執行，亦不足以保障系爭大樓於所謂重建更新工程施工中之安全。故原告主張伊業於91年2月9日完成修復，之後係進行更新及重置工程，工程期間已提報消防防護計畫，系爭大樓並無瑕疵等語，要無足取。 ⑻原告又主張上開工務局92年2月14日北市工建字第09230384100號函業經工務局於92年3月6日以台北市政府會勘記錄表明文廢棄，並提出工務局92年3月6日會勘記錄表（卷第329、330頁）為證。經查，前揭會勘紀錄之會勘結果第1至3項記載：「依92.2.14北市工建字第09230384100號函續辦。爾灣建設股份有限公司可提供92.3.4納莉字第200303041號函，申請展延至92年5月15日前改善報驗。業者稱已訂於92年3月7日由台北市議會議員費鴻泰辦理協調會議，俟會議結論辦理。」，足見該次會勘係依前開工務局92年2月14日函續行辦理，因92年2月14日函原限期原告應於92年3月6日前改善報驗，原告乃申請展延至同年5 月15日，並非否定92年2月14日北市工建字第09230384100號函關於系爭大樓公共安全抽檢不合格之認定。至該會勘記錄表第4項固載有：「本件應依92.1.29會勘記錄辦理。非依92.2.14北市工建字第09230384100號函不實，予以廢棄。」、「92.5.15前，因市府各局處藉故造成工程進行困擾，完工日期順延無訛。」等字句，惟其筆跡與之前3項並不相同，再依台北市工務局95年7月19日北市工建字第09568943600號函覆本院之內容：「... 再查本處92年3月6日辦理系爭建築物現場會勘紀錄表內容，為現場勘查後經本處承辦人員將第1至3點敘明後，即由當時會同勘查人員之各造予以簽認（爾灣建設股份有限公司除外）。爾灣建設股份有限公司代表人現場簽名前，另於該紀錄第3點自行補述該公司單方面意見於第4、5點，並非各造簽認之會勘結論，合先敘明。」（卷6第267、 268頁），顯見會勘記錄第4項之內容，為原告自行補述之單方面意見，並非與會人員已合意或同意載入之內容。另原告主張工務局92年3月6日會勘紀錄確實經台北市工務局93年12月8日北工建使字第09369243700號函承認有效等語（卷2第161頁），然亦不因此改變上開會勘紀錄第4、5點關於「予以廢棄」等文句僅係原告片面加入單方意見之事實。 ⑼綜上，被告所稱系爭大樓因90年間納莉風災機電、消防設備所受損害，迄至92年2月26日仍未修復完，堪予認定。 ⒉按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第423、430條分別定有明文。查系爭大樓於納莉風災後有上開瑕疵，雖非被告承租範圍內，但影響被告承租作為辦公室使用之公共安全及消防安全至鉅，原告為出租人，自有修繕之義務。惟被告先後於91年7 月9日、11月18日、12月10日、12月17日定期催告原告儘速修復系爭大樓因納莉風災受損後之項缺失，有被告91年7月9日財字第32號函（卷2第124、125頁）、台北仁愛郵局第787、864、台北逸仙郵局第5156號存證信函（卷1第85至108頁）等件影本可稽，但迄至92年2月26 日止瑕疵均未修復完成，足認被告已定相當期限催告原告修繕，原告未於期限內修繕完成，則被告依民法第 430條之規定，於92年2月27日以台北逸仙郵局第556號存證信函（卷1第204至209頁）向原告為終止系爭租約之意思表示，自屬有據，則系爭租約業經被告於92年2 月27日終止。 ⒊原告雖又稱其曾與被告主管Mr.John Terela商議，原告於91年12月應前就消防、機電等工程全部重新發包完成，被告即同意不解約等語，並提出被告91年10月22日 (91)財字第49號、91年10月28日 (91)財字第51 號函（卷5第208至211頁）、全責總承包承攬合約書（卷5第 212至220頁）為證。然上開被告 (91)財字第49、51號函件，僅記載雙方會談之時間地點，並未有任會議內容及不予解約之記載；另全責總承包承攬合約書，乃原告與訴外人之合約，亦與被告無涉。㈣被告得否依系爭租約第13條第2項之約定終止租約？按租賃標的受損之發生，非因可歸責於承租人或其僱用人之事由，出租人經承租人書面通知修復，未能於合理狀況下90工作日內修復者，就該不適用部分，自承租人另行通知到達出租人之日起，租約終止，系爭租約第13條第2項定有明文，系爭大樓於90年9月間，因納莉風災受損後有諸多公共安全及消防安全之缺失發生，經被告催告後，被告仍未於90日修復完成業如前述，則被告依系爭租約第13條第2項約定，於92年2月27日終止租約，亦屬有據。七、原告於94年1月10日終止系爭租約，是否合法？系爭大樓於納莉風災後有公共安全及消防安全之瑕疵，經被告期限催告原告修繕，原告未於期限內修繕，被告於92年2 月27日終止系爭租約，依法有據，已如前述，則系爭租約既經被告終止，被告即無再支付租金之義務，原告主張被告未給付租金，其乃於94年1月10日終止系爭租約等語，自無可取。八、原告備位聲明請求給付租金、相當於租金之不當得利、預期利益損失、回復原狀或其修復費用，是否有據？原告先位之訴以其主張於94年1月10日始終止系爭租約，請求被告給付自92年1月1日起至94年1月10日之租金、公用區域之水、電費、大樓管理費及設施維護費、承租樓層之水、電費、自94年1月11日起至同年10月31日之預期租金損失及回復原狀等，因系爭租約業經被告於92年2月27日合法終止，故原告先位聲明主張其終止系爭租約後，被告應給付之租金、水、電費、損害賠償及回復原狀等，即屬無據。是以下逕就原告備位之請求，即被告終止系爭租約後，被告應負擔之租金、不當得利、損害賠償，及回復原狀義務為審酌。㈠租金部分原告主張被告未給付系爭租賃房屋92年1月1日起至92年2 月27日之租金19,261,476元、停車位租金224,000元，總計租金為19,485,476元，加計5％營業稅後應給付總金額為20,459,750元等語。被告對尚積欠原告92年1月1日至92年2月27日之租金共計20,459,750元亦未爭執（卷2第175 頁），惟辯稱已以押租金64,380,185元抵銷而消滅等語，原告亦自承被告於簽訂之初曾給付押租金64,380,185元，被告以之與上開租金債務抵銷後，租金債務已消滅，原告請求被告給付92年1、2月之租金20,459,750元，自無足取。㈡相當於租金之不當得利部分 ⒈原告主張被告自92年3月1日起至93年4月29日間被告占用系爭租賃物堆置廢棄物，應給付相當於租金之不當得利如次： ⑴92年3月1日至同年12月31日相當於租金之不當得利：①第5層至第20層部分為97,271,086元。 ②停車位部分為1,120,000元 ③總計為98,391,086元。 ⑵93年1月1日至同年4月29日間相當於租金之不當得利:①第5層至第20層部分為40,113,277元。 ②停車位部分為444,267元 ③總計為40,557,544元。 ⑶總計為138,948,630元，加計5％營業稅後為 145,896,061元。被告辯稱其於92年2月27日終止系爭租約後，即著手進行回復原等事宜，惟遭原告履次以關閉電梯、貨梯等方式阻撓，被告在92年4月25日依法以言詞替代現實交付系爭租賃房屋予原告，被告未能復原，實係因受原告惡意阻礙所致，被告為表善意，並簡化法律關係，願額外支付原告相當於自92年3月1日起至同年4月25日止之租金計18,909,365元，並主張自剩餘之押租金中扣除等語。 ⒉查被告終止租約後，已委請儀昌公司拆除及回復系爭租賃房屋，有工作說明書可稽（卷2第190至199頁）。被告指稱原告指示所委請之僑樂保全公司以關閉電梯等方式阻止被告運送拆除裝潢所產生之廢棄物，亦據提出被告與儀昌公司、震旦行及永晟公司每日工程協調會會議記錄（卷1第223至237頁）及儀昌公司施工日誌為證（卷1第238至261頁），並經本院所屬民間公證人陳幼麟於92年4月8日、4月11日、4月24日至系爭建物現場公證，其中92年4月8日公證結果：大樓現場有7部電梯，公證人試行操作皆不能運作，車主任稱房東指示關閉全部之電梯，不令被告或被告聘請之工作人員使用，須繳交施工保護費150萬元方可進行回復原狀之施工；92年4月11日公證結果：現場客用電梯全部關閉，不能使用，僅1部貨用電梯開啟，供施工人員上下；另92年4月24日公證結果：車林明主任表示未獲上級指示前，被告不可以進行家具及裝潢拆除物料之搬離工作；有92年度北院民公麟字第220889號公證書、第220891號、第221003號公證書可考（卷1第217至222頁）；且證人即儀昌公司負責人李清標證稱「因為我們搬貨需要貨梯，房東常常藉維修之類的名義把電梯關掉，不給我們搬運，我好幾次都是走樓梯到十五樓甚至二十樓。因為清運垃圾需要大型貨車，房東不准大貨車下地下一樓，只能用小發財車到地下室搬運，慢慢搬運到一樓給大貨車，要分二次搬運。因為小發財車是汽油，大貨車是柴油，房東不准柴油車到地下一樓」、「我們工作人員及搬運貨物只能用一部貨梯，且我們要搬東西進貨梯還自己另外設計了小搬運車（類似礦坑車）避免損害到房東的東西」、「我們有好幾次要進去但被房東阻撓，有到樓下但是沒到現場，現場沒進去，我們有與被告人員會合」、「（問：施工過程中房東關電梯關了幾次？）好幾次，我不記得了」（卷6第15至21頁），益徵原告確以關閉電梯等方式，阻撓被告回復原狀之工作。 ⒊原告雖否認前開公證書內容為真正，並舉出證人車林明否認房東未指示關閉全部電梯、不令被告廣聘請之工作人使用電梯、須繳交施工保證金150萬元始可回復原狀及用電梯等語，並證稱一直保持一部低樓電梯、一部高樓層電梯、還有貨梯均為得使用狀態，總共貨梯1部、客梯6樓等語（卷6第94至105頁）。然查依公證法第36 條規定，民間之公證人依該法執行公證職務作成之文書，視為公文書，自應推定其為真正。且公證人陳幼麟亦於本院92年度重訴字第1941號，兩造另件回復名譽事件審理時證稱：伊有去過佩芳大樓作公證，卷內公證書是依據事實製作，事實如何內容就記載如何等語（卷2第 179、180頁）。公證人若未依公證法第80條規定，於公證書內記載其所聽取之陳述與所見之狀況，及其他實際體驗之方法與結果，乃構成同法第54條第3項第1款規定之得付懲戒事由，陳幼麟公證人殊無甘冒被懲戒之風險而在公證書為虛偽記載之必要，是前揭公證書應堪採信。至證人車林明所述，不惟與前揭公證書、施工廠商之工程協調會會議記錄及施工日誌並不相符，且其為被告委請之僑樂保全公司人員，所證較有偏袒被告之虞，而所證述之事實，自事發時已逾4年（訊問證人期日為96 年2月12日），自以最初公證人到場公證時所述之狀況較接近於真實，是尚難以證人車林明之證言，為有利於原告之認定。 ⒋原告又以證人李清標承包被告之工程，與被告關係密切，證言公正性有議，且其亦證稱不知何人下令關閉電梯，最後亦由採購人員通知可能無法繼續施作，顯見並非基於原告之阻撓等語。惟李清標雖為被告發包廠商之負責人，惟其就電梯時常關閉一節，則與施工日誌，乃至於公證書之記載相符，自較車林明之證詞可信；再李清標雖不知何人下令關閉電梯，惟既確有關閉電梯之事實，縱非原告下令，亦係管理系爭大樓僑樂保全公司所為，而僑樂保全公司為原告之履行輔助人，原告仍不能置身事外。另李清標為被告之簽約廠商，其施作自必聽從被告之指示，包括復原工作之範圍及是否撤場，並無聽從原告指示之可能，自不能以被告因原告阻撓，為免徒勞並增加無謂成本，通知李清標可能無法繼續進行復原，即反推並非出於原告之阻撓。 ⒌原告雖主張為防止搬遷過程造成大樓損壞，及確認毀損責任歸屬，要求進行施工之住戶先行繳交保證金及切結書，此為一般大樓管理之常態，被告於85年間亦曾出具切結書，惟被告於搬遷過程中，拒不繳交保證金及切結書，遲至拆除作業完成前1日始繳交保證金150萬元，以此主張原告有阻撓情事等語，並提出照片（卷6第65至 91頁）、僑泰興大樓承租人之商施工損壞賠償保證金切結書（卷5第246頁）、完工切結書（卷5第247頁）等件為證。然被告否認於搬遷過程中曾損傷大樓電梯及公共設施，且上開照片僅能證明有其上所示之損傷，是否係被告所僱搬遷人員造成，無從認定；且所謂縱有所謂施工住戶先行繳交保證金及切結書之大樓管理常態，然既非住戶公約，又非習慣或法理，自無拘束承租人即被告之效力，原告據以指示保全人員於被告及承包商繳納保證金及出具切結書前不得搬運拆遷，自非可取。至保證金切結書及完工切結書，被告辯稱係因85年間原告主張被告公司在承租樓層洗洞造成孔洞，雖台北市土木技師公會已作成鑑定報告明確表示該等孔洞對系爭建物之結構並無安全影響，惟原告仍執意要求廠商須出具切結書及繳交保證金始得施工，廠商為求施工順利，只好與原告協商簽訂切結書及繳交保證金等語，並提出台北市土木技師公會85年5月29日函（卷6第312、313頁）、被告85年7月9日 (85)商建字第0703號函（卷6第314頁），是原告所提切結書保證金及完工切結書所述保證金係因當時個案因素且經雙方另行協議約定所生，此二文書僅能證明85年當時單一事件之處理情形，並非通案情形，與原告所稱之大樓一般管理常態，顯然無關，更無從逕以推論系爭大樓管理單位要求被告出具切結書及保證金係合理且行之有年之管制措施。況本件拆遷工程之承作廠商儀昌公司已交付150萬元之保證金支票（卷6第315 頁），原告再藉詞不讓被告僱請之廠商進行搬運工作，實非有據。 ⒍按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第235條定有明文。經查，被告曾於92 年4月24日寄發存證信函予原告，表示將於翌日中午返還系爭租賃房屋，有台北北門郵局第1922號存證信函可稽（卷1第266至269頁）。被告於92年4月25日會同公證人陳幼麟至佩芳大樓，當日被告人員均已撤離系爭建物，各層樓原有門禁鎖均已拆除，被告人員請系爭建物管理人員通報出租人表示欲交還租屋及33把鑰匙，出租人即原告之代表吳總經理及1名女性人員與被告之代理人及職員2名會面，被告人員表示欲交還租屋及鑰匙，吳總經理答覆租約終止未經同意，無交還房屋問題，且目前有拆除廢料堆積大樓內，談不到交還房屋，鑰匙不收，其已知門禁拆除之事，有本院所屬民間公證人陳幼麟92年度北院民公麟字第221002號公證書（卷7第108、 109頁）足憑，原告之員工李麗雲於本院92年度重訴字第1941號審理時並證稱「（問：公證書之記載與當天之情況是否相符？）他寫的很簡要」等語（卷2第183頁）堪認被告已於92年4月25日交還系爭租賃房屋予原告。 ⒎末原告辯稱台北高等行政法院判決已認定其並未阻撓被告清除廢棄物等回復原狀之工作，並提出該院93年度訴字第第2853號判決為據。然查，姑不論行政法院判決之既判力，應以其所判斷之行政處分為範圍，倘為私法上權義事項，則不在該行政訴訟判決判斷範圍內，行政法院就此等事項所為之認斷對民事訴訟尚無拘束力。且觀諸前開判決理由要旨，係認定系爭建物內之廢電線電纜、輕鋼架、廢木板、塑膠及泡棉等廢棄物，為被告於營運狀態下、營業場所內所產出，被告乃系爭廢棄物之產生主體，有依廢棄物清理法相關規定處理之公法上義務存在，係屬系爭廢棄物之清除義務人，被告所稱因原告阻擾被告進入系爭建物清理，課予被告清除義務欠缺期待可能性，並非自然發生之事由，而係被告與原告間之私法上事由所致，其公法上義務不能因私人間私法上事由而改變，故認環保局所為處以被告罰鍰之原處分並無違誤；則被告在公法上就該等廢棄物是否應負清除義務與其在私法上未能履行是否可歸責，洵屬二事。再者，上揭行政法院判決理由雖認環保局於原處分作成前近2 個月期間幾乎每日均至現場稽查，並未發現有妨害被告清除工作之情形，惟核該原處分之日期為92年12月26 日，縱算於之前2個月期間環保局人員至現場並未發現原告有阻擾被告清除之情形，亦不能證明自92年2月27 日終止系爭租約之日起至同年4月25日被告交還系爭建物之日止，原告並無妨害被告清除搬運之行為，是原告此部分之主張，亦無足取。 ⒏被告自92年2月27日終止系爭租約後，至92年4月25日以言詞代替交付返還系爭租賃房屋予原告，自應給付自92年3月1日起至92年4月25日止，相當於租金之不當得利。被告辯稱為簡化法律關係，願支付相當於自92年3月 1日起至同年4月25日止之租金計18,909,365元，並主張自剩餘之押租金中扣除等語。查系爭租賃契約第3條約定「第一條㈠之租賃標的，經雙方共同確認其面積為四．二一二坪，第一年租金按每月每坪新台幣（以下同）一．六二五元計租（未含稅），.... 第八年二．二八六點五元.... 」（原證1號），而92年間之租金為每坪2,286.5元，則92年度之租金含稅計算，加計停車位租金後，每月為10,314,199元（見卷1第9頁原告起訴狀，92年度第5至20層租金加計停車位租金，全年度為 117,876,562元，含稅計算後，每月之租金為 10,314,199元《117,867,562×1.05÷12=10,314,199》），被告自92年3月1日至92年4月25日仍占有系爭租賃房屋，應支付此段時間相當於租金之不當得利 18,909,365元（ 10,314,199×（1+25/30）＝ 18,909,365元），惟被告以其對原告之押租金債權之與上開租金債務抵銷後，此不當得利之債務亦已消滅，原告請求被告給付92年3月1日至92年4月25日相當於租金之不當得利，自無足取。至92年4月26日至93年4月29日，被告以已返還系爭租賃房屋，原告猶主張被告應給付此段間相當於租金之不當得利，自無可取。㈢預期租金損失原告主張其依預定租賃期間，至94年10月31日前本應有租金數入，惟被告片面終止租約後除大肆破壞，拒不回復原狀，致原告無法將租賃物再予銜接轉租，受有租金收入之損失如次： ⒈93年4月30日至93年13月31日部分： ⑴本大樓第5層至20層部分82,248,692元。 ⑵車位租金部分899,733元。 ⑶以上總計83,148,425元。 ⒉94年1月1日至94年10月31日部分： ⑴本大樓第5層至20層部分106,180,308元。 ⑵車位租金部分1,120,000元。 ⑶以上總計107,300,308元。 ⒊總計預期租金損失為190,448,733元，加計5％營業稅後為199,971,170元。然查原告所稱此項預期利益之損失，係契約關係消滅後所生，並非原契約債務不履行之損害；況被告係因原告於納莉風災後，遲未修復受損之公共安全及消防安全設備，經被告催告後，仍未於期限內修復，始終止系爭租賃契約；而契約終止後，亦因原告一再阻撓被告搬遷及回復原狀，被告始於92年4月25日以言詞代替交付返還系爭租賃房屋，已如前述，故原告主張其受有93年4月30日起至94年10 月31日止預期利益之損失，被告應負賠償責任等語，自無足取。㈣回復原狀部分 ⒈原告主張被告迄未回復系爭租賃房屋原狀，爰請求回復系爭租賃房屋原狀如95年11月2日民事變更聲明狀所附附表所示，或給付系爭大樓5樓至20樓所需修復費用 62,864,340元等語，並提出回復原狀請求項目表（卷5 第4至113頁）估價單（卷6第400至406頁）為證。被告則辯稱其至92年4月25日返還系爭租賃房屋前，進回復原狀工作已支付廠商報酬達7,947,406元，就未施作部分，願於押租金中扣抵6,573,266元予原告，另復給付予環保局代為清除遺留物品費用1,986,085元，又因原告阻撓，被告無法履行與儀昌公司之契約協力，亦增加待工費用393,250元之支出。故被告合法終止租約後，進行搬遷復原期間，原告違反誠信，惡意阻撓，致被告無法進行復原工作，被告已因不可歸責之「給付不能」而免除給付回復原狀義務，原告「濫用權利」之行為不應受保護，其請求復原不應准許等語，並提出統一發票5紙（卷6第355至359頁）、回復原狀費用表及其單據（卷2第200至206頁）、台北市政府環境保護局93年11月 22日北市環四字第09334514600號函（卷6第317至319頁）等件為證。 ⒉查被告於租約終止後，除搬遷外，亦確委請儀昌公司拆除及回復系爭租賃房屋之原狀，自92年4月2日開始施作，並有完工之工作說明書，預定支出1,200餘萬元完成復原工作，後實際完成之工作計價8,772,231元，亦有工作說明書（卷2第190至199頁）、回復原狀費用表及單據（卷2第200至206頁），及證人李清標之證詞（卷6第16頁），顯見被告於系爭租約終止後，確曾誠信履行回復原狀之後契約義務，則原告即負有使被告得進入系爭大樓及得利用電梯之附隨義務，俾被告得履行其回復原之義務；況被告承租之樓層自5樓至20樓，不問搬遷或復原工作，在在需要電梯協力，惟在被告進行復原工作期間，原告屢以關閉電梯等方式，惡意阻撓，延滯被告搬遷復原工作。查被告履行回復原狀期間之長短，適與原告之利益相衝突，被告履行回復原狀之期間愈長，原告得請求相當於租金之不當得利愈多，更遑論兩造先前就瑕疵修繕及租賃契約之終止，即有更大歧異。是以縱被告於租約終止有回復原狀之後契約義務，亦無可能要求被告須不計一切付出代價，卻繫諸於原告之恣意。⒊所謂給付不能，除傳統定義之標的毀損滅失之物理上給付不能外，應包括經濟上的給付不能及客觀上無期待可能性之給付不能，倘債務人為履行債務所須付出之金錢、勞力與物力等，依誠信原則判斷已有重大失衡，應認債務人已給付不能而得拒給付，始符事理之平（卷6第 414至417頁），本件被告已誠信履行復原工作，卻因原告之阻撓，致被告已盡一切努力，事實上無法於合理期間內完成復原工作，應認被告之回復原狀義務已因不可歸責被告之事由，陷於付不能免除。 ⒋雖原告主張台北高等法院93年度訴字第2853號判決，認定被告得隨時進行回復原狀之工作，原告並未阻撓被告清除廢棄物，此並經最高行政法院96年度判字第1146號判決所維持，另台北高等法院93年度簡字第1057號判決亦採相同見解，顯見被告未陷於一時給付不能等語（卷3第301至308頁、卷1第333至339頁）。但上開行政法院之鄰決，係就公法上廢棄物采議事項作成判斷，不得逕作本件私法爭議認定之依據，且台北高等法院93年度訴字第2853號判決，係以環保局於92年10月至12月既得自由進出系爭大樓稽查，推論原告無阻撓被告進行廢棄物清理工作，惟與92年3、4月間被告進行回復原狀遭受阻撓，為不同時期，無從執此證明原告無阻撓；且在給付期或債務人得為給付之時期有不能給付之情形，不問其為永久不能抑一時不能，皆當然發生給付不能之效果，縱債務人嗣後回復為可能給付，亦無從變更此已發生之法定效果（最高法院80年台上字第1894號判決參照）。至台北高等法院93年度簡字第1057號判決最末附記「不過如果原告能在92年4月25日全部撤離，就表示在那個時點之前其還有能力進出上開場所，能夠搬走其他物品，卻不能搬走遺留下來的物品，在日常經驗法則是比較難以被接受的」等語，然被告經原告多方阻撓後，決定以言詞代替交付返還系爭租賃房屋曾於92年4月24日寄發存證信函予原告，表示將於翌日即92年4月25日中午返還系爭租賃房屋，已如前述，則原告既已知悉被告擬返還系爭租賃房屋，自毋須再為關閉電梯等阻撓行為，然亦不能以之推論被告回復原狀之義務，未曾陷於給付不能。 ⒌本件被告已誠信履行復原工作，卻因原告之阻撓，致被告已盡一切努力，事實上無法於合理期間內完成復原工作，應認被告之回復原狀義務已因不可歸責被告之事由，陷於付不能免除，況被告為表善意及訴訟經濟，於兩造另件回復名譽事件審理時，同意自原告應返還之押租金中扣抵尚未施作部分之金額6,573,266元，有台灣高等法院95年度重上字第255號判決在卷可稽（卷7第30至61頁）。則原告主張被告應回復系爭租賃房屋原狀如95年11月2日民事變更聲明狀所附附表所示，或給付系爭大樓5樓至20樓所需修復費用62,864,340元等語，並無足取。又被告回復原狀義務已因不可歸責被告之事由陷於付不能而免除，原告再請求勘驗現場，或鑑定修復費用，即無必要，附此敘明。九、綜上，系爭大樓於納莉風災後有公共安全及消防安全之瑕疵，經被告限期催告原告修繕，原告未於期限內修繕，被告於92 年2月27日終止系爭租約，依法有據，系爭租約既經被告終止，被告即無再支付租金之義務，原告以被告未給付租金，其乃於94年1月10日終止系爭租約，其終止契約自非合法，故原告先位聲明主張其終止系爭租約後，被告應給付之租金、水、電費、損害賠償及回復原狀等，即屬無據。原告備位聲明，請求92年1、2月份之租金20,459,750元，92年3月1日起至92年4月25日止，相當於租金之不當得利18,909,365 元一節，被告並不爭執，惟辯稱已另自原告應返還之押租金中抵銷，則此部分已因清償而消滅。因被告已於92年4月25 日以言詞代替交付返還系爭租賃房屋予原告，原告請求自92年4月26日起至93年4月29日止，相當於租金之不當得利，則屬無據。又原告主張受有自93年4月30日起至94年10月31日止，預期租金之損失199,971,170元，惟此係契約關係消滅後所生，並非原契約債務不履行之損害; 末系爭租約終止後，被告應負回復原狀之義務，而被告已誠信履行復原工作，卻因原告之阻撓，致被告已盡一切努力，事實上無法於合理期間內完成復原工作，應認被告之回復原狀義務已因不可歸責被告之事由，陷於付不能免除，則原告主張被告應回復原狀，或給付回復原狀所需修復費用62,864,340元，亦屬無據。從而，原告依租金請求權、不當得利返還請求權、債務不履行損害賠償請求權，及系爭租約第14條之規定，先位聲明請求㈠被告應給付原告384,062,186元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，㈡告應將台北市○○路○段206號房屋地面第5層至第20層建物全部回復原狀至如附表所示，或被告應給付原告62,864,340元暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息；備位聲明請求㈠被告應給付原告366,326,981元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，㈡被告應將台北市○○路○段206號房屋地面第5層至第20 層建物全部回復原狀至如附表所示，或被告應給付原告 62,864,340元暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。十一、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。十二、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 97 年 7 月 18 日臺北簡易庭法官吳青蓉以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中華民國 97 年 7 月 18 日書記官蔡文揚

臺北簡易庭94年度北重訴字第5號

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