臺北簡易庭95年度北簡字第18259號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

　　　　　　　　　　95年度北簡字第18259號

原告

陳康元

訴訟代理人

凃秀蕊律師

被告

尚揚企管顧問有限公司

法定代理人

陸美瑾

訴訟代理人

吳宜財律師

上列當事人間返還租賃房屋等事件，於中華民國95年12月14日言詞辯論終結，同年月28日下午5時在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第二法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

通　譯　王家芳朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領，記載於下：主 文：被告應將門牌號碼為台北市○○區○○街0巷0號之房屋遷讓返還原告。

被告應給付原告新台幣玖佰貳拾壹元，及自民國九十五年八月三十日起至遷讓交還上開房屋之日為止，按月給付原告新台幣壹拾參萬元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行，但被告如以新台幣壹拾陸萬伍仟元為被告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款有明文規定。因此，原告本起訴請求被告應自民國95年4月10日起至遷讓返還門牌號碼為台北市○○區○○街0巷0號房屋（以下簡稱系爭房屋）予原告之日為止，按月給付原告新台幣（下同）130,000元，於訴訟進行中就上開應受判決事項之聲明，減縮為被告應給付原告921元，及自95年8月30日起至遷讓交還第一項房屋予原告之日止，按月給付原告130,000元，經核與上開法文之規定相符，應予准許，先予敘明。

二、本件原告起訴主張略為：

（一）被告前於民國88年9月2日向原告承租系爭房屋，約定租期為6年5個月，即自88年11月10日起，至95年4月9日為止，租金每月65,000元，雙方並簽定房屋租賃契約書（以下簡稱系爭契約書）。

（二）之後租賃期間於95年4月9日屆滿，原告不欲續約，並已於95年2月23日、27日寄發存證信函予被告，明確表示租期屆滿不再續約，請求被告依據系爭契約書第21條之約定，將系爭房屋騰空並返還原告，但被告迄今仍拒不返還。並以95年2月23日存證信函主張依據系爭契約書第8條之約定，繼續租賃關係。為此，原告爰本於租賃物返還請求權、所有物返還請求權，請求被告應遷讓返還系爭房屋。

（三）此外，依據系爭契約書第21條之約定「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應將承租房屋遷空返還甲方，不得借詞推諉，否則甲方每月得向乙方請求按照租金2倍之違約金至遷讓完畢之日止」，是原告本有權依據上開約定，及不當得利之法律關係，向被告請求違約金，而被告已陸續寄607,581元予被告，原告以之與原告違約金債權抵銷後，被告尚應給付原告921元，及自95年8月30日起至遷讓交還第一項房屋予原告之日止，按月給付原告130, 000元。（計算式如下：607,581-130,000 ×4 (抵銷4個月違約金)= 87,581元，87,581÷4,333 (每日違約金)=20.21 日，20×4,333 =86,660元 (20天之違約金)，87,581- 86, 660 = 921元 (再抵銷20天之違約金)）

三、被告之辯解略以：

（一）系爭房屋屋齡已屆40年，極其破舊不堪，連同其它同市區街巷0號、3號、5號、7號、9號、11號、13號、6號、8 號、10號之房屋，因其地理位置處於「幾乎封閉之死巷」，，安平街5巷住戶僅能經由「安平街5巷巷口」出入，動線不佳無法匯聚人氣，帶動人潮，加以欠缺整理規劃與妥善管理，致昔日在安平街5巷內3度租屋營業者，均因營運不佳而虧損、倒店，不得不撤櫃、退租，終致「安平街5巷」10年內乏人問津。

（二）被告公司之法定代理人陸美瑾在88年6月間，前往上開地點查訪後，建議透過「造街運動」，讓市容煥然一新，並委由專業之經營團隊即被告公司統一經營管理。之後被告公司與上開地點各戶屋主與大東路16之9號屋主達成協議，內容略為：被告公司承租上開地點各戶房屋、造街工程款其中約2千多萬元由被告公司負擔、屋主)免除租賃期間前3個月租金之給付義務、租期原約定10年且不調漲租金，後協議改為租期9年5個月，租金則自「第6年5個月起」即「第95年4月10日起」至98年4月9日止3年，依物價上漲指數調漲租金30%等。

（三）據此，原告與其他屋主與被告公司達成上開協議，就房屋租賃期間，約定為「9年5月」，租賃期間「前6年5月」即「88年11月10日起至95年4月9日止」不得調漲租金，迄「剩餘租期3年之始日起」即「95年4月10日起至98年4月9日止」始得「依物價上漲指數調漲租金30%」。原告於「88年8月26日」簽訂系爭租賃契約書要求將調漲租金「30%」刪除，而逕依「當年度物價上漲指數」調漲租金，但將無礙租期「9年5月」之存在。

（四）兩造既已協議約定租期為「9年5月」，並自「第6年5個月起」即「95年4月10日」起至98年4月9日止「3年」為調漲租金之期間，此乃第8條後段約定「…甲方 (指原告)…並同意繼續租予乙方 (指被告尚揚公司)3 年」之真意。析言之，原告依系爭租賃契約書約定，自「95年4月10日起至98年4月9日止」3年，對被告尚揚公司仍負履行出租之義務，且其應負義務不因租金調漲而免除。

（五）系爭契約書第8條約定：「…甲方 (指原告)得依物價上漲指數調漲租金，並同意繼續租予乙方 (指被告公司)。」即指不論當年度物價上漲指數比例如何，原告仍應負履行剩餘3年租期之義務至灼。抑有進者，系爭契約書第21條約定乃屬「違約罰則」之增列條文而已，均無礙兩造業已協議約定租期「9年5月」之本質。從而，被告尚揚公司依約自「95年4月10日起」給付調漲租金，即屬適法有據。原告截取系爭契約書第2條及第21條關於「租期屆滿」之文義，任意推解，而「故意忽略」第8條約定之歷史背景與真意，其主張租賃期間已經屆滿，應非有據。

（六）安平街5巷其他全體屋主及大東路16之9號屋主，均依「88年8月26日」簽署之房屋租賃契約書第8條約定意旨繼續履行自95年4月10日起之後剩餘3年租約義務，且被告尚揚公司並履行調漲租金30%之給付義務，原告明知被告公司投入大量人力、物力，竭盡心力經營始足以令安平街5巷與大東路16之9號逐漸展現風華榮景，甚且因而使其所有之房、地價值高漲數倍，竟不思感恩，欲以坐享其成之姿，羅織理由收回房屋自營或自租或買賣，核其所為，難謂無違「誠實信用原則」。

三、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院著有17年上字第1118號判例要旨可資參照；又當事人於訂立書面契約時，如未將先前洽商有關契約履行之事項以文字記載於契約者，除法律另有規定或另有變更契約內容之意思表示合致外，應僅得以該契約文字之記載作為解釋當事人立約當時真意之基礎，無須別事探求，此亦經最高法院著有93年度台上字第988 號裁判要旨闡釋甚詳。

四、經查，兩造間就系爭房屋已簽定系爭契約書，此為兩造所不爭執，並有原告所提出之系爭契約書1份在卷可稽，則依據上開說明，系爭契約書之文義，若已明確表示當事人真意，縱與當事人之前協議者有所出入，但已無須別事探求。而就系爭房屋租賃期間究竟為原告所主張之6年5個月，抑或被告所辯稱之9年5個月？查：

（一）系爭契約書第2條已經記載「租賃期間雙方洽定為六年五個月，即自民國八十八年十一月十日起至民國九十五年四月九日止」，是其上開文義對於租賃期間，規定已甚為明確。同時，系爭契約書於當時由律師即證人蘇誌明到庭證稱「我去時只是去確認雙方對於契約有無意見，沒有意見，雙方就用印」「（對於契約書之文義雙方當時有無意見？）沒有」，亦徵系爭契約書之上開約定，確實為兩造簽約時之真意。

（二）被告雖辯稱兩造協議為9年5個月，或原告與其餘各戶屋主於召開說明會時，均同意渠等與被告公司間，就上開房屋之租賃期間均為9年5個月，此固經證人李俊毅、張碧卿、陳阿心、陳李美妙、陳鐵雄到庭證稱明確，但兩造就租賃期間既然已經明確於系爭契約書中為上開記載，且兩造於簽約時，對於上開記載均認知為兩造之真意而無異議，前已述及，則依據上開最高法院93年度台上字第988號裁判要旨之說明，亦應以系爭契約書之記載，為解釋當事人立約當時真意之基礎。

（三）此外，依據被告寄予原告之95年2月23日存證信函，已經載明「台端與本公司合約將於今年四月九日到期。據本公司與台端合約第八條「租約期滿後，甲方得依物價上漲指數，調漲租金，並同意繼續租予乙方三年」，故本公司將依原合約之精神繼續承租三年，並邀請台端於民國95年2月27日下午五點整前來本公司進行續約手續」，此有原告所提出之上開存證信函1份為證，足徵兩造就系爭房屋之租賃期間，於簽定系爭契約時，均已明確認知租賃期間係於95年4月9日到期。

（四）基於此，依據系爭契約書第2條之規定，系爭房屋租賃期間已於95年4月9日屆滿，即系爭，防污之租賃期間，應為6年5個月，足以認定。又系爭契約書第8條雖約定「租約期滿後，甲方（即原告）得物價上漲指數，調漲租金，並同意繼續租予乙方（即被告）三年」，但原告主張伊已於租約期滿之前，分別於95年2月23日、27日寄發存證信函予被告，明確表示租期屆滿不再續約之意思，此有原告所提出之存證信函2份附卷可參。是原告主張兩造就系爭房屋之租賃關係已經終止，且原告已為不同意續約之意思表示，則原告於租賃關係終止以後，本於租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，應屬有據。

五、綜上所述，原告請求被告應遷讓返還系爭房屋，並依據系爭契約書第21條之約定，扣除被告已經給付之上開款項以後，請求被告應給付上開違約金，為有理由，均應予以准許。

六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告於預供擔保後，得免為假執行。

七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此說明。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭