臺灣臺北地方法院簡易民事判決

原告

台裕股份有限公司

法定代理人

甲○○

原告

乙○○

共同訴訟代理人

蘇清文律師

共同訴訟代理人

代 溫思廣律師

被告

親愛的攝影有限公司

兼法定代理人

丁○○

被告

丙○○

上列當事人間請求返還房屋等事件，於中華民國95年7月26日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：

㈠被告親愛的攝影有限公司（下稱被告公司）邀同被告丁○○、丙○○為連帶保證人，於民國94年2月1日向原告台裕股份有限公司（下稱台裕公司）承租臺北市○○區○○段一小段5471建號建物即門牌編號臺北市中山區○○○路○段57號1樓房屋（下稱系爭1樓租賃物）及向原告乙○○承租同上小段5472建號建物即門牌編號臺北市中山區○○○路○段57號2樓房屋（下稱系爭2樓租賃物），分別簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭1樓及2樓租約），均約定租期自94年3月1日至97年2月28日止，月租分別為新臺幣（下同）23萬元及3萬元，另將系爭1樓及2樓租約送交公證。

㈡詎被告公司自94年8月1日起即未給付租金，經原告委請律師於94年8月17日催告未果，嗣依公證書聲請強制執行94年8月至10月份之租金，然自94年11月起，被告公司仍拒付租金，原告爰於95年4月18日發函終止系爭租約，雖遭遷徙不明退回，惟系爭1樓及2樓租約約定若有送達不到或退件者，悉以第一次郵寄日期為合法送達日期，故系爭1樓及2樓租約於95年4月18日終止。倘認原告未經催告程序即行使終止權，原告另委請律師於95年7月7日發函催告被告於7日內清償欠租，並表示如未依限履行，系爭1樓及2樓租約即告終止，前開律師函既於95年7月10日送達於系爭1樓及2樓租約所約定之住址，且未見被告公司清償，兩造間之租賃關係應已消滅。

㈢被告公司積欠自94年11月起之租金，迄95年4月止，簽約時收受69萬元及9萬元保證金抵充94年11月至95年1月之租金後，仍分別積欠台裕公司及乙○○69萬元及9萬元，被告公司不僅迄未清償欠租，亦未返還系爭1樓及2樓租賃物，不僅侵害原告所有權，原告同時受有相當於租金之損害。為此，依系爭租約、不當得利及侵權行為法律關係起訴，並聲明：⒈如主文第1、2、4、5項所示。㈡被告應自95年5月1日起至被告公司騰空遷讓返還系爭1樓租賃物之日止，按月連帶給付原告台裕公司23萬元。㈢被告應自95年5月1日起至被告公司騰空遷讓返還系爭2樓租賃物之日止，按月連帶給付原告乙○○3萬元。

三、原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之土地及建物登記謄本、公證書（附房屋租賃契約）、支票及退票理由單、律師函、信封與郵局大宗掛號回執等件為證，被告經相當期日之合法通知，既未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀以供本院參酌，自堪信此部分事實為真正。

四、系爭1樓及2樓租約是否合法終止：

㈠按承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租金額，不得依前項之規定終止契約，其租金約定於每個月開始支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項及第2項定有明文。又承租人積欠租金除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。按土地法第100條第3款關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期間之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例參照），又上開規定係為保護經濟上之弱者即承租人而設，為強制規定，自不得以約定排除之。是以原告主張依系爭1樓及2樓租約第13條約定：「甲乙丙三方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責」，排除民法第440條規定之適用云云，尚不足採。

㈡次按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示。又非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力，民法第95條第1項本文定有明文，所謂達到，係指意思表示到達相對人之支配範圍內，相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言。經查：被告公司自94年11月1日起即未再給付任何租金，迄原告委請律師於94年7月7日發函催告被告清償欠租，已達9個月，而此催告函內復表明：「催告被告親愛的攝影有限公司於文到7日內給付積欠之租金184萬元，逾期不付，即以本函為作為終止雙方租賃契約之意思表示」等語，並於95年7月10日送達至系爭1樓租約及2樓租約所載之被告公司所在地，有原告提出之律師函及郵局大宗掛號回執足參（見原證11、12），雖係依系爭1樓及2樓租約第20條約定而對被告公司於租約所載之地址送達，然被告於簽訂租約即知悉此送達之約定，應預見兩造關於系爭租賃物所生之任何書信均對之送達，堪認已達到被告公司及其餘被告得以支配範圍，依諸首開規定及說明，前開附停止條件之律師函發生催告被告公司清償欠租之效果。如今被告仍未清償，復如前述，則系爭1樓及2樓租約於前開附停止條件之律師函所定期限屆滿時即95年7月18日消滅，系爭1樓及2樓租約業合法終止。

五、原告之請求有無理由：

㈠積欠租金：按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。又系爭1樓及2樓租賃物之租金每月分別為23萬元及9萬元，被告公司應於每月1日前給付，系爭1樓及2樓租約第3條與第4條復有明定。本件被告公司自94年11月1日起即未給付系爭1樓及2樓租賃物之租金，既有前開不爭之支票及退票理由單可稽，則原告主張被告公司分別積欠系爭1樓及2樓租賃物69萬元（23萬元x6個月 (94年11月至95年4月)- 保證金69萬元）及3萬元（3萬元x6個月 (94年11月至95年4月)- 保證金9萬元）租金，應認有據。

㈡遷讓返還系爭1樓及2樓租賃物：按「乙方（即被告公司）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方：：」，系爭租約第6條前段約定甚明，而系爭1樓及2樓租約已合法終止，復如前述，原告主張被告公司有騰空遷讓返還系爭1樓及2樓租賃物義務，亦有依據。

㈢不當得利：按無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，房屋所有權人得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益。被告公司於租賃期間屆滿後迄未返還系爭1樓及2樓租賃物，為不爭之事實，依前開說明，自受有相當於房屋租金之利益，並致原告受有同額之損害。原告依不當得利及侵權行為法律關係起訴，非謂無據。惟系爭1樓及2樓租約於95年7月18日合法終止，被告公司自95年7月19日起始負有返還不當得利及賠償損害之責任。

㈣此外，被告丁○○及丙○○為被告公司之連帶保證人，就被告公司對原告之債務負連帶之責，系爭1樓及2樓租約第12條復有明文。從而，原告依系爭1樓及2樓租約、不當得利及侵權行為法律關係起訴，請求①被告連帶給付原告台裕公司69萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即95年7月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息、②被告公司騰空遷讓返還系爭1樓租賃物、③被告自95年7月19日起至騰空遷讓返還系爭1樓租賃物之日止，按月連帶給付原告台裕公司23萬元；④被告連帶給付原告乙○○9萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即95年7月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息、④被告公司騰空遷讓返還系爭2樓租賃物、⑥被告自95年7月19日起至騰空遷讓返還系爭2樓租賃物之日止，按月連帶給付原告乙○○3萬元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，原告勝訴部分，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，原告其餘主張與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條但書、第85條第2項、第3項。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭