臺北簡易庭上列當事人間95年度北簡字第39339號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

原告

乙○○

訴訟代理人

陳玉玲律師

被告

謙品國際有限公司

法定代理人

甲○

上列當事人間95年度北簡字第39339號遷讓房屋等事件，於中華民國95年9月20日言詞辯論終結，同年月29日在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

朗讀案由兩造均未到

法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，

記載於下：

主文

事實及理由要領

原告主張：被告於民國93年6月23日與原告簽定房屋租賃契約書，向原告承租坐落台北市○○○路222巷25號1樓房屋，租期自93年8月5日起至95年8月5日止，每月租金新台幣 (下同)10萬元，並約定租期屆滿，除經原告同意繼續出租外，被告應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還原告，如不及時遷讓交還房屋，原告每月得向被告請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止。本件租賃契約於95年8月5日屆期，原告於95年5月19 日委請律師寄發存證信函通知被告：租期屆滿不再續約，請被告於95年8月5日租共屆滿後，迅速遷離。詎料被告於租期屆滿，未依約將系爭房屋騰空返還原告，致原告無法使用收益系爭房屋，被告即受有相當於租金每月10萬元之不當得利，且依租約第6條之約定，原告得請求被告賠償按租金5倍即50萬元計算之違金及每月相當租金10萬元之不當得利。原告依租賃物返還請求權、租賃契約、不當得利之法律關係，請求被告遷讓房屋，及自95年8月6日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付原告60萬元。並聲明：㈠被告應將台北市○○○路222巷25號1樓房屋遷讓返還原告。㈡被告應自95年8月6日起至遷讓返還前項聲明所示房屋之日止，按月給付原告60萬元。㈢原告願供保聲請宣告假執行。

被告則辯以：被告於93年6月被告向張哲菖承租系爭房屋，後來張哲菖將房屋賣給原告，被告與原告在93年10月簽定租約，93年10月原告才告知他買了系爭房屋要我簽字，93年10月13日換第2份合約時被告表示要簽5年，但原告表示先簽2年，會讓被告續約，被告才簽合約，後來原告又要賣房子，一直有人來看房子，原告在95年5月已將系爭房屋出售並過戶。被告於95年5月收到原告之存證信函說不續約要收回，被告於收到存證信函前即向原告表示要續租或買房子，被告當初花了250萬元裝潢系爭房屋，被告希望續租等語。並聲明：原告之訴駁回。

兩造不爭執之事項：

㈠兩造曾簽訂房屋租賃契約書，原告將台北市○○○路222巷25號1樓房屋出租予被告，約定租期為2年自93年8月5日起至95年8月5日止，租金每個月10萬元止，被告於租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還原告，不得藉詞推哀或主張任何權利，如不即遷讓交房屋時，原告每月得向被告請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止。（房屋租賃契約書影本見本院卷第7-8頁、第25-26頁)

㈡原告於95年5月19日發存證信函予被告，通知被告不再續租。（存證及回執見本院卷第9-10頁)

㈢系爭房屋已於95年7月24日以買賣為原因移轉登記予廖英棋所有，其原因發日期為95年5月11日。(建物謄本影本見本院卷第27頁)

㈣被告現仍占用系爭房屋。本件爭點及本院之判斷：

㈠被告於95年8月5日租期屆滿後應將系爭房屋返還原告，迄未返還，被告應應將系爭房屋返還原告。

⒈民法第455條規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；...。」

⒉本件被告曾於95年5月19日通知原告不再續租，則兩造間就系爭房屋之租賃契約於租約期滿即95年8月5日終止，被告應將系爭房屋返還原告。

⒊至被告辯以：93年10月13日換第2份合約原告表示先簽2年、會讓被告續約等語部分，為原告所否認，而系爭租約末僅加註「租約期間不得再有換約行為」（見本院卷第8頁、第26頁反面)，並未約定被告得續租，此外，被告未舉證證明兩造有約有被告於95年8月5日租約期滿後得續租，被告此部分所辯尚難採信。又被告辯以其收到原告存證信函前即向原告表示要續租或買房子等語部分，由於兩造已於約定被告於租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還原告，故無從以原告通知不續租前被告已表示要續租或買房子，而認為被告得拒絕返還房屋，併予敘明。

㈡被告自95年8月5日租期屆滿後雖仍占用系爭房屋，但原告已非所有權人，不得請求不當得利。

⒈原告主張：被告於租期屆滿，未依約將系爭房屋騰空返還原告，致原告無法使用收益系爭房屋，被告即受有相當於租金每月10萬元之不當得利。

⒉民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」

⒊被告於95年8月5日租期屆滿後，仍繼續占有使用系爭房屋，然系爭房屋已於95年7月24日以買賣為原因移轉登記予廖英棋所有，其原因發日期為95年5月11日，已如前述，則原告於95年8月5日租期屆滿後已非所有權人，尚難認為原告因被告未返還系爭房屋而受有無法使用收益系爭房屋之損害，故原告請求被告返還不當得利，不應准許。

㈢被告應給付原告自95年8月5日起返還系爭房屋之日止按月15萬元之違約金。

⒈兩造簽訂之系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得借詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」本件被告於95年8月5日租約終止後，仍占用系爭房屋，未將房屋交還原告，依前揭約定應負給付違約金之義務。

⒉按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。而衡量違約金是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，以為酌定標準；而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807號判例可資參照）。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院51年度台上字第19號判例可資參照）。審酌國內近年經濟景氣、經濟交易、房屋租賃等一切情狀，認本件違約金應以每月租金之1.5倍即15萬元計算為適當。

綜上所述，本件租期屆滿前被告通知原告不再續租，則兩造之租賃關係至95年8月5日租期屆滿而終止，被告應將房屋返還原告，然被告迄交未還房屋，則原告得請求被告返還系爭房屋，及給付經酌減後每月15萬元之違約金。被告自95年8月5日租期屆滿後雖仍占用系爭房屋，但原告已非所有權人，不得請求不當得利。從而，原告請求被告將台北市○○○路222巷25號1樓房屋遷讓返還原告，自95年8月6日起至遷讓返還前項房屋之日止按月給付原告15萬元違約金部分，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭上列筆錄正本係照原本作成。

如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。