臺灣臺北地方法院民事簡易判決

原告

富貿建設有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

楊雅棠律師

被告

亞歷山大股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

乙○○

上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國95年12月22日言詞辯論終結，判決如下︰

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠被告於民國88年5月1日與原告簽訂租賃契約，承租座落台北縣永和市○○路499號5樓部份及6樓全部房屋，租期10年，自88年5月1日起至98年4月30日止，租金每月102萬元。詎被告於95年6月2日以存證信函通知原告終止契約，承租至95年7月31日止，乃自95年7月份起未支付租金。經原告委託律師發函通知被告拒絕其提前解約，復於95年8月7日發函要求被告支付2期租金，被告則拒絕支付，爰依民法第421條及第439條規定，起訴請求被告應給付所積欠95年7月、8月之租金共204萬元。

㈡被告僅提出營收記錄，自無法證明永和店是否虧損。況依據被告公司之網站資料可知，其欲不斷地積極拓展台灣地區之經營版圖，是被告所辯市場環境之艱困，對被告當無影響。再由被告提出之營收記錄可知，93年1月至95年6月營收總計360,346,676元，每月平均1200萬餘元，因此單就永和店而言，應無虧損情形。被告公司之經營型態係採會員制，會期以年為單位，甚至三個年度或五個年，自不能單憑數月營收為據。被告結束系爭房屋所在永和店之營業，乃因中和店業績不如預期且兩店之客源大部分重疊，被告為節省成本，乃將永和店客戶移往中和店，進而結束永和店之營業，並非永和店有虧損之情形。縱被告經營不善而有契約終止權，然其為終止契約之存證信函並未表明其理由，原告自無從知悉其法律依據，更無法提出說明，因此被告終止契約不合法，兩造之租賃關係仍屬存在，原告自得請求給付租金。

㈢至於，被告主張系爭房屋不符建築物使用登記，而原告未能申請變更使用執照，其有權提前終止契約云云。然依據系爭租賃契約第5條第㈡款約定：「乙方如需變更租賃物使用用途，甲方負責提供建築物建照....，費用則由乙方自理。」足見原告並無申請變更之義務。關於系爭房屋遭台北縣政府以不符建築物使用登記為由，而處分罰鍰並限期改善一節，被告指稱前縣議員江上清向其稱不需變更系爭房屋之使用用途，且違規使用不會遭到縣政府處罰，而其曾提出變更使用用途申請等，顯係憑空捏造，委不足採。查江上清從未擔任縣議員，江上清豈有可能利用其議員職務向被告為任何不當之保證或承諾？且系爭房屋於租賃契約簽訂之前即86年6月間已變更用途為「公共浴室」，而非保齡球館，此有台北縣政府工務局變更使用執照可稽。是原告果真享有特權，則何必於申請變更系爭房屋之用途？

㈣查原告所屬之吉貿集團於民國86年1月20日與被告公司及藍灣工程股份有限公司、建越工程股份有限公司等簽訂合作契約書，因原告並無經營休閒俱樂部之經驗，故僅負責大部份資金之籌措，餘如工程設計由亞歷山大等公司共同完成，此載明於上開合作契約書第5條。吉貿集團與被告公司等為經營系爭休閒俱樂部乃成立吉歷股份有限公司，依據上開合作契約書第3條約定，乃由被告取得該公司之經營權，吉貿集團無法過問該公司之一切事務，甚至無法瞭解公司之營運及財務等狀況，吉貿集團遂於88年5月4日將吉歷股份有限公司持有之全部股權轉讓與被告公司，並由兩造於88年5月4日另行訂立系爭租賃契約。

㈤證人陳小瑩之證詞不實在。據原告向陳秀媚小姐查證結果，於95年5月30日第一次會面時，證人陳小瑩並未向其提及罰單問題，僅片面要求解約，因此陳秀媚小姐無法同意，遑論轉達予其他股東。而於95年6月14日第二次會面時，證人陳小瑩則稱其會員僅7千多人，業績下降而要求解約，並未主張其已虧損，且未提出任何數據或資料。至於，張貼公告一事，陳秀媚已明白表示無法同意被告解約，故乃要求於雙方未解決租賃事情之前，不要貼公告。實際上，陳秀媚既已明白表示無法同意被告解約，則被告是否張貼公告已與原告無涉。並聲明：被告應給付原告204萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、被告答辯：

㈠租賃契約已於95年7月31日終止：依原、被告雙方所簽訂之租賃契約書第9條第㈢項規定，「…非依本租約有關之規定，不得終止本租約，惟若屬天災、地變、戰爭、法令規定乙方（即被告）不得營業等不可抗爭之因素，或乙方經營不善，則不在此限…」。按被告之永和店（即設於原告所有之租賃物）近三年來向國稅局報繳的營業稅金額記錄可知，營收狀況確實逐年在下降，因此被告只得忍痛將營收狀況不佳的永和店提前結束營業。依被告公司內部所做永和分部2006部門損益表可知，到民國95年9月底為止，被告總計損失大約17,816,133元；若計算到95年7月底止，則總計損失14,832,683元。被告經營各營業據點均單獨設立一分公司，為個別之法人團體。且各營業據點，均有其獨立的人事及會計制度，一個分公司盈虧與否，均由其自負責任及分配利益。因此，縱然有其他分公司有盈餘，並不能將之分潤予虧損之其他分公司，故就原告要求提出被告中和分公司之帳務資料，並非合理。被告曾以95年6月2日台北34支局第914號存證信函通知原告，將提前於95年7月31日終止租賃契約，並於此期限前完成搬遷，清空租賃物交還予原告，此為原告所明知且不爭執之事實。另被告曾被台北縣政府，以不符建築物使用登記為由，處分罰鍰並限期改善，被告未取得相關係爭租賃物有關之建築結構圖，以致於無法申請變更營業登記及使用執照而原告迄今仍不能申請變更使用執照，讓租賃物符合被告營業使用，被告若再繼續在租賃物營業下去，依台北縣政府之行政處分，將依建築法第91條規定處理，除連續罰款外，還將斷水斷電，甚至強制拆除。因此被告依租賃契約書第9條第㈢項規定，被告亦有權提前終止租賃契約無疑。被告確實依照租約之規定，向原告送達提前於95年7月31日終止租約之意思表示，並在期限屆至前交還租賃物，自應已終止租約無誤。

㈡租金均已清償完畢：被告所繳納之租金，先前已清償至95年6月份。被告已依雙方所簽署之租約第4條規定，被告於租約生效時，已繳納新台幣120萬元做為押租金予原告。而該項金額，原告應於契約終止時無息如數退還予被告。如前述雙方租約已然於95年7月31日終止了，原告應依租約本條之規定負返還押租金之義務。至於原告要求給付之95年7月份之租金102萬元，因與前述原告應返還被告之押租金，都已屆清償期且種類相同，故被告依據民法334條第1項及335條第1項規定，曾以存證信函，告知以押金120萬元抵扣之，故原告此項債權應已符合民法抵銷之規定，視同清償完畢而消滅。

㈢原告變更係爭租賃物之用途，並非基於被告之設計或需求：原告又主張已變更係爭租賃物使用執照之用途為公共浴室等語，但主管機關處分的主要因素，是違法使用租賃物於游泳池及健身房兩項目。而這兩項也是雙方簽訂合作契約書第6條俱樂部經營方式「…設施含游泳池、健身房…」所明訂的首要營業項目。倘若原告係是依據被告之設計，或者依被告之需求，理應變更租賃物許可使用項目，當然要包含游泳池及健身房等項目才對顯見原告此項主張亦與事實不符。系爭吉歷公司在被告承接前，實為原告所管控主導：原告與被告間簽有如原證八之合作契約書固屬實情，但從其內容亦可看出，原告與其所指定之建築施工廠商藍灣工程公司、建越工程公司，合占股份為百分之八十，又分占吉歷公司之公司董、監事、監察人等職務，原告之江上清先生又擔任吉歷公司董事長，相較之下被告股份才占百分之二十，如此原告主張完全無法過問吉歷公司之經營管理，實難以令人置信。同一合作契約書第三條規定雖記載經營權由被告負責，但從同契約第六條俱樂部經營方式、第七條經營顧問費及第八條經營分紅可知，被告在未承接吉歷公司時期，實是提供自己健身俱樂部之管理經營上的實務經驗等等服務，再從營收中賺取一定比例的紅利。因此事實上在吉歷公司之管理經營，以及租賃物、其所在大樓及其建築相關事務的主導決定權還是在原告手上，而非如其所主張一無所知或無從管理。從而原告與被告於八十八年五月間簽署如原證九之股權承作協議書之原因，自非如原告所主張的理由。當時原告會要求退出吉歷公司，實有其自身之考量，則非被告所得聞問。

㈣原告明知租賃物有違法使用的狀況，如被證九之處分書，正本亦有寄交予原告公司之江上清及許桂林二人，再如被證十之處分書，正本直接寄交原告公司。被告之證人陳小瑩與原告代表陳秀媚會談時，確實有告知因為相關違法缺失，已造成被告無法再經營永和分部。退一步言，縱然證人陳小瑩當時沒有鉅細靡遺地說明，永和分部之違法使用租賃物之細節，原告也不能否認早已知悉租賃物有違法使用之事，也就不能反對被告以此為由，終止係爭租賃契約。

㈤被告並非因為成立中和分部，才會結束永和分部：除先前已提出之說明數項理由外，被告尚有同在台北市○○路相距不到一百公尺的世貿分部（設於台北市○○路22號4～5F）及紐約紐約分部（設於台北市○○路12號4～5F）兩家分店可資證明，這兩家分部距離更近而且都尚在營業中，絕非如原告主張，因為有相近的分部，才會關掉永和分部。被告完全是看該分部的營收是否可以支持其成本，來決定是否維持一家店繼續營業。

㈥原告主張其代表陳秀媚表示不同意終止契約等語，事實上並不影響被告終止契約之效力。至於事後陳秀媚表示要求被告延後公告結束營業乙事，確係如證人陳小瑩所述。縱原告事後不承認，不論要求延後公告當時其內心真意或目的為何，仍足證被告與原告方面就終止租賃契約乙事，一直有相當的聯絡，絕非如原告主張一般不知情或未受通知。

㈦被告健身俱樂部採會員制，與永和分部之盈虧並無關連性：如被證十四之損益表第一頁左上角第一項營業收入欄，其內各項均為「現金制營收」，即表示永和分部的營收，是以當月份實收的現金金額為準。因此並不如原告所主張，要按會員契約的存續期間來分攤。然若真的要照原告所主張模式，那麼在損益表上每月的營收金額，事實上將會更低。並聲明：請求駁回原告之訴。

三、經查，兩造於88年5月1日就原告所有座落台北縣永和市○○路499號5樓部份及6樓全部房屋簽訂租賃契約，約定租期10年，自88年5月1日起至98年4月30日止，租金每月102萬元，被告於95年6月2日以存證信函通知原告終止契約，承租至95年7月31日止之事實，有房屋租賃契約書、台北郵局34支局第914號存證信函、台北郵局監察院郵局第279號存證信函在卷可稽，且為兩造所不爭執。本件兩造之爭點在於被告是否確因經營不善而有權終止系爭租約及被告以存證信函終止租約但未表明其理由，其終止租約是否合法。茲分述於下：

㈠依系爭租賃契約書第9條第㈢項規定，「…非依本租約有關之規定，不得終止本租約，惟若屬天災、地變、戰爭、法令規定乙方（即被告）不得營業等不可抗爭之因素，或乙方經營不善，則不在此限…」，查被告設於系爭租賃物之永和店，依被告提出之財政部臺灣省北區國稅局營業人銷售額與稅額申報書顯示 (見被證2)，93年1-2月起至95年7-8月近三年來向國稅局報繳的營業稅金額，被告永和店之營收狀況確實逐年在下降，至95年7-8月之銷售額已呈負數，參以被告公司內部所做永和分部2006部門損益表可知，若計算到95年7月底止，被告總計損失14,832,683元 (見被證14)，則被告永和店經營不善之事實，已堪認定。是依上開約定，被告自得終止系爭租約。原告雖主張被告僅提出營收記錄，無法證明永和店是否虧損；況依據被告公司之網站資料可知，其欲不斷地積極拓展台灣地區之經營版圖，是被告所辯市場環境之艱困，對被告當無影響。被告結束系爭房屋所在永和店之營業，乃因中和店業績不如預期且兩店之客源大部分重疊，被告為節省成本，乃將永和店客戶移往中和店，進而結束永和店之營業，並非永和店有虧損之情形，被告應無終止權云云。但按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，被告就其終止租約之事由即經營不善之事實，已盡其舉證責任，原告如認被告永和店並未虧損，其就此一有利於己之事實，應負舉證責任，否則自難作有利於原告之認定。再者，被告為知名之連鎖健身公司，其網站資料應當係顯示出積極拓展台灣地區之經營版圖之決心，以招攬顧客，縱其經營上有市場環境艱困之問題，自不會自曝其短公告週知，致消費者有所疑慮，產生不良之骨牌效應，要不能以被告於網絡上之資料作為被告公司單一據點營業狀況之認定。另縱令被告永和店與中和店有客源大部分重疊、為節省成本之情況，亦無礙於永和店虧損之事實。原告空言指摘被告永和店並無虧損之情節，不足採信。

㈡原告雖主張被告為終止契約之存證信函並未表明其理由，終止契約不合法，兩造之租賃關係仍屬存在。按終止權之行使，依民法第263條準用第258條之規定，應向他方以意思表示為之，此項意思表示無一定之方式，苟由有終止權人向他方當事人以書狀或言詞表示其終止契約之意思，即應認有終止之效力，無待他方當事人之同意。第查，依系爭租賃契約書第9條第㈢項規定，「…非依本租約有關之規定，不得終止本租約，惟若屬天災、地變、戰爭、法令規定乙方（即被告）不得營業等不可抗爭之因素，或乙方經營不善，則不在此限…」，被告公司有經營不善之終止租約事由已如前述，被告公司之代表陳小瑩於95年5月30日即向原告之代表陳秀媚以經營不善為由為終止租約之意思表示乙節，業據證人陳小瑩到庭證述屬實，嗣被告寄發終止契約之存證信函中雖未敘明終止租約之事由，惟該終止租約之事由已經被告公司之代表陳小瑩以言詞告知，核諸前開說明，本件被告為終止契約之存證信函雖未表明其理由，但並不因此影響其終止契約之效力；至原告公司之代表陳秀媚雖表示不同意被告之終止租約，惟終止權之行使，無待原告之同意。是原告主張被告為終止契約之存證信函並未表明其理由，其終止契約不合法，自不可採。綜上所述，被告抗辯系爭租約已於95年7月31日終止，應可採信，而被告於簽訂租約時，已依租約第4條給付原告120萬元做為押租金，此為原告所不爭執，原告應於契約終止時，將押租金無息如數退還予被告。系爭租約既於95年7月31日終止，原告應依約應返還押租金120萬元。至於原告要求給付之95年7月份之租金102萬元，因與前述原告應返還被告之押租金，都已屆清償期且種類相同，被告依據民法334條第1項及335條第1項規定，於95年8月16日以台北台塑郵局存證信函，通知原告以押金120萬元抵扣之，故原告此項債權應已符合民法抵銷之規定，視同清償完畢而消滅。從而，原告起訴請求被告給付95年7月、8月之租金，為無理由，應予駁回。

四、至兩造其餘之攻擊防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺北簡易庭