臺灣臺北地方法院簡易民事判決

原告

丙○○

訴訟代理人

盧國勳律師

複代理人

陳怡文律師

被告

昕得國際有限公司

法定代理人

乙○○

1樓

上列當事人間請求返還所有物事件，於中華民國96年6月4日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、本件原告原以被告昕得國際有限公司（下稱昕得公司）將該公司向訴外人楊玉英租得之標的物交予甲○○使用，租期屆滿迄未返還，主張渠等侵害其對租賃標的物之共有權利，起訴請求被告及甲○○遷讓返還租賃之標的物，嗣訴訟進行中，雖主張其業受讓楊玉英對昕得公司本於租賃契約所有之一切權利義務，改為依租賃契約及債權讓與之法律關係請求，撤回對甲○○之起訴，並更改其聲明，惟未變更被告迄未返還租賃標的物之基礎事實，被告對此變更復無反對之表示，依民事訴訟法第255條第2項規定，應准其請求權及聲明之變更。

二、原告主張：楊玉英係民國94年3月間太平洋頂好名店城管理委員會（下稱頂好名店城管委會）之代表人，於94年3月8日以自己名義與被告就如附圖所示Ａ部分即「臺北市大安區○○○路○段97號景觀梯牆面高75吋長52吋寬20吋階梯四階之範圍，即臺北市○○○路○段87號至97號建物之共用部分」（下稱系爭租賃物，坐落於臺北市○○區○○段1小段第659地號土地上）簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租期至95年4月9日止，每月租金新臺幣（下同）75,000元，如屆期未遷讓交還系爭租賃物，則給付租金5倍之違約金。迨95年3月8日，頂好名店城管委會對被告為不續租通知，95年3月27日再委請律師發函重申不予續租及不出租予其他第三人之旨，然被告迄未返還系爭租賃物，茲因楊玉英業將本於系爭租約所生之權利讓與予原告，原告自有權依系爭租約行使遷讓返還系爭租賃物、違約金等權利。為此，依系爭租約及債權讓與法律關係起訴，並以95年11月14日訴之追加聲請狀繕本代替債權讓與通知，併聲明：如主文第1、2項所示。

三、被告辯稱：被告承租系爭租賃物之初已徵得頂好名店城管委會之同意，實無由事後反悔。又承租長達5年之期間未曾接獲任何警察罰單，何來引發爭議之說！況系爭租約約定被告有優先續租權，管委會之委員亦多次允諾保證續約，原告逕予起訴，洵違誠信。並聲明：原告之訴駁回。

四、本件不爭執之事實：

㈠被告於94年3月8日與楊玉英（即當時之頂好名店城管委會代表人）簽訂系爭租約，由被告承租如附圖所示Ａ部分之區域，租期至95年4月9日止（原證1、4、96年2月9日勘驗筆錄及臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖）。

㈡頂好名店城管委會於95年3月8日發函予被告法定代理人乙○○，表達不願續租之意思（原證2）。

㈢被告於95年3月20日寄存證信函予頂好名店城管委會（全體委員），表示管委會口頭多次允諾保證續租（原證3）。

㈣頂好名店城管委會委託勳業聯合法律事務所盧國勳律師於95年4月4日發函予被告，重申不予續租及請求遷讓返還系爭租賃物之意旨（原證5）。

㈤楊玉英於95年10月15日，將伊對被告依系爭租約得以行使之一切權利（包括但不限於違約金、利息等之請求權）讓與予原告（原證8）。

五、本件爭點：

㈠系爭租約於95年4月9日租期屆滿後，原告或楊玉英或頂好名店城管委會是否同意被告續租？

㈡原告請求被告按月給付75,000元之違約金是否過高？

六、楊玉英、原告及頂好名店城管委會均未同意將系爭租賃物續租予被告，被告有遷讓返還系爭租賃物之義務：

㈠本件依系爭租約第2條約定：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為壹年即自94年4月10日起至95年4月9日止」，明顯可知系爭租約為定有期限之租賃，被告既辯以優先承租權及同意續租，對此利己事實當然有舉證之責。

㈡次依系爭租約第21條約定：「承租人於租約期滿前有優先承租權及原有租金權力。含管理費之費用。」，固可認被告取得「優先承租權」，然出租與否乃出租人之權利，非謂承租人當然有優先承租權，更難謂續租之租賃關係於承租人行使優先承租權時即成立，稽此出租人意思自由及上開特約無出租人「無條件續租」記載之情，應認前開特約係附有「如出租人繼續將標的物出租，被告始有優先承租權之停止條件」。惟參以乙○○及原告本人所述租金交予管委會等語（見96年1月8日言詞辯論筆錄第2頁及96年5月14日言詞辯論筆錄第1 ），系爭租賃物實質上為頂好名店城管委會管理之區域，是否繼續出租系爭租賃物，頂好名店城管委會始有決定之權。但頂好名店城管委會已於95年3月8日為不予出租通知（原證2），優先承租權之停止條件恐難成就，被告復未進一步舉證伊有優先承租權及管委會同意續租，此項抗辯即屬無據而不足取。從而，縱使系爭租約有優先承租權之特約，仍難認被告取得繼續占有系爭租賃物之正當權源。

㈢被告未能證明楊玉英或原告或頂好名店城管委會繼續出租系爭租賃物及同意續租之情，既如前述，依系爭租約第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即楊玉英）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方」，被告有遷讓返還系爭租賃物義務至明。又原告已於95年10月15日受讓楊玉英本於系爭租約之一切權利（原證8 ），而此權利又非性質上不可讓與之權利，亦非專屬於楊玉英之權利，則原告以95年11月14日訴之追加聲請狀繕本之送達代替債權讓與之通知，依民法第294條及297條規定，已對被告發生效力，原告主張被告對其負有遷讓返還義務，於法有據。

七、原告請求之違約金堪謂正當：

㈠按「如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」，系爭租約第6條後段復有明文。被告無繼續占用系爭租賃物之正當權源，且未如期遷讓返還系爭租賃物，原告嗣受讓系爭租約之一切權利，均如前述，則原告依之請求被告給付自租期屆滿之翌日即95年4月10日起至95年11月9日止（計7個月），按月給付月租金75,000元計算之違約金，非法所不許。

㈡又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，雖為民法第252條所明定。惟契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益（消極損害、預期利益等）為衡量標準。經查，依一般社會通念，被告未依約履行遷讓返還系爭租賃物義務，原告所受積極損害及所失之預期利益乃租金之收入，暨租金轉投資之收益，故以月租金充作違約金之主張，難謂過高，核無酌減之必要，爰准原告關於違約金之請求。

八、綜上所述，原告依系爭租約及債權讓與法律關係起訴，請求被告將如附圖所示Ａ部分（面積3平方公尺）之相關機具設備移除，並返還該區域，及請求被告給付525,000元（即95年4月10日至95年11月9日按月75,000元），及自96年6月5日（即96年6月4日言詞辯論期日之翌日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自95年11月10日起，按月75,000元之違約金，與自各該月應給付之日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

九、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。

十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。

十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭