臺灣臺北地方法院簡易民事判決

原告

南京房屋仲介事業有限公司

法定代理人

甲○○

被告

乙○○

被告

之5

訴訟代理人

陳明宗律師

複代理人

陳松甫律師

複代理人

許加韻

上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國95年5月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：被告於民國94年12月28日與其簽訂委託銷售契約書，雙方約定由原告代為出賣被告所有座落台北市○○區○○段5小段46地號、面積404平方公尺，應有部分萬分之298之土地，及其上門牌號碼臺北市○○區○○街10號4樓之5房屋，依約定仲介成交後，被告反悔不賣或因可歸責於被告之事由，致無法完成買賣契約簽訂者，被告仍應一次支付全部報酬（成交總價款4％）。嗣原告尋得訴外人丙○○欲購買系爭房屋，雙方並約定於94年12月30日晚間20時30分被告應與丙○○簽訂買賣契約，丙○○並已交付買賣定金新臺幣（下同）15萬元，惟被告竟違約不欲出售，經原告屢次依約向被告請求給付服務報酬，均拒不清償。爰依兩造間委託銷售契約書，提起本件訴訟。並聲明：如主文第1項所示。被告則抗辯：

㈠被告係因訴外人張世忠不斷煩擾，始簽訂委託銷售契約書，被告並無意出買系爭房屋，且於委託期間，被告並無與原告、丙○○等人見面抑或商議價金，更未曾收受定金乃至約定簽約等情。且該銷售契約存續期間至94年12月30日即已屆滿，當已失其效力，是以系爭買賣契約自始未成立，被告應為給付之條件既未成就，自無庸履行契約。

㈡被告與張世忠於94年12月28日始第一次見面，故銷售契約上所載94年12月23日已經被告審閱3日等情，顯非事實；另張世忠於同年月29日向被告表示有買主欲購買系爭房屋，而觀之該契約所載日期原為29日，嗣後再變更為28 日，亦證上開日期其實為原告臨訟所自行填載自明。末依原告所提出之票據，到期日為95年1月3日，而契約書所載日期則為94年12月29日，如丙○○有意承購系爭房屋，何以票據之到期日並非開立於94年12月29日？且票據上之簽名與契約書之簽名顯然不同，足證上開記載並非真實。並聲明：駁回原告之訴。

二、兩造對於被告於94年12月28日與原告簽訂委任銷售契約書，約定於94年12月28日起至94年12月30日止，委託原告銷售被被告所有座落臺北市○○區○○段5小段46地號、面積404平方公尺，應有部分萬分之298之土地，及其上門牌號碼臺北市○○區○○街10號4樓之5房屋（下稱系爭房屋），委託銷售價格460萬元之事實，均不爭執，並有委託銷售契約書影本在卷可憑，自堪信為真實。

三、原告主張其已於契約委託期限內，完成仲介，收受買方定金，並約定於94年12月30日20時30分簽約，惟被告拒絕簽約，依委託銷售契約書之約定，被告仍應給付報酬等語；被告則辯稱原告除以電話央求降低售價外，未曾與原告、或買方聯繫或商議價金，原告主張收受定金150,000元及約定簽約之情，並非真實；另原告未依法給與被告審閱契約之期間等語。經查：

㈠原告主張有買方丙○○於94年12月30日加碼願以460萬元購買系爭房屋等語，業據其提出不動產買賣斡旋承諾契約書（下稱斡旋承諾契約書）為證，而證人丙○○證並證稱其原以450萬元委託原告購買系爭房屋，後加碼到460萬元，並於簽訂斡旋承諾契約書當日簽發發票日為95年1月3日、票面金額為15萬元、受款人為乙○○之支票，且約定晚上8時半簽約，後仲介公司來電表示屋主有狀況不賣等語（本院95年4月13日言詞辯論筆錄）；至何以支票發票日填載95年1月3日，係因「我想說斡旋一段時間，就開立發票日在斡旋期間之後之支票，因為這是保證票的性質，不可能開即期，這張票沒有回到我手上，也沒有提示。」等語，至斡旋承諾契約書最末手寫「買方同意承購總價款加至新台幣460萬元整。94.12.30」之註記，是先簽名再註記，還是先註記再簽名，證人丙○○證稱「是先註記再簽名，註記完我就簽名」等語（本院95年4月13日言詞辯論筆錄），是依證人丙○○所言，伊確加價至460萬元購買系爭房屋，並簽發發票日為95年1月3日、票面金額為15萬元、受款人為乙○○即被告之支票。

㈡被告雖辯稱其未與原告或買方聯繫，亦未受原告通知有願以460萬元購買系爭房屋者等語。然被告所簽委託銷售契約書第6條第2項約定「甲方（即被告）承諾買方要約或買方提出之購買總價及付款方式已達委託條件者，視為買賣契約成立。契約成立時，甲方同意授權乙方（即原告）代為收受買方定金」，丙○○所簽斡旋承諾契約書第5條第2項約定「賣方承諾買方承購條件，或買方提出之承購總價及付款方式已達賣方委託條件經賣方確認者，視為仲介成交，受託人經賣方同意收取定金時，斡旋金即轉為定金並作為簽約款之一部。」，而丙○○提出之購買總價為460萬元，已達被告委託銷售價格，而丙○○提出之付款方式為第1期10％、第2期10％、第3期10％、第4期70％，亦與被告委託銷售之付款方式相同，即符合委託銷售契約書第6 條第2項「購買總價及付款方式已達委託條件」之約定，縱未通知被告，買賣契約仍已成立。至被告雖未於斡旋承諾契約書上「買方承諾欄」簽署，但本件買方提出購買總價及付款方式均已達原告之委託條件，依委託銷售契約書第6條第2項，買賣契約已成立，被告未於斡旋承諾契約書之買方承諾欄簽署，亦不影響契約之成立。再委託銷售契約書第6條第2項所載「甲方承諾買方要約」，應係指買方提出之購買總價未及賣方銷委銷售價格，而賣方仍為承諾，買賣契約成立之情形，與本件之情形有間。另丙○○所簽斡旋承諾契約書第5條第2項關於「買方提出之承購總價及付款方式已達賣方委託條件經賣方確認者」之約定，固與被告所簽委託銷售契約書第6條第2項略有不同，然此應屬丙○○之抗辯事項，亦與被告無涉。

㈢再被告指摘系爭15萬元之支票發票日期在委託銷售之有效期間之後，與交易習慣不符等語。查斡旋承諾契約書第4條關於斡旋金之支付目的及其權利義務為「斡旋金係作為受託人受買方之託與賣方作斡旋洽商及價格條件確認之憑據。買方承購條件若於本約有效期間不為賣方所接受承者，本契約書失其效力，斡旋金於買方提示本契約書後，無息返還。」，而買方須與賣方斡旋洽商，應是買方提出之購買總價未及賣方之委託條件時，即亦斡旋金之作用為買賣雙方議價時之憑據；而本件買方丙○○嗣加碼以460萬元購買，已與被告委託銷售之價格相同，無庸再為議價，縱系爭支票之發票日在委託銷售期間之後，亦不影響買賣契約之成立。再依斡旋承諾契約書第5條第2項約定仲介成立後，斡旋金轉為定金並作為簽約款之一部，而關於簽約款如何給付方式，仍得由買賣雙方於簽約時討論，丙○○未嘗不得於簽約時更改系爭15萬元之發票日，尚難以丙○○未將系爭15萬元支票更正為預定簽約日，而推論系爭15萬元支票為臨訟所為。

㈣末被告辯稱原告未依法給與被告審閱契約之期間等語，惟依委託銷售契約書首頁載明「契約審閱權：本契約於中華民國94年12月23日經委託人攜回審閱3日（契約審閱期間至少三日），委託人已詳閱並充份瞭解本契約書之內容無誤。」，並經被告簽名，是依委託銷售契約書所載，被告已有3日之審閱期間，被告辯稱其與原告公司人員第1次見面即為94年12月28日，未給予審閱期間等語，並未舉證證明之，其辯稱未有審閱期間等語，即無可採。

㈤綜上，原告主張丙○○於94年12月30日願以460萬元承購系爭房屋，已達被告委託銷售價格，惟被告拒絕簽約等語，堪予認定。

四、按買賣成交者，乙方得向買賣雙方收取成交總價款百分之六之服務報酬，其中甲方同意給付乙方成交總價款百分之四之服務報酬，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約時一次付清。委託銷售契約書第5條第1項定有明文，而同契約第10條第2 款則約定仲介成交後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法完成買賣契約簽訂者，仍視為乙方已完成仲介之義務，甲方仍應支付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付予乙方。原告已為被告完成仲介，惟被告拒絕簽訂買賣契約，依上開約定，被告仍應給以成交總價460萬元之4％計算即184,000元之服務報酬。從而，原告依委託銷售契約書第10條之約定，請求被告給付184,000元，為有理由，應予准許。

五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行。並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。

六、本件事實已臻明確，兩造其餘或攻擊之方法，經核於判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

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