市政府教育局95年6月28日北市教社字第09533749100號｜民事：返還租金等｜裁判日期：96 年 11 月 16 日

臺灣臺北地方法院簡易民事判決原　　　告即反訴被告　崔椿琦即台北市私立伯拉罕文理短期補習班訴訟代理人　洪維煌律師被　　　告即反訴原告　乙○○ 上列當事人間請求返還租金等事件，本院於民國96年11月1日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬元，及自民國九十六年三月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由一、本訴部分：㈠原告起訴主張：原告於民國90年9月1日向被告承租台北市○○○路5段135號2樓房屋，租期自92年9月1日起至95年 12月31日底止，共計3年4個月年，租金每月新臺幣（下同）52,000元，原告並於承租時給付全部租金，及押租金 150,000元完畢。詎被告於95年3月間通知原告欲調漲租金至每月120,000元，但為原告拒絕，故雙方即合意於95年6月終止租賃契約，原告並於95年6月24日將系爭租賃物騰空，交還被告；當時被告同意系爭建物內部無需回復原狀，同時表示如至95年12月後，系爭建物如未出租，即考慮再行出租於原告。兩造間之租賃契約已於95年6月終止，則被告應退還95年7月至12月之租金計312,000元，及押租金150,000元。另因原告作業錯誤致代被告繳納95年7月至11月之管理費計16,098元、水電費2,428元、及93年1月至95年6月之租賃所得稅156,000元；被告應返還上開款項總計為636,526元。經原告屢次催討，被告均置之不理，爰依法提起本件訴訟。聲明為：⒈被告應給付原告648,659 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。㈡被告則抗辯：簽約之承租人非原告，而係訴外人劉祖誠；伊係向原告表示租期屆滿後租金將調漲，非如原告所言，在租賃期間即欲提漲租金至120,000元。嗣於95年6月24日原告通知被告已另行租得同棟6樓，因此要求終止系爭租賃契約。但因未得被告同意，故系爭租賃房屋至95年12月31日止，除置放原告所有之物品外，均未再出租於他人。又依約租賃期間內所有水電費，均應由原告負擔；且契約期間原告若遷離他處，應負回復原狀之義務；另稅捐之繳納亦應由原告負擔，則原告請求水電費、管理費及稅捐之返還，應屬無據等語。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、反訴部分：㈠反訴原告主張：系爭租賃物原為水泥磚隔間，格局為四房、一廳、一廚、二衛浴設備並有裝潢，反訴被告於承租當時，一再向反訴原告保證，租賃期滿後並依約回復系爭租賃物之原狀，反訴原告使出租該屋於反訴被告。且兩造於租賃契約第9條約定，反訴被告於交還房屋時自應負責回復原狀；並於特約條款加註「甲方同意乙方更改隔間，惟租約期滿房屋退還甲方時應復原」；今反訴被告因租期屆滿交還房屋，自應負將系爭租賃物回復原狀之義務。詎反訴被告一再推託，拒不負責，致使反訴原告受有損害，茲將所受損害分述如下： ⒈復原代金1,216,500元；系爭租賃物回復原狀所需費用，經訴外人永春工程行估價需花費1,216,500元。 ⒉自96年1月1日起至96年1月21日止，不敢出租系爭租賃房屋，反訴原告因此受有35,225元（52,000元÷31×21 ＝35,225元） ⒊反訴被告所交付之押租金150,000元，應待反訴被告清償反訴原告所受損害時，一併結算扣除。 ⒋依租賃契約第12條之約定，本訴訟所應支出之訴訟費、律師費用等，應由反訴被告連帶負擔。聲明為：⒈反訴被告應給付反訴原告1,101,725元，及自本反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5％計算利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。㈡反訴被告則抗辯：反訴原告於95年6月收回建物後，立即安排出租事宜，並覓第三人看屋等情，足證兩造間確有終止系爭租賃契約之合意。且如租賃契約未合法終止，反訴被告仍自行交還建物於反訴原告，顯與常情不符。次反訴原告所提使用執照平面圖，無從證明系爭建物原狀為何？反訴原告所要求反訴被告施做之工程項目，無疑已近重新裝潢之地步，亦屬無據。再系爭租賃物目前已由訴外人新力公司承租，並經其自承未進行回復舊觀之工程，僅自行進行所需之裝潢云云，可知反訴原告所主張之估價單，並無實質回復原狀之工程，則反訴原告請求支付工程費，實無道理。末系爭租賃物目前由新力公司所承租、使用中，反訴被告亦無從進入而為回復原狀；是以，兩造間於簽訂租賃契約當時，應無回復原狀之共識，否則反訴原告應將舊觀加以拍照、或繪圖存證，作為日後使用；本件反訴原告空言反訴被告應負回復原狀義務，應無理由等語。並聲明：⒈反訴原告之反訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、原告主張於90年9月1日向被告承租台北市○○○路○段135號 2樓房屋，租期自92年9月1日起至95年12月31日底止，共計3年4個月年，約定租金每月52,000元，原告於承租時給付全部租金，及押租金150,000元完畢等語，業據其提出房屋租賃契約書影本為證；被告雖辯稱簽約之承租人非原告，而係劉祖誠等語。查原伯拉罕文理短期補習班為劉祖誠與原告崔椿琦合夥經營，由劉祖誠以伯拉罕補習班代表人之身分，與被告簽訂系爭租約，嗣劉祖誠退出合夥經營，由原告崔椿琦獨資經營，而伯拉罕文理短期補習班之設立代表人亦變更為原告崔椿琦，此經原告陳述在卷（卷第55頁），並有劉祖誠證明書（卷第62頁）、補習班會議紀錄（卷第63頁）、台北市政府教育局95年6月28日北市教社字第09533749100號函（卷第64頁）台北市短期補習班立案證書（卷第25頁）在卷可按，再系爭房屋出租係作補習班使用，此為被告所明知，補習班既因劉祖誠退出合夥，由原告獨資經營，則原由劉祖誠為伯拉罕文理短期補習班代表人簽約之系爭租約，自應由原告繼受契約承租人之地位，且劉祖誠亦將租約中關於租金、押租金與相關權利讓與原告，原告自得行使系爭租約承租人之權利。三、原告主張被告於95年3月間通知原告欲調漲租金至每月 120,000元，但為原告拒絕，故雙方即合意於95年6月終止租賃契約，原告並於95年6月24日將系爭租賃物騰空，交還被告。兩造間之租賃契約已於95年6月終止，則被告應退還95 年7月至12月之租金計312,000元，及押租金150,000元。另因原告作業錯誤致代被告繳納95年7月至11月之管理費計 16,098元、水電費2,428元、及93年1月至95年6月之租賃所得稅156,000元；被告應返還上開款項總計為636,526元等語。被告則辯稱伊係向原告表示租期屆滿後租金將調漲，嗣於95年6月24日原告通知被告已另行租得同棟6樓，但未得被告同意，故系爭租賃房屋至95年12月31日止，除置放原告所有之物品外，均未再出租於他人。又依約租賃期間內所有水電費，均應由原告負擔，另稅捐之繳納亦應由原告負擔等語。經查：㈠系爭租約之租賃期間為3年4個月，自92年9月1日起至95年12月31日止，原告主張兩造於95年6月底合意終止租約，此為被告所否認，則原告自應就合意終止租約一節，負舉證責任。㈡原告固舉出證人畢洛銓證稱原告原來營業的地點是在台北市○○○路○段135號2樓，與被告租約是95年12月31日，半年前曾詢問屋主是否有意願續租，屋主表示續租租金每月120,000元，而因補習班是上下學期及一個暑期班，如果在12月底終止租約，會影響平常學期中的學生，且被告租金太高，故原告決議不再續租，且要與被告提前終止租約，由伊於去年（95年）6月與被告協議提前終止租約，，當時被告也同意，但無書面，嗣屋主也開始招租等語，（卷第93、94頁），是由證人所言，原告係因被告將於原租約到期，另定新約時調漲租金，原告因認續租租金太高，考量補習班學生上課之時程，因租約到期再行搬遷，所造成之不便恐將影響補習學生之權益，故欲先於95年6月先行終止系爭租約，並非被告於租賃期間中任意調高租金，原告委難接受，雙方乃合意終止。㈢證人畢洛銓固稱其確與被告達成於95年6月底終止租約之合意，如被告未同意，補習班不會搬家，被告亦在補習班搬遷後招租等語，然被告堅稱其未同意於95年6月底合意終止租約，並辯稱因原告於租約到期後，僅願以較低之租金承租，其表示到期後不會續租，先行張貼招租之廣告，是為到期後房屋出租之準備等語。原告既不願以調高後之租金120,000元續租租賃房屋，審酌到期始搬遷造成學生之不便，乃於95年6月底暑假前，覓得租所，先行搬遷，是縱如原告所稱於95年6月間即已搬遷，亦係其為免年底學期中搬遷之不便，擇較有空之時間遷移，是尚不以其於95 年6月間搬遷，反推系爭租約必已合意終止。證人畢洛銓為原告總務部門之主管，故完成搬遷，解決與被告合約問題，為其負責之工作，是其主觀上，必然希望完成搬遷，合約問題解決，而本件訴訟，正係因其租約問題未妥善處理所導致，是其就租約終止之證述，立場有偏頗之虞；再衡諸系爭租約租期尚餘半年，被告可預期收取之租金尚有312,000元，原告仍有150,000元押租金未取回，甚且就已預付之租金如何收取，房屋是否須回復原狀等問題，均待解決，而原告就此悠關利益之合意終止租約，竟未書立書面，以杜爭執，亦與常情不符，是尚難以證人畢洛銓之證述，為有利於原告之認定。㈣兩造既有到期不再續租之共識，被告希冀95年12月31日租約到期後，系爭房屋順利再出租，其先行貼招租廣告，帶人看屋，亦為情理之常，亦難以被告此舉，推論系爭租約已合意終止。綜上，依原告所舉之證據，尚無從證明系爭租約於95年6月底合意終止，原告主張兩造於95年6月底合意終止租約，自無足取。㈤系爭租約租期於95年12月31日始屆滿，原告仍有依約支付租金及系爭房屋管理費、水電費之義務，是原告主張被告應返還已預繳95年7月至12日之租金，共312,000元，及返還95年7月至11月管理費16,098元、水電費2,428元，尚無足取。再按本租金憑單扣繳由乙方（即原告）負責向稅捐稽徵機關負責繳納，系爭租約第19條定有明文，是租賃期間租金所得稅，兩造有由原告支付之合意，則原告主張被告應返還93年1月至95年6月租賃所得稅共156,000元，亦無可取。㈥再原告主張系爭租約已終止，被告亦應返還押租保證金 150,000元等語，被告則辯稱原告承租時將屋內全數裝潢拆除，須負回復原狀之義務，回復原狀代金共1,216,500 元，押租金150,000元以之抵銷後，無庸再返還押租金等語。按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責，必租賃關係既消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事，出租人始須返還押租金。系爭租約縱未於95年6月底因兩造合意而終止，亦於95年12月31日因期限屆滿而消滅，如原告已無租賃債務不履行之情事，被告即須返還押租金。㈦被告辯稱將系爭房屋裝潢全數拆除，應負回復原狀之義務等語；原告則陳稱被告應證明系爭房屋之原狀等語。被告雖提出台北市政府工務局竣工圖（卷第48頁），證明此即系爭房屋之原狀，並陳稱同一建設公司起造之台北市○○○路○段137號2樓房屋格局與系爭房屋格局相同等語。經本院勘驗現場，系爭房屋現已出租予新宇科技服務公司為營業處所，而台北市○○○路○段137號2樓房屋之格局，經勘驗與台北市政府工務局竣工圖之C位置房屋相當，有 96年9月14日勘驗筆錄可按（卷第100、101、106頁）。被告固稱此即系爭房屋之原狀，然系爭房屋係於68年6月間竣工，此有竣工圖上台北市政府工務局日期戳可證，而被告購入系爭房屋後，均作出租收益，則長達25年間，經歷無數承租人，直至原告承租時，系爭房屋是否仍為竣工時之原貌，已堪質疑，縱與系爭房屋同時起造之137號2樓房屋，仍保持原竣工之原貌，仍不足以證明即為系爭房屋出租予原告時之原狀；此外，被告未能再舉證證明系爭房屋之原狀為何，其辯稱原告應支付估價單（卷第49、50頁）所估之復原費用1,216,500元，自無足採，原告既無債務不履行之情事，其主張被告應返還押租金150,000元，自為可取。四、反訴原告主張系爭租賃物原為水泥磚隔間，格局為四房、一廳、一廚、二衛浴設備並有裝潢，反訴被告於租賃期滿後並依約回復系爭租賃物之原狀之義務，惟反訴被告一再推託，致反訴原告受有⒈復原代金1,216,500元、⒉自96年1月1日起至96年1月21日止，不敢出租系爭租賃物之損害35,225元，以押租金150,000元抵銷後，反訴被告應賠償1,101,725元等語。查：㈠就反訴原告所提之竣工圖，與系爭房屋同時起造之137號2樓房屋之現況，仍不足以證明即為系爭房屋出租予反訴被告時之原狀，已如前述；此外，反訴原告未能再舉證證明系爭房屋之原狀為何，其主張反訴被告應支付估之復原費用1,216,500元，自無足取。㈡再系爭房屋嗣仍出租予新宇科技服務公司，已如前述，而證人即新宇科技服務公司之員工甲○○證述承租時之裝潢係由其拆除等語（卷第108頁），顯見就反訴被告搬遷後之房屋狀況，仍有出租之可能，則96年1月1日至96年1月 21日止，不論是反訴原告不敢出租系爭租賃房屋，或系爭房屋無法順利出租，反訴原告均未能證明係因反訴被告之租賃債務不履行所造成，其主張反訴被告應賠償損失 35,225元，自不足取。五、綜上，原告並未能證明兩造於95年6月底合意終止租約而租賃期間之稅金稅捐，兩造亦合意由原告負擔，其主張被告應返還預付95年7月至12月之租金312,000元，95年7月至11月管理費16,098元、水電費2,428元，及返還93年1月至95年6 月租賃所得稅共156,000元，即屬無據。又被告不能再舉證證明系爭房屋之原狀為何，其辯稱原告應負擔復原費用 1,216,500元，亦無足採，原告無債務不履行之情事，其主張被告應返還押租金150,000元，自為有據，至其餘請求之金額12,133元（648,659-312,000-16,098-2,428-156,000- 150,000=12,133），原告並未再舉證證明之，此部分之請求，亦無可取。從而，原告依押租金返還請求權，請求被告給付150,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即96年3月8日起至清償日止，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。再反訴原告未能舉證房屋之原狀為何，而未能證明系爭房屋於96年1月1日至96年1月21日間未能出租，係因反訴被告之租賃債務不履行所造成，其主張償復原費用及租金損失，以押租金150,000元抵銷後，反訴被告應賠償1,101,725元，即屬無據。從而，反訴原告依租賃契約及租賃債務不履行之法律關係，請求反訴被告給付 1,101,725元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並無理由，應予駁回。六、本件本訴係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，就原告勝訴部分，爰依同法第389條第1項第3 款之規定，職權宣告假執行。並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。而反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。八、本訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　96　　年　　11　　月　　16　　日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭法　　　官　吳青蓉以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　96　　年　　11　　月　　16　　日書記官　劉新怡

臺北簡易庭市政府教育局95年6月28日北市教社字第09533749100號

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