臺北簡易庭上列當事人間96年度北簡字第16328號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

原告

康證資產管理股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

陳國雄律師

複代理人

劉宏邈律師

被告

康明食品實業有限公司

法定代理人

乙○○

上列當事人間96年度北簡字第16328號返還房屋等事件，於中華民國九十六年五月十日言詞辯論終結，同年月五月二十二日在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第六法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

通　譯　王雅慧朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：主文：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

訴訟標的：返還房屋等請求權。

理由要領：

一、原告訴之聲明：

（一）被告應將原告所有門牌號碼為臺北市中山區○○○路○段二四之一號一樓及地下一樓之房屋全部及門牌號碼為臺北市中山區○○○路○段三六巷十四弄十一號一樓房屋全部（下簡稱系爭租賃物）遷讓交還原告。

（二）被告應自民國九十六年二月十一日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）二十一萬六千元及至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（三）請依職權宣告假執行。

二、兩造爭執要領：

（一）原告主張之事實及理由：

（１）按原告為系爭租賃物之所有權人，而系爭租賃物前所有權人施養元、施養志、施養育因將系爭租賃物出租予被告，租賃期間自九十三年六月二十日至九十九年四月二十日止，並於九十三年六月十五日交本院李欣容公證人予以公證。依民法第四百二十五條之規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」，是系爭房屋租賃契約書對原告自仍繼續存在，原告與被告均應受系爭房屋租賃契約書之拘束，合先敘明。

（２）按查經公證之系爭房屋租賃契約書第十條明文約定：「合意終止：本契約於期限屆滿前，得終止租約。依前項約定得期前終止租約者，應於兩個月前通知對方，並須賠償對方一個月租金」、第十一條並約定：「租賃物之返還：…。乙方（即被告）應於租約期滿、或終止時，將租賃房屋讓交還給甲方（即原告），不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用，乙方未即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止按照房租壹倍計算之違約金」，而該公證書上並載：「公證之本旨：公證人據當事人陳述所協議之事項，作成本公證書及如後附之房屋租賃契約，經其承認簽名或蓋章。依公證法第貳條第壹項及第拾參條第壹項第壹款、第參款等相關規定予以公證」，並經兩造承認無誤簽名，是原告自有期前終止系爭房屋租賃契約書之權利。

（３）復按原告業於九十五年十二月四日以臺北市府郵局第一七三三號存證信函通知被告，原告因欲改建大樓，故依系爭房屋租賃契約書第十條之規定，通知期前終止系爭房屋租賃契約書至九十六年二月十日止，並表明同意依約賠償被告一個月之租金，要求被告依系爭房屋租賃契約書第十一條之規定返還系爭租賃物。原告復於九十六年一月九日，委託陳國雄律師以（９６）瑞國律字第０１０２號律師函，再次函知被告系爭房屋租賃契約書於九十六年二月十日終止，屆時被告應依約遷空返還系爭租賃標的物，被告均已收受無誤。惟迄本事件起訴時，被告仍未有任何遷空返還之動作。

（４）謹此，原告不得已只得提起本件訴訟，並依系爭房屋租賃契約書第十一條：「租賃物之返還：…。乙方（即被告）應於租約期滿或終止時，將租賃房屋遷讓交還給甲方（即原告）」及民法第七百六十七條：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」之規定，請求判決如訴之聲明第一項。而被告繼續占有使用系爭房屋，迄未遷空返還，顯亦係無法律上之原因而受利益，致原告每月受有相當於租金十萬八千元之損害，其自應返還該利益。另依系爭房屋租賃契約書第十一條後段：「…乙方（即被告）未即時遷出返還房屋時，甲方（即原告）得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止按照房屋租金壹倍計算之違約金」，是被告除應賠償上開相當於租金之損害十萬八千元予原告外，自亦有按月給付違約金十萬八千元，合計共二十一萬六千元之義務（如訴之聲明第二項）。原告為此提起本訴訟。

（二）被告則以當時是因為簽約時出租人怕房子租不出去所以才要求被告方面同意系爭房屋租賃契約書第十條終止租約之規定，若是被告方面想提前終止租約時，要賠償出租人之理由資為置辯，並聲明駁回原告之訴。

三、法院之判斷：

（一）原告起訴主張其現為系爭租賃物之所有權人，而系爭租賃物前所有權人施養元、施養志、施養育將系爭租賃物出租予被告，租賃期間自九十三年六月二十日至九十九年四月二十日止，該租賃契約於九十三年六月十五日經本院公證人予以公證等情，有原告提出之房屋租賃契約書、公證書、九十六年二月六日臺北市稅捐稽徵處房屋稅主檔查詢影本等附卷可證，並為被告方面所不爭執，堪認原告此部分之主張為真實。

（二）查系爭租賃物租賃契約既經公證程序，原告係於原所有權人施養元、施養志、施養育與被告訂立系爭租賃物租賃契約後受讓系爭租賃物，依民法第四百二十五條規，系爭租賃物租賃契約對於原告仍繼續存在，此亦為兩造所不爭執之事實，合先敘明。原告方面復主張其業於九十五年十二月四日以臺北市府郵局第一七三三號存證信函通知被告，原告因欲改建大樓，故依系爭租賃契約書第十條之規定，通知期前終止系爭房屋租賃契約書至九十六年二月十日止，並表明同意依約賠償被告一個月之租金等情，並提出存證信函為證，即本件最關鍵之處，在於原告是否得依系爭租賃契約第十條之規定，單方面任意對被告終止系爭租賃契約？按系爭租賃契約書第十條明文規定：「合意終止：本契約於期限屆滿前，得終止租約。依前項約定得期前終止租約者，應於兩個月前通知對方，並須賠償對方一個月租金」等文字，顯見系爭租賃契約書第十條應係明文規定租賃契約於期限屆滿前得「合意」終止租約，且主動提出終止租賃契約之一方得於兩個月前通知對方並須賠償對方一個月租金，亦即系爭租賃契約書第十條所規定之意旨並無任何原告得自行對被告單方面任意終止系爭租賃契約之權利，原告提出終止契約之要約仍須得到被告之同意，這才符合「合意終止」之契約文字真意。原告竟然棄系爭租賃契約書第十條之「合意終止」之文字不論，逕自解釋系爭租賃契約書第十條之文字係得自行任意擅自對被告終止租賃契約，更是重大違反被告之利益於不顧。

（三）綜上所述，依系爭租賃契約書第十條之規定，原告提出終止契約之要求，仍須得到被告之同意或承諾，即原告於九十五年十二月四日單方面對被告發出存證信函任意對被告終止系爭租賃，並不符合系爭租賃契約書第十條規定之意旨，而不生終止系爭租賃契約之效力，則系爭租賃契約仍然繼續存在其契約之效力，被告方面仍然可基於承租人之資格占有系爭租賃物，原告對被告得請求給付租金，是原告提起本訴，主張系爭租賃契約已終止而請求被告返還系爭租賃物以及請求被告按月給付不當得利如聲明所示之金額暨法定利息，均無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應予一併駁回。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭