臺北簡易庭上列當事人間96年度北簡字第28430號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

原告

真兆國際開發有限公司

原告

樓之1

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

曾允斌律師

訴訟代理人

姚念林律師

被告

可洛怡國際有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

郭振茂律師

上列當事人間96年度北簡字第28430號返還不當得利等事件，於中華民國九十六年八月二十七日言詞辯論終結，同年月二十八日下午四時整在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第六法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

通　譯　王雅慧朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：主文：被告應返還原告如附表所示之壹拾參紙支票。

被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾柒萬陸仟壹佰貳拾玖元，及自民國九十六年五月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用新臺幣肆萬捌仟陸佰壹拾玖元，其中新臺幣肆萬零參佰零參元由被告負擔、新臺幣捌仟參佰壹拾陸元由原告負擔。

本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳佰柒拾玖萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾柒萬陸仟壹佰貳拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。

訴訟標的：不當得利返還請求權。

理由要領：

一、原告訴之聲明：

（一）被告應返還原告已受領之支票十三紙（如附表所示），金額共新臺幣（下同）二百七十九萬元。

（二）被告應給付原告二百零一萬六千一百二十九元，及自起訴狀送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（三）原告願供擔保請准宣告假執行。

二、兩造爭執要領：

（一）原告主張之事實及理由：

（１）緣原告與被告於民國九十四年三月二十五日簽署房屋租賃契約，契約存續期間為九十四年五月一日起至九十七年四月三十日止，原告並業已依約交付被告履約保證金一百萬元及付款人為台北國際商業銀行（現已改為永豐銀行）延平分行之支票共三十六紙之禁止背書轉讓之支票作為預付日後租金之用。

（２）詎料，原告竟於日前收受該屋之所有權人所發之存證信函，內容指出被告與其簽訂之租賃契約將於九十六年三月五日到期，到期不再續約並將收回該屋等語，原告至此始知，被告根本未得房屋所有權人（即原出租人）之同意而將該屋之全部違法轉租予原告，並從中牟取利益。又因該屋已於九十六年三月五日遭受原所有權人收回，被告已無履約之可能，此已造成原告之損害甚鉅。

（３）故依上所述，被告已無履約之可能，原告亦於日前以臺北南海郵局第一九一號之存證信函發函通知被告終止契約，並要求被告應立即返還履約保證金、逾收之租金及支票十三紙，然被告皆置之不理，致原告之權益嚴重受損！

（４）又查，原告於簽約之初早已先行開立支票三十六紙以為支付租金之用，故今被告顯然無法依約繼續出租該屋予原告，則原告依法得終止租約並要求被告返還尚未到期兌現之支票共十三紙，惟被告迄今亦避不見面，並在未經告知原告之情形下，兌現九十六年三月之租金共二十一萬元，造成原告已受有財產上之損害，且其顯有不當得利之情事。

（５）又依兩造間之房屋租賃契約第十條第二款約定，如因故需提前終止契約時應於合約擬終止前六個月通知對方，且須無條件賠償四個月之月租金予對方。查本件乃因被告惡意欺瞞原告，被告明知其與原房屋所有權人之租約到期日為九十六年三月五日，然竟與原告簽訂長達三年之租賃契約，並事先要求原告開立三十六張支票一次給付三年之租金，原告更於近期得知被告因轉租每月從中獲利高達十萬元，被告根本以作二房東為業，藉此賺取轉租之利潤，罔顧承租人之權益！

（６）故依上所述，被告已無履約之可能，原告亦於日前以臺北南海郵局第一九一號之存證信函發函通知被告終止契約，又原告與被告間之租賃契約乃可歸責於被告之行為所造成，被告自應依約賠償原告相當於四個月租金之違約金共計八十四萬元（21萬元x4=84萬元），並返還履約保證金一百萬元。

（７）再查，被告早已明知原所有權人不願再與其續約，卻又一再欺騙原告，保證房屋可繼續出租，且其於收受原所有權人所發之存證信函終止契約後，明知自九十六年三月六日起即無再出租該屋予原告之可能，然其竟逕自兌現九十六年三月之租金共二十一萬元，造成原告受有損害。按「無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第一百七十九條定有明文。被告既無履約之可能，兩造間之契約亦已於九十六年三月六日終止，故被告僅得就九十六年三月一日至三月五日主張收取租金之權利，超過部分即為不當得利，被告應返還原告九十六年三月六日至三月三十一日不當得利之租金共十七萬六千一百二十九元（計算式：210,000/31X26=176,129）。

（８）末查，被告迄今仍持有原告所開立之支票共十三紙，總金額為二百七十九萬元，被告與原告間之契約既已終止，被告即應返還上開十三紙支票予原告，然被告至今仍不願返還上開支票，且被告更無理要求原告繼續支付租金，被告所為顯有惡意，又按「按無法律上之原因，或雖有法律上之原因，而其後已不存在，而一方受利益，致他方受損害者，他方得依民法第一百七十九條之規定請求不當得利之返還，又受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息一併償還，復為同法第一百八十三條所明文。再者契約終止後，契約關係即為消滅，當事人就逾契約約定所受領之給付，即屬無法律上之原因」（臺灣板橋地方法院八十五年度訴字第二六○號判決參照）被告與原告間之租賃關係既已消滅，被告已無法律上之原因持有上開十三紙支票，亦無收取九十六年三月六日至九十六年三月三十一日租金之權利，則依上開判決見解，原告自得向被告請求返還上開支票十三紙及溢收之租金十七萬六千一百二十九元。

（９）綜上所述，被告負有返還不當得利、履約保證金及給付違約金之責任，其金額詳如列表所示。請求金額列表：

①未兌現之支票十三紙共二百七十九萬元。

②不當得利金額：十七萬六千一百二十九元。

③違約金：八十四萬元。

④履約保證金：一百萬元。被告應返還原告支票十三紙及給付二百零一萬六千一百二十九元予原告（計算式：176,129元+840,000元+1,000,000元=2,016,129元）。

（二）被告方面則以下列理由資為置辯，並聲明原告之訴駁回，並請准供擔保免為假執行：

（１）對原告主張事實不爭執部分：①兩造於九十四年三月二十五日簽署臺北市○○○路○段三七號一樓之房屋租賃契約，期間三年，自九十四年五月一日起至九十七年四月三十日止，原告於簽約時交付履約保證金一百萬元之支票一張及租賃期間每月租金之支票三十六張作為預付日後租金之用。②系爭房屋所有權人王昭明、王順隆於九十六年二月八日寄發存證信函予兩造，通知兩造系爭房屋於租期九十六年三月五日屆滿時終止租約收回房屋，被告於九十六年二月十五日收到該信函。③原告收到存證信函後，以被告已無法繼續提供系爭房屋為約定租賃之標的，於九十六年三月三日寄發存證信函通知被告終止兩造系爭房屋之租約，被告於九十六年三月五日收到該信函。

（２）原告通知被告終止兩造系爭房屋租約，無非係以系爭房屋已於九十六年三月五日遭系爭房屋所有權人終止租約收回，被告已無法繼續提供系爭房屋為租賃標的物而無履約之可能，故依民法第四百三十條規定（承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用收益者，準用第四百三十五條之規定）終止兩造租約為其理由。惟查：被告與房東間就系爭房屋之租賃期限，業於九十五年三月五日經房東同意自九十六年三月五日展延二年期間至九十八年三月五日止，故房東於九十六年二月八日通知被告系爭房屋於九十六年三月五日租期屆滿時終止租約，收回房屋云云，於法無據。

1、被告向房東承租系爭房屋作為店面並招請配合廠商進駐經營服飾業務已近二十年（每次換約期間均為二年），且此項業務係由被告公司法定代理人甲○○之母親劉紅娥女士負責經營。於此期間因系爭房屋屋體老舊，且其上二樓係由他人經營餐飲事業，以致長期漏水，多次造成被告一樓店面商品及營業之損失，被告念及與屋主長期友好關係，均自行承擔修繕費用。近年來因國內整體經濟景氣不佳，經營困難，被告基於永續經營理念，乃於九十三年間向銀行申辦貸款裝修系爭房屋，以提升整體店面形象，藉以團引廠商進駐共同經營。

2、被告公司之劉紅娥女士於九十四年三月四日與房東王昭明（另代理另一所有權人王順隆）依往例重新簽訂二年期間之租賃契約，租期至九十六年三月五日止，同年五月間被告準備重新裝修系爭房屋時，即口頭告知王昭明，系爭房屋須重新配電裝潢，若依往例以二年為租期，被告重新裝潢之成本勢必無法回收，房屋王昭明覆稱租約到期定會依往例續租予被告，被告深信不疑；租期經過一年後，房東王昭明於九十五年三月五日前來被告公司處收取第二年租約期間即九十五年三月至九十六年二月之十二張租金支票時，劉紅娥女士再次提出到期續租事宜，房東王昭明表示以雙方過去二十年履約之誠信擔保，承諾於九十六年三月租約到期時續租被告，同時於載明「因重新裝潢同意到期續租」等語之房租支票收據上簽名，準此，系爭房屋之租期於九十五年三月五日房東王昭明簽署租金支票收據時，即已從九十六年三月五日展延至九十八年三月五日，事理甚明。

3、被告於九十六年二月十五日收到房東通知系爭房屋租約於九十六年三月五日租期屆滿時終止，收回房屋之信函後，隨即於九十六年二月二十七日以臺北中山堂郵局第七七號存證信函回覆房東，指明系爭房屋之租期業經房東於九十五年三月五日收取租金支票時承諾並簽署載明「到期同意續租」之租金支票收據，房東不應背信，驟然收回房屋，造成被告及配合廠商間之損失，要求房東信守承諾等語，並多次與房東約談要求會商，惟房東於電話中均表示不願再續租予被告而置之不理。

（３）原告終止兩造間關於系爭房屋之租約，於法不合，不生終止之效力。

1、被告對於系爭房屋之租期既於九十五年三月五日已經房東承諾到期續租而展延至九十八年三月五日止，故於九十八年三月五日之租期屆至前，被告即有繼續使用收益系爭房屋之權限，並能提供予原告作為兩造間租賃之標的，事理甚明。縱使房東違背承諾通知收回房屋，而發生租期是否於九十六年三月五日屆滿，被告應否將房屋返還房東之爭議，惟基於租賃契約關係之相對性（被告與房東間之租約，原告與被告間之租約），於被告與房東間返還系爭房屋之爭議經雙方達成協議，或經房東訴請法院判決被告返還房屋勝訴確定，並於被告將系爭房屋返還房東之前，因系爭房屋仍屬被告占有使用收益之狀態，原告仍能本於兩造間之租賃契約繼續使用收益系爭房屋，事理甚明。

2、被告於九十六年三月午日接獲原告終止兩造租約之存證信函後，隨即於同年三月九日以臺北中山堂郵局第九五號存證信函回覆原告，指明系爭房屋之租期已獲得房東之續約承諾，兩造間租期至九十七年四月三十日之租約仍屬有效，對於房東王昭明片面強行收回租賃物所產生之爭端，被告將委由律師循司法途徑處理之，在該爭端未經法院裁決前，理與兩造間租約關係無涉，原告仍可依約繼續營運。若未來法院判決確定被告必須提前返還租賃標的物，被告將依約負起完全責任。但若原告執意提前終止合約，請依雙方合約辦理等語，再者，房東雖通知被告於九十六年三月五日收回系爭房屋，惟經被告覆函為反對之意思表示後，房東迄今仍未向法院起訴請求被告返還系爭房屋，又原告雖來函表示終止兩造間租約，惟迄今仍繼續使用收益系爭房屋，並未依兩造間租約之約定將系爭房屋返還被告占有，凡此事實均足資證明原告指稱被告已無法繼續提供系爭房屋為約定租賃之標的云云，與事實不符。

3、依上說明，原告以系爭房屋業經房東通知於九十六年三月五日收回，被告已無法繼續提供系爭房屋為約定租賃之標的為由，依民法第四百三十六條之規定，通知被告終止兩造間系爭屋之租約，明顯與該條規定不合，不生終止之效力。原告終止兩造租約既不生效力，原告請求被告返還已受領尚未到期之支票共十三紙，即屬無據。

（４）退萬步言，縱認原告終止兩造間租約係屬合法有效（被告否認），於原告依兩造租約之約定將系爭房屋返還被告接管前，原告不得請求被告返還履約保證金一百萬元，且應依約給付與租金同額之違約金予被告，亦不得請求被告返還已受領十三張租金支票。依兩造間租約約定，租期屆滿或終止，雙方間之租賃關係消滅，乙方（即原告）必須保留所有裝潢、燈具、陳板及冷氣空調設備，招牌須自拆除後，將租賃標的物點交返還甲方（即被告），乙方未依上開規定返還租賃標的物者，除應自租期屆滿或終止之日起至租賃標的物返還甲方接管之日止，按日支付相當於期滿或終止當時之每日租金同額之違約金予甲方外，如逾二十日仍不返還者，並應另備與保證金等額之違約金予甲方。倘因而造成甲方損害者，甲方並得依法請求賠償（租約第十一條，及第六條第三款參照）；另乙方騰空貨品返還租賃標的物，並履行本契約之一切義務而無任何債務牽涉時，由甲方一次無息退還保證金予乙方（租約第五條第二款參照）。原告於九十六年三月三日具函通知被告終止兩造租約，若屬有效，其終止效力應於信函送達被告之日（九十六年三月五日）發生，原告自應於九十六年三月六日即依上開租約之約定將系爭房屋點交返還被告接管後，方可請求被告返還履約保證金，惟原告迄今並未依上開約定辦理系爭房屋之點交返還事宜，仍繼續使用收益系爭房屋，故其被告返還履約保證金，自無理由。另查原告終止租約之通知送達被告之前，兩造租約仍然有效存續，被告自得依約收取租金，再者，原告通知終止兩造租約後，既未依約點交返還房屋予被告，依約亦應給付與租金同額之違約金予被告，故被告依期提示兌現原告所交付九十六年三月一日之租金支票用以支付九十六年三月份之租金（或違約金），係依兩造租約之約定收取租金（或違約金）之權利行使行為，並無不當得利可言，且於原告依約點交返還房屋予被告前，被告自得保留原告所交付用以支付每月租金之支票轉作原告未依期返還房屋應支付被告之違約金，故原告請求被告返還已受領十三張支票，亦無理由。

（５）原告依兩租約第十條第二款之約定，請求被告賠償相當於四個月月租金之違約金計八十四萬元云云，惟查兩造租約第十條第二款之約定，依其文義觀之，係「因故須提前終止租約之一方」必需無條件賠償四個月之月租金予「他方」，以換取他方同意提前終止租約之約定條款，並非提前終止租約之一方得請求他人賠償違約金之條款，原告依該約定請求被告給付四個月租金之違約金云云，顯屬無據。

三、法院之判斷：

（一）原告起訴主張其與被告於九十四年三月二十五日簽立坐落臺北市○○○路○段三七號一樓房屋租賃契約，契約存續期間為九十四年五月一日起至九十七年四月三十日止，原告並業已依約交付被告履約保證金一百萬元及包括如附表所示支票共三十六紙之支票作為預付日後租金之用，而原告方面後來則收到上開房屋之所有權人於九十六年二月八日所寄發之存證信函，內容指出被告與其簽訂之租賃契約將於九十六年三月五日到期，到期將收回該屋等語，原告則依民法第四百三十六條規定於九十六年三月三日以存證信函發函通知被告於九十六年三月六日終止兩造簽訂之租賃契約，再原告於簽約之初先行開立三十六紙予被告以為支付租金之用之支票，今尚未兌現如附表所示共十三紙支票，被告並已兌現九十六年三月到期之二十一萬元租金支票等情，有原告提出之房屋租賃契約書、存證信函等在卷可證，並為被告方面所不爭執，堪認原告此部分之主張為真實。

（二）原告方面因為後來收到上開房屋之所有權人於九十六年二月八日所寄發之存證信函，內容指出被告與其簽訂之租賃契約將於九十六年三月五日到期，到期將收回該屋等語，原告則依民法第四百三十六條規定於九十六年三月三日以存證信函發函通知被告於九十六年三月六日終止兩造簽訂之租賃契約，是否生終止租賃契約之效力？被告方面並不爭執被告與原所有權人簽訂之系爭房屋租賃契約將於九十六年三月五日到期之事實，惟辯稱系爭房屋原所有權人曾對被告承諾於九十六年三月租約到期時續租被告之情，主張被告對於系爭房屋之租期既於九十六年三月五日已經原所有權人承諾到期續租而展延至九十八年三月五日止，故於九十八年三月五日之租期屆至前，被告即有繼續使用收益系爭房屋之權限，並能提供予原告作為兩造間租賃之標的，原告對被告終止租賃契約並不合法云云。經查，被告方面稱其要求系爭房屋原所有權人信守承諾，並多次與原所有權人約談要求會商，惟原所有權人於電話中均表示不願再續租予被告等語（見被告所提九十六年六月一日民事答辯狀第三頁），顯然被告根本未與系爭房屋之原所有權人就（被告與系爭房屋之原所有權人簽立之）系爭房屋租賃契約於九十六年三月五日期限屆滿後再合意續約至九十八年三月五日止，所以被告稱其與系爭房屋所有權人之租賃契約期限於九十六年三月五日展延至九十八年三月五日止之情，根本任意曲解事實，完全與事實不符。既然完全沒有發生所謂被告稱其與系爭房屋原所有權人間租賃契約之租期於九十六年三月五日展延至九十八年三月五日止之情節，原告方面復收到上開房屋之所有權人於九十六年二月八日所寄發內容指出被告與其簽訂之租賃契約將於九十六年三月五日到期且到期將收回該屋之存證信函，致系爭房屋有於九十六年三月五日由原所有權人收回之事實，更因原告與系爭房屋原所有權人另訂立新的租賃契約才得由原告繼續承租使用系爭房屋（原告與系爭房屋原所有權人就系爭房屋另訂立新的租賃契約為兩造所不爭執之情節），即若以原告與被告簽訂之租賃契約之效力，原告則將會被原所有權人收回系爭房屋而喪失承租系爭房屋之權利，應係「承租人因第三人就租賃物主張權利致不能為約定之使用、收益」，是原告依民法第四百三十六條準用同法第四百三十五條第二項規定，於九十六年三月三日以存證信函發函通知被告於九十六年三月六日終止兩造簽訂之租賃契約，應生終止租賃契約之效力。

（三）原告於九十六年三月三日以存證信函發函通知被告於九十六年三月六日終止兩造簽訂之租賃契約，既生終止之效果，則於九十六年三月六日兩造簽訂之租賃契約消滅，被告自原告受領之如附表所示十三紙未兌現支票、自原告取得之履約保證金一百萬元、以及自原告受領之九十六年三月到期二十一萬元租金支票被告所兌現九十六年三月六日終止契約以後之租金額十七萬六千一百二十九元（計算式：210,000/31X26=176,129），即被告係無法律上原因受有該等利益，原告主張依民法第一百七十九條不當得利規定，請求被告返還已受領之如附表所示之未兌現十三紙支票，以及請求被告給付一百十七萬六千一百二十九元暨自起訴狀送達被告之翌日即九十六年五月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定利息，為有理由，應予准許。至於原告主張被告應依兩造簽訂之租賃契約賠償原告相當於四個月租金之違約金共計八十四萬元等情，惟查，兩造簽訂之租賃契約第十條第二款係約定兩造「如因故需提前終止契約，應於合約擬終止前六個月正式行文通知對方，並無條件同意賠償四個月之月租金予對方」等文字，依其文義觀之，係「因故須提前終止租約之一方」必需無條件賠償四個月之月租金予「他方」，以換取他方同意提前終止租約之約定條款，並非提前終止租約之一方得請求他人賠償違約金之條款，原告依該約定請求被告給付四個月租金違約金八十四萬元暨法定利息之部分，顯無理由，應予駁回，而駁回之部分其假執行之聲請亦失所附麗，應予一併駁回。

（四）本件事實及法律關係均已明確，兩造其餘陳述，爰不再一一審酌，附此敘明之。

四、本件原告勝訴之部分，係就民事訴訟法第四百二十七條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第三百八十九條第一項第三款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第三百九十二條第二項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭