臺北簡易庭96年度北簡字第32359號

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 96年度北簡字第32359號

原告

金庫一資產管理股份有限公司

法定代理人

吳萬順

訴訟代理人

甲○○

被告

天恩建設股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

潘正雄律師

　　　　　　李郁芬律師

　　　　　　黃義彬

上列當事人間請求返還租賃物等事件，於民國96年10月4日言詞辯論終結，本院判決如下︰

主文

事實及理由

壹、本件原告起訴時，其法定代理人為丙○○，嗣經本件審理中變更法定代理人為吳萬順，並由吳萬順聲明承受訴訟，有原告所提出之民事陳報狀暨公司變更登記表、營利事業登記證影本各一件附卷可參，核無不合，應予准許。

貳、原告起訴主張：被告於民國95年7月3日與原告簽訂「停車位租賃契約」，由被告承租原告所有坐落於臺北市○○○路○段15之1號地下第2、3、4層之停車位，每月租金新臺幣（下同）460,500元，嗣於95年10月1日起調整為每月457,000 元（下稱系爭停車位租約及系爭停車位）。詎被告自96年2月1日起即未再按月繳納租金，經原告多次催討無效，並於96年4 月19日函催被告清償所欠租金、96年4月27日函知被告終止契約及請被告於96年5月31日前遷讓返還租賃標的物，均未獲被告置理，而系爭停車位租約既已因被告違約而遭原告終止，被告繼續佔用系爭租賃標的物自屬無權佔有，為此，爰依系爭停車位租約及民法第767條、第455條、第179條規定訴請被告遷讓騰空系爭停車位，及自96年6月1日起至遷讓返還系爭停車位之日，按月給付相當於租金之不當得利457,000元，並償還所積欠之租金、違約金共2,735,000元（即含自96年2月份起至同年5月份止之租金、被告未依約修復故障機械停車位而抵繳之2個月份租金、按4個月份租金計算之違約金，扣除押租金後之所積欠租金總額）等語，並聲明請求：⑴被告應將座落於臺北市中正區○○○路○段15之1號地下第2、3、4層之停車位遷讓返還原告；⑵被告應自96年6月1日起至前開停車位遷讓返還日止，按月給付原告457,000元計算之損害金；⑶被告應給付原告2,735,000元，及自96年6月1日起至清償日止，，按年息5%計算之利息。

參、被告方面：被告則以下列情詞置辯，並聲明請求駁回原告之訴。

一、原告明知其所有系爭停車場曾發生數起公安及自殺事件，竟故意隱瞞不告知被告，使被告陷於錯誤而於95年7月間與其簽訂系爭停車位租約，嗣經被告實際經營該停車場後，始知該停車場曾有發生公安及自殺事件，附近住戶居民多不願意到此停車，尤其夜間時段幾乎無人承租使用，致被告營運嚴重虧損。

二、次查原告為系爭租賃標的物之所有權人，其前手合作金庫銀行亦與原告屬同一金融體系，自應知悉系爭大樓停車場有發生數起公安及自殺事件等情，而上開公安及自殺事件，就租賃市場之通常交易觀念而言，係屬重要資訊需揭露予承租人知悉，因其極有可能影響租賃交易價值甚鉅，被告於發現上情後即委任律師於96年1月30日函告知原告依民法第92條第1項規定以該函之送達為撤銷系爭停車位租約之意思表示，且因系爭停車位有前開情事，核其性質亦屬交易上之重大瑕疵，被告亦並依民法第347條準用第359條規定以前開信函之送達為解除系爭停車場租賃契約之意思表示，並請原告於文到7日內與被告進行租賃物點交返還事宜及將被告交付之押租保證金全數返還被告。系爭停車位租約自被告撤銷及解除意思表示之日起即已不存在，被告當然無繼續給付租金之義務，又被告一再請求原告配合辦理結算暨停車位點交返還等事宜，根本無拒絕遷讓系爭停車位情事，原告提起本訴顯屬無據。

肆、兩造不爭執之事實：

一、兩造於95年7月3日簽訂系爭停車位租約，每月租金自95年10月1日起為每月457,000元。

二、被告自96年2月1日起即未再按月繳納租金。

伍、得心證之理由：

一、本件原告以系爭停車位租約已因被告違約而遭原告終止，被告繼續佔用系爭租賃標的物自屬無權佔有，依系爭停車位租約及民法第767條、第455條、第179條規定訴請被告遷讓騰空系爭租賃標的物，及按月給付相當於租金之不當得利並償還所積欠之租金，為被告拒絕並以前揭情詞置辯，是本件首應審究者為被告是否有撤銷系爭停車位租約意思表示或解除契約之權，茲分述如下：

1、按民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤，而為不利於己之意思表示者，始足當之，此見民法第92條第1項規定即明。本件被告抗辯原告明知其所有系爭停車場曾發生數起公安及自殺事件，竟故意隱瞞不告知被告，使被告陷於錯誤而於95年7月間與其簽訂系爭停車位租約云云。惟查，被告就此公安事件之發生並未說明其具體內容，依卷附醒吾大樓管理委員會函可知，系爭停車位所在之醒吾大樓並無被告所述有多起公安事件，僅有3年前發生一件自殺事件（原證14），是被告抗辯之事實，亦僅有該事件可以確認，惟該起自殺事件情形如何？（如發生之地點是否在停車場或在大樓他處）被告是否不知前開情事，並停車位無法出租與前開事件之關連如何？被告均未能舉證以實其說，被告此部分所辯即難採認。

2、次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定應負擔保之責者，為保護買受人之利益，買受人固得退還原物而解除買賣契約，亦得受領其物而請求減少價金。惟依買賣之情形，解除契約顯失公平者，為兼顧出賣人之利益，買受人僅得請求減少價金，以免出賣人因此受有重大損失。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵。被告所指系爭停車位所坐落之醒吾大樓發生之公安事件，僅有於3年前所發生之自殺事件一事可以確認已如前述，惟依交易常情，特定房屋買賣或租賃時，屋內曾有人自殺固可認為對該房屋買賣或租賃價格有所影響，但本件為大樓地下第2、3、4層之153個停車位之租約，大樓內某戶有人自殺並不當然會影響多達3個樓層153個停車位之出租，被告辯稱此項事實應認為系爭停車位之重大瑕疵云云，並非可採。

3、被告抗辯其得依民法第92條第1項撤銷租賃之意思表示或依民法第354條、358條規定解除系爭停車位租約，即非可採。

二、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項及第455條分別定有明文。兩造就系爭停車位租約第6條亦約定：「乙方（即被告）於終止租約或租期屆滿應交付租賃標的物予甲方（即原告），乙方不得要求任何補貼。」經查，系爭停車位租約已因被告未依約繳付租金，經原告催告後於96年4月27日終止租約，依前揭民法規定，原告自得請求被告返還系爭停車位。又系爭停車位租約終止後，被告占有系爭停車位已屬無權占有，原告並為系爭停車位之所有權人（見卷附之土地及建物謄本），原告依民法第767條請求被告返還亦屬有據。

三、系爭停車位租金原為460,500元，於95年10月起調整為每月457,000元。又系爭停車位租約第5條第1項約定：「因可歸責於乙方之事由，終止本合約時或乙方於承租期間內解除本合約，乙方同意應支付按租金4個月計算之違約金予甲方。」原告主張被告96年2、3、4、5月之租金未繳，以及系爭停車位租約第7條第4項用以抵繳租約第1、2 期之修繕費用被告並未支出等情，為被告所不爭執，被告復無撤銷或解除契約之合法事由已如前述，原告依前開約定請求被告給付96年2、3、4、5月之租金1,828,000元（457,000元×4＝1,828,000元），租賃期間前2月租金921,000元（460,500元×2＝921,000元），以及4個月之違約金1,828,000元（457,000元×4＝1,828,000元），即屬有據。經扣除被告已繳付之押租金1,842,000元後，原告尚得請求2,735,000元。（計算式：1,828,000元＋921,000元＋1,828,000元－1,842,000元＝2,735,000元）

四、按無法占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，土地所有權人得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益。本件被告於系爭停車位租約終止後仍無權占有系爭停車位，自受有相當於租金之利益，致原告受有同額之損害。原告依不當得利法則，請求被告返還不當得利，洵屬有據。依兩造約定之系爭停車位租約，每月租金為457,000元，原告請求被告自系爭停車位終止後之96年6月1日起至返還系爭停車位之日止，按月給付相當於租金之不當得利457,000元，亦屬有據。

五、綜上所述，原告其得終止租約為可採，被告抗辯已撤銷租賃之意思表示或已解除契約云云，為不可採。從而原告依系爭停車位租約及民法第767條、第455條、第179條規定訴請被告遷讓騰空系爭停車位，及自96年6月1日起至前開停車位遷讓返還日止，按月給付原告457,000元計算之損害金，並被告應給付原告2,735,000元，及自96年6月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，均應予准許。

陸、假執行之宣告：本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行。並依同法第392條第2項、第3項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。

柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。