臺灣臺北地方法院簡易民事判決

原告

丙○○

訴訟代理人

黃坤鍵律師

複代理人

蔡勝雄律師

訴訟代理人

乙○○

被告

巨室不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

丁○○○

訴訟代理人

戊○○

訴訟代理人

蔡文彬律師

上一人複代理人

己○○

訴訟代理人

林明賢律師

訴訟代理人

陳孟秀律師

被告

甲○○

號5樓

　　　　　　　　　　　　5樓

上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國97年7月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件被告甲○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴主張：被告甲○○為被告巨室不動產仲介經紀有限公司（下稱巨室公司）之不動產營業員，被告甲○○於民國96 年4月間向原告表示訴外人劉羅月娥所有座落台北市○○區○○街52-1號1樓房屋欲出售，原告因而於96年4月27日交付新臺幣（下同）100,000元定金於被告甲○○收受，被告巨室公司並簽訂附停止條件之定金委託書，約定以8,000,000 元，由被告甲○○向系爭不動產所有人斡旋購買該不動產。嗣被告甲○○告知買賣價金調整為8,500,000元，原告並同意以該價格購買，又給付100,000元於被告甲○○，詎被告甲○○遲未進行簽約事宜，經原告向被告巨室公司詢問，被告巨室公司竟否認曾受委託，亦無劉羅月娥之案件，上開仲介事項純為被告甲○○個人行為等語。惟被告甲○○既為被告巨室公司之受僱人，且其所出示之附停止條件之定金委託書等文件，均有被告巨室公司之印信，故被告巨室公司既已收受200,000元定金，依民法第249條第3款、第185條、188條及消費者保護法第51條之規定，被告等自應負連帶返還400,000元之責任；爰依法提起本件訴訟。聲明為：被告應連帶給付原告400,000元及自起訴狀繕本送達被告翌日時起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被告巨室公司抗辯：否認原告所提附停止條件定金委託書、委託銷售契約內容變更同意書影本與道歉暨承諾書上，甲○○簽名與記載之形式上與實質上真正。本件委託顯係被告甲○○與原告訴訟代理人乙○○通謀虛偽意思表示，有預謀取定金之嫌，茲將疑點臚列如下：

㈠二份附停止條件定金委託書、與委託銷售契約內容變更同意書上所載之買受人前後不符；另於96年4月27日同時簽訂二份承購總價各為7,800,000元、與8,000,000元之附停止條件定金委託書? 且與應支付承購總價2％之斡旋金條件不符，顯與常理有違，而除所支付之100,000元定金部分有記載外，其他款項如何支付、需貸款金額等等，均付之闕如。又原告於支付200,000元定金後，未再另行簽訂承購總價8,500,000元、定金200,000元之附停止條件定金委託書，僅由被告甲○○簽名註記，則將來如何證明原告有以8,500,000元購買之承諾?

㈡依原告所提資料及主張，可知原告僅憑地號、建物門牌，即決定以7,800,000元、8,000,000元甚至8,500,000元之金額購買，又系爭不動產曾設定18,000,000元之最高限額抵押權，可見系爭房地之市價絕對高於18,000,000元，而原告僅以被告甲○○之介紹，即相信銷售底價為9,800,000元、嗣降為8,500,000元而購買，實難令人置信。

㈢依委託銷售契約內容變更同意書所載，本件買受人除原告外，尚有乙○○，究竟是何人支付定金200,000元、原告與乙○○間之關係為何，不無疑問。民法第249條第3款之規定，係適用於買賣雙方間，被告巨室公司僅係仲介、並非出賣人，原告向被告巨室公司請求加倍返還定金，誠有違誤。縱使被告甲○○對原告有侵權行為，亦非被告巨室公司對原告有侵權行為，且被告巨室房屋並無造意或幫助被告甲○○，與「數人共同不法侵害他人之權利」、「造意人及幫助人」之要件均不該當。被告巨室公司並未將訴外人劉羅月娥之房地交由被告甲○○銷售，則銷售系爭房地即非被告甲○○之職務範圍，被告甲○○個人偽造文書、詐欺等犯罪行為與執行職務無關。被告甲○○之行為，非執行職務之行為，被告巨室房屋亦不負民法第188條之僱用人責任。

㈣原告雖另主張消費者保護法第51條之規定，惟原告係依民法提起本件訴訟，並非消費者保護法，與上揭條文規定不符。再在消費者保護法之規範中，可請求之賠償範圍並不包括服務本身的損害。被告巨室公司所提供之服務，並無涉於安全或衛生上之危害，自無適用消費者保護法第51條之餘地。末如認為被告巨室公司應負損害賠償之責，原告為系爭房地之買受人，應注意且能注意系爭房地所有人，有無委託被告巨室房屋出售，然原告竟在銷售底價不到市價一半、僅有委託銷售契約之變更同意書影本、無委託銷售書正本之情形下，輕易決定承購總價高達8,500,000元之房地並交付定金，實為損害之共同原因，助成損害發生與擴大，亦與有過失等語。並聲明為：原告之訴駁回。被告甲○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀做任何聲明或陳述。

三、原告主張：被告甲○○為被告巨室公司之不動產營業員，被告甲○○於96年4月間向原告表示座落台北市○○區○○街52-1號1樓房屋欲出售，原告因而分別於96年4月27日、96年6月3日各交付100,000元定金予被告甲○○收受等語，並提出停止條件定金委託書、委託銷售契約內容變更同意書等件為證。原告主張被告巨室公司嗣後未安排以8,500,000元之價格與賣方簽約，並進而否認曾受委託及受理劉羅月娥之委託案件，被告甲○○詐欺原告，致使原告支付定金200,000元，依民法第249條第3款、第185條、188條及消費者保護法第51條之規定，被告應連帶賠償400,000元等語。被告巨室公司則以上開情詞置辯。

四、經查：

㈠被告巨室公司辯稱公司之契約書均有編號，編號A0000000號劉羅月娥名義之專案委託書契約、編號V0000000號劉羅月娥名義之委託銷／售出租契約內容變更同意書，原本尚在公司內，且為空白等語，業據其提出編號A0000000號空白之專案委託書契約、編號V0000000號空白之委託銷／售出租契約內容變更同意書為證（卷第51、52、54、62頁）。再原告所提出編號V0000000號劉羅月娥名義之委託銷售契約內容變更同意書亦確為影本（卷第9頁），則劉羅月娥所有系爭房屋是否確為被告巨室公司受託交由被告甲○○處理銷售事宜，即堪存疑。

㈡原告主張其先後共交付200,000元之定金予被告巨室公司之不動產營業員被告甲○○，作為購買上開劉羅月娥之系爭房屋之定金，並簽訂附停止條件定金委託書，有上開委託書、劉羅月娥名義委託銷售契約內容變更同意書影本在卷可稽（卷第6至8頁），而委託銷售契約內容變更同意書並註記「買受人丙○○、乙○○願意以上述價格購買並付預NT$貳拾萬元整。（含斡旋金NT$壹拾萬元整）已簽收並收到貳拾萬元正。中信房屋巨室不動產仲介經紀有限公司」等語，並有「甲○○」之簽名。被告巨室公司雖否認原告曾交付200,000元予甲○○；然上開委託銷售契約內容變更同意書已有被告甲○○收到200,000元之註記，且其上被告甲○○之簽名，與被告巨室公司所提被告甲○○之離職切結書上之簽名（卷第69頁），經肉眼比對結果，其簽名之筆順、走勢均相同，堪認為同一人所為；再參以原告復提出其國泰世華銀行000000000000號活期儲蓄存款存摺，96年4月27日、96年6月4日各有提款100,000元之紀錄，有該存摺之節本影本附卷可按（卷第130、131頁），自堪信原告確曾交付200,000元予被告甲○○。

㈢被告巨室公司雖辯稱原告第1次於96年4月27日交付被告甲○○100,000元為斡旋金，不論承購總價為7,800,000元或8,000,000元，以附停止條件定金委託書約定承購總價2％計算，金額不相符，有違常理；另委託銷售契約內容變更同意書記載收受第2筆定金100,000元之日期96年6月3日，非存摺所顯示之提領日期96年6月4日等語。原告則陳稱實際領款日為96年6月3日因跨行提領，故交易日變成次日即96年6月4日等語，查96年6月3日為星期日，而依銀行實務，於星期例假日以金融卡提款，存摺之交易日期，會顯示為次一工作日，此亦為吾人生活經驗，故原告存摺顯示96年6月4日共提領100,000元，確有可能為前一日之交易，是尚難以之認此為原告臨訟編纂。再原告於96年4月27 日交付被告甲○○100,000元，此金額雖不符委託書所約定以承購總價7,800,000元或8,000,000元之2％計算之附停止條件定金金額，但僅能證明被告甲○○第1次未依約向原告收足定金，亦不足推論原告未交付200,000元予被告甲○○。

㈣被告甲○○明知被告巨室公司未受託銷售劉羅月娥系爭房屋，竟向原告佯稱受委託，並出示劉羅月娥名義之委託銷售契約內容變更同意書影本予原告，積極促銷系爭房屋，致原告陷於錯誤而交付定金200,000元，而甲○○嗣亦出具道歉暨承諾書予原告，內容為「本人甲○○於任職中信房屋國醫加盟店營業員期間，就座落於安東街52之1號1樓房屋，全因個人因素造成丙○○先生及乙○○先生名譽及時間、精神、金錢上的損失，感到抱歉，為承認個人之過錯，並彌補兩人之損失，現承諾願依法賠償...... 」等語（卷第120頁），顯見被告甲○○確故意侵權行為，不法侵害原告之權利。次按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，民法第188條第1項前段定有明文，系爭附停止條件定金委託書上受委人處蓋有被告巨室公司及其法定代理人丁○○○之印章，此為被告巨室公司所不爭執（卷第52頁），而被告甲○○為巨室公司僱用仲介房屋銷售之人員，負責促成不動產之買賣或租賃交易，則被告甲○○向原告推銷劉羅月娥系爭房屋，為原告居間、代理向賣方劉羅月娥傳達購屋意願，即為其執行職務之行為，被告甲○○利用執行職務之機會，不法侵害原告之權利，依民法第188條第1項前段，被告巨室公司應與甲○○連帶負損害賠償責任；至原告主張依民法第185條之規定，被告應負共同侵權行為責任一節，惟原告並未舉證證明被告巨室公司有如何與被告甲○○共同不法侵害原告權利之處，其主張被告巨室公司應負共同侵權行為責任，尚無可取。

五、按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定有明文，原告因被告甲○○侵權行為所受之損害即為定金200,000元，則被告應連帶賠償原告之損害即為200,000元。雖原告主張依民法第249條3款、消費者保護法第51條之規定，被告應連帶賠償400,000元等語。查民法第249條規定「定金除當事人另有訂定外，適用左列之規定：.... 契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。.... 」，原告給付200,000元予被告甲○○，作為被告甲○○向賣方即劉羅月娥洽談承購條件之用，即向賣方展現其買屋誠意之用，如賣方同意承購條件而收受，始生定金之效力，嗣後買方如違約不買，不得請求返還定金，如賣方違約不賣，所收定金應加倍返還買方，是以，該筆金額於賣方應允承購條件後，始轉化為定金，此乃委託書名為「附停止條件定金委託書」之故，則該200,000元雖兩造稱之為「定金」，但賣方尚未應允原告承購條件，尚不具備定金之性質，且被告甲○○或巨室公司，並非賣方，非得收受定金之適格當事人，原告主張被告應依民法第249條第3款加倍返還定金，自無可取。又按依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金，消費者保護法第51條固定有明文，然得成立服務之企業經營者責任，應以服務在性質上有生安全衛生上之危險者，始足當之，被告巨室公司所提供房屋出售或租賃之仲介服務，尚無安全或衛生上之危害，並無消費者保護法第51條適用之餘地，原告主張被告依上開法條應加倍賠償400,000元等語，亦無可取。

六、末按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之，民法第217條第1項定有明文，被告固辯稱原告為系爭房地之買受人，應注意且能注意系爭房地所有人，有無委託被告巨室房屋出售，然原告竟在銷售底價不到市價一半、僅有委託銷售契約之變更同意書影本、無委託銷售書正本之情形下，輕易決定承購總價高達8,500,000元之房地並交付定金，實為損害之共同原因，亦與有過失等語。然被告巨室公司為不動產仲介公司，被告甲○○為仲介從業人員，撮合不動產買賣或租賃之成立，為其業務內容，且為報酬之來源，為確保其得收取仲介報酬，不動產仲介業者向來即防範買賣雙方直接接洽，甚而於契約約定於委託期間過後，如買賣契約仍成立，仍須給付仲介報酬，在在均顯示仲介業者不欲買賣雙方私下接觸。故買方如中意仲介業者銷售之房屋，資訊來源即來自仲介業者，仲介業者不可能詳實告知房屋所有人之資料，避免渠等私下接觸，則原告由被告甲○○處獲悉賣屋資訊，實地看屋，最後亦取得劉羅月娥名義之委託銷售契約內容變更同意書之影本，堪認原告對委託買賣已盡相當之注意，對損害之發生或擴大，並無過失，被告辯稱原告亦與有過失一節，並無足採。

七、綜上，被告甲○○故意侵權行為，不法侵害原告之權利，且其為巨室公司僱用仲介房屋銷售之人員，負責促成不動產之買賣或租賃交易，其利用執行職務之機會，不法侵害原告之權利，依民法第188條第1項前段，被告巨室公司應與甲○○連帶負損害賠償責任。從而，原告依民法第188條第1項前段之規定，請求被告連帶給付200,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即96年12月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。

八、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，就原告勝訴部分，職權宣告假執行。並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。

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