臺北簡易庭96年度北簡字第6358號

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　　96年度北簡字第6358號

原告

府穎國際有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

江順雄律師

訴訟代理人

黃建雄律師

被告

丙○○

訴訟代理人

黃坤鍵律師

　　　　　　徐志明律師

上列當事人間請求返還押租金等事件，於民國96年4月9日言詞辯論終結，本院判決如下︰

主文

事實及理由

壹、原告起訴主張：原告於民國95年10月27日承租被告座落於門牌號碼臺北市○○○路○段214號1樓房屋西側部分（下稱系爭房屋），租期自95年11月16日起至97年11月15日止，租金每月新臺幣（下同）150,000元，被告並交付原告押租金450,000元。詎於原告95年12月5日裝修完畢、95年12月14日開始營業時，系爭租屋範圍四分之一之天花板即發生漏水現象（即自95年12月29日開始漏水），經原告通知被告三日內前往處理時，被告竟以週休二日及新年為由，而主張需迄至96年1月3日方能修繕處理，惟迄至96年1月3日為止被告亦未能將其處理完善，而該系爭房屋漏水現象業已嚴重影響顧客對原告店家之觀感、購買意願及原告之身體健康，原告遂於依法於96年1月5日終止與被告之系爭租約，並於96年1月10日騰空遷出、同年1月12日被告取回房屋鑰匙，而系爭租約既已終止，被告自應返還被告已繳納之押租金450,000元及預付之如附表所示之租金支票，其中96年2月份之租金支票被告業已提示，於系爭租約終止後即屬不當得利，自應一併返還原告等語，並聲明請求被告應給付原告600,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並應將附表所示之支票返還原告。

貳、被告則以：原告所稱漏水情形僅係天花板一小部分，絕非原告所稱嚴重致影響原告營運之情形，而被告95年12月29日得知有些微漏水現象後即立即雇工修繕，至96年1月3日亦已修繕完成，此業已履行出租人之修繕義務，於法並無不當之處，是原告以此瑕疵為由欲主張終止租約，顯為無理由；另自95年12月29日發生漏水現象起至96年1月5日原告發律師函終止租約為止，非未有定期催告履行之「相當期間」，且被告亦於96年1月3日修繕完畢，而該原告主張終止契約之瑕疵現象亦非為被告所應負擔之責任，是原告自無權主張終止系爭租約，該系爭租約既如合法存在，原告亦當無權請求被告返還押租金及租金等語置辯，並聲明請求駁回原告之訴。

參、兩造不爭執之事實：

一、兩造於95年10月27日就系爭房屋訂定租約。

二、系爭房屋自95年12月29日有漏水現象。

肆、得心證之理由：

一、按租賃物因不可歸責於雙方當事人之事由致不能為約定之使用收益，而租賃物尚能修繕者，依民法第225條第1項、第266條第1項之規定，在修繕完畢以前，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，惟其租賃關係，依民法第430條之規定並不當然消滅，必承租人定相當期限催告負擔修繕義務之出租人修繕，而出租人於其期限內不為修繕者，承租人始得終止契約，更須承租人為終止契約之意思表示，其租賃關係始歸消滅。

二、經查，系爭房屋於95年12月29日發生漏水現象經原告通知被告後，被告於12月30日即雇請甲○○修理，經查知可能為管道間漏水且系爭房屋為12層之大廈，真正漏水處無法立即查知且須報請大樓管理委會員維修，故甲○○於96年1月3日先以裝上集水盤導水方式處理，再於96 年1月11日及12日由大樓管理委員會雇工修繕完畢，此經證人甲○○於本院96年4月9日言詞辯論時陳述明確，並有修繕費用收據（被證1）以及台北市正義國民住宅社區乙區管理委員會證明書（被證4）各一紙附卷可稽，足見被告於原告通知後已經立即雇工修繕，並無不為修繕情形。且原告於95年12月29日發現漏水後，僅給予被告3日時間修復，並於96年1月5日即寄發存證信函終止租約，且於同月10日即逕為搬遷，難認為已給予被告相當之時間修繕，原告主張終止系爭房屋租約，即屬無據。原告雖主張系爭房屋於96年1月12日尚未修理完畢，仍有漏水情形並提出系爭房屋96年1月12照片3幀以及證人乙○○為證，惟前開照片為原告單方面所製作，證人乙○○原為原告公司之員工，前開證據之信憑性較為薄弱，且與台北市正義國民住宅社區乙區管理委員會證明書內容不符，尚難採信。

三、原告另提出鑰匙簽收單主張兩造已經合意終止系爭房屋租約云云，惟查該簽收單上僅有俞昌哲代表原告簽收鑰匙之記載，就兩造間租賃契約關係是否終止，租金及押租金如何處理等，並無任何意思表示，自難據此解為被告與原告間有終止租賃契約之合意，原告此部分主張亦不可採。

四、綜上所述，原告主張系爭房屋租賃契約已經終止，其得請求被告返還押租金及預付之租金支票，並得依不當得利法律關係請求被告返還已提示之租金支票金額云云，為不可採。從而原告起訴請求被告應給付原告600,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並應將附表所示之支票返還原告，為無理由，應予駁回。

伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。