臺北簡易庭上列當事人間96年度北簡字第6469號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

原告

甲○○

訴訟代理人

鄭錦堂律師

訴訟代理人

李保祿律師

被告

真晶建設股份有限公司

法定代理人

丙○○

被告

乙○○

被告

共 同 黃啟倫律師

訴訟代理人

上列當事人間96年度北簡字第6469號返還定金事件，於中華民國96 年6月11日言詞辯論終結，同年6月29日在台北地方法院台北簡易庭第1法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

朗讀案由兩造均未到

法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，

記載於後：

主　　文：

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由要領：

一、原告主張：

（一）於95年9月24日向被告真晶建設股份有限公司（下稱真晶公司）訂購預售屋乙戶，並同時向被告乙○○購買該預售屋坐落之土地應有部分，並繳交房屋、土地定金各新台幣（下同）八萬元及三十二萬元。

（二）本件房地買賣契約明顯不符內政部公告之預售屋買賣定型化契約，其中包含：

１、被告未告知原告得審閱契約書5日以上即要求原告簽約，原告未細看各該條文即簽字用印。且同屬房地買賣契約一部之「地下層屋頂及法定空地分管協議書」約定，有違反公寓大廈管理條例之規定，並不利原告。

２、依內政部所公告之預售屋買賣定型化契約應記載事項及不應記載事項之規定，廣告宣傳品均為契約之一部。本件房屋、土地買賣契約書卻載︰本契約銷售工地現場所提供有關之宣傳、廣告文件、資料、樣品屋…，買方完全認知了解，僅供買賣雙方於銷售時之參考，並非本買賣合約內容之一部，如有出入，一切以買賣契約為準，買方絕不據此請求退戶，或其他一切之請求。

３、依內政部所公告之預售屋買賣定型化契約應記載事項及不應記載事項之規定，預售屋買賣定型化契約附上建造執照影本及核准之該戶房屋平面圖影本。本件房屋買賣契約書均付之闕如。

４、依內政部所公告之預售屋買賣定型化契約應記載事項及不應記載事項之規定，面積如有誤差，其誤差在百分之一以內（含百分之一）買賣雙方互不找補，「惟其不足部分，如超百分之一，則賣方均應找補；其超過百分之一以上者，買方只找補超過百分之一至百分之三之部分為限（即至多找補不超過百分之二）」；面積如有誤差，其不足部分，如超百分之三以上，不能達契約預定之目的，買方得解除契約。然本件房屋買賣契約書第4條第1項卻載︰…，惟其超過或不足部分，如超百分之一以上者，「雙方」只找補超過百分之一至百分之三之部分為限（即至多找補不超過百分之二），換言之，倘面積如有短少超過百分之三以上時，被告根本無庸找補，明顯有違。更且本件房屋買賣契約書第4條第3項更載︰買方同意賣方就本大樓之當層面積…賣有保有變更設計權，且無需知會買方，且有面積增減之權利，其面積增減依第一項之單價找補並於交屋時乙次結清，惟不受百分之三以上限制。易言之，被告得任意增加系爭房屋之公設面積，即令超過百分之三以上，原告仍需如數付款。

５、依內政部所公告之預售屋買賣定型化契約應記載事項及不應記載事項之規定，實際開工日應明載期日；逾期3個月未開工或完工，即視同賣方違約，買方得解除契約。然本件房屋買賣契約書第9條第1項卻載︰「本預售房屋之建築工程應於接待中心拆除後，三個月內『申報開工』…」，而「實際開工日」與「申報開工」係屬兩事，本件實際開工日期日根本未定，其第2項並以逾期「6個月」仍未開工或完工，始視同賣方違約，也根本不合。

６、依內政部所公告之預售屋買賣定型化契約應記載事項及不應記載事項之規定，賣方應於取得使用執照6個月內通知買方進行交屋，如有遲延應支付利息予買方，且賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。然本件房屋買賣契約書均未如是記載，且更於第11條內記載除有重大瑕疵顯不能使用外，買方不得藉故拒絕或遲延辦理點交手續…。

７、依內政部所公告之預售屋買賣定型化契約應記載事項及不應記載事項之規定，土地及房屋產權之移轉登記應於使用執照核發後4個月內辦理，本件房屋、土地買賣契約書卻記載為6個月。

８、依內政部所公告之預售屋買賣定型化契約應記載事項及不應記載事項之規定，房屋之保固期限，係從自買方完成交屋日起算，然本件房屋買賣契約書第15條卻載自賣方通知交屋日起算。

９、依內政部所公告之預售屋買賣定型化契約應記載事項及不應記載事項之規定，房地貸款部分，係由買方與賣方洽定之金融機構貸款給付，惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款。且如係由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額時︰1、倘係不可歸責於雙方者，其貸款金額不及原預定貸款金額百分之七十者，買方得解除契約，或就貸款不足百分之七十以上之金額部分，以原承諾貸款相同年限及條件分期清償，並就剩餘之不足額部分，依原承諾貸款之利率，計算利息，按月分期攤還，其期間不得少於七年。

2、倘係可歸責於賣方時，其貸款金額不及原預定貸款金額，賣方應補足不足額部分，並依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償，如賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。3、倘係可歸責於買方時，買方始有一次就不足額部分付清之義務。惟依本件房屋買賣契約書附件（四）、土地買賣契約書附件（三）代辦貸款委託書，貸款之金融機構係由賣方即被告指定，原告並無權更迭，更且即令係不可歸責於雙方者，貸款金額少於預定貸款金額時，為買方之原告仍須於被告通知之7日付清差額，否則即視同違約。

10、依內政部所公告之預售屋買賣定型化契約應記載事項及不應記載事項之規定，買方須逾期5日未繳納期款，且逾2個月或逾使用執照核發後1個月不繳期款或遲延利息，經賣方以書面催繳，經送達7日內仍未繳者，賣方始得依違約罰則處理。然本件房屋買賣契約書第6條第2項、土地買賣契約書第4條第二項卻載，如逾期不繳並經賣方催繳後七日內仍未繳者，即依違約之處罰規定處理，也有不符。

11、又為房地買賣契約一部之「地下層屋頂及法定空地分管協議書」，第2條：「屋頂平台除電梯、樓梯間、、、等共同使用部分外，由頂樓住戶無償管理使用」，第3條：「一樓管理員室，立書人同意由毗鄰之一樓B戶無償管理使用」，第6條︰「本大樓之機房歸屬毗臨機房之各戶約定專用」、第7條：「本大樓一樓機車升降機空間，設備拆除後歸屬購買毗鄰本空間一樓G戶約定專用，並就該空間範圍內依約無償管理使用」等約定，均屬違反公寓大廈管理條例第7條第3、4、5款各規定，且也不合內政部所公告之預售屋買賣定型化契約應記載事項及不應記載事項之規定。

（三）本件被告所擬制之本件預售屋買賣定型化契約，不合法令之規定，幾乎觸目可見，比比皆是，業如上述。所擬就之定型化契約條款不僅違法，且係希冀減輕及免除自己之責任，加重原告之責任，更利用原告不諳法令復不給予充分審閱期間，令其放棄權利或限制其權利之行使，並有明顯重大不利益於原告之情形，已屬對原告顯失公平。再斟酌︰（1）本件房屋買賣契約書雖載有本建案之建照執照94建字第370號等語，然契約書並未附上建照影本，而該契約書第11條第5項復載被告真晶公司可變更起造人，則本建案被告真晶公司是否為起造人？已甚可疑。且日後變更起造人，兩者既無法律關係，原告如何請求移轉所有權及交付房屋？顯不利於消費者。（2）其次，預售屋之買賣無非是由出售之建設公司按次向消費者預收期款以興建房屋，然本件房屋買賣契約第5條卻載買賣價金得由賣方即被告指定之第三人代收代付。而被告等所指定收款之第三人為「敦悅建設股份有限公司」，核其情節，簽約當時被告等應已有積欠相當之債務，但恐遭到執行，故不敢以自己名義之帳戶收款，此再參酌被告乙○○名下之本建案台北市○○區○○段1小段319號、321號土地業遭他債權人執行查封拍賣在案，更甚灼然，是被告有無能力興建本建案，也徵可疑。是倘維持系爭契約之有效性，既不符一般消費者立約之真義，也難期符合公平正義之法則。綜上，本件無論依消費者保護法第16條或民法第111條第1項之規定，系爭房地買賣契約應屬全部無效。本件土地及預售屋買賣既屬無效，則原告本於民法第113 條或第179條之規定，自可請求被告等返還已受領之款項。

（四）約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條有明文規定。本件原告因主張房地買賣契約無效，故未再依約繳交款項，而遭被告沒收已繳納之款項，是縱認原告主張契約無效尚非可採，則原告遲繳價金尚非可採，則原告遲繳價金被告所受損害不過是遲延利息而已，被告主張沒收已繳納之款項，其約定之違約金顯然過高。為此提起本件訴訟。

（五）聲明：

１、被告真晶公司應給付原告八萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起清償日止，按年息百分之五計算之利息。

２、被告乙○○應給付原告三十二萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起清償日止，按年息百分之五計算之利息。

３、原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯則以：

（一）被告並無不當限制原告審閱契約，本件契約書前言載明：「本契約書於簽定前經買方已攜回審閱五天以上（其審閱契約後未攜回或少於五天者係自認無異議）」。第1條約定：「本契約書簽定前銷售現場備有合約樣本，買方已攜回審閱五天以上（少於五天者或當場下訂契約者係自認無異議，拋棄審閱權）」。再依原告聲明書記載：「本人就本件房地之買賣已於民國95年9月24日正式簽立房地買賣契約書，銷售中心現場備有合約書樣本，而簽立前本人已就合約充分審閱或已由賣方銷售人員詳細解說並充分了解，或審閱未達法定審閱期間，惟本人誠意購買本戶房地，特聲明放棄法定審閱權利」。則原告係審閱契約書後，始簽訂本件契約，不容原告事後否認其效力。

（二）本件買賣契約之各項特別約定，均已特別徵得原告同意，並經原告親自於各該條款下簽名確認，已非定型化契約，不容原告事後否認其效力。

（三）姑不論本件契約並無違反消費者保護法及其他法規情事，依消費者保護法第17條第2項規定，僅該定型化契約條款無效，尚不得謂契約全部無效。

（四）被告已解除契約，除得向原告為損害賠償請求外，並得依約沒收原告已交付之買賣價金作為懲罰性違約金，且契約中有關違約金約定，原則上應予尊重，如有主張違約金過高者，即應由該當事人負舉證之責，而原告並未舉證。況審酌當事人所受損害、可得之利益及一般社會經濟狀況，本件約定違約金並無過高情事。

（五）答辯聲明：

１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。

２、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張之事實，業據提出房屋買賣契約書、地下層屋頂及法定空地分管協議書、土地買賣契約書、統一發票及收據、預售屋買賣定型化契約應記載事項及不應記載事項公告、存證信函、繳款通知、土地謄本等件為證。被告則以前詞置辯，經查：

（一）按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之，消費者保護法第17條第1、2項定有明文。又定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效，消費者保護法第16條亦有明文。

（二）原告主張本件買賣契約因有多條約定違反內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載事項及不應記載事項之規定，且顯失公平，故全部買賣契約無效。而細繹原告所提本件違反內政部公告預售屋買賣定型化契約之各條約定，縱認原告主張各該條約定確已違反內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載事項及不應記載事項之規定，該定型化契約條款無效等情屬實；惟因除去該部分，兩造對買賣標的物及買賣價金仍已達成合意，本件買賣契約亦可成立，本件買賣契約其他部分，自仍有效。至原告雖主張本件買賣契約對當事人之一方有顯失公平，並認分管協議之約定對原告顯失公平。然契約之無效、撤銷及解除，法律均明定其要件，而契約無效，將使該契約無待契約事人另為意思表示即當然自始不發生效力，影響交易秩序重大，故在解釋顯失公平，自須詳加審酌，以免有害交易安全，並兼顧對消費者之保護。就本件原告主張分管協議及其他約定有顯失公平之處，全部契約無效，惟此非不得依民法不完全給付或瑕疵擔保等相關規定處理，即難遽認本件買賣契約對原告顯失公平，全部買賣契約因此無效，以免買賣契約動輒無效，反有害交易安全，且仍可有效保護消費者權益。是本件買賣契約既非全部無效，原告執此請求被告分別返還所受領之價金，尚有未合。

（三）按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號、92年度台上字第2747號判決意旨參照）。原告固主張約定之違約金過高，然並未提出任何證據資料證明有違約金過高情事，揆諸上開說明，即難遽認本件違約金約定過高，原告此部分主張，亦有未合。

四、綜上所述，原告提起本件訴訟，請求如其聲明所示之事項，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，附此敘明。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭上列筆錄正本係照原本作成。

如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本，並繳納第二審裁判費）。