臺北簡易庭上列當事人間97年度北簡字第28778號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

原告

開立工程股份有限公司

法定代理人

李鳳翱律師

被告

星典有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

蘇誌明律師

上列當事人間97年度北簡字第28778號給付租金事件，於中華民國98年6月14日言詞辯論終結，98年6月29日下午5時在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第1法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

通　譯　謝翔宇朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領，記載於下：

主文

事實及理由要領

一、本件原告起訴時，原告之法定代理人原為詹庚辛，嗣於訴訟繫屬中變更為李鳳翱律師，業據李鳳翱律師提出臺灣士林地方法院民事裁定為證，並由其具狀聲明承受訴訟，於法尚無不合，應予准許。

二、原告主張：被告於民國96年1月1日承租原告所有坐落台北縣汐止市○○○路○段75號地下一層之4及之5如房屋租賃契約書附圖所示，其中218坪供商店用，另配置停車位共61個，租期3年，自96年1月1日起至98年12月31日止，租金每月新臺幣（下同）387,900元，於每月1日以前繳納，惟被告自97年1月1日起即未繳納租金。被告又於97年4月9日承租原告上開地址如停車位租賃契約書附圖所示之車位共34個，租賃期間3年，自97年4月16日起至100年4月15日止，租金每月100,000元，於每月16日以前繳納。原告依出租人地位，依（一）96年1月1日房屋租賃契約書約定，請求被告給付97年1 月1日起至同年8月31日止8個月之租金，合計3,103,200元（387,900*8＝3,103,200）；（二）97年4月9日停車位租賃契約書約定，請求被告給付自97年6月16日起至同年8月16日止2個月之租金，合計200,000元 (100,000*2＝200,000)，合計3,303,200元，扣除35,500元（被告97年9月8日答辯狀中附卷之被證三，其中一份載明97年6月份105個停車位之公共水電費、維保費、管理費，共計52,500（19,425+7,350+25,725=52,500）元，平均1個車位每月的費用合計500元，則105個車位扣除34個應由被告負擔，其餘71個車位之費用即35,500元 (500*71=35,500)，應由原告負擔），共計3,267,700元。為此，提起本訴。並聲明：被告應給付原告3,267,700元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

三、被告則以：被告於97年4月與原告達成協議，協議內容為由被告先扣除押租金及代原告墊繳費用後，再開始支付租金。又土地法第99條規定：「前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。」被告就96年1月1日訂立房屋租賃契約部分已支付1,200,000元押租金予原告，就超過二個月房屋租金775,800元之424,200元部分自得抵付房租。又被告與訴外人台新銀行定有協議，因台新銀行主張其為租賃標的物之所有權人，遂約定被告應向台新銀行給付上開租金。又本件租金應以未稅價格來計算，應付租金合計應為3,236,376元。又租金應扣除保證金1,200,000元、電費797,510元、管理費157,500元、總電源開關更換18,000元、清潔費84,000元等費用等置辯。並聲明：原告之訴駁回。

四、原告主張上開之事實，並提出房屋租賃契約書、停車位租賃契約書等件為證，被告對原告提出上開證物之真正不爭執，惟以上開情詞置辯。經查：原告主張依96年1月1日房屋租賃契約書約定，被告尚有97年1月1日起至同年8月31日止8個月之租金，合計3,103,200元（38 7,900*8＝3,103,200）；及依97年4月9日停車位租賃契約書約定，被告尚有自97年6 月16日起至同年8月16日止2個月之租金，合計200,000元（100,000*2 ＝200,000），合計3,303,200元之租金未給付原告。被告雖辯稱97年4月之兩造協議已達成扣除保證金之共識云云，惟為原告所否認，被告亦未舉證加以證明，且觀其與原告97年4月9日所定立之停車位租賃契約，亦未就上述事項有任何約定，且本件兩造租賃契約仍屬有效，並未到期，自無返還保證金問題。惟土地法第99條規定：「前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。」被告就96年1月1日訂立房屋租賃契約部分已支付1,200,000元押租金予原告，就超過二個月房屋租金775,800元之424,200元部分自得抵付房租。又被告雖主張其與訴外人台新銀行曾定有協議，因台新銀行主張其為租賃標的物之所有權人，遂約定被告應向台新銀行給付上開租金云云，惟依據被告與原告間之租賃契約，原告本為租金之收取權人，原告與訴外人台新銀行間就系爭租賃標的物，雖存有之信託契約，惟觀原告提出為被告不爭之該信託契約第5條之約定，受託人對於信託財產不具有運用決定權，是以原告身為該信託契約之委託人，自可與被告訂立租賃契約，並由被告給付租金予原告無疑，訴外人台新銀行就本件租約並不具有租金之收取權限。且系爭租賃標的物於95年9月20日即信託登記訴外人台新銀行為所有權人，有被告提出建物登記謄本可稽，原告與被告就系爭租賃標的物係於96年1月1日及97年4月9日訂立租賃契約，並非租賃物交付被告後將其所有權讓與第三人，並無民法第425條之適用。被告縱應向訴外人台新銀行給付租金，亦不生清償之效力。又被告雖辯稱本件租金應以未稅價格來計算，惟查，依96年1月1日房屋賃契約，被告應每月給付原告387,900元；依97年4月9日停車位租賃契約，被告應每月給付被告100,000元，有兩造不爭之房屋租賃契約書、停車位租賃契約書可證，被告所辯未舉證以實其說，自非可採。又被告主張租金應扣除電費797,510元、管理費157,500元、總電源開關更換18,000元、清潔費84,000元等費用云云，惟查就電費部分，依兩造所訂之96年1月1日房屋租賃契約第7條約定：「房屋之捐稅由甲方（即原告）負擔。水電費及營業必須繳納之捐稅由乙方（即被告）負擔。乙方（即被告）應裝設獨立之水錶及電錶。又按依兩造所訂之97年4月9日之停車位租賃契約書第14條約定：「本件停車位之水電費用由乙方（即被告）負擔。乙方決不異議。」故知兩造二份租賃契約有關水、電費之部分，均係由被告設立獨立之水錶、電錶負擔。又依被告提出之從95年12月至97年7月之電費收據，抬頭均為被告星典有限公司，原告主張全係依前揭租賃契約由被告應設立獨立電錶自行負擔之電費，本與原告無關，被告主張電費應自租金扣除，自屬無據。又關於管理費、清潔費部分，依兩造所訂之96年1月1日房屋租賃契約第10條第4款約定：「園區管理費、維保費、公共水電費負擔：商店用途部份由乙方 (即被告)負擔。停車位部分由甲方 (即原告)負擔。」故可知被告承租之61個停車位及商店，除停車位管理費、維保費、公共水電費係由原告負擔外，餘則由被告負擔。又依兩造所訂之97年4月9日之停車位租賃契約書第14條約定：「本件停車位之水電費用由乙方（即被告）負擔。」則依該租約被告承租之34個停車位，水電費自應由被告負擔。至於維保費、管理費，兩造所訂租賃契約雖未記載，惟依「使用者付費原則」，維保費、管理費自應由使用之被告負擔。惟被告提出載明97年6月份105個停車位之公共水電費、維保費、管理費，共計52,500(19,425+7,350+25,725=52,500)元，平均1個車位每月的費用合計500元，則105個車位扣除34個應由被告負擔，其餘71個車位之費用即35,500元（500*71=35,500），應由原告負擔，原告亦已扣除上開35,500元未請求。綜上所述，原告請求被告給付96年1月1日房屋租賃契約書約定，被告未給付之97年1月1日起至同年8月31日止8個月之租金，合計3,103,200元及97年4月9日停車位租賃契約書約定，請求被告給付自97年6月16日起至同年8月16日止2個月之租金，合計200,000元，合計3,303,200元，扣除35,500元原告負擔公共水電費、維保費、管理費，共計3,267,700 元，再扣除超過二個月房屋租金之押租金424,200元部分得抵付房租，被告尚應給付原告2,843,500元。從而，原告依租賃契約請求被告應給付原告2,843,500元及自起訴狀繕本送達被告之翌日即97年8月16日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，洵屬正當，應予准許。至原告超過上開准許部分以外之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

六、兩造其餘攻擊防禦方法經審酌核與本件判決結果無影響，爰不一一論述，併予敘明。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭